Nájem mezi propojenými firmami: Jak nastavit cenu, aby obstála před finančním úřadem

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
22.5.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Správně nastavený nájem mezi propojenými firmami je dnes jedním z nejčastějších témat daňových kontrol, zejména v oblasti převodních cen. Pokud výši nájemného neumíte věrohodně obhájit jako tržní, hrozí doměření daně z příjmů, úrok z prodlení, penále i spory o DPH. V tomto článku najdete praktický návod, jak nájemní vztahy ve skupině firem právně, daňově i obchodně nastavit tak, aby obstály před finančním úřadem, a současně dávaly ekonomický smysl vašemu byznysu.

Fotografie ukazuje advokáta konzultujícího nastavení nájmu mezi propojenými firmami.

Shrnutí v bodech:
  • Nájemné mezi propojenými firmami musí odpovídat principu tržního odstupu (arm's length principle), jinak hrozí doměření daně z příjmů a související sankce, jako je úrok z prodlení (repo sazba ČNB + 14 procentních bodů) a penále ve výši 20 % z doměřené daně.
  • Pro obhájení tržního nájemného je třeba použít racionální a vysvětlitelnou metodu, ideálně kombinaci přístupů, jako je metoda srovnatelných nezávislých cen (CUP) a nákladová metoda (Cost Plus Method).
  • Důkazní břemeno je na straně poplatníka. Proto je klíčové mít kvalitní nájemní smlouvu a průběžně připravenou dokumentaci, která obsahuje popis zvolené metody, použité vstupy a závěr o tržním rozpětí ceny.
  • Nájem mezi propojenými osobami je strategické téma, které neovlivňuje pouze daň z příjmů, ale prolíná se s DPH, účetnictvím, ovlivňuje cash-flow a hodnotu firmy při transakcích.

Proč finanční úřad řeší nájem mezi propojenými firmami

Nájem mezi propojenými firmami je pro finanční úřad atraktivním tématem z jednoho jednoduchého důvodu: jde o snadno uchopitelnou oblast, kde rozdíl mezi skutečnou tržní cenou a interně nastaveným nájemným může významně ovlivnit základ daně z příjmů. Pokud je nájemné uměle snížené, dochází ke snížení nákladů u jedné společnosti a současně k omezení zdanitelného příjmu u druhé, případně k přesunu zisku do subjektu s nižším zdaněním.

Naopak, pokud je nájemné přestřelené, přenáší se zisk do jiného článku skupiny, což může sloužit k agresivní daňové optimalizaci. Správce daně proto zkoumá, zda není smluvní nájemné mezi propojenými osobami odchýlené od částky, za kterou by bylo sjednáno mezi nezávislými subjekty v běžných tržních podmínkách.

Základní oporou pro tento přístup je princip tržního odstupu, anglicky známý jako arm's length principle. Ten se promítá do pravidel pro úpravu základu daně z příjmů v případech, kdy jsou podmínky mezi spojenými osobami jiné, než by byly mezi nezávislými osobami, a pokud by takový rozdíl snížil základ daně.

Daňová úprava základu daně z příjmů mezi spojenými osobami je upravena v § 23 odst. 7 zákona č. 586/1992 Sb. V praxi se vyplatí mít nastavení převodních cen (včetně nájemného) podložené i z pohledu daní, k čemuž lze využít podporu v rámci daňového poradenství., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. V praxi to znamená, že finanční úřad může upravit základ daně tak, jako by cena nájemného odpovídala tržnímu nájemnému. Pokud poplatník neprokáže, že sjednaná cena se tržní hladině blíží, riskuje doměření daně a související sankce.

Tento princip se neomezuje pouze na velké nadnárodní skupiny, ale dopadá i na čistě české firmy, rodinné holdingy a situace, kdy pronajímá nemovitost majitel své vlastní společnosti.

Dalším důvodem zvýšeného zájmu správce daně je skutečnost, že nájemné u nemovitostí často představuje významnou položku v nákladech, případně v příjmech, a to dlouhodobě. Nesprávně nastavené nájemné tedy neznamená jednorázovou chybu, ale zásadní chybu násobenou několika zdaňovacími obdobími.

V okamžiku daňové kontroly se tak mohou kumulovat doměrky za několik let, a spolu s úrokem z prodlení a penále se výsledná částka stává pro firmu velmi bolestivou. K prevenci podobných dopadů pomáhá průběžně vyhodnocovat rizikové nákladové položky, jak shrnuje i článek Rizikové položky v daňovém přiznání 2026: Na jaké firemní náklady si dát pozor a jak je bezpečně obhájit. Úrok z prodlení je stanoven ve výši repo sazby České národní banky platné k prvnímu dni příslušného kalendářního pololetí, zvýšené o 14 procentních bodů, a penále dosahuje 20 % z doměřené daně. Finanční úřad navíc stále častěji využívá sofistikovanější analytické nástroje, které umožňují porovnávat data z katastru nemovitostí, účetních závěrek či interních databází nájmů.

Nesmíme zapomínat, že v oblasti nájmu mezi propojenými osobami se prolíná daňové, obchodní i soukromé právo. Právě proto dává smysl řešit nájemní vztahy i v širším kontextu nastavení skupiny a vztahů mezi společníky v rámci korporátního práva, holdingů a struktur. Není rozhodující pouze to, kolik si propojené společnosti účtují, ale také jak je vztah konstruován z hlediska zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), jak je zohledněn v účetnictví, jaké má dopady do DPH a zda odpovídá ekonomické realitě transakce.

Typickým problémem je například situace, kdy je v nájemném skryto financování části investice, poskytování služeb nebo převzetí specifických rizik, aniž by tyto prvky byly ve smlouvě a v kalkulaci nájemného transparentně odděleny. Právě v takových případech se právníci a daňoví poradci z ARROWS advokátní kancelář často setkávají s tím, že klient považoval nastavení nájmu za „banální“, ale finanční úřad situaci vyhodnotil zcela odlišně.

Z pohledu podnikatele je podstatné si uvědomit, že nájemné mezi propojenými firmami není jen interní číslo, na kterém se dohodnou majitelé nebo management. Jde o údaj, který musí obstát před vnějším světem: před finančním úřadem, auditorem, bankou poskytující financování, případnými investory nebo kupujícím společnosti. V souvislosti s prověřováním firmy investorem nebo kupujícím může být užitečné projít i typické právní a daňové nedostatky popsané v textu Jak připravit firmu na prodej: Právní a daňové vady, které nejčastěji zhatí celou transakci.

Nastavení nájemného tak ovlivňuje nejen daňovou pozici, ale i hodnotu firmy, kvalitu cash-flow a vyjednávací pozici při transakcích. Z tohoto důvodu je vhodné vnímat nájem mezi propojenými osobami jako strategické téma, nikoli pouze technický detail účetního oddělení.

Kdy jsou firmy považovány za propojené a jaké nájmy jsou rizikové

Pro to, aby se na nájem vztahovala pravidla pro spojené osoby, je klíčové, zda jsou pronajímatel a nájemce z pohledu daňových předpisů považováni za propojené. Definici spojených osob nalezneme v § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů.

Typicky jde o vztahy mezi společnostmi v rámci jedné skupiny, mezi mateřskou a dceřinou společností, mezi sesterskými společnostmi ovládanými stejným vlastníkem nebo mezi společností a fyzickou osobou – majitelem, který jí nemovitost pronajímá. Do kategorie spojených osob však mohou spadat i vztahy, kde neexistuje přímý kapitálový podíl, ale je zde významný vliv na řízení nebo ovládání, například prostřednictvím smluv, personálního propojení (tzv. jinak spojené osoby) nebo jiných dohod.

Typicky půjde o situaci, kdy tatáž osoba je jednatelem či členem orgánů více společností, které spolu obchodují, nebo pokud se jedna osoba podílí přímo či nepřímo na řízení nebo kontrole jiné osoby.

Nájem, na který dohlíží finanční úřad, se nemusí týkat pouze nemovitostí. Do hledáčku se dostávají i nájmy movitých věcí, například strojů, výrobních linek, vozidel či IT vybavení, stejně jako nájem práv, například licence k softwaru nebo užívání ochranných známek.

U všech těchto případů platí, že sjednané nájemné musí odpovídat tomu, co by bylo obvyklé mezi nezávislými osobami. U nemovitostí je navíc důležitá otázka, zda jde o nájem bytových prostor, kanceláří, skladů, výrobních hal nebo specializovaných objektů, protože tržní nájemné se v jednotlivých segmentech výrazně liší a laik může snadno vyjít z nevhodných srovnání.

Za rizikové lze označit zejména ty nájmy mezi propojenými osobami, které jsou výrazně vyšší nebo nižší než nájemné obvyklé v dané lokalitě, čase a segmentu, a současně není k dispozici dokumentace vysvětlující důvody tohoto rozdílu. Typickou situací je například pronájem nemovitosti vlastníkem své vlastní společnosti za symbolický nájem, přičemž veškeré náklady na údržbu nese firma a uplatňuje si je daňově. 

Na druhé straně spektra může stát pronájem administrativní budovy mezi společnostmi v rámci nadnárodní skupiny za nájemné, které je vyšší než tržní, aby se tím uměle přesouval zisk do jiné jurisdikce. V obou případech se správce daně bude ptát na ekonomické a právní odůvodnění nastavené ceny.

Specifickou kategorii představují situace, kdy je nájem formálně sjednán mezi nezávislými subjekty, ale ve skutečnosti existují skryté vazby, které vedou k tomu, že tito partneři nejsou skutečně nezávislí. Může jít například o vztah dvou společností, jejichž jednatelé jsou blízcí příbuzní nebo dlouhodobí obchodní partneři, kteří jednají ve vzájemném souladu.

V takových případech může finanční úřad dovodit, že jde o jinak spojené osoby, a aplikovat pravidla pro převodní ceny i tehdy, kdy by se poplatník domníval, že obchoduje s nezávislou třetí stranou. Pro manažery je proto důležité mít přehled nejen o kapitálových vazbách, ale i o personálním a faktickém propojení v rámci podnikatelského okruhu. Pro firemní právníky a CFO je praktické vytvořit si interní mapu propojených osob ve skupině a pravidelně ji aktualizovat. Tato mapa by měla zahrnovat nejen formální podíly, ale i další vazby, které mohou být pro daňové právo relevantní.

Právníci z ARROWS advokátní kancelář v praxi často začínají právě touto analýzou, protože teprve po přesném vymezení okruhu propojených osob lze správně nastavit interní nájemní vztahy, převodní ceny a dokumentaci. Při expanzi nebo akvizicích bývá tato část podceněná, což se později projeví při daňových kontrolách, kdy správce daně odhalí „skryté“ propojení, o němž si klient myslel, že je z hlediska daní irelevantní.

Nejčastější otázky k propojeným osobám a daňovým vztahům mezi nimi 

1. Stačí pro posouzení propojení sledovat pouze formální vlastnickou strukturu?
V praxi to nestačí, protože daňové právo pracuje i s pojmem jinak spojených osob dle § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů, kdy propojení může vzniknout například prostřednictvím smlouvy o ovládání, shodného vedení nebo dohody o společném postupu. Právě v těchto situacích se vyplatí konzultovat konkrétní strukturu s právníky z ARROWS advokátní kancelář na adrese office@arws.cz, aby byla správně vyhodnocena všechna relevantní rizika.

2. Je nájem mezi fyzickou osobou – vlastníkem – a jeho vlastní společností vždy považován za nájem mezi spojenými osobami?
Ve většině případů ano, protože vlastník má na společnost rozhodující vliv a je zpravidla považován za osobu spojenou ve smyslu § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů. To znamená, že nájemné by mělo odpovídat tržním podmínkám a být doloženo, jinak hrozí doměrek daně u společnosti i u fyzické osoby. Pokud si nejste jistí, zda váš konkrétní vztah spadá do režimu spojených osob, je vhodné obrátit se na právníky z ARROWS advokátní kancelář prostřednictvím office@arws.cz.

3. Jak je to s propojením u společného podniku, kde mají různí investoři menší podíly?
Vyhodnocení závisí na tom, zda někdo získává rozhodující vliv nebo existují dohody, které vedou ke společnému postupu při hlasování či řízení. I menšinový podíl může být spojen s významným vlivem, a tím pádem s postavením spojené osoby. V komplikovanějších vlastnických a smluvních strukturách je proto praktičtější neimprovizovat a nechat si připravit právní a daňovou analýzu na míru od specialistů z ARROWS advokátní kancelář, kontaktovat je můžete přes office@arws.cz.

Právní rámec stanovení ceny nájmu mezi propojenými osobami

Stanovení nájemného mezi propojenými společnostmi se v českém právu opírá o několik klíčových předpisů, které je třeba vnímat společně. Základem je daňový režim, tedy pravidla daně z příjmů, konkrétně § 23 odst. 7 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, který umožňuje správci daně upravit základ daně v případě, že ceny transakcí mezi spojenými osobami neodpovídají cenám obvyklým mezi nezávislými subjekty.

Do hry vstupují také pravidla o tzv. převodních cenách, které nejsou sice upraveny v samostatném zákoně, ale navazují na obecný princip tržního odstupu a na mezinárodní standardy, zejména Pokyny OECD k převodním cenám. Pokud je nájemný vztah mezi propojenými osobami součástí širšího řetězce transakcí ve skupině, správce daně posuzuje tento celek právě optikou transfer pricingu.

Do právního rámce patří i občanský zákoník, konkrétně jeho ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl.) a nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl.). Občanskoprávní stránka věci je podstatná, protože správně konstruovaná nájemní smlouva je prvním krokem k obhajobě skutečného obsahu vztahu.

Pokud smlouva neodpovídá realitě nebo je příliš obecná, vzniká prostor pro tvrzení správce daně, že jde fakticky o jiný typ transakce – například o skryté financování, služby či bezdůvodné obohacení. Právníci z ARROWS advokátní kancelář proto při nastavování ceny nájmu mezi propojenými firmami vždy kombinují daňový pohled s důsledným nastavením smluvní dokumentace tak, aby byla transakce právně i ekonomicky konzistentní.

Neméně důležitá je problematika DPH. Pronájem nemovitých věcí je podle § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH“), standardně osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně. Nicméně plátci DPH, kteří pronajímají nemovitou věc pro účely uskutečňování ekonomické činnosti jinému plátci, mohou zvolit zdanění nájmu. To má přímý dopad na cash-flow a odpočitatelnost daně na vstupu.

U nájmu mezi propojenými osobami je třeba hlídat, aby nastavení nájemného a DPH bylo v souladu, zejména pokud jedna společnost pronajímá část nemovitosti více subjektům, z nichž někteří mají plný nárok na odpočet a jiní nikoliv. Chyby v této oblasti mohou vést nejen k doměrku DPH, ale i k závažným sporům o správnou výši nárokovaného odpočtu a o opravy odpočtů v čase.

Do právního rámce vstupují také mezinárodní smlouvy o zamezení dvojího zdanění (DTT), pokud se jedná o přeshraniční nájemné, zejména u movitých věcí či nehmotného majetku. V některých případech může být nájemné považováno za licenční poplatky nebo jiné příjmy, což má dopad na srážkovou daň a rozdělení zdanění mezi státy.

Pokud pronajímatelem nebo nájemcem je zahraniční entita, je nutné kontrolovat, zda struktura nájemního vztahu nezakládá vznik stálé provozovny v České republice nebo v zahraničí. V této oblasti se právní a daňová pravidla rychle vyvíjejí a bez specializovaného poradenství hrozí velké riziko chybných závěrů.

Součástí právního rámce je i obecná klauzule proti zneužívání práva a pravidla proti agresivní daňové optimalizaci. Tyto zásady jsou obsaženy v daňovém řádu a jsou rozvíjeny judikaturou správních soudů. Pokud finanční úřad dospěje k závěru, že nájemní vztah mezi propojenými osobami byl nastaven primárně za účelem získání daňové výhody, která odporuje smyslu zákona, může tuto výhodu odepřít.

V praxi to znamená, že i formálně bezvadná nájemní smlouva a dobře vypočtené nájemné nemusí obstát, pokud chybí skutečný ekonomický důvod transakce. Proto doporučujeme vždy uvažovat nejen nad „textem zákona“, ale i nad tím, jak danou strukturu uvidí správce daně v kontextu celého podnikání skupiny. Právě v této rovině pomáhají právníci z ARROWS advokátní kancelář klientům posoudit rizika plánovaných kroků ještě před jejich realizací.

Jak v praxi určit tržní nájemné mezi propojenými firmami

Určení tržního nájemného mezi propojenými firmami není jen otázkou rychlého pohledu na realitní server nebo dotazu známému makléři. Princip tržního odstupu vyžaduje, aby metoda stanovení nájemného byla racionální, opakovatelná a vysvětlitelná, zejména při daňové kontrole.

V praxi se používají různé metody, které vycházejí buď z porovnání se srovnatelnými transakcemi na trhu, nebo z nákladového či výnosového přístupu. Pro menší a střední firmy je často vhodná kombinace více přístupů, která poskytne dostatečně robustní argumentaci, aniž by se jednalo o přehnaně nákladný znalecký či ekonomický projekt.

Srovnatelné nájemné z trhu (comparables)

Nejčastějším a intuitivně nejbližším způsobem je použití tzv. metody srovnatelných nezávislých cen (Comparable Uncontrolled Price – CUP). V praxi to znamená, že se hledají nájemní smlouvy mezi nezávislými osobami, které se co nejvíce podobají posuzovanému nájmu mezi propojenými subjekty.

U nemovitostí jde zejména o podobnou lokalitu, typ budovy, velikost a strukturu pronajímané plochy, technický stav, vybavení, dobu nájmu a další podmínky, jako jsou inflační doložky, garance, rozsah služeb či povinnost oprav. U nájmu strojů nebo IT techniky se hledají srovnatelné komerční nabídky leasingových společností, výrobců nebo pronajímatelů specializované techniky.

Klíčovým pojmem je zde srovnatelnost. V praxi málokdy najdete nájem, který by byl zcela identický, a proto je potřeba provést úpravy, které odrážejí rozdíly mezi srovnávanými transakcemi.

Pokud například porovnáváte nájem moderních kanceláří v centru velkého města s nájmem ve starší budově na okraji, nestačí pouze přepočítat cenu za metr čtvereční, ale je nutné zohlednit rozdílnou kvalitu, dostupnost služeb či parkování. Podobně je potřeba zohlednit, zda pronájem zahrnuje vybavení, parkovací místa, služby recepce, zabezpečení nebo jiné benefity, které se v trhu standardně fakturují odděleně.

Pro menší nájmy může být dostačující kvalitně zpracovaný přehled srovnatelných nabídek a uzavřených smluv, který bude doplněn o rozumné úpravy a odůvodnění rozdílů. U významnějších transakcí se vyplácí využít odborný znalecký posudek nebo expertní studii trhu, která zohlední širší kontext, například trend vývoje nájemného v daném segmentu.

Právníci a daňoví poradci z ARROWS advokátní kancelář často klientům pomáhají s definováním zadání pro odhadce či poradenské firmy tak, aby výstup skutečně podporoval argumentaci při daňové kontrole a nebyl jen formálním dokumentem do šanonu. Výhodou metody srovnatelných cen je, že je dobře srozumitelná finančním úřadům, auditorům i managementu. Její slabinou však bývá nedostatek kvalitních a detailních dat, zejména u specifických nebo velmi velkých nájmů.

V posledních letech se zlepšuje dostupnost realitních statistik a cenových map, ale ty často nepostihují všechny relevantní parametry nájemního vztahu. Proto je vhodné s těmito daty pracovat jako s jedním z podkladů, nikoli jako s jediným rozhodujícím zdrojem. Kombinace tržních dat, smluvních vzorů a odborného úsudku je v praxi nejlépe obhajitelným řešením.

Nákladová metoda a přirážka (cost plus)

U některých typů nájmu mezi propojenými firmami je složité nebo prakticky nemožné najít dobrou srovnatelnou tržní cenu. Typicky se to týká unikátních nemovitostí, specializovaných výrobních zařízení nebo vnitroskupinového nájmu aktiv, která byla pořízena primárně pro potřeby konkrétní společnosti ve skupině.

V těchto situacích se využívá nákladová metoda (Cost Plus Method), kdy se vychází z nákladů pronajímatele spojených s pořízením a provozem daného aktiva, ke kterým se přičte přiměřená marže odpovídající standardu v daném odvětví.

V praxi to znamená, že se detailně analyzují pořizovací náklady, odpisy, financování, provozní náklady (opravy, údržba, pojištění, daně z nemovitosti, energie v rozsahu přiměřeném nájmu) a další související položky. Z těchto nákladů se vypočte „základ“ a na něj se aplikuje přirážka, která zajišťuje návratnost investice a přiměřený zisk pronajímatele. Tato přirážka by měla být podložena buď tržními daty (například obvyklou výnosností nemovitostí v daném segmentu) nebo interní politikou skupiny, která se uplatňuje konzistentně napříč podobnými transakcemi.

Nákladová metoda bývá oblíbená zejména u skupin, které mají širší portfolio pronajímaných aktiv a zavedou si interní kalkulační model, jenž automatizuje výpočet nájemného. Výhodou je transparentnost a opakovatelnost, nevýhodou může být náročnost na sběr dat a riziko, že některé náklady nebudou správně přiřazeny nebo zohledněny.

U nemovitostí je navíc potřeba hlídat, aby rentabilita nájemného nebyla v přímém rozporu s tím, co je obvyklé v realitním trhu, jinak by správce daně mohl tvrdit, že výsledná cena je mimo tržní rozpětí.

Právníci z ARROWS advokátní kancelář se v praxi často setkávají s tím, že nákladový model je sice připravený, ale není smluvně ani interně zdokumentován. V případě daňové kontroly pak chybí vysvětlení, proč byla zvolena právě daná přirážka, a zda je uplatňována konzistentně.

Včasná příprava interní dokumentace, včetně popisu metody, použitých vstupů a schvalovacích procesů, je proto klíčová pro obhajobu nájemného stanoveného nákladovou metodou.

Výnosové a kombinované přístupy

U některých druhů nájmu, zejména u komerčních nemovitostí nebo u pronájmu aktiv, která generují přímo výnosová cash-flow, se v praxi používá také výnosový přístup. Tento přístup vychází z toho, jakou výnosnost dané aktivum v daném segmentu trhu dosahuje nebo by mělo dosahovat.

Na základě diskontovaných cash-flow nebo očekávaných výnosových parametrů se odvozuje nájemné, které je ekonomicky přiměřené. Výnosová metoda je v praxi často kombinována s tržními daty; například u nákupních center nebo logistických parků se nájemné odvíjí jak od výnosových očekávání investora, tak od cen v dané lokalitě a segmentu.

Pro menší podnikatele a střední firmy může být čistě výnosový model příliš komplexní. Nicméně řada principů z tohoto přístupu je využitelná i v jednodušší formě, například ve formě kontrolního výpočtu.

Pokud například nájem mezi propojenými osobami vede k extrémně nízké nebo naopak velmi vysoké efektivní výnosnosti investice ve srovnání s trhem, je to signál, že může být potřeba nájemné přenastavit. Pro investory a holdingy vlastnící nemovitostní portfolia je takový pohled nezbytný, protože propojuje daňový a právní aspekt s dlouhodobou investiční strategií.

V praxi tedy často vzniká kombinovaný přístup: základní rámec nájemného vychází z tržních srovnání, je ověřen nákladovým modelem a eventuálně kontrolován z hlediska výnosnosti.

Takový postup je obvykle velmi dobře obhajitelný před finančním úřadem, protože ukazuje, že management nepřevzal první „pocitovou“ cenu, ale systematicky hledal tržně přiměřené řešení. Právníci a daňoví poradci z ARROWS advokátní kancelář mohou v těchto procesech sehrát roli koordinátora mezi byznysovou, finanční a právní stránkou věci.

Nejčastější otázky k prokazování tržního nájemného a jeho dokumentaci 

1. Stačí jako důkaz tržního nájemného pár vytisknutých inzerátů z realitního serveru?
Typicky to nestačí, protože inzerované ceny nemusí odpovídat sjednaným nájmům, nebývají zohledněny další podmínky smlouvy a chybí úpravy za rozdíly v kvalitě, službách či lokalitě. Inzeráty mohou být doplňkovým podkladem, ale je vhodné je doplnit dalšími daty a komentářem; s přípravou takové argumentace vám mohou pomoct právníci z ARROWS advokátní kancelář po kontaktu na office@arws.cz.

2. Musíme mít pro každý nájem znalecký posudek?
Ne vždy, ale u významných nebo atypických nájmů může znalecký posudek výrazně posílit vaši pozici při případné daňové kontrole. U menších transakcí lze často vystačit s dobře zdokumentovanou interní analýzou, která je přiměřená významu a objemu nájemného. Pokud si nejste jistí, kdy je znalecký posudek vhodný a kdy je zbytečným nákladem, je rozumné poradit se s odborníky z ARROWS advokátní kancelář prostřednictvím office@arws.cz.

3. Jak často máme tržní nájemné přehodnocovat?
Záleží na délce nájemní smlouvy, dynamice trhu a významu nájemného pro vaše hospodaření, ale obecně se doporučuje alespoň periodická revize, kterou může spustit inflační doložka, rekonstrukce budovy nebo významná změna na trhu. U nájmů mezi propojenými osobami je navíc vhodné sledovat, zda nastavení stále odpovídá principu tržního odstupu. S nastavením praktických pravidel pro revize nájemného vám může pomoci ARROWS advokátní kancelář, stačí se ozvat na office@arws.cz.

Dokumentace a důkazní břemeno při nájmu mezi propojenými osobami

Jedním z nejpodceňovanějších aspektů nájmu mezi propojenými firmami je dokumentace. Z právního a daňového hlediska totiž nestačí mít nájem nastavený fakticky správně; klíčové je být schopen toto nastavení při daňové kontrole nebo sporu také prokázat.

Důkazní břemeno v oblasti převodních cen je podle § 92 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů, do značné míry na straně poplatníka, což v praxi znamená, že pokud nedoložíte, jak a proč jste nájemné stanovili, správce daně může uplatnit vlastní odhad a upravit základ daně podle svého pohledu na tržní cenu.

Základem dokumentace je kvalitní nájemní smlouva, která jednoznačně popisuje předmět nájmu, výši nájemného, podmínky jeho změn, rozsah poskytovaných služeb, povinnost oprav, technické zhodnocení, sankce a další klíčové parametry.

U nájmu mezi propojenými osobami je obzvlášť důležité, aby smlouva odpovídala reálnému průběhu transakce a neobsahovala „papírové“ podmínky, které se v praxi nedodržují. Finanční úřad často porovnává smlouvu s fakturací, účetnictvím, stavební dokumentací a dalšími podklady; jakýkoli nesoulad může být zneužit jako argument, že deklarovaná cena neodpovídá skutečnému obsahu transakce.

Další vrstvou je dokumentace metody určení nájemného. Ta by měla obsahovat popis zvolené metody (tržní srovnání, nákladový model, kombinace), použité vstupy (data o srovnatelných nájmech, nákladech, odpisové plány, investice, tržní statistiky) a závěr, jaký rozsah tržního nájemného byl identifikován.

U středních a větších skupin bývá vhodné vypracovat stručnou transfer pricing dokumentaci k nájemním vztahům, která strukturovaně shrnuje hlavní argumenty a je snadno aktualizovatelná. Právníci z ARROWS advokátní kancelář mohou takovou dokumentaci připravit ve formátu, který odpovídá očekáváním správců daně i auditorů.

Specifickou roli hrají interní směrnice a rozhodnutí orgánů společnosti. Pokud například holding přijme politiku nájemného ve skupině, kde stanoví zásady pro výpočet nájemného, indexaci, rozdělení investic do technického zhodnocení a rozúčtování služeb, je vhodné tuto politiku písemně zachytit a schválit příslušným orgánem (představenstvo, jednatelé).

V případě kontroly je pak možné doložit, že nastavení nájemného nebylo ad hoc, ale součástí systematického přístupu skupiny. To posiluje argument, že transakce mají ekonomické opodstatnění a nejsou primárně motivovány daňovou optimalizací.

Při daňové kontrole zaměřené na nájem mezi propojenými osobami správce daně zpravidla požaduje předložení smluv, dodatků, fakturace, účetních záznamů, dokladů k nákladům, případně znaleckých posudků a interních analýz. Může si vyžádat i informace o srovnatelných nájmech, fotografie či dokumentaci technického stavu nemovitosti, popis využití pronajatého majetku a další podklady.

Je proto výhodné mít dokumentaci připravenou průběžně, nikoli ji dohledávat teprve ve chvíli, kdy dorazí oznámení o kontrole. ARROWS advokátní kancelář běžně zastupuje klienty při daňových kontrolách a pomáhá s komunikací se správcem daně tak, aby byly informace poskytnuty věcně, ale zároveň aby nebylo zbytečně zvyšováno riziko sporu.

Rizika u nájemních vztahů mezi propojenými osobami

Možné problémy

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Nesprávně nastavené nájemné: neexistuje jasná metoda, nájem je „pocitový“ a neobstojí v porovnání s trhem

Revize nájemních smluv a kalkulací: právníci z ARROWS advokátní kancelář zanalyzují stávající nájemní vztahy, navrhnou úpravu ceny a připraví srozumitelnou dokumentaci k principu tržního odstupu.

Nedostatečná dokumentace pro finanční úřad : chybí podklady k metodě výpočtu nájmu a srovnatelné transakce

Nastavení a příprava dokumentace: ARROWS advokátní kancelář vám připraví přehlednou dokumentaci k nájemným vztahům, včetně argumentace z pohledu převodních cen a doporučení pro budoucí aktualizace.

Daňová kontrola zaměřená na nájem mezi spojenými osobami: hrozí doměrek daně, úrok z prodlení a penále a zdlouhavý spor

Zastupování při kontrole a sporech: právníci z ARROWS advokátní kancelář vás zastoupí při jednání s finančním úřadem, pomohou s odpověďmi na výzvy a v případě potřeby povedou odvolání či soudní spor.

Plánovaná restrukturalizace nebo prodej firmy: stávající nájemní vztahy uvnitř skupiny komplikují transakci a snižují hodnotu firmy

Strukturování nájemních vztahů před transakcí: ARROWS advokátní kancelář pomůže nastavit nebo upravit nájemní smlouvy tak, aby byly transparentní, tržní a nepředstavovaly překážku pro investory či financující banky.

Přeshraniční nájem v rámci skupiny: nejasnosti ohledně zdanění, stálé provozovny a srážkových daní

Mezinárodní daňové a právní poradenství: díky síti ARROWS International zajistí ARROWS advokátní kancelář koordinované řešení s lokálními poradci v zahraničí a nastaví nájemní vztahy v souladu s mezinárodními standardy.

Specifika nájmu nemovitostí mezi propojenými firmami

Nájem nemovitostí mezi propojenými firmami patří k nejcitlivějším oblastem z hlediska daňové správy. Nemovitosti mají vysokou hodnotu, nájemné je často dlouhodobé a zásadně ovlivňuje hospodaření skupiny.

Typickým modelem je situace, kdy je nemovitost vlastněna speciální nemovitostní společností (SPV) a provozní činnost probíhá v jiné společnosti, která si prostory pronajímá. Tento model má své racionální důvody – oddělení rizik, financování, případný budoucí prodej nemovitosti či byznysu samostatně –, ale současně vyvolává otázky, zda nájemné odpovídá tržní úrovni a zda není v nájemném skryto nepřiměřené přerozdělení zisku ve skupině.

Při nastavování nájemného za nemovitosti mezi propojenými osobami je nutné zohlednit celou řadu faktorů. Patří sem lokalita a typ nemovitosti (kancelář, sklad, výroba, retail, specializované prostory), technický stav a vybavení, míra úprav provedených nájemcem, délka nájmu, možnost prodloužení, garance obsazenosti, výše a struktura služeb, servisní poplatky a další položky, které jsou v trhu běžně buď zahrnuty v nájemném, nebo fakturovány samostatně.

Jestliže například pronajímatel investuje do rozsáhlého technického zhodnocení na míru nájemci, je zcela legitimní, aby se tato investice promítla do výše nájemného nebo do samostatného splátkového mechanismu. Z pohledu finančního úřadu je však důležité, aby tento vztah byl transparentní a ekonomicky vysvětlitelný.

Velkým tématem je rozdělení investic a oprav mezi vlastníka a nájemce. Pokud nájemce – spojená osoba – provede investici do cizího majetku, která se z daňového pohledu považuje za technické zhodnocení podle § 33 zákona o daních z příjmů, je nutné řešit, jak bude tato investice účetně i daňově zachycena a jak ovlivní nájemné.

V některých případech je vhodné snížit základní nájemné a zavést zvláštní mechanismus úhrady za technické zhodnocení, v jiných případech se investice zohlední v délce nájmu nebo v závazku vlastníka nemovitost neprodávat po určitou dobu. Klíčové je, aby nastavení dávalo ekonomický smysl oběma stranám a bylo v souladu s tím, co by nezávislé osoby sjednaly za obdobných okolností. Právníci z ARROWS advokátní kancelář často klientům pomáhají strukturovat tyto investice tak, aby odpovídaly jak občanskému zákoníku, tak daňovým pravidlům.

Neméně důležitá je volba režimu DPH. Jak bylo uvedeno výše, podle § 56a zákona o DPH je pronájem nemovitých věcí standardně osvobozen od DPH. Plátce DPH, který pronajímá nemovitou věc pro účely uskutečňování ekonomické činnosti jinému plátci, však může zvolit zdanění nájmu.

Pokud pronajímatel uplatňuje DPH na nájem komerčních prostor, má zpravidla nárok na odpočet DPH na vstupu z investic a provozních nákladů, ale současně musí správně stanovit základ daně a odvádět DPH z nájemného. V případě nájmu mezi propojenými osobami je proto nutné dbát na to, aby byla DPH aplikována v souladu se zákonem a aby se nevyužívala čistě pro optimalizaci daně v rámci skupiny. U smíšeného využití nemovitosti (část nájmu plátcům s plným nárokem na odpočet, část neplátcům či osvobozeným subjektům) je nutné sledovat koeficienty a provádět korekce odpočtů daně dle § 78a zákona o DPH, což je v praxi často zdrojem chyb.

Zvláštní pozornost si zaslouží situace, kdy je nájem mezi propojenými osobami používán jako nástroj pro přípravu na prodej firmy nebo nemovitosti. Pokud například dojde krátce před prodejem k výraznému zvýšení nájemného mezi SPV a provozní společností nebo k převodu nemovitosti za cenu, která se výrazně liší od tržní, může to vyvolat podezření na účelovou manipulaci s hodnotou aktiv či ziskovostí firmy.

V takových případech je vhodné mít k dispozici pečlivě zdůvodněnou argumentaci, znalecké posudky a konzistentní smluvní dokumentaci, aby bylo možné vysvětlit ekonomickou logiku těchto kroků. ARROWS advokátní kancelář má s těmito situacemi bohaté zkušenosti z due diligence a transakční praxe a může pomoci nastavit nájemní vztahy tak, aby transakci neblokovaly.

Nájem movitých věcí, IT vybavení a vozidel mezi propojenými osobami

Nájem movitých věcí mezi propojenými osobami bývá na první pohled vnímán jako méně rizikový než nájem nemovitostí, ale v praxi může přinášet neméně závažné daňové a právní dopady. Typicky jde o pronájem firemních vozidel, výrobních strojů, laboratorního nebo zdravotnického vybavení, IT techniky či specializovaných zařízení, která jsou pořízena jednou společností ve skupině a následně pronajímána ostatním společnostem.

Důvody pro takové uspořádání bývají racionální – centrální nákup, efektivnější financování, lepší servisní smlouvy –, ale stejně jako u nemovitostí je potřeba, aby nájemné odpovídalo tržním podmínkám a bylo správně zdokumentováno.

Při nastavování nájemného za movité věci se v praxi často vychází z nákladové metody, kdy se zohledňují pořizovací náklady, odpisy, financování, pojištění, servis a další provozní náklady, ke kterým se připočítá přiměřená marže. Důležité je zvolit vhodnou dobu nájmu v návaznosti na životnost daného majetku, zbytkovou hodnotu a sjednané smluvní záruky.

U vozidel například hraje role způsob financování (leasing, úvěr, vlastní zdroje), plánovaný proběh kilometrů, servisní balíčky a další benefity, které by nezávislý nájemce musel platit zvlášť. Pokud je nájemné nastaveno příliš nízko, může to vést k neuznání části nákladů u nájemce a doměrku daně; naopak příliš vysoké nájemné může být posuzováno jako skrytá distribuce zisku nebo přesun zisku do jiné společnosti.

U IT vybavení a softwaru se často setkáváme s kombinací nájmu hardware a licenčních poplatků za software. V takových případech je nutné pečlivě rozlišit, co je nájem movitých věcí a co je licenční služba nebo nehmotné právo, protože daňový a účetní režim se liší.

U přeshraničních vztahů navíc licenční platby podléhají zvláštním pravidlům a mohou být zatíženy srážkovou daní podle mezinárodních smluv. Pokud skupina kombinuje centrální pořízení IT infrastruktury v jedné společnosti s následným vnitroskupinovým nájmem a přefakturací licencí, je vhodné tyto toky transparentně popsat v interní dokumentaci převodních cen. Právníci z ARROWS advokátní kancelář v takových případech koordinují právní, daňový a IT pohled, aby bylo nastavení smluv i cen obhajitelné.

Specifikem nájmu movitých věcí je častá dynamika – častější obměna, různé kombinace nájmů, leasingu a operativního financování, vysoký počet položek. To klade vyšší nároky na interní procesy a kontrolu.

Bez jasných pravidel se může snadno stát, že některé nájemní vztahy mezi propojenými osobami budou nastaveny konzistentně a tržně, zatímco jiné zůstanou „historickým dědictvím“ bez jasného ekonomického odůvodnění. Pravidelná inventura těchto vztahů, kterou mohou právníci a daňoví poradci z ARROWS advokátní kancelář provádět formou tematických auditů, pomáhá tato rizika včas odhalit a napravit.

Přeshraniční nájem, stálá provozovna a srážková daň

Přeshraniční nájem mezi propojenými osobami přináší další vrstvu komplexity. Jakmile jedna strana nájemního vztahu sídlí v zahraničí, vstupují do hry mezinárodní smlouvy o zamezení dvojího zdanění (DTT), pravidla pro stálou provozovnu a často i předpisy jiných států, které mohou mít odlišné pojetí nájemného, licenčních poplatků a jiných příjmů.

Špatně nastavený přeshraniční nájem může vést k dvojímu zdanění, nečekaným srážkovým daním, nebo naopak k riziku, že určitý příjem zůstane nezdaněn, což může být předmětem zájmu jak českého finančního úřadu, tak zahraničních správ. Základní otázkou je, do jaké kategorie příjmů nájemné spadá podle konkrétní smlouvy o zamezení dvojího zdanění. U nájmu nemovitostí bývá situace relativně jasná – zpravidla se zdaňuje v zemi, kde se nemovitost nachází, v souladu s článkem 6 Modelové smlouvy OECD.

U pronájmu movitých věcí nebo nehmotného majetku však může být nájemné kvalifikováno jako podnikatelský zisk (článek 7 Modelové smlouvy OECD), licenční poplatky (článek 12) nebo jiný příjem (článek 21), a podle toho se liší i pravidla pro zdanění a srážkovou daň. Nesprávné zařazení může vést k tomu, že plátce v České republice bude povinen odvést srážkovou daň, aniž by s tím počítal, nebo že si nájemce v zahraničí nebude moci daň správně započíst.

Dalším rizikem je vznik stálé provozovny. Pokud zahraniční společnost pronajímá české firmě prostory nebo zařízení a zároveň vykonává v České republice další činnost, je třeba posoudit, zda rozsah této činnosti nezakládá stálou provozovnu dle článku 5 příslušné DTT.

V takovém případě by část zisku zahraniční společnosti musela být zdaněna v České republice, což vyžaduje vedení zvláštní evidence, podávání daňových přiznání a často i registraci k dalším daním. Naopak česká společnost, která pronajímá movitý majetek nebo nemovitost do zahraničí, může v dané zemi také založit stálou provozovnu, pokud je její činnost dostatečně intenzivní a soustavná.

Přeshraniční nájemní vztahy jsou oblastí, kde se velmi dobře uplatní mezinárodní přesah ARROWS advokátní kancelář prostřednictvím sítě ARROWS International. Koordinace mezi českým daňovým a právním prostředím a pravidly v zahraničních jurisdikcích je nezbytná k tomu, aby byla struktura nájmu efektivní, ale zároveň v souladu s právem a mezinárodními standardy.

V praxi to znamená, že se při nastavování nájemného a smluv bere v potaz nejen český daňový režim a princip tržního odstupu, ale i dopady v zemi druhé strany nájemního vztahu.

Nejčastější otázky k přeshraničním nájmům a daňovým souvislostem 

1. Musíme u přeshraničního nájmu vždy řešit srážkovou daň?
Záleží na druhu nájemného a konkrétní smlouvě o zamezení dvojího zdanění, nicméně tuto otázku je nutné vždy prověřit, protože chybný postup může vést k doměrku daně a sankcím v České republice i v zahraničí. Při nastavování přeshraničních nájmů je proto vhodné zapojit specialisty z ARROWS advokátní kancelář a jejich zahraniční kolegy v rámci ARROWS International, kontaktovat je můžete na office@arws.cz.

2. Může samotný nájem založit stálou provozovnu?
Samotné inkaso nájemného z nemovitosti zpravidla nezakládá stálou provozovnu, ale pokud jsou s nájmem spojeny další služby, personál nebo opakovaná obchodní činnost, riziko stálé provozovny vzrůstá. Každý případ je nutné posoudit individuálně, s ohledem na konkrétní smlouvu a rozsah činností, což je přesně typ analýzy, s níž vám pomůže ARROWS advokátní kancelář po kontaktu na office@arws.cz.

3. Jak sladit princip tržního odstupu v různých státech?
Nejlepším řešením je připravit konzistentní transfer pricing politiku pro celou skupinu, která respektuje mezinárodní standardy a zároveň reflektuje lokální požadavky jednotlivých správ daně. Právníci a daňoví experti z ARROWS advokátní kancelář a sítě ARROWS International mohou koordinovat přípravu takové politiky a dokumentace napříč zeměmi; začít můžete nezávaznou konzultací na office@arws.cz.

Nejčastější chyby a jejich důsledky při nájmu mezi propojenými osobami

Z praktických zkušeností právníků z ARROWS advokátní kancelář lze identifikovat několik opakujících se chyb, které podnikatelé a manažeři v oblasti nájmu mezi propojenými firmami dělají. První a nejrozšířenější chybou je absence jasné metody stanovení nájemného.

Cena je často výsledkem historického zvyku, interní dohody mezi vlastníky nebo snahy „vyrovnat“ jiné transakce ve skupině, aniž by byla podložena tržními daty nebo promyšleným nákladovým modelem. V době, kdy finanční úřady věnují převodním cenám zvýšenou pozornost, je takový přístup velmi riskantní.

Druhou častou chybou je nedostatečná smluvní dokumentace. Podnikatelé někdy předpokládají, že stačí rámcová dohoda nebo „gentlemanská“ domluva mezi spojenými osobami, protože se „vše drží v rodině“.

Jakmile však nastane daňová kontrola, spor mezi společníky nebo plánovaná transakce s externím investorem, absence konkrétní, dobře napsané nájemní smlouvy se stává vážným problémem. Nejasná či chybějící smlouva otevírá prostor pro výklad správce daně, že nájemné je fakticky jiným druhem plnění, nebo že část nákladů není daňově uznatelná.

Třetí kategorií chyb je podcenění návazností na další předpisy a oblasti. Nastavení nájemného má dopad nejen na daň z příjmů, ale i na DPH, daň z nemovitých věcí, účetnictví, případně na povinnosti podle IFRS, pokud je skupina povinna vykazovat podle mezinárodních standardů.

Například nesprávné rozdělení nájemného a služeb může vést k chybám v DPH, zatímco podhodnocené nájemné může zkreslovat prezentovaný obraz finanční situace společnosti. V případě insolvence nebo exekuce se pak může ukázat, že vnitroskupinové nájemní vztahy byly nastaveny způsobem, který poškozuje jiné věřitele, což otevírá další právní rizika.

Důsledky těchto chyb jsou často tvrdší, než si podnikatelé uvědomují. Finanční úřad může nájemné přecenit na tržní úroveň, doměřit rozdíl na dani z příjmů, předepsat úrok z prodlení a uložit penále.

Úrok z prodlení je stanoven ve výši repo sazby České národní banky platné k prvnímu dni příslušného kalendářního pololetí, zvýšené o 14 procentních bodů (dle § 251f daňového řádu), a penále dosahuje 20 % z doměřené daně (dle § 251h daňového řádu). Pokud se ukáže, že nastavení nájemného vedlo k agresivní daňové optimalizaci, hrozí i reputační riziko a v krajních případech trestněprávní rovina (např. dle § 240 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, za zkrácení daně).

Při přeshraničních nájmech je navíc nutné počítat s tím, že obdobná kontrola může proběhnout i v zahraničí, což zdvojnásobuje potenciální náklady. Proto má smysl chyby předvídat a předcházet jim systematickým nastavením nájemních vztahů. To zahrnuje jak právní aspekty (smlouvy, korporátní dokumenty, soulad s předpisy), tak daňové a ekonomické (metody stanovení ceny, výpočty, dokumentace).

ARROWS advokátní kancelář je v tomto ohledu partnerem, který může spojit právní, daňový a transakční pohled a pomoci nastavit nájem mezi propojenými firmami tak, aby byl dlouhodobě obhajitelný a podporoval strategii skupiny. Potřebujete-li preventivní audit stávajících vztahů, nebo řešíte konkrétní problém s finančním úřadem pište na office@arws.cz.

Nastavení interních pravidel ve skupině

Jednotlivé nájemní smlouvy jsou důležité, ale skutečnou stabilitu v oblasti nájmu mezi propojenými osobami přináší až systematická interní pravidla. Skupina firem, která má více nemovitostí, vozidel či jiného majetku pronajímaného v rámci propojených subjektů, by neměla spoléhat na ad hoc řešení, ale měla by mít jasnou politiku, jak se nájemné stanovuje, aktualizuje a dokumentuje.

Taková politika bývá součástí širšího rámce transfer pricing politiky, kde jsou popsány principy pro všechny významné vnitroskupinové transakce – včetně služeb, financování, licencí a nájmu majetku.

Interní pravidla by měla definovat například to, jaká metoda se pro daný typ nájmu použije, jaké vstupy je potřeba shromažďovat, jak často se nájemné reviduje a kdo je za jeho schválení zodpovědný. Dále je vhodné stanovit limity, od jaké výše nájemného nebo jakého významu transakce je nutné zapojit právní a daňové poradce nebo připravit formální dokumentaci převodních cen.

U mezinárodních skupin je důležité zajistit, aby interní pravidla respektovala požadavky různých daňových správ a odpovídala mezinárodním standardům. Právě v těchto bodech se vyplácí spolupráce s ARROWS advokátní kancelář, která může pomoci vytvořit nebo zrevidovat takovou politiku v českém i mezinárodním kontextu.

Role externího právního poradce však nekončí u tvorby dokumentů. Neméně důležitá je průběžná podpora managementu při rozhodování o nových nájemních vztazích, investicích do nemovitostí, reorganizaci skupiny či přípravě na vstup investora.

V těchto situacích je užitečné mít po ruce tým, který rozumí jak právním a daňovým aspektům nájmu mezi propojenými firmami, tak obchodní realitě daného odvětví. ARROWS advokátní kancelář je díky své šíři specializací a propojení s daňovými poradci a dalšími experty schopna dát managementu praktický a srozumitelný pohled na dopady různých variant.

U problémů s mezinárodním prvkem pak dává významnou výhodu síť ARROWS International, která umožňuje koordinované řešení s právníky a daňovými poradci v zahraničí, aniž by klient musel sám hledat a řídit více poradenských týmů.

Nejčastější otázky k interní politice nájemného ve skupině 

1. Vyplatí se nám vůbec vytvářet formální interní politiku nájemného, když máme jen několik nájemních smluv ve skupině?
U menších skupin může být pravidlo jednodušší, ale jasně definovaná a zdokumentovaná základní politika vám i v takovém případě výrazně usnadní obhajobu nájemného při případné kontrole a poskytne rámec pro budoucí rozvoj. S návrhem přiměřené, a přitom praktické politiky vám může pomoci ARROWS advokátní kancelář, kontaktovat ji můžete na office@arws.cz.

2. Kdo má v rámci firmy odpovídat za dodržování pravidel pro nájem mezi propojenými osobami?
V praxi se jedná o spolupráci CFO, vedení právního oddělení, controllingových týmů a často i HR nebo provozu, pokud nájem ovlivňuje pracovní prostředí. Klíčové je, aby byla jasně určena odpovědnost za přípravu smluv, schválení cen a aktualizaci dokumentace. S nastavením kompetencí a procesů vám může pomoci ARROWS advokátní kancelář, která má zkušenosti s implementací podobných pravidel u řady klientů; obraťte se na ně na office@arws.cz.

3. Jak často máme interní politiku nájemného revidovat?
Politika by měla být živým dokumentem, který se přizpůsobuje změnám v legislativě, v podnikání skupiny a v situaci na trhu. Obecně se doporučuje alespoň periodická revize, například jednou za několik let nebo při významných změnách ve skupině (akvizice, restrukturalizace, vstup investora). ARROWS advokátní kancelář může takovou revizi provést efektivně a s ohledem na aktuální daňovou praxi, stačí je kontaktovat na office@arws.cz.

Závěrečné shrnutí

Nájem mezi propojenými firmami není jen interní účetní operace, ale právně a daňově citlivá oblast, na kterou se správci daně stále více zaměřují.

Správně nastavené nájemné musí odpovídat principu tržního odstupu, být ekonomicky obhajitelné a zároveň podložitelné konkrétní metodou a dokumentací. Podnikatelé, manažeři i investoři by měli vnímat nájemní vztahy uvnitř skupiny jako strategický prvek, který ovlivňuje nejen aktuální daňové zatížení, ale i hodnotu firmy, vyjednávací pozici při transakcích a reputaci vůči bankám, investorům a orgánům veřejné správy.

V praxi se osvědčuje kombinace několika metod stanovení nájemného – tržních srovnání, nákladového přístupu a výnosové kontroly – doplněná o kvalitní smluvní dokumentaci a interní pravidla pro celou skupinu.

Klíčem je nepodceňovat zdánlivě „jednoduché“ situace, jako je pronájem nemovitosti vlastníkem své společnosti nebo nájem firemních vozidel v rámci holdingu, protože právě v těchto případech finanční úřad často nachází prostor pro doměrky a sankce. Průběžná péče o dokumentaci a pravidelná revize nájemních vztahů jsou mnohem levnější než řešení důsledků daňové kontroly zpětně za několik let.

Pro podnikatele, management i investory je zároveň důležité mít partnera, který rozumí jak právním, tak daňovým a obchodním aspektům nájmu mezi propojenými firmami.

ARROWS advokátní kancelář nabízí tuto kombinaci odborností, je pojištěna na profesní odpovědnost až do výše 400 000 000 Kč a ve spolupráci se sítí ARROWS International umí řešit i přeshraniční nastavení nájemních vztahů. Pokud nechcete riskovat chyby, škody, průtahy nebo pokuty, je bezpečnější svěřit nastavení nájemného a souvisejících smluv odborníkům. V případě zájmu o preventivní audit, nastavení interních pravidel nebo řešení konkrétního sporu se můžete kdykoli obrátit na ARROWS advokátní kancelář prostřednictvím e-mailu office@arws.cz.

FAQ - Otázky k převodním cenám, nájemnému a spojeným osobám 

1. Jak poznám, že je nájemné mezi našimi propojenými firmami „tržní“?
V zásadě by se výše nájemného měla pohybovat v rozumném rozpětí cen, které by za obdobný nájem zaplatily nebo inkasovaly nezávislé subjekty v obdobných podmínkách. To v praxi znamená využít data z trhu, nákladový model nebo jejich kombinaci a tento postup zdokumentovat. Pokud nemáte jistotu, zda vaše současné nájemné tržnímu rozpětí odpovídá, je vhodné nechat si udělat nezávislou revizi od odborníků z ARROWS advokátní kancelář, které můžete kontaktovat na office@arws.cz.

2. Hrozí mi doměření daně, když je nájemné mezi propojenými osobami výrazně nižší než v okolí?
Ano, pokud je nájemné podstatně odlišné od tržní ceny a nemáte pro to přesvědčivé ekonomické vysvětlení, může finanční úřad upravit základ daně na úroveň tržního nájemného dle § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů. To vede k doměrku daně, úrokům z prodlení a potenciálně i k penále, případně k dalším sporům o DPH nebo skryté rozdělení zisku. V takové situaci je lepší nečekat na kontrolu, ale probrat nastavení nájemného s právníky z ARROWS advokátní kancelář na adrese office@arws.cz.

3. Potřebuji k nájmu mezi propojenými firmami vždy formální nájemní smlouvu?
Ano, kvalitní písemná nájemní smlouva je v případě spojených osob prakticky nezbytností – jednak proto, aby byl právní vztah jasný dle občanského zákoníku, a jednak jako klíčový důkazní prostředek při daňové kontrole podle daňového řádu. Smlouva by měla odpovídat skutečnému průběhu nájmu a obsahovat všechny podstatné parametry včetně mechanismu stanovení nájemného a jeho změn. Pokud smlouvu nemáte nebo je zastaralá, je rozumné ji nechat připravit či zrevidovat odborníky.

4. Má smysl řešit převodní ceny a dokumentaci, když nejsme velká nadnárodní skupina?
Ano, pravidla pro spojené osoby a princip tržního odstupu dopadají i na čistě české skupiny, rodinné firmy a menší holdingy. Finanční úřady se v posledních letech stále častěji zaměřují i na střední podniky, u nichž vysoký podíl vnitroskupinových transakcí, včetně nájmu, může významně ovlivnit základ daně. Přiměřeně rozsáhlá dokumentace a jasná interní pravidla tak dávají smysl i u menších struktur; pomoci s jejich nastavením vám může ARROWS advokátní kancelář, stačí napsat na office@arws.cz.

5. Co dělat, když nám finanční úřad v rámci kontroly nájem mezi propojenými osobami zpochybní?
V první řadě je důležité reagovat věcně a s rozmyslem, nepodceňovat lhůty a začít okamžitě shromažďovat veškerou relevantní dokumentaci. Vhodné je zapojit zkušené právníky a daňové poradce, kteří znají argumentaci správců daně i obvyklý postup při kontrolách a dokážou vytvořit strategii obrany, případně dojednat akceptovatelné řešení.
6. Jaké jsou výhody dlouhodobé spolupráce s ARROWS advokátní kancelář v této oblasti?
Dlouhodobá spolupráce umožňuje, aby právníci ARROWS advokátní kancelář detailně poznali vaše podnikání, strukturu skupiny a specifika vašeho odvětví. Díky tomu lze nastavení nájemních vztahů, interních pravidel i dokumentace plánovat dopředu, eliminovat rizika ještě před vznikem problémů a rychle reagovat na legislativní změny nebo nové požadavky finanční správy. Kancelář je navíc pojištěna na profesní odpovědnost až do výše 400 000 000 Kč a díky síti ARROWS International dokáže pokrýt i vaše mezinárodní potřeby; první krok můžete udělat jednoduchým e-mailem na office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také