Kdo má zaplatit nájem a energie při převodu bytu?

Modelový příklad sporu, který vám může ušetřit tisíce. Představte si situaci, kdy kupujete byt, ve kterém nadále zůstává nájemník. Kupní smlouva je uzavřená, vlastnické právo už je zapsané v katastru, ale samotné předání bytu proběhne až o několik týdnů později. A právě v tomto mezidobí se rozhoří spor. Kdo má nárok na nájemné za daný měsíc? Kdo hradí zálohy na energie? A jak to vše spravedlivě rozpočítat?

​Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Michal Stafinski, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Modelový scénář

• Kupní smlouva je podepsána.
• Vklad do katastru proběhne na začátku měsíce.
• K fyzickému předání bytu však dojde až ve třetí dekádě téhož měsíce.
• Nájemce mezitím platí nájemné standardně na celý měsíc dopředu.

Nájemné přistane na účtu prodávajícího – ten se cítí oprávněn si ho ponechat. Kupující naopak tvrdí, že jako nový vlastník a budoucí pronajímatel má na peníze nárok on. Kdo má pravdu?

Co říká právo?

Z pohledu občanského zákoníku:

• Vlastnické právo přechází na kupujícího vkladem do katastru nemovitostí (§ 1105).
• Práva a povinnosti pronajímatele přecházejí na nového vlastníka zároveň s tím (§ 2221).

Znamená to tedy, že jakmile je zapsán jako vlastník, stává se kupující pronajímatelem? Ano. Ale co nájemné? A co náklady na energie?

Rozhoduje okamžik převzetí bytu

Ačkoliv vlastnictví již právně přešlo, dokud kupující byt nepřevezme a fakticky ho nezačne spravovat, nese odpovědnost za nemovitost prodávající. Pokud kupní smlouva nestanoví jinak, platí, že:

• Nájemné náleží prodávajícímu za dobu, kdy ještě byt nebyl předán.
• Kupující má nárok až od dne, kdy skutečně převzal byt a převzal roli pronajímatele v praxi, nejen právně.
• Energie a služby se dělí poměrně podle toho, kolik dní měl každý z účastníků nemovitost ve své správě.

Jak to vyúčtovat férově?

Řekněme, že měsíc má 30 dní.

• Předání proběhlo 20. den v měsíci.
• Nájemné i zálohy na služby tedy logicky rozdělujeme:
  • Prodávající: 20 dní → 66,7 %
  • Kupující: 10 dní → 33,3 %

Příklad:

Celkové nájemné 15.000 Kč
→ Prodávající: 10.000 Kč
→ Kupující: 5.000 Kč
To samé platí i pro zálohy na energie nebo další platby nájemníka.

Kdy nastává problém?

• Kupní smlouva neupravuje, od kdy náleží nájemné kupujícímu.
• Není výslovně stanoveno, jak se vyúčtují poplatky.
• Nejasnost ohledně dne předání způsobuje zmatek: jedna strana se opírá o katastr, druhá o klíče.

Jak tomu předejít?

• Do kupní smlouvy vždy zahrňte ustanovení o přechodu příjmů z nájmu a odpovědnosti za náklady.
• Uveďte přesné datum předání bytu a definujte ho jako rozhodný pro rozdělení plateb.
• Upravte způsob poměrného vyúčtování, pokud k předání dojde během měsíce.

Právník jako váš pojistný ventil

Mnoho sporů vzniká z opomenutí detailů, které „se přece nějak domluví“. Jenže jakmile jsou ve hře peníze, dobrá vůle často nestačí. Kvalitní právní servis při přípravě kupní smlouvy znamená rozdíl mezi klidným obchodem a zdlouhavým sporem.

Potřebujete smlouvu, která myslí i na realitu po podpisu? Ozvěte se. Pomůžeme vám vyřešit nejen převod vlastnictví, ale i všechna úskalí kolem nájmů, energií a právních závazků. Protože smlouva má chránit – a chránit má vás.

Zajímají vás legislativní novinky v roce 2025? Připravili jsme si pro vás webinář.

Proč si vybrat právě nás?

Naše služby využívají firmy všech velikostí, protože jim poskytujeme rychlá a efektivní řešení v oblasti smluvní dokumentace. Například:

• Smlouvy na míru bez zbytečných průtahů: Připravíme pro vás obchodní smlouvy, dohody s dodavateli, pracovní smlouvy i další dokumenty tak, aby odpovídaly vašim potřebám a minimalizovaly rizika.
• Jasné a srozumitelné podmínky: Navrhujeme smlouvy tak, aby byly praktické, přehledné a snadno použitelné v běžném provozu.
• Ochrana před právními komplikacemi: Pomáháme klientům předcházet nejasnostem, sporům a nevýhodným podmínkám.

Víme, že administrativní zátěž spojená se smlouvami může brzdit váš byznys. Proto jsme pro vás připravili e-book "Advokáti radí, jak ušetřit miliony", který vám ukáže, jak mít smlouvy pod kontrolou bez zbytečných komplikací.

✅  Praktické rady, jak si efektivně nastavit smluvní procesy a ušetřit čas.
✅  Konkrétní tipy, jak se vyhnout nejčastějším chybám ve smlouvách.
✅Ukázku našeho přístupu: jak jednoduše a srozumitelně předáváme odborné znalosti v oblasti smluvní dokumentace.

Neztrácejte čas se smlouvami – my vám pomůžeme nastavit smluvní procesy tak, aby byly rychlé, efektivní a bezpečné.

Napište si o e-book Advokáti radí, jak ušetřit miliony ZDE 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.