Dobíjecí stanice pro elektromobily:

Nová legislativa výrazně zasáhne vlastníky budov a developery – od 1. ledna 2025 musejí zajistit infrastrukturu pro dobíjení elektromobilů ve svých objektech. Jde o zásadní změnu stavebního práva, která je reakcí na rostoucí počet elektromobilů a evropské cíle snižování emisí​. V následujícím článku srozumitelně vysvětlíme, koho konkrétně se tato povinnost týká, jaké jsou rozdíly pro bytové a nebytové budovy, co přesně požadují nové předpisy (včetně výkladu nejasných pojmů, jako je „fyzicky sousedí“), a jaké hrozí sankce a rizika při neplnění. Zároveň poradíme, proč je včasné řešení klíčové a jakou roli v tom může sehrát právník – například advokátní kancelář, jako je ARROWS.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740

Kdo musí instalovat dobíjecí stanice a kdy (přehled povinností)

Stručně řečeno, povinnost doplnit dobíjecí infrastrukturu se vztahuje na několik situací podle typu budovy a fáze jejího užívání:

• Stávající nebytové budovy (více než 20 parkovacích míst)

Vlastník musí nejpozději do 1. 1. 2025 nainstalovat alespoň jednu dobíjecí stanici​. Tato jednorázová povinnost se týká například administrativních budov, obchodních center, výrobních hal či třeba kin a škol, pokud mají větší parkoviště​. Za nesplnění hrozí pokuta až 400 000 Kč​.

• Nové nebytové budovy (kolaudace po 1. 7. 2024) s 11 a více parkovacími místy

Při výstavbě je nutné instalovat minimálně 1 dobíjecí bod a dále zřídit kabelové přípravy (kabelovody) pro každý pátý parking (tj. pro 20 % stání)​. Tyto požadavky musejí být splněny už při kolaudaci nové stavby, pokud je její parkoviště uvnitř budovy nebo fyzicky sousedí s budovou (viz vysvětlení níže)​.

• Nové bytové (rezidenční) budovy s 11 a více parkovacími místy

Při výstavbě musí být instalovány kabelovody pro každé parkovací místo v objektu. To znamená připravit ke každému stání vedení pro budoucí snadnou montáž nabíječky. Samotnou dobíjecí stanici (tj. nabíjecí zařízení) však u bytových domů zatím instalovat povinně nemusíte – legislativa požaduje jen vytvořit potřebnou infrastrukturu​.

• Významné rekonstrukce nebytových budov (více než 10 stání)

Pokud u změny dokončené stavby (rekonstrukce) dochází i k zásahu do parkoviště nebo elektrických rozvodů budovy a objekt má více než 10 parkovacích míst, je nutné v rámci rekonstrukce doplnit alespoň jeden dobíjecí bod a kabelovody pro 20 % stání (tedy pro každé páté)​.

• Významné rekonstrukce bytových budov (více než 10 stání)

Pokud rekonstruujete bytový dům a součástí je i parkoviště nebo elektroinstalace garáží, musíte zřídit kabelové rozvody (kabelovody) ke každému parkovacímu místu pro budoucí nabíjecí stanice. Instalace samotných nabíjecích zařízení u bytových domů není povinná, obdobně jako u novostaveb.

Poznámka: Uvedené povinnosti se neuplatní, pokud by v případě rekonstrukce náklady na instalaci dobíjecích bodů a rozvodů přesáhly 7 % celkových nákladů na danou stavební úpravu​. Tato výjimka se vztahuje výhradně na změny již dokončených staveb, nikoli na novostavby​ – detailně ji rozebíráme níže.

Povinnosti pro nebytové budovy (kanceláře, obchodní objekty apod.)

Nebytové stavby jsou všechny budovy nesloužící k bydlení – typicky kancelářské a administrativní objekty, obchodní centra, hotely, průmyslové haly, nemocnice, školy, sportovní areály atd..

Nová legislativa na ně klade největší důraz, protože právě zde se předpokládá významné využití dobíjecích stanic (zaměstnanci, zákazníci či návštěvníci potřebují během dne nabíjet elektromobily).

Pro vlastníky stávajících větších nebytových budov platí konkrétní milník: od 1. ledna 2025 musí být na každé nebytové stavbě s více než 20 parkovacími stáními instalována alespoň jedna dobíjecí stanice​. Dobíjecí stanice znamená zpravidla samostatné zařízení nebo soubor zařízení, které umožní nabíjení elektromobilu (například wallbox či stojan s jednou či více zásuvkami).

Příklad: Vlastníte-li firemní sídlo s parkovištěm pro 30 aut, máte povinnost do konce roku 2024 zřídit minimálně jedno nabíjecí místo pro elektromobily – třeba nástěnný nebo stojanový dobíjecí bod na parkovišti. Tato povinnost vznikla transpozicí evropské směrnice o energetické náročnosti budov a elektromobilitě​, takže není překvapivé, že podobná pravidla platí v celé EU.

U nových nebytových budov (nebo těch, které projdou větší přestavbou) se požadavky ještě zpřísňují. Pokud má nový projekt 11 a více parkovacích míst, musí být už v rámci stavby zajištěno, že alespoň jedno stání je vybaveno dobíjecím bodem (funkční nabíječkou) a dalších 20 % parkovacích míst má připraveny kabelové trasy pro snadné doplnění nabíječek v budoucnu​. Prakticky to znamená, že developer musí do stavby zahrnout dostatečnou elektroinstalaci – například kabelové chráničky či vedení – k jednomu z pěti parkovacích míst (zaokrouhleno nahoru). 

Například: Buduje-li se nové nákupní centrum se 100 parkovacími místy, projekt musí obsahovat instalaci nejméně jednoho funkčního nabíjecího bodu a kabelovody k 20 parkovacím místům rozprostřeným na parkovišti. Toto pravidlo zajistí, že do budoucna lze poměrně snadno navýšit počet nabíječek až na 20 (aniž by se musel znovu celý parking rozkopávat). U rekonstrukcí nebytových objektů platí stejná čísla, ovšem jen tehdy, pokud se rekonstrukce týká i parkoviště nebo elektrických rozvodů (viz kapitola o novostavbách vs. změnách níže).

Důležité: U nebytových budov platí jak povinnost průběžná (pro nové stavby a rekonstrukce), tak jednorázová lhůta (pro stávající objekty). Nenechte se tím zmást – pokud například vlastníte starší kancelářský objekt s 25 parkovacími místy a žádnou nabíječkou, vztahuje se na vás okamžitě povinnost splnit minimální požadavek (1 stanice do 1. 1. 2025)​. Zároveň, pokud byste tentýž objekt po roce 2025 zásadně rekonstruovali, už na něj musíte nahlížet i optikou dalších ustanovení (tj. doplnit infrastrukturu podle aktuálního stavebního zákona a vyhlášky při té rekonstrukci).

Povinnosti pro bytové (rezidenční) budovy

U budov pro bydlení (tj. rezidenčních staveb – bytových domů, apartmánových komplexů apod.) jsou nové požadavky mírnější. Zákonodárci vycházejí z předpokladu, že v bytových domech budou vlastníci bytů instalovat nabíječky spíše podle potřeb konkrétních uživatelů. 

Proto se zatím nepožaduje povinná instalace nabíjecích stanic v obytných domech, ale jen vytvoření tzv. pasivní infrastruktury (přípravy) pro budoucí nabíjení​.

Pro nové bytové domy s 11 a více parkovacími místy platí, že ke každému parkovacímu stání musí již při výstavbě vést kabelový rozvod (kabelovod) umožňující snadnou dodatečnou instalaci nabíjecího bodu​. 

Jednoduše řečeno – developer musí připravit „zaslepené“ kabelové přípojky u všech parkovacích stání v garáži nebo na parkovišti objektu. Tím se zajistí, že až budou nájemníci nebo majitelé bytů chtít instalovat dobíjecí boxy pro svá elektroauta, nebude potřeba sekat zdi či podlahy kvůli novým kabelům; kabelové trasy už budou zabudované. 

Opět i zde platí podmínka, že parkoviště je uvnitř budovy nebo fyzicky sousedí s budovou (viz dále), což v bytových domech bývá splněno prakticky vždy – buď je garáž součástí objektu, nebo parkovací stání náleží k domu na přilehlém pozemku.

Stávající bytové budovy (narozdíl od nebytových) nemají povinnost do roku 2025 instalovat nabíjecí stanici, pokud to dobrovolně nechtějí. Žádná přímá jednorázová lhůta pro retrofity zde stanovená není. 

Nicméně, pokud se rekonstrukce bytového domu prováděná po účinnosti nové vyhlášky (tj. po 1. 7. 2024) dotkne i elektrických rozvodů či parkovacích prostor a daný dům má více než 10 parkovacích míst, vznikne povinnost v rámci této rekonstrukce vybudovat kabelovody ke všem stáním​. Typicky by to připadalo v úvahu např. při generální rekonstrukci hromadné garáže bytového domu nebo při přístavbě parkovacích kapacit. 

Příklad: Pokud společenství vlastníků plánuje modernizaci podzemních garáží v bytovém domě o 20 parkovacích místech, musí zároveň zajistit, že po rekonstrukci povede ke každému místu kabelová příprava pro budoucí nabíječky. Opět ale neplatí, že by museli hned osadit nabíjecí stanice – jen připravit rozvody.

Shrnuto, u rezidenčních staveb zákon stanoví povinnou “předinstalaci” kabeláže, aby se elektromobilita mohla snadno rozvíjet, ale nenařizuje zatím instalovat samotné nabíječky v každém domě. 

V praxi však mnoho developerů už dnes volí osazení aspoň několika nabíjecích stanic i v bytových projektech, aby zvýšili atraktivitu novostavby pro budoucí majitele bytů. Legislativa jim v tom samozřejmě nebrání – stanovuje jen minimum, které se musí dodržet.

Právní rámec: § 167 stavebního zákona a vyhláška 146/2024 Sb.

Nové povinnosti jsou zakotveny ve stavebním zákoně (zákon č. 283/2021 Sb.) a v jeho prováděcí vyhlášce č. 146/2024 Sb. o technických požadavcích na výstavbu. Stavební zákon v § 167 stanoví obecnou povinnost a termín, zatímco podrobnosti (jako prahy počtu stání, technické detaily kabelovodů atd.) rozvádí zmíněná vyhláška.

• 167 odst. 1 písm. e) stavebního zákona nově ukládá, že „vlastník stavby či zařízení je povinen zajistit do 1. ledna 2025 instalaci alespoň 1 dobíjecí stanice, pokud je vlastníkem jiné stavby než stavby pro bydlení s více než 20 parkovacími stáními, za podmínek stanovených prováděcím právním předpisem“​. Tím je dána ta základní povinnost pro nebytové objekty a zároveň je odkazováno na prováděcí předpis pro upřesnění podmínek. Prováděcím předpisem je právě vyhláška č. 146/2024 Sb., účinná od 1. 7. 2024, která v § 61 konkrétně stanoví, co musí nové stavby a rekonstrukce obsahovat.

Ve vyhlášce se dočteme, že nová nebytová stavba nebo její podstatná změna s více než 10 stáními musí mít „minimálně jeden dobíjecí bod a kabelovody pro pozdější instalaci dobíjecího bodu pro každé páté parkovací místo“, pokud je parkoviště uvnitř nebo fyzicky sousedí​. 

Nová bytová stavba nebo její změna s více než 10 stáními pak musí mít „kabelovody pro každé parkovací místo pro pozdější instalaci dobíjecího bodu“ za obdobných podmínek umístění parkoviště. Vyhláška zároveň v odstavci (3) § 61 potvrzuje výjimku 7 %: uvedené požadavky se nevztahují na rekonstrukci, pokud by náklady na splnění (tj. vybudování nabíjecího bodu a rozvodů) přesáhly 7 % celkových nákladů dané změny stavby​.

Důležitým aspektem prováděcí vyhlášky je, že nespecifikuje detailně parametry oněch kabelovodů a dobíjecích bodů nad rámec obecných definic. Neříká např., jaký výkon musí mít instalovaná nabíječka, jaké přesné typy zásuvek použít apod. – to nechává na investorovi, aby zvolil řešení odpovídající normám a účelu. Například vyhláška pouze obecně stanoví, že „běžný dobíjecí bod na střídavý proud musí být vybaven alespoň zásuvkou typu 2“​, ale je na majiteli, zda zřídí wallbox o výkonu 11 kW nebo rychlejší stojan 22 kW. 

Kabelovod je definován jako stavebně vyhrazený prostor pro vedení kabelů tak, aby bylo možné je později instalovat či vyměnit​ – opět bez konkrétních technických detailů, které by omezovaly řešení. To dává vlastníkům určitou volnost, ovšem v mezích platných technických norem (např. elektroinstalace musí splňovat ČSN normy pro bezpečnost).

Co znamená pojem „s budovou fyzicky sousedí“?

Formulace „parkoviště s budovou fyzicky sousedí“ působí na první pohled nejasně. Nemusíte se ale bát, že by se tím myslelo jen parkoviště doslova nalepené zdí na budovu. Výklad je spíše funkční než doslovný – cílem je postihnout parkoviště, která patří k dané budově a běžně slouží jejím uživatelům, i když nejsou konstrukčně součástí stavby​.

Jinými slovy, pokud máte například administrativní budovu a hned vedle ní (na stejném pozemku či v bezprostředním sousedství) parkovací plochu vyhrazenou pro nájemce kanceláří, pak toto parkoviště „fyzicky sousedí“ s budovou – i kdyby mezi nimi byla třeba úzká komunikace nebo chodník. Naopak, kdyby parkovací stání byla zcela oddělená, na jiném místě pozemku bez vztahu k budově, případně veřejné parkoviště dál od objektu, už by se nemuselo považovat za „fyzicky sousedící“.

Zákon tento termín nedefinuje exaktně, takže v hraničních případech může být posouzení na stavebním úřadu. Obecně se ale doporučuje vykládat pojem široce – tak, aby každé parkoviště určené primárně pro potřeby dané stavby bylo bráno v úvahu​. Účelově by se nemělo dát povinnosti vyhnout tím, že parkoviště “odsadíte” pár metrů. 

Pokud tedy budova využívá určitý soubor parkovacích míst (třeba i kryté stání vedle budovy), počítejte raději s tím, že jsou součástí stavby z hlediska této povinnosti.

Novostavby vs. změny dokončených staveb: na co si dát pozor

Nové požadavky se uplatní trochu odlišně podle toho, zda jde o novou stavbu nebo změnu (rekonstrukci) již existující stavby. Toto rozlišení je klíčové, protože ovlivňuje, kdy a jak musíte nabíjecí infrastrukturu zajistit.

Novostavby

Pokud projektujete novou budovu, požadavky na nabíjecí stanice a kabelové rozvody jsou automaticky součástí podmínek pro povolení a kolaudaci. Stavební úřad bude od 1. 7. 2024 kontrolovat, zda projekt splňuje ustanovení vyhlášky (tedy zda obsahuje dobíjecí body a kabelovody v potřebném rozsahu, pokud má budova mít požadovaný počet parkovacích míst). 

Nesplnění by znamenalo nevyhovění technickým požadavkům na stavby, což může zabránit vydání stavebního povolení nebo kolaudace. U novostaveb neexistuje žádná finanční výjimka – i kdyby doplnění infrastruktury tvořilo výraznou položku rozpočtu, zákon neumožňuje se z povinnosti vyvázat (výjimka 7 % platí jen pro změny staveb)​. Developerské projekty proto musí s těmito náklady počítat dopředu. Vyplatí se zapojit do plánování elektroinstalací i specialisty na nabíjecí technologie, aby navrhli škálovatelný systém splňující vyhlášku.

Změny dokončených staveb (rekonstrukce)

U existujících budov nastává povinnost instalovat nabíjecí infrastrukturu jen v případě větších zásahů do objektu. Zákon hovoří o „změně dokončené stavby“, což typicky znamená rekonstrukci vyžadující stavební povolení nebo ohlášení. 

Důležité je, že aby se musely instalovat dobíjecí body či kabelovody, musí se ta rekonstrukce týkat i parkoviště nebo elektrických rozvodů dané stavby​. Pokud tedy například měníte dispozičně vnitřek kancelářské budovy, ale nechystáte žádné úpravy parkování ani elektroinstalace garáže, nemusíte z ničeho nic přidávat nabíječku. Povinnost by nastala až ve chvíli, kdy byste zahrnuli do projektu třeba rozšíření parkoviště, nové rozvody elektřiny v garáži apod. V takovém případě pak musíte splnit totéž co u novostavby – tedy minimálně jednu stanici (pro nebytové) a příslušný počet kabelovodů.

Výjimka pro nákladné rekonstrukce

Jak už bylo uvedeno, zákon myslí i na situace, kdy by dodatečné vybavení budovy nabíječkami bylo při rekonstrukci ekonomicky nepřiměřené. Pokud propočtené náklady na instalaci nabíjecího bodu a potřebných elektrických rozvodů přesahují 7 % celkových nákladů rekonstrukce, povinnost se na takovou změnu stavby nevztahuje​. Toto je úleva pro případy, kdy například rekonstruujete menší část objektu a instalace infrastruktury pro elektromobily by byla vlastně větším projektem než samotná původní rekonstrukce. 

Pozor: Tuto úlevu musíte případně prokazovat – tj. doložit rozpočet rekonstrukce a kalkulaci, že oněch 7 % je překročeno. A také platí pouze pro rekonstrukce, u nových budov se nelze na 7 % odvolat​.

V praxi tedy platí, že novostavbu vždy naplánujte tak, aby požadavky na nabíjení splňovala. U rekonstrukcí zvažte rozsah – pokud se chystáte jen vymalovat kanceláře, povinnost nenastane; pokud ale třeba rekonstruujete garáže nebo rozšiřujete parkoviště, nezapomeňte do projektu zahrnout i nabíjecí infrastrukturu, jinak riskujete, že dodatečně budete muset projekt upravit.

Výjimky z povinnosti (náklady nad 7 % a další možné úlevy)

Nejvýznamnější výjimkou, jak již bylo několikrát zmíněno, je finanční hranice 7 % u změn dokončených staveb. Pokud by adaptace budovy na elektromobilitu měla prodražit projekt rekonstrukce o více než 7 % celkových nákladů, nemusíte ji realizovat. Tato klauzule chrání hlavně menší investory před neúměrnou zátěží v případech, kdy by se například kvůli jedné nabíječce musela zásadně posilovat elektrická přípojka budovy, měnit trafostanice apod. – což by mohlo snadno překročit daný procentní limit u menší rekonstrukce.

Je ovšem třeba zdůraznit, že 7% výjimka platí jen pro rekonstrukce, ne pro nové stavby​. U novostaveb se předpokládá, že požadavky budou zahrnuty už v návrhu, a nelze je vyloučit kvůli nákladům – v etapě plánování se s nimi zkrátka musí počítat. U rekonstrukcí, pokud se na výjimku chcete odvolat, doporučujeme mít pečlivou dokumentaci nákladů. 

Stavební úřad či jiný kontrolní orgán by mohl chtít vidět, jak jste k číslu došli. Například by bylo vhodné mít položkový rozpočet, kde bude jasně vyčísleno, kolik by stála instalace nabíječky a kabelových tras, a že to vůči celkové investici dělá více než 7 %.

Existují i další drobné výjimky či upřesnění v zákoně a vyhlášce: Například povinnost se nevztahuje na “drobnou stavbu”, ale to je spíše formální – drobnou stavbou se rozumí velmi malý objekt, který obvykle tolik parkovacích míst ani nemá (typicky zahradní domek apod.). Také rodinné domy jako takové tyto předpisy neřeší, protože mívají jen pár stání a nejsou „stavbou pro více bytů“ ani „jinou stavbou než pro bydlení“ v daném smyslu.

Pro většinu běžných komerčních a bytových staveb tedy platí, že pokud dosahují 11 a více parkovacích míst, musíte zákonné požadavky plnit (s jedinou možnou výjimkou u rekonstrukcí kvůli nákladům). Menší objekty (do 10 parkovacích míst) jsou z povinnosti vyjmuty zcela – zákon stanovil hranici záměrně, aby nekomplikoval situaci tam, kde je dopad marginální.

Technická údržba a revize nabíjecích stanic (další povinnosti majitele)

Instalací dobíjecí stanice či přípravy to pro vlastníka nemovitosti nekončí. Je třeba si uvědomit, že nabíjecí stanice jsou technická zařízení, která podléhají dalším předpisům z hlediska bezpečnosti provozu. Zákon č. 250/2021 Sb. o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení ukládá provozovatelům elektrických zařízení (kam výkonnější dobíjecí stanice patří) povinnost zajišťovat řádnou údržbu a pravidelné revize těchto zařízení prostřednictvím odborně způsobilých osob​.

To znamená, že jakmile nabíjecí bod zprovozníte, musíte se o něj průběžně starat podobně jako například o výtah nebo kotelnu. Zejména provádět revize elektro dle platných norem (obvykle ve lhůtách 1x ročně či jednou za několik let podle typu zařízení a prostředí) a udržovat stanici v bezpečném stavu. Nedodržení těchto povinností může vést jednak k ohrožení uživatelů (riziko úrazu elektrickým proudem, požáru apod.), ale také opět k sankcím podle zákona o vyhrazených zařízeních. Například pokud by došlo k požáru prokazatelně kvůli zanedbané údržbě nabíječky, pojišťovna či úřady to budou posuzovat velmi přísně.

Technická a bezpečnostní rizika spojená s provozem nabíjecích stanic nelze podceňovat. Proto doporučujeme ihned po instalaci navázat smlouvu o servisních kontrolách s odbornou firmou nebo zajistit, že váš správce budovy má v agendě i hlídání termínů revizí. Zároveň všechna nová zařízení připojená na elektrickou síť musí projít výchozí revizí před uvedením do provozu – na to myslete při časovém plánu, abyste stihli před otevřením či používáním budovy získat revizní zprávu. 

Tip: Zákon 250/2021 Sb. zavedl i členění zařízení do kategorií podle míry rizika. Většina běžných wallboxů a nabíjecích stojanů spadá do kategorie vyhrazených elektrických zařízení nízkého napětí, která vyžadují pravidelný dozor. Nejde o administrativní banalitu, ale o zajištění bezpečného provozu – což je i ve vašem vlastním zájmu.

Rizika při neplnění povinností (sankce, komplikace, náklady navíc)

Nové povinnosti mají vynutitelnost – není to tedy jen „doporučení“. Pokud by vlastník budovy zákonné požadavky ignoroval, vystavuje se několika typům rizik:

• Sankce od úřadů: Nesplnění povinnosti instalovat dobíjecí stanici je správním deliktem (přestupkem). Stavební zákon umožňuje uložit pokutu až 400 000 Kč​. Tato sankce hrozí zejména u oné jednorázové povinnosti k 1. 1. 2025 – po tomto datu může stavební úřad nebo inspekce zjišťovat, zda velké nebytové objekty mají alespoň jednu nabíječku. Obdobně při kolaudaci nových staveb či kontrolách rekonstrukcí může úřad trvat na doplnění chybějící infrastruktury, případně uložit pokutu za porušení stavebních předpisů. Pokuta je nepříjemná sama o sobě, navíc se může opakovat, pokud náprava nebude zjednána.
  
  
• Prodloužení a komplikace řízení: Pro developery a vlastníky je možná ještě hrozivější riziko, že nedodržení povinností povede k prodlevám v povolovacím procesu. Například pokud v projektu opomenete zahrnout povinné nabíjecí body, stavební úřad vám nepovolí stavbu, dokud projekt neupravíte. To znamená zdržení, případně nutnost přepracovat dokumentaci v pokročilé fázi. Podobně při kolaudaci – kolaudační souhlas nemusí být vydán, pokud kontrolní prohlídka zjistí, že budova nemá vybavení dle vyhlášky (např. chybí kabelovody v garáži). Takové zdržení může znamenat výpadek plánovaných výnosů, komplikace s nájemci apod. Je tedy lepší se mu vyhnout důsledným plněním požadavků.
  
  
• Dodatečné náklady: Když se na povinnost zapomene nebo záměrně vypustí a pak je nutno ji splnit dodatečně, zpravidla to stojí mnohem více peněz, než kdyby se vše udělalo správně napoprvé. Dodatečná instalace kabelových tras v hotové stavbě může znamenat bourání, sekání do zdí či podlah, opětovné malování, přerušení provozu budovy po dobu úprav atd. Náklady na materiál i práci pak výrazně narostou oproti tomu, když se kabely položí během stavby. Navíc pokud přijdou sankce, připočtěte k tomu pokutu. Často také hrozí, že shánění techniků narychlo či v omezeném provozu vyjde dráže (např. noční práce v garážích kvůli minimalizaci omezení provozu nájemníků). Z finančního hlediska tedy dává smysl neodkládat plnění – ve výsledku tím šetříte.
  
  
• Reputační a provozní riziko: V neposlední řadě může ignorování povinností poškodit i vaši pověst nebo vztahy s uživateli budovy. Nájemci moderních kanceláří dnes očekávají určitou úroveň vybavení – pokud zjistí, že váš objekt nerespektuje zákonné standardy (např. chybí tam, co už mělo být), může to vrhnout špatné světlo na váš facility management. Také si představte nepříjemnost, kdy inspekce kvůli chybějící nabíječce omezí provoz parkoviště nebo vám uloží doplnit zařízení v nevhodný čas. To vše jsou zbytečné komplikace, kterým lze předejít včasnou přípravou.
  

Emočně vzato – neplnění zákonných požadavků se může krutě vymstít. Zpočátku možná ušetříte pár korun nebo trochu času, ale následně můžete strávit měsíce hašením problémů, vysvětlováním úřadům proč není splněno, a nakonec stejně budete muset dobíjecí stanici instalovat, jen s větším stresem a nákladem. Proto je lepší brát tuto povinnost vážně od samého počátku.

Doporučení závěrem: řešte vše včas a nechte si pomoci od odborníků

Nepodceňujte tyto nové povinnosti. Časový harmonogram je neúprosný zejména pro majitele stávajících budov – pokud se vás týká instalace stanice do konce roku 2024, jednejte neprodleně. Není radno čekat do poslední chvíle, protože shánět dodavatele nabíjecí stanice přes vánoční svátky by mohlo být složité. 

Navíc kapacity elektroinstalačních firem mohou být ke konci roku přetížené, vzhledem k tomu, že mnoho subjektů bude řešit totéž. Jakmile se rok 2025 přehoupne, může na váš objekt upozornit konkurence nebo kdokoliv – a úřady pak mohou konat.

Pro developery a investory připravující nové projekty platí: zahrňte řešení elektromobility hned do prvotních plánů. Konzultujte s projektanty a technickými experty, jak nejlépe splnit požadavky – často existují chytrá řešení, která vyhoví zákonu a zároveň jsou ekonomická (např. příprava několika modulárních nabíjecích míst, která lze v případě potřeby snadno rozšířit). 

Mějte na paměti, že dobře navržená infrastruktura může zvýšit hodnotu nemovitosti a učinit ji “future-proof” na roky dopředu. Moderní budova bez možnosti nabíjení elektromobilů bude za pár let znevýhodněná na trhu.

Ať už jste majitel budovy, nebo developer, rozhodně neváhejte využít odbornou pomoc právníků a technických specialistů. Právník se orientuje v aktuálních předpisech a pomůže vám správně vyložit, co se na váš konkrétní případ vztahuje. Například posoudí, zda vaše parkoviště spadá pod onen „fyzicky sousedící“ případ, zda se můžete odvolat na nějakou výjimku, nebo jaké lhůty přesně platí. 

Může vám také pomoci připravit smluvní dokumentaci s dodavateli tak, aby odpovědnost za splnění požadavků byla jasně nastavena (např. ve smlouvě s generálním dodavatelem stavby zakotvit zřízení nabíjecích bodů dle zákona). 

V advokátní kanceláři ARROWS máme s problematikou stavebních předpisů a technické infrastruktury bohaté zkušenosti – pomáhali jsme již řadě klientů z řad developerů, vlastníků obchodních center i SVJ bytových domů připravit se na nové povinnosti.

Právní pomoc oceníte i v případě, že by nastal spor či řízení s úřady. Pokud by vám například hrozila pokuta nebo by stavební úřad tvrdil, že jste nesplnili povinnost, právník dokáže efektivně komunikovat s úředníky, předložit potřebné důkazy (třeba kalkulaci nákladů pro uplatnění 7% výjimky) a minimalizovat dopady. 

Cílem je, abyste vy mohli podnikat a spravovat své nemovitosti bez starostí, zatímco právní a administrativní náležitosti budou pod kontrolou.

Závěrem

Novela stavebního zákona účinná od roku 2025 představuje krok k moderní infrastruktuře podporující elektromobilitu. Pro vlastníky budov to znamená nové povinnosti, ale také příležitost zvýšit atraktivitu svých objektů. Splněním požadavků můžete předběhnout konkurenci a vyhnout se sankcím i stresu. 

Řešte vše s předstihem – ideálně ve spolupráci s odborníky. Pokud si nejste jisti, jak se na vás nové předpisy vztahují nebo jak je prakticky naplnit, obraťte se na nás. 

V ARROWS advokátní kanceláři vám rádi poradíme a provedeme vás celým procesem od plánování až po finální revizi nabíjecí stanice. Vaše nemovitosti tak budou připravené na elektromobilní budoucnost v souladu se zákonem, a vy můžete klidně spát s vědomím, že vám nehrozí pokuty ani zbytečné komplikace​. Nechte právní starosti na nás a soustřeďte se na svůj hlavní byznys – my zajistíme, že vaše budovy budou po právní stránce dobře připravené a bezpečné.

Kontaktujte nás pro konzultaci či další informace – jsme tu od toho, abychom vám pomohli zvládnout nové výzvy a povinnosti s nadhledem a jistotou. Vaše cesta k elektromobilitě může být hladká a bezproblémová, když víte, že máte po boku zkušeného právního partnera.

Zajímají vás legislativní novinky v roce 2025? Připravili jsme si pro vás webinář.

Proč si vybrat právě nás?

Naše služby využívají firmy všech velikostí, protože jim poskytujeme rychlá a efektivní řešení v oblasti smluvní dokumentace. Například:

• Smlouvy na míru bez zbytečných průtahů: Připravíme pro vás obchodní smlouvy, dohody s dodavateli, pracovní smlouvy i další dokumenty tak, aby odpovídaly vašim potřebám a minimalizovaly rizika.
• Jasné a srozumitelné podmínky: Navrhujeme smlouvy tak, aby byly praktické, přehledné a snadno použitelné v běžném provozu.
• Ochrana před právními komplikacemi: Pomáháme klientům předcházet nejasnostem, sporům a nevýhodným podmínkám.

Víme, že administrativní zátěž spojená se smlouvami může brzdit váš byznys. Proto jsme pro vás připravili e-book "Advokáti radí, jak ušetřit miliony", který vám ukáže, jak mít smlouvy pod kontrolou bez zbytečných komplikací.

✅  Praktické rady, jak si efektivně nastavit smluvní procesy a ušetřit čas.
✅  Konkrétní tipy, jak se vyhnout nejčastějším chybám ve smlouvách.
✅ Ukázku našeho přístupu: jak jednoduše a srozumitelně předáváme odborné znalosti v oblasti smluvní dokumentace.

Neztrácejte čas se smlouvami – my vám pomůžeme nastavit smluvní procesy tak, aby byly rychlé, efektivní a bezpečné.

Napište si o e-book Advokáti radí, jak ušetřit miliony ZDE 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.