Ochrana nájemníků před výpovědí kvůli dluhům na nájemném

Aktualizace k 27.4.2020

Zákony ochraňující před výpovědí z nájmu jsou platné a účinné od 27.4.2020, kdy byly vyhlášeny ve Sbírce zákonů pod č. 209/2020 Sb. (nájem prostor k bydlení) a č.  210/2020 Sb. (podnikatelský nájem). 

Tzv. lex covid (zákon č. 191/2020 Sb.) byl již vyhlášen ve Sbírce zákonů a je platný a účinný k 24.4. 2020.

Aktualizace k 24.4.2020

I.

Součástí zákona týkajícího se nájmu prostor k bydlení je i změna pravidel ohledně vyúčtování a finančního vypořádání za rok 2019, resp. za uplynulé zúčtovací období mezi vlastníkem bytu a nájemcem (a také mezi společenstvím vlastníků jednotek a jednotlivými vlastníky).

Vyúčtování (tzn. vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období), které mělo být doručeno příjemci služeb (vlastníkovi, nájemníkovi) v době mezi účinností zákona a 31. srpnem 2020 je možné bez sankcí doručit až do 1. září 2020. 

II.

Z tzv.  lex covid (zákon č. 191/2020 Sb.)  plyne, že u dluhu na nájemném (podnájemné, m pachtovném), na které se vztahuje výše uvedený zákon, nelze za období prodlení od 12. března do 30. června 2020 uplatnit vyšší úrok z prodlení (nebo jinou sankci za prodlení) než ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. (aktuálně 10 % ročně pro dluhy splatné v březnu a dubnu; pro dluhy splatné v červnu se pro určení výše limitu uplatní repo sazba ČNB platná k 1. červnu 2020 + 8 %).  Toto omezení neplatí pro smlouvy uzavřené po vyhlášení zákona. 

Kdo je chráněn

• Nájemce, nebo
• podnájemce,

který si pronajímá či podnajímá byt či dům (nebo jeho část), v němž také skutečně bydlí,  

a

• nájemce, 
• pachtýř, nebo
• podnájemce,

který si najímá, propachtovává nebo podnajímá prostor, který užívá převážně ke svému podnikání (tento účel nemusí být nutně vyjádřen ve smlouvě), a

který se v době od 12. března 2020 do 30. června 2020 (tzv. ochranná doba) dostal či dostane do prodlení s úhradou nájemného (pachtovného, podnájemného), pokud 

toto prodlení nastalo v důsledku mimořádného opatření při epidemii.

Ochrana se v případě podnikatelských prostor vztahuje na osoby fyzické i právnické.  Pro zjednodušení používá tento text pro všechny chráněné osoby označení „nájemník“. 

Bez důkazů to nepůjde

Nájemník bytu nebo domu bude povinen pronajímateli doložit, že není schopen platit včas nájemné v důsledku mimořádných opatření potvrzením, které vystaví Úřad práce. Bližší podmínky pro vystavení tohoto potvrzení (např. doklady, které bude nutno doložit) budou řešeny metodickým pokynem a zatím nejsou známy. Nájemník podnikatelských prostor bude také muset pronajímateli předložit listinné důkazy, které však nejsou zákonem blíže vymezeny. 

Kdo není chráněn

Podle textu zákona se ochrana nevztahuje například na nájemníka, který podnajímá byt, který má v nájmu, a ve skutečnosti v něm nebydlí. Pokud se však dostane do prodlení s platbou podnájemník zpozdí se zpravidla i nájemník s platbou nájemného majiteli bytu. Nájemník by však v tomto případě neměl být před výpovědí chráněn, jelikož v bytě ve skutečnosti nebydlí. Ukončením nájmu ovšem současně skončí i podnájem; tento následek vyplývá přímo ze zákona (občanského zákoníku) a nyní projednávaný „ochranný zákon“ na tom nic nemění. 

Fyzické osoby, které obývají jako podnájemníci byt nebo dům, který má pronajatý právnická osoba, by naopak chráněny být měly. Z hlediska právnické osoby jde v takovém případě obvykle o podnikání a před výpovědí z nájmu dotyčného bytu či domu pro dluhy na nájemném ji bude chránit zákaz výpovědi z prostor užívaných k podnikání.

Před čím je „nájemník“ chráněn

V období do 31. prosince 2020 nemůže nájemník dostat výpověď z nájmu z důvodu prodlení s platbou nájemného, které nastalo v ochranné době (tzn. mezi 12. březnem a 30. červnem 2020).  

Pro neplacení nájemného v období před 12. březnem a po 30. červnu 2020 však lze dát výpověď bez omezení. 

Před čím NENÍ „nájemník“ chráněn

• před povinností platit zálohy a úhrady za plnění a služby spojené s užíváním bytu (např. dodávky elektřiny, plynu, vody, tepla, úklid společných prostor, výtah, odvoz odpadu apod.): Tyto platby je nájemník povinen platit řádně a včas i během ochranného období.  Zde se ocitnou v obtížích ti pronajímatelé, kteří mají tyto zálohy a úhrady zahrnuty paušální částkou přímo v nájemném; nemají je tedy vyčísleny samostatně.  
• před výpovědí z nájmu z jiného důvodu, než je prodlení s platbou nájemného v ochranné době (např. výpověď z důvodu dluhu na zálohách / platbách za služby bude stále možná). Pronajímatel tak může nájem oprávněně vypovědět z libovolného zákonného důvodu (např. zajištění bytových potřeb pro sebe či příbuzné) vyjma neplacení nájemného v ochranné době. Následně může pronajímatel iniciovat i řízení o vyklizení nemovité věci. V tomto směru není pronajímatel omezen.
• před úrokem z prodlení: Nájemník, který je v prodlení s platbou nájemného, je povinen hradit úrok z prodlení z dlužné částky ve výši sjednané smlouvou, anebo – pokud nejsou sjednány - ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Podle tzv. lex covid nelze za období prodlení od 12. března do 30. června 2020 uplatnit vyšší úrok z prodlení (nebo jinou sankci za prodlení) než úrok ve výši stanovené nařízením vlády (10 % ročně; pro dluh splatný v červnu 2020 se bude vycházet z repo sazby ČNB platné k 1.6.2020 a zvýšené o 8 %).   
• před smluvní pokutou spojenou s neplacením nájemného (pokud byla platně sjednána ve smlouvě) nebo povinností nahradit škodu
• před splatností dlužného nájemného a před zahájením řízení o zaplacení dluhu nebo provedením jiného úkonu za účelem získání exekučního titulu a před jeho vymáháním:  Pokud bude tzv. lex covid přijatý Senátem dne 17. 4. 2020, podepsán prezidentem, nebude možné v době do 30. června 2020 provést exekuci (výkon rozhodnutí) prodejem movitých věcí dlužníka, nebo prodejem nemovitosti, ve které má dlužník trvalý pobyt, a v případě exekučního postižení bankovního účtu, musí dlužníkovi v období do 31. prosince 2020 být ponechána na účtu částka odpovídající 4x životnímu minimu jednotlivce. Dlužné nájemné se stane splatným v souladu s nájemní smlouvou a pronajímatel jej může standardně vymáhat.
• před dříve podanou platnou výpovědí z nájmu z důvodu neplacení nájemného.
• před skončením nájmu na dobu určitou uplynutím sjednané doby

Nezaplacení dluhů = okamžitá výpověď

Všechny dluhy na nájemném, které byly splatné v ochranné době a zůstaly zcela či zčásti neuhrazeny, je nájemník povinen zaplatit nejpozději do 31. prosince 2020 (anebo do 30 dnů od skončení nájmu, pokud skončí před tímto dnem).

Nesplní-li nájemník tuto povinnost, hrozí mu okamžitá výpověď bez výpovědní doby (z domu či bytu), resp. s výpovědní dobou 5 dnů (z podnikatelských prostor).

V případě podnikatelských prostor hrozí tato výpověď také tehdy, stane-li se nepochybným, že nájemník dluhy na nájemném do 31. prosince 2020 neuhradí (např. je rozhodnuto o jeho úpadku, nebo bude čelit exekucím apod.). 

Zrušení nájmu soudem

Pronajímatel, jehož nájemník neuhradil v ochranné době nájemné, se může po skončení nouzového stavu (tzn. ještě před 31. prosincem 2020) domáhat zrušení nájmu, pokud po něm nelze spravedlivě požadovat, aby omezení svého práva dále snášel.  

Praktická využitelnost této možnosti je však poněkud pochybná. Nedojde-li k dohodě s nájemníkem, bude pronajímatel nucen se obrátit na soud, přičemž bude muset po dobu řízení nadále čelit nepříznivé situaci, která ho k tomuto kroku vedla.

Všechny aktualizované informace spojené s koronavirem a krizovými opatřeními naleznete ZDE.

Čtěte také:

• Omezení výpovědi pro neplacení u podnikatelských nájmů
• Odklad splátek a omezení sankcí za prodlení - úvěry ve světle krize 2020
• Koronavirus a stornopoplatky za zrušení zájezdu
• Koronavirus a náhrada škody
• Odpovědnost státu za škodu způsobenou opatřeními přijatými v boji s koronavirem