Newsletter (nejen) pro makléře - Vystěhování nájemníka bez soudu: S notářským zápisem je to opět možné!

V minulosti byl notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti účinným nástrojem pro rychlé vystěhování problémových nájemníků. Pronajímatelé mohli uzavřít s nájemníkem dohodu o vyklizení bytu podle § 71b Notářského řádu, která měla stejnou váhu jako soudní rozhodnutí. Pokud nájemník byt podle dohody nevyklidil, mohl se pronajímatel v této záležitosti obrátit přímo na exekutora, bez nutnosti podávat žalobu nebo vést často zdlouhavé soudní řízení.

V květnu 2020 však došlo k zásadní změně – Nejvyšší soud využívání notářských zápisů se svolením k přímé vykonatelnosti pro vyklizení nemovitosti zpochybnil, což pronajímatelům přineslo komplikace při ukončování nájmů.

Letos ale Nejvyšší soud svůj dřívější názor přehodnotil a jednoznačně potvrdil, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti může být exekučním titulem pro vyklizení nemovitosti. Tím se pronajímatelům opět otevírá možnost, jak účinně dosáhnout vyklizení problematických nájemníků.

Jak funguje notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti?

Na počátku nájemního, podnájemního nebo jiného závazkového vztahu – nebo kdykoliv během jeho trvání – mohou pronajímatel a nájemce uzavřít dohodu ve formě notářského zápisu, ve které se nájemce zaváže vyklidit byt. Současně v dohodě svolí k tomu, aby jeho povinnost, v případě, že nebude splněna řádně a včas, byla vymožena prostřednictvím exekuce nebo výkonu rozhodnutí.  

Typickým příkladem je situace, kdy je nájem uzavřen na dobu určitou, například do 31. prosince a nájemník odmítne poslední den nájmu nemovitost vyklidit. Pokud se pronajímatel s nájemcem v zápise dohodli na vyklizení do 15 dnů po skončení sjednané doby nájmu, může pronajímatel dne 16. ledna podat návrh na zahájení exekučního řízení.

Pokud by nájem skončil před stanoveným datem, typicky dohodou nebo výpovědí, je nutné zkoumat, zda je vyklizení vázáno až na původně sjednanou dobu nájmu. Pokud ano, lze se vyklizení domáhat až po marném uplynutí této doby. I to však v konkrétním případě, například u nájmů na dobu určitou do 1 roku, může představovat rychlejší postup než žaloba k soudu.

Jedinou nevýhodou jsou zvýšené počáteční náklady pronajímatele, neboť za notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti zaplatí vždy nejméně 3000,- Kč.

Význam rozhodnutí pro praxi pronajímatelů

Dubnové rozhodnutí Nejvyššího soudu z roku 2024 znovu přináší pronajímatelům účinný nástroj pro řešení problémů s nechtěnými nájemníky. V praxi jim tento postup šetří čas a náklady spojené s vyklizením nemovitosti, což jim zároveň umožňuje rychleji obnovit příjem z pronájmu.

Máte-li zájem o revizi nájemních smluv nebo potřebujete pomoc s efektivním řešením nájemních vztahů, obraťte se na nás. Společně navrhneme právní postup, který zajistí vaši jistotu a ochranu vašich investic v oblasti nájemního práva.