Investice v Dubaji a daňová rezidence 2026: Kdy se na vaše příjmy vztahuje nulová daň a kdy vás zdanění v ČR nemine?

Rok 2026 je pro investory v SAE s vazbami na Česko rokem, kdy je nutné precizně posoudit daňovou rezidenci. Pravidla smlouvy o zamezení dvojího zdanění zůstávají neúprosná a mylné očekávání nulové daně v Emirátech hrozí milionovými doplatky u českého finančního úřadu. Článek vám poskytne klíčový návod, jak splnit mezinárodní povinnosti a předejít fatálním daňovým rizikům.

Pochopení daňové rezidence jako základu pro zdanění

Koncept daňové rezidence představuje základní bránu určující, která jurisdikce má právo zdanit celosvětové příjmy jednotlivce. U většiny zemí, včetně České republiky a Spojených arabských emirátů, nezávisí daňová rezidence pouze na tom, kde se fyzická osoba fyzicky zdržuje nebo kde má povolení k pobytu. 

Rozhoduje spíše kombinace objektivních a subjektivních kritérií, která společně prokazují skutečné ekonomické a osobní středisko zájmů dané osoby.

Rozlišení mezi imigračním statusem a statusem daňové rezidence má zásadní dopady na investiční plánování. Držení pobytového víza v určité jurisdikci totiž automaticky nezakládá status daňového rezidenta pro účely daně z příjmů. Stejně tak imigrační rezidence automaticky neruší daňové povinnosti v zemi občanství nebo předchozího bydliště, pokud nejsou splněny specifické zákonné podmínky pro zánik rezidence.

Česká republika uplatňuje pro určení daňové rezidence fyzických osob vícesložkový test podle zákona o daních z příjmů. Daňovým rezidentem České republiky se fyzická osoba stává, pokud má na území státu stálý byt s úmyslem se v něm trvale zdržovat, nebo se zde obvykle zdržuje alespoň 183 dní v kalendářním roce. 

Kritickým prvkem při počítání dnů je skutečnost, že každý započatý den strávený na českém území se započítává do tohoto limitu, a to včetně dnů příjezdu a odjezdu. Pravidlo 183 dní však představuje pouze jednu složku širšího posouzení, nikoli jediný determinant rezidence.

Test střediska životních zájmů často slouží jako rozhodující faktor při určování daňové rezidence, zejména v případech, kdy jednotlivci dělí svůj čas mezi více jurisdikcí nebo vlastní stálé byty v obou z nich. 

Daňové úřady zkoumají, kde je skutečně soustředěn osobní a ekonomický život jednotlivce, přičemž berou v úvahu zaměstnání, rodinné a sociální vztahy, kulturní aktivity i místo podnikání. Jednotlivec tak může na českém území strávit méně než 183 dní, a přesto může být považován za českého daňového rezidenta.

Daňová rezidence ve Spojených arabských emirátech a nulová daň

Spojené arabské emiráty vytvořily záměrně příznivé daňové prostředí pro jednotlivce i korporace. Ačkoliv SAE zavedly od června 2023 režim korporátní daně, zachovávají režim 0% daně z příjmu fyzických osob vztahující se na osobní investiční a zaměstnanecké příjmy. 

Tato absence zdanění osobních příjmů představuje významné lákadlo pro investory a podnikatele. Nulový daňový status se však vztahuje specificky na daňové rezidenty SAE a určení této rezidence se řídí vlastními právními kritérii stanovenými rozhodnutím kabinetu č. 85 z roku 2022.

Jednotlivec se stává daňovým rezidentem SAE splněním jedné ze tří alternativních podmínek, z nichž kterákoli postačuje k založení statusu rezidence. 

První kritérium se týká fyzické přítomnosti a stanoví, že status daňového rezidenta vzniká, pokud byla fyzická osoba přítomna ve Spojených arabských emirátech po dobu 183 a více dní během jakéhokoli po sobě jdoucího dvanáctiměsíčního období. Druhé kritérium se vztahuje na občany SAE nebo rezidenty, kteří strávili v zemi 90 a více dní, pokud zde mají stálé bydliště nebo zaměstnání.

Třetí kritérium se zaměřuje na středisko životních zájmů a je klíčové pro osoby s silnými vazbami na region. Pokud je hlavní místo pobytu jednotlivce a středisko jeho finančních a osobních zájmů ve Spojených arabských emirátech, vztahuje se na něj status daňového rezidenta bez ohledu na počet fyzicky strávených dní v teritoriu. 

Praktická aplikace těchto pravidel odhaluje důležité nuance, například že dny nemusí následovat bezprostředně po sobě.

Zdanění investic do nemovitostí jako základ strategie

Investice do nemovitostí se staly základním nástrojem pro budování bohatství mezinárodních investorů využívajících daňových výhod SAE. Pro fyzické osoby, které jsou daňovými rezidenty SAE, je příjem z pronájmu nemovitostí držených na jejich osobní jméno zcela osvobozen od zdanění v SAE, a to bez ohledu na to, zda jde o rezidenční nebo komerční nemovitost. 

Toto osvobození se vztahuje na dlouhodobý pronájem i na příjmy z leasingových ujednání, což vytváří skutečně nezdaněné výnosy.

Režim daně z kapitálových výnosů při prodeji nemovitostí poskytuje další investiční pobídku. Spojené arabské emiráty neuplatňují žádnou daň z kapitálových výnosů pro fyzické osoby, které prodávají nemovitosti, což investorům umožňuje ponechat si veškerý zisk ze zhodnocení majetku. Kromě toho SAE neukládají žádnou dědickou daň, což umožňuje nezdaněný mezigenerační přesun majetku v rámci jurisdikce.

Pro české daňové rezidenty investující v SAE je však situace složitější, protože podléhají českému zdanění celosvětových příjmů. Smlouva o zamezení dvojího zdanění (DTA) mezi Českou republikou a SAE sice obecně přisuzuje právo zdanit příjem z nemovitosti zemi, kde se nemovitost nachází, ale Česká republika uplatňuje metodu prostého zápočtu. 

Protože daň zaplacená v SAE je nulová, není co započíst, a český rezident může být povinen odvést plnou českou daň z tohoto příjmu z pronájmu. Pokud investoři strukturují držbu nemovitostí prostřednictvím korporací namísto individuálního vlastnictví, daňový režim se podstatně mění. 

Společnost založená v SAE a držící nemovitosti obecně podléhá 9% korporátní dani ze zdanitelného příjmu přesahujícího 375 000 AED, pokud nesplňuje specifické výjimky pro kvalifikované osoby ve svobodných zónách. V takových případech může pomoci ARROWS (office@arws.cz) s nastavením vhodné korporátní struktury pro minimalizaci rizik.

Systém zdanění celosvětových příjmů v České republice

Čeští daňoví rezidenti čelí zásadně odlišné dynamice zdanění, protože Česká republika uplatňuje zdanění celosvětových příjmů na všechny své rezidenty bez ohledu na původ příjmu. To znamená, že český rezident, který získává investiční příjmy, nájemné nebo kapitálové zisky kdekoli na světě (včetně SAE) musí tyto příjmy přiznat a zdanit v České republice.

Sazby daně z příjmu v České republice sledují progresivní strukturu aplikovanou na souhrnný základ daně. Pro rok 2026 činí sazby 15 % pro základ daně do 36násobku průměrné měsíční mzdy a 23 % pro část základu přesahující tuto hranici. Tyto sazby se vztahují na všechny typy příjmů kombinovaně, což vytváří agregovaný daňový systém.

Zdanění kapitálových výnosů v České republice představuje kritickou oblast ovlivňující návratnost investic. Příjem z prodeje cenných papírů je od daně osvobozen po třech letech držby, avšak od roku 2025 platí limit pro osvobození ve výši 40 000 000 Kč na zdaňovací období. 

U nemovitostí platí časový test 10 let (pro majetek nabytý po 1. 1. 2021); pokud je nemovitost prodána dříve, je zisk plně zdanitelný, pokud nejsou prostředky využity na vlastní bytovou potřebu.

Příjem z pronájmu nemovitosti v SAE je zahrnut do dílčího základu daně podle § 9 zákona o daních z příjmů. Čeští rezidenti mohou uplatnit buď skutečné prokázané výdaje (odpisy, opravy, úroky z úvěrů), nebo využít paušální výdaje ve výši 30 % z hrubého příjmu z pronájmu (s maximálním stropem výdajů 600 000 Kč).

Smlouvy o zamezení dvojího zdanění jako klíčový nástroj

Vztah mezi českou daňovou rezidencí a daňovým režimem v SAE se řídí Smlouvou o zamezení dvojího zdanění (DTA), která vstoupila v platnost v květnu 2024. Tato dohoda nahrazuje předchozí smlouvu z roku 1996 a je v souladu se standardy BEPS (Base Erosion and Profit Shifting). Úrokové příjmy jsou dle smlouvy zdaněny výhradně v zemi rezidence, což pro českého rezidenta znamená zdanění v ČR.

Dividendy umožňují zdanění ve státě zdroje, avšak SAE prakticky neuplatňují srážkovou daň na dividendy vyplácené fyzickým osobám. Český daňový rezident přijímající dividendy od společnosti ze SAE je musí zahrnout do svého českého základu daně (sazba 15 %). U kapitálových zisků z nemovitostí smlouva umožňuje zdanění v SAE, ale nezabraňuje České republice zdanit je také.

Investoři se často mylně domnívají, že právo SAE na zdanění znamená automatické osvobození v ČR, což je zásadní omyl. Protože Česká republika uplatňuje metodu zápočtu a daň v SAE je nulová, český rezident musí doplatit plnou českou daň, pokud nesplní podmínky domácího časového testu pro osvobození.

Nezbytné postupy pro získání daňové rezidence v SAE

Pouhé přestěhování do SAE nebo strávení požadovaného počtu dní tam automaticky nezakládá status daňové rezidence pro účely mezinárodních smluv. Oficiálním důkazem je Certifikát daňové rezidence (TRC) vydávaný Federálním daňovým úřadem SAE (FTA). Pro fyzické osoby žádající na základě kritéria 183 dní vyžaduje dokumentace obvykle kopii pasu, Emirates ID a výpis vstupů a výstupů ze země.

Dříve vyžadované bankovní výpisy a nájemní smlouvy mohou být stále požadovány v závislosti na konkrétním kritériu, zejména pro prokázání střediska životních zájmů. TRC je nezbytný pro české daňové úřady jako důkaz, že jednotlivec je rezidentem SAE pro účely smlouvy. Samotné držení TRC však automaticky neruší českou daňovou rezidenci, pokud si jednotlivec udržuje stálý byt v ČR.

Zdanění příjmů ze zaměstnání a podnikání v SAE

Příjem ze zaměstnání získaný v SAE fyzickými osobami je osvobozen od daně z příjmu a neexistuje zde žádná srážková daň ze mezd. Podnikatelské příjmy však podléhají režimu korporátní daně. Právnické osoby podléhají 9% dani z čistého příjmu nad 375 000 AED.

Fyzické osoby provozující podnikatelskou činnost v SAE podléhají 9% korporátní dani, pokud jejich obrat překročí 1 000 000 AED v kalendářním roce. Osobní investiční příjmy a příjmy ze zaměstnání se do tohoto obratu nezapočítávají. To znamená, že jednotlivec může vlastnit a pronajímat více nemovitostí, aniž by to spustilo korporátní daň, pokud jde o osobní investiční činnost.

Povinnosti českých rezidentů a zdanění celosvětových příjmů

Průnik investičních aktivit v SAE s českou daňovou rezidencí vytváří složitou realitu, kde osvobození od české daně neplatí jen proto, že zahraniční jurisdikce daň nevybírá. Čeští rezidenti musí přiznat příjmy z pronájmu v SAE v českém daňovém přiznání a zdanit je sazbou 15 % nebo 23 %. Kapitálové zisky z nemovitostí v SAE jsou v ČR zdanitelné, pokud jsou prodány do 10 let od nabytí.

Tato situace vytváří asymetrii, kdy český rezident nese plné daňové zatížení na příjmy ze SAE, čímž se efektivně neguje výhoda nulové daně v Emirátech. Jedinou cestou k plnému využití daňových výhod je úspěšná změna daňové rezidence a přerušení vazeb s Českou republikou.

Ukončení daňové rezidence a přechod do SAE

Přesídlení z České republiky do SAE zahrnuje značnou právní složitost. Aby osoba přestala být českým daňovým rezidentem, musí obvykle prokázat, že již nemá v ČR k dispozici stálý byt a že se její středisko životních zájmů přesunulo do SAE. Česká republika v současnosti neuplatňuje obecnou daň na odchodu (exit tax) pro fyzické osoby, které se stěhují do zahraničí jako soukromé osoby.

Exit tax se vztahuje na podniky a převody obchodního majetku, kde dochází ke zdanění nerealizovaných zisků. Soukromé osoby přesouvající osobní investiční portfolia obecně této dani nepodléhají, musí si však dát pozor, aby náhodou nevytvořily stálou provozovnu, pokud by nadále řídily české aktivity ze zahraničí.

Nepřímé daně a další provozní náklady investic

Zatímco přímé daně jsou nízké, investoři musí počítat s nepřímým zdaněním, zejména s DPH, jejíž základní sazba činí 5 %. První dodání rezidenční nemovitosti do 3 let od dokončení je od DPH osvobozeno s nárokem na odpočet, zatímco následná dodání jsou osvobozena bez nároku na odpočet.

Poplatky za převod u dubajského pozemkového úřadu (DLD) činí typicky 4 % z hodnoty nemovitosti a platí se při převodu. Obecní poplatky jsou často vypočítávány jako 5 % z roční hodnoty nájmu a jsou placeny nájemcem prostřednictvím účtů za služby.

Pobytová víza a jejich vztah k daňovému statusu

Existuje zřetelné oddělení mezi imigrační rezidencí (vízum/Emirates ID) a daňovou rezidencí. Zlaté vízum (Golden Visa) je desetileté pobytové vízum dostupné pro investory, kteří koupí nemovitost v hodnotě alespoň 2 000 000 AED. Držení Zlatého víza umožňuje v SAE žít, ale samo o sobě z vás nečiní daňového rezidenta, pokud nesplníte test fyzické přítomnosti nebo jiné podmínky.

Role profesionálního strukturování mezinárodních investic

Investoři nemohou jednoduše nakoupit nemovitosti v SAE jako čeští rezidenti a předpokládat, že se na ně vztahuje nulové zdanění. Individuální vlastnictví je nejlepší pro rezidenty SAE, zatímco pro české rezidenty vede k plnému zdanění nájmu v ČR.

Vlastnictví prostřednictvím korporace ve svobodné zóně může podléhat 9% korporátní dani a následně 15% dani z dividend v ČR. To může vést k efektivnímu dvojímu zdanění v závislosti na konkrétním nastavení. Optimální struktura závisí na specifických okolnostech a investičním horizontu.

Dodržování předpisů a požadavky na dokumentaci

V SAE musí jednotlivci s podnikatelským obratem nad 1 milion AED registrovat k korporátní dani, zatímco pasivní investoři do nemovitostí tuto povinnost zpravidla nemají. Čeští rezidenti musí podávat daňové přiznání v termínech do dubna, května nebo července dle formy podání.

Česká republika a SAE si vyměňují informace o finančních účtech (CRS/DAC7), takže české úřady mají přehled o bankovních účtech v SAE. Selhání při hlášení těchto příjmů představuje daňový únik, který může vést k doměření daně a penále.

Analýza rizik a časté chyby v daňové rezidenci

• Mýtus 183 dní: Víra, že pobyt 183 dní v SAE automaticky ukončuje českou rezidenci, je chybná, pokud si udržíte stálý byt nebo rodinu v ČR.
• Chybějící dokumentace: Bez Certifikátu daňové rezidence (TRC) mohou české úřady odmítnout výhody ze smlouvy o zamezení dvojího zdanění.
• Krátkodobé pronájmy: Provozování Airbnb v Dubaji bez řádné licence může být nelegální a může spustit povinnost registrace ke korporátní dani.

Závěr a navigace ve složitém mezinárodním zdanění

Příslib nezdaněných investičních výnosů ve Spojených arabských emirátech je skutečný, ale podmíněný. Pro českého daňového rezidenta fungují SAE pouze jako zdrojová země a daňová výhoda je často negována českým zdaněním, s výjimkou dlouhodobých kapitálových zisků držených přes 10 let. Pro investora, který skutečně přesídlí a stane se daňovým rezidentem SAE, je režim 0 % plně dostupný.

Aktualizovaná Smlouva o zamezení dvojího zdanění (2024) poskytuje právní jistotu, ale využívá metodu zápočtu, která neposkytuje úlevu, pokud je zdrojová daň nulová. Profesionální právní strukturování je nezbytné pro rozhodnutí, zda investovat jako český rezident, nebo podstoupit formální proces změny daňové rezidence.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k investicím a daním

1. Pokud strávím v SAE 183 dní v kalendářním roce jako český občan, jsem automaticky osvobozen od daně z celosvětových příjmů?

Ne. Samotných 183 dní v SAE automaticky neruší českou daňovou rezidenci. Pokud v ČR nadále disponujete stálým bytem nebo zde máte rodinné a ekonomické vazby (středisko zájmů), zůstáváte dle rozhraničovacích pravidel smlouvy českým rezidentem s povinností danit celosvětové příjmy v ČR.

2. Mohu vlastnit nemovitost v SAE jako český daňový rezident a neplatit žádnou daň z příjmu z pronájmu?

Obecně ne. Ačkoliv SAE účtují 0% daň, musíte tento příjem přiznat v České republice. Vzhledem k tomu, že daň v SAE je nulová, nemůžete uplatnit zápočet daně a zaplatíte plnou českou daň z příjmu (15 % nebo 23 %) ze zisku.

3. Pokud prodám nemovitost v SAE, platím někde daň z kapitálových výnosů?

V SAE je daň 0 %. V České republice záleží na době držby. Pokud jste českým daňovým rezidentem a prodáte nemovitost do 10 let od nabytí (u majetku koupeného po 1. 1. 2021), dlužíte českou daň ze zisku. Pokud ji držíte déle než 10 let, je zisk od české daně osvobozen.

4. Jaké dokumenty musím udržovat k prokázání daňové rezidence v SAE?

Potřebujete Certifikát daňové rezidence od úřadu FTA. K jeho získání uchovávejte pas, Emirates ID, pobytové vízum, výpisy o vstupu/výstupu prokazující strávené dny (pro 183denní test) a důkaz o stálém bydlišti (nájemní smlouva/list vlastnictví) a zdroji příjmu.

5. Mohu založit společnost v SAE, abych se vyhnul placení českých daní jako český občan?

Ne snadno. Pokud žijete v České republice a řídíte společnost v SAE odtud, může být společnost považována za subjekt s místem skutečného vedení v ČR, což z ní činí českého daňového rezidenta podléhajícího české korporátní dani. Navíc mohou platit česká pravidla pro ovládané zahraniční společnosti (CFC), která zdaňují pasivní příjem společnosti ve vašich rukou.

6. Co se stane, když nenahlásím příjem z pronájmu v SAE českým daňovým úřadům?

Jedná se o daňový únik. Česká republika a SAE si vyměňují bankovní a finanční informace. Pokud bude zjištěno, čelíte zpětnému doměření daně, úroku z prodlení a penále. V závažných případech je možné i trestní stíhání.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.