Jak prodat průmyslový areál

Prodej průmyslového areálu je zásadním krokem pro každého majitele firmy. Nejde jen o to najít kupce a dohodnout cenu – klíčové je také zvolit správnou formu transakce. Prodávající má v zásadě dvě možnosti: buď prodat nemovitost přímo (tzv. asset deal), nebo prodat podíl ve společnosti, která nemovitost vlastní (tzv. share deal). Obě varianty mají své výhody, nevýhody a právní specifika, která mohou zásadně ovlivnit průběh i výsledek obchodu. V tomto článku srozumitelně vysvětlíme rozdíly mezi asset dealem a share dealem, upozorníme na časté omyly realitních makléřů a ukážeme, jak správné právní nastavení ušetří peníze, sníží riziko a zajistí hladký průběh transakce.

​Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Asset deal vs. Share deal: Jaký je v tom rozdíl?

Asset deal znamená klasický přímý prodej nemovitosti. Prodávající přímo převádí vlastnické právo k průmyslové nemovitosti na kupujícího, který se následně stává novým majitelem zapsaným v katastru nemovitostí​. Zjednodušeně řečeno, mění se vlastník areálu – firma prodávajícího prodá majetek (areál) a kupující (firma nebo fyzická osoba) jej koupí do svého vlastnictví.

Share deal naproti tomu označuje prodej společnosti (nebo podílu v ní), která daný průmyslový areál vlastní. Prodávající nepřevádí přímo nemovitost, ale své podíly či akcie firmy, jež nemovitost drží​. Po transakci tedy právním vlastníkem nemovitosti zůstává původní společnost, ovšem její vlastnická struktura se změní – kupující získá kontrolu nad firmou (typicky 100% podíl) a tím nepřímo i nad areálem. Ekonomicky vzato tak novým „vlastníkem“ areálu je kupující, protože skrze ovládnutí společnosti disponuje jejím majetkem.

Příklad – rozdíl v praxi: Představte si, že pan Novák vlastní firmu Novák s.r.o., jejímž jediným majetkem je výrobní areál. Asset deal nastane, pokud Novák s.r.o. prodá onen areál přímo kupujícímu (např. společnosti Investor a.s.) – Novák s.r.o. dostane zaplaceno a areál změní majitele v katastru. Share deal by byl, kdyby pan Novák místo toho prodal 100% obchodní podíl ve firmě Novák s.r.o. společnosti Investor a.s. – firma Novák s.r.o. dál vlastní areál, ale novým majitelem firmy (a tím i areálu nepřímo) je Investor a.s.

Hlavní výhody a nevýhody asset dealu

Při prodeji formou asset dealu dochází k převodu samotné nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. S tím souvisí několik podstatných výhod a nevýhod z hlediska právního i obchodního:

Jednodušší předmět koupě

Předmětem transakce je pouze nemovitost. Kupující nepřebírá žádné jiné závazky prodávajícího, kromě těch, které s areálem přímo souvisejí (např. povinnosti pronajímatele z existujících nájemních smluv, věcná břemena apod.)​ To dává kupujícímu jistotu, že nekupuje „zajíce v pytli“ – vyhne se skrytým dluhům či problémům prodávající společnosti. Prakticky: Pokud měla prodávající firma jiné aktivity či dluhy, zůstanou jí a kupující řeší jen koupi areálu.

Přímé vlastnictví a kontrola

Kupující se stává přímým vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru. Nemusí se zabývat strukturou společnosti prodávajícího ani jejím řízením. Po převodu má nad areálem plnou kontrolu a může s ním nakládat dle potřeb (provozovat v něm výrobu, pronajímat ho, prodat dál atd.) bez vazby na původní firmu.

Administrativa a smlouvy

U jednoduchých transakcí může být dokumentace méně komplexní – stačí dobrá kupní smlouva na nemovitost. Na druhou stranu, pokud se spolu s areálem převádějí i související věci (např. stroje, skladové zásoby) nebo smluvní vztahy (např. smlouvy s dodavateli, projektová dokumentace), musí se to vše ošetřit smluvně. Může jít o více smluv nebo o prodej části podniku (závodu) podle občanského zákoníku. To celý proces komplikuje a vyžaduje pečlivou přípravu​.

Daňové dopady pro prodávajícího

Příjem z prodeje nemovitosti podléhá zdanění. Prodávající firma zaplatí daň z příjmu z případného zisku (rozdíl mezi prodejní cenou a zůstatkovou cenou v účetnictví)​. Fyzická osoba – nepodnikatel může být za určitých podmínek od daně z příjmu osvobozena (pokud např. vlastnila nemovitost déle než 5 let).

DPH: U prodeje areálu je potřeba správně určit, zda podléhá DPH, nebo je od ní osvobozen. Pokud je prodej osvobozen od DPH (typicky u starších nemovitostí po uplynutí časového testu), nemůže si prodávající případně nárokovat odpočet DPH na vstupu – to může být nevýhoda​.

Čas a proces převodu

Vlastnictví nemovitosti přechází až vkladem do katastru. Mezi podpisem smlouvy a finálním vkladem může uplynout i několik týdnů či měsíců (katastr má zákonné lhůty)​. Během této doby musí být smluvně ošetřeno, kdo nese náklady na provoz areálu, kdo inkasuje případné nájemné apod. Asset deal tedy vyžaduje jistou trpělivost a důkladné nastavení podmínek po přechodnou dobu. Dříve byl také nevýhodou poplatek 4 % (daň z nabytí nemovitosti), který se při koupi nemovitosti platil – ten ale byl k roku 2020 zrušen​.

Likvidita společnosti prodávajícího

Pokud prodávající firma nemá jiný majetek než areál, po jeho prodeji jí zůstane v podstatě jen hotovost (kupní cena) a případné drobné závazky. Samotná firma už nemá podnikání ani aktiva a majitelé často musí rozhodnout, co s ní – někdy ji čeká likvidace nebo prodej tzv. prázdné firmy. To sice není přímo nevýhoda asset dealu, ale je to aspekt, který musí prodávající řešit (zatímco u share dealu prodávající firmu předá i s tímto řešením na kupujícího).

Hlavní výhody a nevýhody share dealu

Při prodeji formou share dealu se převádí obchodní podíl nebo akcie společnosti, která vlastní průmyslovou nemovitost. Tento postup se více blíží klasické fúzi a akvizici (M&A) a přináší jiné výhody a rizika:

Komplexnost transakce

Předmětem koupě není jen nemovitost, ale celá společnost. Kupující tím kromě areálu přebírá i veškerá další aktiva a pasiva firmy – včetně těch, která s areálem nesouvisejí​. To je zásadní rozdíl: v ceně může být zahrnut například i zůstatek na účtech, vozový park nebo pohledávky a současně dluhy, závazky z obchodních smluv, zaměstnanci, případné právní spory apod. Pro kupujícího to znamená širší riziko, které je nutné pečlivě prověřit. Na druhou stranu získává firmu jako funkční celek.

Zachování kontinuity

Jednoznačnou výhodou share dealu je, že firma vlastnící nemovitost pokračuje ve své existenci beze změny – mění se jen vlastník podílů. Všechna práva a smluvní vztahy spojené s nemovitostí zůstávají nedotčeny​. Například běží-li v areálu dlouhodobé nájemní smlouvy, zůstává pronajímatelem tatáž společnost, pouze s novým majitelem. Totéž platí pro případná povolení, licence či servisní smlouvy – není nutné je převádět na nového vlastníka. Kupující tak získá „hotovou“ strukturu: firmu, která má potřebná povolení, historii a vztahy, což může ulehčit další podnikání (typicky developer získá společnost, kterou by jinak musel zakládat)​.

Rychlost převodu vlastnictví

Vlastnické právo k podílu ve firmě přechází obvykle okamžikem účinnosti smlouvy o převodu podílu/akcií. Není potřeba čekat na katastr, protože nemovitost nemění vlastníka – tím zůstává společnost. To může ušetřit čas i administrativu spojenou s katastrem​. Pozor však, že u převodu obchodních podílů v s.r.o. je nutné formální rozhodnutí a zápis změny společníka do obchodního rejstříku, což vyžaduje notářský zápis. I tak je ale změna často rychlejší než čekání na katastr.

Daňové a účetní efekty

DPH se na převod podílu nevztahuje (prodej obchodního podílu či akcií není zdanitelné plnění DPH)​. Také dříve klíčová výhoda – neplacení daně z nabytí nemovitosti – se po zrušení této daně od roku 2020 již neprojeví​. Z pohledu daně z příjmů může být share deal výhodný pro prodávajícího, pokud splňuje podmínky pro osvobození příjmu z prodeje podílu (např. firma vlastní dceřinou společnost déle než 12 měsíců a má podíl nad 10 %, nebo fyzická osoba drží podíl déle než 5 let)​. To znamená, že zisk z prodeje firmy může být za určitých okolností nezdaněný – což je významné plus. Kupující naopak může v budoucnu ocenit, že koupí firmy získá i její účetní historii a může pokračovat v odpisování hodnoty nemovitosti (nevzniká mu nová pořizovací cena areálu, jako by tomu bylo při asset dealu).

Komplikovanější due diligence

U share dealu je nutností detailní právní, finanční i daňová prověrka (due diligence) kupované společnosti. Kupující si musí prověřit účetnictví, smlouvy, zaměstnance, soudní spory, technický stav areálu, ekologické zátěže atd. Rizika skrytá ve firmě lze smluvně ošetřit (např. zárukami prodávajícího, smluvní pokutou či úpravou ceny), ale je třeba je nejprve odhalit​. To proces prodlouží a prodraží, protože je zapotřebí zapojit zkušené právníky, auditory a často i znalce. Bez toho by kupující mohl převzít společnost s problémem (např. daňovým dluhem nebo vadným právním titulem k pozemku).

Nutnost kvalitní smlouvy

Smlouva o převodu podílu (Share Purchase Agreement) bývá obsáhlejší a složitější než kupní smlouva na nemovitost. Musí totiž pokrýt širokou škálu oblastí – definovat, jak bude naloženo s dluhy firmy, jaké záruky poskytuje prodávající o stavu společnosti, co se stane, pokud se po převodu objeví skryté vady (např. dodatečně doměřená daň či právní spor), a jak bude probíhat předání společnosti (např. předání dokumentace, změny statutárních orgánů apod.). To vše opět vyžaduje zapojení právníků specializovaných na obchodní právo a transakce.

Výhody pro prodávajícího

Pro majitele firmy (prodávajícího) může být share deal lákavý v tom, že prodá firmu „i se vším okolo“ a dál se o nic nestará. Zbaví se nejen nemovitosti, ale i případných starostí spojených se společností. Pokud byl onen průmyslový areál jediným větším aktivem firmy, nemusí prodávající řešit likvidaci prázdné společnosti – tu prostě převezme kupující​. Prodávající tak inkasuje kupní cenu za podíl a může se věnovat jiným projektům. Samozřejmě musí kupujícímu poskytnout záruky o stavu společnosti, ale po uplynutí sjednané doby a pokud nedojde k porušení těchto záruk, prodávající kapitálově i manažersky „vyvázne“ z celé věci.

Proč realitní makléři často tápou u share dealu?

V praxi se setkáváme s tím, že realitní makléři bývají experty na prodej nemovitostí, ale prodej celých firem (share deal) je poněkud mimo jejich specializaci. To může vést k chybám, pokud se pokoušejí prodat průmyslový areál formou share dealu bez dostatečných znalostí. Kde bývá problém?

• Nesprávná příprava transakce: Makléř často standardně inzeruje nemovitost a připraví podmínky prodeje, jako by šlo o asset deal. Jenže u share dealu by se mělo již na začátku jasně říci, že předmětem koupě je firma, ne jen samotná nemovitost. Chybí často úvodní dohoda (Letter of Intent), která by nastavila parametry transakce – například umožnila kupujícímu provést due diligence a vyhradila exkluzivitu jednání. Bez toho může dojít k nedorozumění: kupující si myslí, že kupuje areál, ale následně zjistí, že má koupit celou společnost, což může brát jako zásadní změnu situace.
• Podcenění prověrky a dokumentace: Někteří makléři bohužel podceňují hloubkovou prověrku firmy. Mohou tvrdit: „Vždyť společnost nic jiného nedělá, jen vlastní tu nemovitost – není co řešit.“ Jenže i tzv. spící s.r.o. může mít závazky (např. nesplacené úvěry, neuzavřené účetnictví, nevyřešené smlouvy s dodavateli energií, případné ekologické zátěže pozemku atd.). Makléři také často nemají k dispozici všechny potřebné podklady – výpisy z rejstříků, účetní uzávěrky, informace o zaměstnancích apod. Kupující tak nedostane úplný obraz. Chybně nastavená smluvní dokumentace je další riziko: univerzální vzor smlouvy o převodu podílu bez detailních záruk a sankcí může kupujícího i prodávajícího do budoucna ohrozit.
• Neznalost právních povinností: Prodej firmy s sebou nese různé formality, které makléř nemusí znát. Např. valná hromada společnosti musí schválit převod podílu (pokud to vyžaduje společenská smlouva), změna vlastníka se zapisuje do obchodního rejstříku, u a.s. je třeba řešit případné akcie na jméno a jejich převod. Makléř obvykle není schopen tyto kroky zajistit – k tomu je potřeba právník nebo notář. Stává se, že makléř dotáhne obchod do bodu podpisu jednoduché smlouvy, ale nezajistí notářské zápisy či oznámení soudu, a obchod pak vázne.
• Opomenutí dalších souvislostí: Například smlouvy s třetími stranami. U asset dealu musí prodávající možná řešit souhlasy třetích osob s převodem některých smluv či licencí (pokud nejsou automaticky převedeny)​. U share dealu tohle odpadá, ale zase může nastat opak – některé smlouvy firmy mohou obsahovat ustanovení o změně kontroly (change of control), které dávají druhé straně právo vypovědět smlouvu, pokud dojde ke změně vlastníka společnosti. Makléř o takových věcech často neví, a pokud na ně neupozorní právník, může být kupující po převzetí firmy nemile překvapen (například důležitý zákazník vypoví smlouvu, protože nesouhlasí se změnou vlastníka firmy).

Shrnuto: Realitní makléř je odborník na trh s nemovitostmi, ale právní a finanční stránka share dealu může přesahovat jeho kompetence. Není to výčitka – každý má svou odbornost. Je však chybou prodávajícího spoléhat výhradně na makléře u transakce, která má charakter prodeje firmy. Moudřejší je zapojit od počátku také zkušeného advokáta specializovaného na obchodní transakce, který makléře doplní a ohlídá vše podstatné.

Tým ARROWS advokátní kanceláře

Jak může pomoci advokátní kancelář?

Zapojení advokátní kanceláře již od počátku plánování prodeje výrazně zvyšuje šanci na hladký a bezpečný průběh obchodu. Zkušení advokáti dokáží prodávajícímu i kupujícímu ušetřit čas, peníze a především předejít rizikům. V čem konkrétně spočívá jejich přínos?

Strategické rozhodnutí a struktura obchodu 

Advokát pomůže analyzovat, zda je výhodnější asset či share deal v konkrétní situaci. Zohlední právní, daňové i obchodní aspekty – někdy může doporučit i alternativy (např. prodej části závodu jako kompromis). Důležité je rozhodnout se správně ještě před zahájením nabídky investorům a tomu přizpůsobit další postup.

Právní prověrka (due diligence)

Advokátní kancelář zajistí důkladnou právní prověrku prodávané nemovitosti nebo společnosti. U asset dealu prověří zejména právní stav nemovitosti – vlastnické právo, zástavy, věcná břemena, stavební dokumentaci, ekologické zátěže, nájemní smlouvy apod. U share dealu k tomu přidá prověrku celé firmy – korporátní dokumenty, smlouvy, spory, pracovní smlouvy, účetní právní compliance aj. Cílem je odhalit případné problémy předem​. Advokát následně doporučí, jak s nálezy naložit (např. opravit chyby v katastru, doplatit dluhy, vyčistit firmu od vedlejších aktivit).

Kvalitní smluvní dokumentace

Na základě zjištění z prověrky advokát připraví nebo zreviduje smlouvy tak, aby klienta maximálně chránily. Pro asset deal vypracuje kupní smlouvu na nemovitost s jasným vymezením převáděného areálu, ceny, platebních podmínek, řešení období do vkladu do katastru a záruk za stav nemovitosti. Pro share deal připraví smlouvu o převodu podílu/akcií, která obsahuje detailní prohlášení a záruky prodávajícího o stavu společnosti, ustanovení o odškodnění (indemnizaci) kupujícího v případě skrytých vad, mechanismus případné úpravy kupní ceny (např. podle účetní závěrky ke dni převodu) a další nutná ujednání. Advokát pohlídá, aby smlouvy odpovídaly zákonu i dohodě stran a neobsahovaly skuliny, které by mohly později způsobit spor.

Řízení celého procesu a jednání

Transakce prodeje areálu může mít mnoho kroků – od úvodní dohody přes Letter of Intent, due diligence, sjednání financování (pokud kupující bere úvěr), až po podpis smluv a vypořádání. Advokátní kancelář může fungovat jako projektový manažer transakce – sestaví časový harmonogram, ohlídá termíny a podmínky, koordinuje spolupráci s notáři, znalci, bankami či daňovými poradci. Během jednání s protistranou advokát hájí vaše zájmy – ví, kde přitlačit a kde ustoupit, aby byla smlouva vyvážená. Zkušený právník také rozpozná potenciální “červené vlajky” v jednání (např. neochota kupujícího poskytnout zálohu či podezřelé průtahy) a poradí, jak na ně reagovat.

Bezpečné vypořádání a převod

Advokáti zajistí, že k převodu peněz a nemovitosti či podílu dojde bezpečně – typicky navrhnou využití advokátní úschovy nebo notářské úschovy pro kupní cenu. Tím je zajištěno, že prodávající dostane zaplaceno až poté, co je jisté, že kupující získá, co má (zapsání do katastru nebo obchodního rejstříku). Zároveň kupující neriskuje odeslání peněz před nabytím majetku. Advokát připraví veškeré návrhy na vklad do katastru, případně dokumenty pro obchodní rejstřík, a postará se o jejich podání. Po uzavření obchodu může pomoci s dalšími kroky, jako je předání dokumentace, změny smluv (např. dodatky k nájemním smlouvám oznamující změnu majitele objektu) apod. Celý proces tak proběhne hladce a správně formálně.

Příběhy z praxe: Když se věci udělají správně a když ne

Příběh 1 – Prodej bez právníků a hořké probuzení: Majitel výrobního areálu se rozhodl prodat firmu, která areál vlastnila, a spoléhal jen na služby realitního makléře. Ten našel zahraničního investora a sjednal prodej formou share dealu. Bez důkladné prověrky a kvalitní smlouvy ovšem majitel po čase zjistil, že investor zadržuje část kupní ceny. Proč? Po převzetí firmy vyšly najevo skryté dluhy – bývalá společnost dlužila za odstranění ekologické zátěže z minulosti. Ve smlouvě ale nebyly žádné záruky ani mechanismus, jak podobné věci řešit. Investor proto část ceny nezaplatil s odkazem na porušené povinnosti prodávajícího. Celá věc skončila dlouhým sporem, v němž majitel přišel o značnou sumu. Poučení: Kdyby měl prodávající od počátku advokáta, trval by na řádné due diligence a smluvním ošetření ekologických rizik – buď by se cena snížila, nebo by se odpovědnost vyřešila jinak. Obchodu by nic nebránilo, nebo by se do něj raději nešlo.

Příběh 2 – Hladký průběh s právní podporou: Jiný náš klient, společnost vlastnicí logistický areál, uvažoval o prodeji. Společně jsme zanalyzovali situaci a došli k závěru, že prodej formou asset dealu bude vhodnější – kupující byl investiční fond, který nechtěl přebírat provozní firmu, jen nemovitost. Advokátní tým připravil transakci: nechali jsme zpracovat odhad ceny, odhalili jsme v katastru drobný problém s plochou pozemků (který jsme před prodejem napravili), a vyjednali jsme s kupujícím escrow účet pro bezpečné vypořádání. Kupní smlouva detailně řešila předání areálu i rozdělení nákladů do doby převodu. Díky tomu proběhl převod hladce – kupující získal čistou nemovitost bez právních vad a náš klient dostal včas zaplaceno celou kupní cenu. Obě strany byly spokojeny a obchod proběhl rychle, bez nervů a následných překvapení.

Závěr: Správné nastavení = klíč k úspěchu 

Prodej průmyslové nemovitosti, ať už formou asset deal či share deal, je komplexní proces, kde se potkává svět realit a svět obchodního práva. Rozhodnutí, jakou cestou se vydat, by mělo padnout s ohledem na všechny právní, daňové i obchodní dopady. Jak ukazují naše příklady, podcenění právních detailů se může prodražit. Naopak s odborným vedením lze dosáhnout optimálního nastavení obchodu – minimalizovat daně a rizika, a přitom celý prodej urychlit a zjednodušit.

Advokátní kancelář specializovaná na nemovitostní transakce a akvizice vám poskytne neocenitelnou podporu od prvotní konzultace až po finální podpisy. Naši zkušení právníci vám pomohou zvolit správnou strukturu prodeje, provedou vás džunglí právních povinností a vyjednají podmínky, které ochrání vaše zájmy. Díky tomu se vyhnete zbytečným rizikům a obchod proběhne hladce.

Chcete-li svůj průmyslový areál prodat (nebo naopak koupit) s jistotou, že na nic důležitého nezapomenete, obraťte se na nás. Rádi zodpovíme vaše dotazy, provedeme vás celým procesem a zajistíme, že vaše transakce dopadne úspěšně – se všemi výhodami, které správné právní řešení nabízí. Nechte si pomoci profesionály a proměňte svůj obchod v úspěšný příběh bez starostí!

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.