Dubaj: Opravdu tam vlastníte své nemovitosti?

Geneze a historický význam právní úpravy vlastnictví v Dubaji

Vzestup Dubaje jako globálního ekonomického centra a magnetu pro mezinárodní investory je neoddělitelně spjat s evolucí jeho právního rámce v oblasti nemovitostí. Před přelomem tisíciletí byl realitní trh v emirátu pro cizince prakticky uzavřen, neboť legislativa vycházela z tradičních konceptů, které omezovaly vlastnictví půdy pouze na státní příslušníky Spojených arabských emirátů (SAE) a v omezené míře na občany zemí Rady pro spolupráci v Perském zálivu (GCC). Zásadní zlom nastal v květnu 2002, kdy tehdejší korunní princ, šejk Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vydal dekret, který poprvé umožnil cizincům (non-GCC nationals) nabývat nemovitosti do vlastnictví ve specifických, k tomu určených oblastech. Tento revoluční krok však vyžadoval pevnou legislativní základnu, která by definovala procesy registrace, ochrany práv a mechanismy převodu.

Touto základnou se stal Zákon č. 7 z roku 2006 o registraci nemovitostí v emirátu Dubaj, který byl vyhlášen 14. března 2006. Tento zákon nepředstavoval pouze technický předpis pro vedení záznamů, ale stal se fundamentálním pilířem, který vnesl do dynamicky se rozvíjejícího trhu transparentnost, právní jistotu a institucionální řád. Před jeho přijetím existovalo značné vakuum v oblasti evidence práv nerezidentů, což vytvářelo prostor pro nejistotu ohledně dlouhodobé ochrany investic. Zákon č. 7 tuto nejistotu eliminoval tím, že ustanovil Dubai Land Department (DLD) jako výhradní autoritu pro registraci nemovitých práv a definoval "Property Register" jako nezpochybnitelný zdroj pravdy o vlastnictví.

Z pohledu expertů z advokátní kanceláře ARROWS je tento zákon výchozím bodem pro jakoukoli úvahu o nákupu majetku v Dubaji. Právníci zdůrazňují, že bez pochopení mechanismů tohoto zákona se investor vystavuje rizikům spojeným s neplatností smluvních ujednání, která by byla v rozporu s kogentními ustanoveními této normy. Zákon č. 7 z roku 2006 totiž v článku 26 jasně stanovuje, že jakákoli dohoda nebo dispozice učiněná v rozporu s jeho ustanoveními je absolutně neplatná, přičemž tuto neplatnost může namítat nejen kterákoli ze stran, ale i DLD, státní zastupitelství nebo ji může soud vyslovit z úřední povinnosti.

Analýza klíčových ustanovení Zákona č. 7 z roku 2006

Zákon je strukturován do deseti kapitol a obsahuje 27 článků, které pokrývají vše od definic základních pojmů až po závěrečná ustanovení o zrušení předchozích dekretů, které byly v rozporu s novou úpravou. Pro hloubkové pochopení trhu je nutné analyzovat jednotlivé aspekty, které zákon definuje.

Definice nemovité věci a jednotky

Článek 2 zákona definuje nemovitost (Real Property) jako cokoli, co je pevně spojeno se zemí a co nelze přemístit bez poškození nebo změny jeho struktury. Tato široká definice zahrnuje nejen pozemky (Land Plots), ale i budovy a jakékoli trvalé stavby na nich. Zákon dále operuje s pojmem "Real Property Unit", což je konkrétní část v rámci vymezené oblasti, která může zahrnovat budovu nebo její část, a která je identifikována v mapách schválených DLD. Tato přesná technická definice umožnila vznik systému parcelních čísel a jednotných identifikátorů, které jsou základem moderního dubajského katastru.

Výhradní pravomoci Dubai Land Department (DLD)

Článek 6 zákona svěřuje DLD monopolní postavení v oblasti registrace nemovitých práv. Tato centralizace je klíčová pro stabilitu trhu. Podle analýzy ARROWS je důležité, že DLD není pouze pasivním registrátorem, ale má rozsáhlé exekutivní a regulační pravomoci, mezi které patří:

• Určování oblastí pro zaměřování a certifikace map, které tvoří základ pro identifikaci nemovitostí.
• Příprava a schvalování vzorových smluvních dokumentů, což standardizuje realitní transakce a snižuje prostor pro podvodné jednání.
• Regulace a vedení registru realitních makléřů, čímž je zajištěno, že v sektoru působí licencované subjekty podléhající dohledu.
• Oceňování nemovitostí a stanovení pravidel pro dobrovolné veřejné aukce.
• Stanovení poplatků za veškeré služby poskytované úřadem, což vnáší do transakčních nákladů předvídatelnost.

Právní účinky registrace a absolutní důkazní moc

Jedním z nejvýznamnějších ustanovení je článek 7, který deklaruje, že Real Property Register (Katastr nemovitostí) má absolutní důkazní moc proti všem stranám. Údaje v něm zapsané nelze napadnout, ledaže by bylo prokázáno, že jsou výsledkem podvodu nebo padělání. Tato právní fikce správnosti a úplnosti zápisu je tím, co přitahuje institucionální investory, neboť eliminuje rizika spojená se skrytými vadami vlastnických práv, která jsou běžná v méně rozvinutých jurisdikcích.

Zákon dále v článku 9 stanovuje, že žádná transakce, která vytváří, převádí, mění nebo zaniká nemovité právo, nemá právní účinky, dokud není zapsána v registru. To znamená, že pouhý podpis kupní smlouvy (Sales and Purchase Agreement – SPA) bez následné registrace u DLD nezakládá vlastnické právo, ale pouze závazkový vztah. Pokud prodávající poruší svůj závazek převést právo, jeho odpovědnost je podle článku 10 omezena na zaplacení náhrady škody (indemnity), bez ohledu na to, zda byla tato náhrada ve smlouvě výslovně sjednána.

Typologie vlastnických práv pro cizince v Dubaji

Zákon č. 7 z roku 2006 v článku 4 definuje, kdo může vlastnit nemovitosti v emirátu Dubaj. Zatímco pro občany SAE a zemí GCC je trh otevřen bez omezení, pro ostatní národnosti je vlastnictví vázáno na souhlas vládce a omezeno na určené oblasti. Tato dichotomie vedla ke vzniku dvou základních modelů vlastnictví, které právníci ARROWS detailně analyzují pro své klienty.

Freehold – Plné a neomezené vlastnictví

V určených oblastech (tzv. Designated Areas nebo Freehold Zones) mohou cizinci nabývat plné vlastnické právo k nemovitosti i k alikvotnímu podílu na pozemku, na kterém stavba stojí. Toto právo je časově neomezené a je nejvyšší formou vlastnictví, kterou dubajské právo zná.

Parametr	Charakteristika Freehold vlastnictví
Časové omezení	Žádné (trvalé vlastnictví)
Předmět vlastnictví	Jednotka i pozemek (včetně podílu na společných částech)
Možnost převodu	Prodej, darování, směna bez omezení termínem
Dědictví	Plná možnost odkazu dědicům (dle závěti či zákona)
Kontrola	Maximální autonomie při správě a úpravách (v mezích community rules)
Typický doklad	Title Deed (List vlastnictví) vydaný DLD

 

Freehold je ideální volbou pro investory s dlouhodobým horizontem, kteří chtějí budovat generační bohatství. Právníci ARROWS však upozorňují, že i u freehold nemovitostí je vlastník povinen dodržovat pravidla společenství (Master Community Declaration) a hradit servisní poplatky, jejichž neplacení může vést k právním postihům.

Leasehold – Dlouhodobý nájem a práva užívání

Leasehold představuje právo užívat nemovitost po stanovenou dobu, která v Dubaji typicky dosahuje 99 let. Na rozdíl od freehold modelu zde investor nevlastní pozemek, který zůstává v majetku freeholderu (často státní subjekt nebo velký developer).

• Doba trvání: Smlouvy jsou uzavírány na období 10 až 99 let.
• Povaha aktiva: Jedná se o tzv. "depreciating asset" (odepisované aktivum), jehož tržní hodnota s blížícím se koncem nájemní doby klesá, pokud nedojde k jejímu prodloužení za poplatek.
• Omezení: Změny struktury nemovitosti často vyžadují výslovný souhlas vlastníka pozemku.
• Dědictví: Dědicové přebírají pouze zbývající roky nájmu.

Leasehold může být atraktivní nižší pořizovací cenou, ale vyžaduje specifickou úvahu o návratnosti investice v čase. Právníci ARROWS v této souvislosti doporučují klientům důkladně analyzovat exit strategii, neboť likvidita leasehold nemovitostí může být v pozdějších fázích nájmu omezená.

Práva Usufruct a Musataha

Kromě dvou hlavních modelů zákon č. 7 a návazný Federální občanský zákoník SAE uznávají i věcná práva usufruct a musataha.

• Usufruct (právo užívání a požitků): Umožňuje držiteli užívat nemovitost jiné osoby a brát z ní plody (např. nájemné) po dobu až 99 let.
• Musataha (právo stavby): Specifické právo budovat na cizím pozemku stavby, které jsou po dobu trvání práva (max. 50 let) ve vlastnictví držitele musatahy. Tato forma je častá u velkých komerčních projektů a průmyslových zón.

Geografická působnost a určené oblasti (Designated Areas)

Klíčovým doplňkem Zákona č. 7 z roku 2006 je Nařízení č. 3 z roku 2006, které podepsal šejk Mohammed bin Rashid Al Maktoum v červnu 2006. Toto nařízení přesně vyjmenovalo pozemky a oblasti, kde mohou cizinci nabývat vlastnická práva. Bez tohoto vymezení by byl zákon č. 7 pro cizince v podstatě nevykonatelný.

Původní seznam oblastí dle Nařízení č. 3/2006

Nařízení původně definovalo 23 lokalit, které se staly zárodkem dubajského realitního boomu. Mezi ně patřily:

1. Umm Hurair 2 (Plot 013)
2. Al Barsha South 2 a 3 (Plot 002)
3. Emirates Hills 1, 2 a 3
4. Jebel Ali (včetně rozsáhlých průmyslových a rezidenčních parcel)
5. Dubai Marina (Ploty 007, 014, 015, 033)
6. Palm Jumeirah a Palm Jebel Ali (Plot 001)
7. The World Islands
8. Ras Al Khor (Plot 165)
9. Nad Al Sheba (vybrané ploty)

V průběhu let se tento seznam dramaticky rozšířil prostřednictvím dalších výnosů a dekretů. V roce 2026 zahrnuje portfolio freehold oblastí desítky čtvrtí, od vertikálních business distriktů po rozsáhlá rezidenční předměstí. Pro investory je kritické vědět, že mimo tyto zóny nemohou jako cizinci vlastnit freehold majetek, což potvrzují i judikáty dubajských soudů, které prohlásily za neplatné transakce cizinců v "non-designated" oblastech, i kdyby byly podloženy arbitrážním nálezem.

Tento aspekt dubajského práva je pro zahraniční investory naprosto zásadní, protože se dotýká samotné podstaty právní jistoty. Právní experti z ARROWS v této souvislosti upozorňují na koncept „veřejného pořádku“ (Public Policy), který dubajské soudy v realitních věcech uplatňují velmi striktně.

Zde jsou podrobnosti k mechanismu zneplatnění těchto transakcí:

1. Právní základ absolutní neplatnosti

Podle článku 4 Zákona č. 7 z roku 2006 je vlastnické právo k nemovitostem v Dubaji omezeno výhradně na státní příslušníky SAE a zemí GCC, pokud se nejedná o oblasti určené vládcem (Designated Areas). Článek 26 téhož zákona pak výslovně stanovuje, že jakákoli dohoda nebo dispozice, která porušuje tato ustanovení, je absolutně neplatná. Tato neplatnost není relativní (tedy že by se jí musela jedna ze stran dovolat), ale soud k ní musí přihlédnout z úřední povinnosti, protože se jedná o ochranu státních zájmů a veřejného pořádku.

2. Proč arbitrážní nález nestačí?

V mezinárodním obchodu je běžné, že se spory řeší v arbitráži (např. DIAC). Nicméně v dubajském realitním právu existuje zásadní bariéra:

• Nepřípustnost smíru: Podle procesních předpisů SAE nelze v arbitráži rozhodovat o věcech, ve kterých není přípustný smír (conciliation).
• Věcná příslušnost: Dubajský kasační soud (nejvyšší soudní instance) v několika přelomových judikátech (např. rozsudky č. 43/2009 nebo 180/2011) judikoval, že otázky registrace nemovitostí a dodržování vlastnických zón jsou otázkou veřejného pořádku.
• Důsledek: Pokud se arbitr pokusí rozhodnout o platnosti smlouvy v „non-designated“ oblasti nebo nařídí převod vlastnictví v takové zóně na cizince, soud takový arbitrážní nález při pokusu o výkon rozhodnutí (ratifikaci) zruší. Soud argumentuje tím, že arbitr překročil svou pravomoc, protože o otázkách veřejného pořádku smí rozhodovat pouze státní soudy.

3. Judikáty v Dubaji a praktické dopady

Dubajské soudy (Dubai Courts) opakovaně potvrdily, že ochrana registru nemovitostí má přednost před smluvní svobodou stran:

• Kasační stížnosti: V případech, kdy se investor domáhal potvrzení vlastnictví v oblasti, která nebyla oficiálně schválena jako freehold (např. prostřednictvím Oqood registrace u off-plan projektů), soudy rozhodly, že neexistence registrace u Dubai Land Department (DLD) činí smlouvu o koupi (SPA) právně neexistující.
• Omezení náhrady škody: Podle článku 10 zákona č. 7/2006, pokud strana poruší závazek převést nemovitost, její odpovědnost se omezuje pouze na finanční kompenzaci (odškodnění), nikoliv na nucený převod nemovitosti, pokud tento převod odporuje zákonným limitům pro cizince.

4. Riziko „skrytých“ dohod

Právníci z ARROWS varují před pokusy o obcházení zákona prostřednictvím různých svěřenských dohod nebo vedlejších smluv (side agreements), kdy je nemovitost v „zakázané“ zóně formálně napsána na místního občana, ale fakticky ji ovládá cizinec. V případě sporu jsou tyto dohody pro soudy neviditelné nebo přímo důkazem o obcházení zákona, což vede k jejich okamžitému zneplatnění bez nároku na ochranu investice. Pro bezpečnou investici je tedy nezbytné provést právní due diligence, která u DLD ověří, zda je daná parcela (Plot Number) skutečně vedena jako oblast s právem plného vlastnictví pro cizince. Seznam těchto oblastí se sice rozšiřuje, ale hranice mezi freehold a non-freehold zónami jsou pevně dány a jejich překročení znamená ztrátu právní vymahatelnosti smlouvy.

Analýza trhu v klíčových zónách (Stav k roku 2026)

Dubajský trh v roce 2026 vykazuje vysokou míru segmentace, přičemž každá oblast nabízí jiný profil rizika a výnosu. Podle analýzy ARROWS a tržních dat lze oblasti rozdělit následovně:

 

Transakční proces a role institucí v Dubaji

Registrace nemovitosti v Dubaji je proces, který byl v posledních letech podroben masivní digitalizaci. DLD zavedlo systém "Real Estate Registration Trustee centers", které fungují jako prodloužená ruka úřadu a umožňují vyřídit převod v řádu hodin, nikoliv dnů.

Krok 1: Smluvní dokumentace a záloha

Proces začíná podpisem smlouvy o budoucí kupní smlouvě, v Dubaji známé jako Memorandum of Understanding (MoU) nebo Contract F. V této fázi kupující skládá rezervační zálohu, obvykle ve výši 10 % z kupní ceny, která je uložena u autorizovaného zprostředkovatele. Právníci ARROWS zde důrazně varují před podpisem jakýchkoli formulářů bez předchozí právní kontroly, neboť i tyto "předběžné" dokumenty jsou v Dubaji právně vymahatelné a obsahují přísné penalizace za odstoupení.

Krok 2: No Objection Certificate (NOC)

Před převodem musí prodávající získat od developera potvrzení o tom, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy na servisních poplatcích (NOC). Bez tohoto certifikátu DLD převod neprovede.

• Doba vyřízení: 1 až 5 pracovních dnů.
• Poplatek: 500 až 5 000 AED (dle developera).

Krok 3: Registrace u DLD

Samotný převod probíhá za přítomnosti obou stran (nebo jejich zástupců na základě ověřené plné moci) v registračním centru.

• Potřebné dokumenty: Originály pasů, Title Deed, NOC, manažerské šeky na kupní cenu a poplatky DLD.
• Výstup: Okamžité vydání nového Title Deed (v papírové i digitální formě přes aplikaci Dubai REST).

Specifika Off-plan projektů (Nemovitosti ve výstavbě)

U projektů, které jsou teprve ve fázi výstavby, se neuplatňuje Title Deed, ale tzv. Oqood (Initial Sale Registration Certificate). Zákon č. 13 z roku 2008, který doplňuje rámec zákona č. 7, vyžaduje, aby všechny prodeje off-plan byly registrovány v prozatímním registru (Interim Real Property Register). Tato registrace je klíčová pro ochranu kupujícího, neboť potvrzuje jeho nárok na budoucí jednotku a brání developerovi v duplicitním prodeji téhož bytu.

Podle expertů z ARROWS je u off-plan projektů naprosto zásadní prověřit soulad s "Escrow Law" (Zákon č. 8 z roku 2007). Všechny platby kupujícího musí směřovat na vázaný účet (escrow), který spravuje banka a který je pod dohledem RERA (Real Estate Regulatory Authority). Developer může tyto peníze čerpat pouze na základě doloženého pokroku ve stavbě, což dramaticky snižuje riziko zpronevěry prostředků.

Finanční aspekty a poplatková struktura v roce 2026

Dubajský trh je proslulý svou daňovou efektivitou, nicméně transakční náklady jsou nezanedbatelné a musí být zahrnuty do investiční kalkulace.

Přehled akvizičních nákladů

 

Průběžné náklady: Servisní poplatky a Mollak systém

Vlastnictví nemovitosti v Dubaji generuje roční náklady na údržbu společných částí budov a infrastrukturních prvků komunity. Tyto poplatky jsou spravovány prostřednictvím systému Mollak, který provozuje RERA. Systém zajišťuje transparentnost tím, že majitelé mohou vidět, jak jsou jejich peníze využívány, a faktury dostávají přímo z portálu DLD.

Servisní poplatky se výrazně liší podle lokality a úrovně luxusu:

• Nejvyšší: Burj Khalifa (cca 72 AED/sq. ft).
• Prémiové: Palm Jumeirah a Downtown (17–40 AED/sq. ft).
• Střední segment: Dubai Marina a Business Bay (13–28 AED/sq. ft).
• Dostupné: International City a Discovery Gardens (7–12 AED/sq. ft).

Podle právníků ARROWS je u investičních nemovitostí kontrola výše servisních poplatků kritická pro výpočet čistého výnosu (Net ROI). Vysoké poplatky mohou výrazně snížit rentabilitu pronájmu, i když je hrubý nájem atraktivní.

Ochrana práv investorů a mechanismy řešení sporů

Robustnost Zákona č. 7 z roku 2006 a na něj navazujících předpisů se projevuje především v krizových situacích. Dubaj vyvinul sofistikovaný systém institucí, které chrání zájmy vlastníků.

Rental Dispute Settlement Centre (RDSC)

Pro spory mezi pronajímateli a nájemci byl zřízen specializovaný soud RDSC. Dubajské nájemní právo (Zákon č. 26 z roku 2007) je výrazně orientováno na ochranu nájemce, zejména pokud jde o zvyšování nájemného, které je limitováno indexem RERA. Majitel může nájemné zvýšit pouze tehdy, pokud je stávající cena o více než 10 % pod průměrem trhu dle oficiálního indexu, a musí o tom informovat nájemce minimálně 90 dní před koncem smlouvy.

Dubai Property Court

Věcná práva, spory o vlastnictví, hranice pozemků a porušení kupních smluv spadají do jurisdikce Property Court, což je specializovaná sekce dubajských civilních soudů. Tyto soudy mají výhradní pravomoc rozhodovat o nemovitostech nacházejících se v emirátu, včetně freehold zón.

Special Tribunal pro nedokončené a zrušené projekty

Jedním z nejprogresivnějších nástrojů ochrany je existence "Special Tribunal to Settle Disputes Related to Unfinished and Cancelled Real Property Projects", posílený Dekretem č. 33 z roku 2020. Tento tribunál má pravomoc:

• Likvidovat projekty, které RERA definitivně zrušila.
• Určovat práva a povinnosti developerů a kupujících u nedokončených projektů.
• Nařizovat vrácení peněz ze svěřenských účtů (escrow) přímo kupujícím.
• Jmenovat auditory k prověření finanční pozice problematických projektů.
• Tento mechanismus je podle ARROWS zásadní pro důvěru zahraničních investorů, neboť jim dává jistotu, že i v případě selhání developera existuje jasná cesta k vymožení alespoň části investovaných prostředků.

Holdingové struktury v Dubaji a daňové souvislosti

Pro náročnější investory nebo subjekty spravující větší portfolia vyvstává otázka optimální formy držby majetku. Zákon č. 7 umožňuje vlastnictví nemovitostí i právnickým osobám, avšak s určitými specifiky.

Vlastnictví prostřednictvím společností

Zatímco jednotlivci mohou kupovat nemovitosti přímo na své jméno (vyžaduje pouze platný pas), u společností je situace složitější. Cizinci mohou vlastnit nemovitosti v Dubaji prostřednictvím firem registrovaných v určitých free zónách, jako jsou Jebel Ali Free Zone (JAFZA), Dubai Multi Commodities Centre (DMCC) nebo Abu Dhabi Global Market (ADGM).

• Výhody: Lepší správa majetku, snadnější převod podílů (namísto přímého prodeje nemovitosti), ochrana soukromí a možnost vyhnout se dědickým pravidlům šaríi, která by se jinak mohla aplikovat na majetek jednotlivce.
• Nevýhody: Vyšší počáteční náklady na založení a roční údržbu společnosti, nutnost specifických schválení od DLD pro registraci majetku na firmu.

Daňové prostředí v roce 2026 v Dubaji

Dubaj si zachovává status daňového ráje pro individuální investory, ale prostředí se vyvíjí.

1. Osobní daně: Neexistuje žádná daň z příjmu fyzických osob, daň z kapitálových výnosů ani dědická daň. To tedy souhlasí s tím, co se objevuje na české Instagramu. No, ale poušenější ví, že existuje něco jako "rezidentura", "pokladna" a další.
2. DPH (VAT): Prodej rezidenčních nemovitostí je při prvním dodání (do 3 let od dokončení) osvobozen od DPH v režimu "zero-rated", následné prodeje jsou od daně osvobozeny. U komerčních nemovitostí se uplatňuje standardní sazba 5 %.
3. Korporátní daň: Od roku 2023 zavedly SAE federální korporátní daň ve výši 9 %. Pro investory do nemovitostí je klíčové, že příjem z nemovitostí držených fyzickými osobami pro osobní investiční účely zůstává mimo dosah této daně. Pokud však nemovitost drží společnost, může být příjem z nájmu předmětem zdanění.

Právníci ARROWS v této souvislosti doporučují klientům vytvořit "asset holding structure", která je daňově efektivní jak v SAE, tak v zemi daňové rezidence investora (např. v České republice), aby nedocházelo k nežádoucím daňovým dopadům při repatriaci zisků.

Strategické poradenství ARROWS pro české investory v zahraničí

Advokátní kancelář ARROWS, díky své přítomnosti v Praze i mezinárodním partnerstvím, identifikuje specifické výzvy, kterým čelí investoři ze střední Evropy při vstupu na dubajský trh.

Rizika "rychlých nákupů"

Častou chybou je podlehnutí agresivnímu marketingu bez hloubkové kontroly dokumentace. ARROWS upozorňuje, že realitní makléři v Dubaji často nejsou právně kvalifikovaní k analýze SPA nebo k prověření stavu projektu u RERA. Právní audit (due diligence) by měl zahrnovat:

• Ověření platnosti Title Deed prodávajícího.
• Kontrolu registrace projektu a stavu svěřenského účtu u developera.
• Analýzu skrytých poplatků a omezení v Master Community Declaration.

Exit strategie a dědictví

Mnoho investorů zapomíná na to, co se stane s majetkem v případě jejich úmrtí. I když zákon č. 7 dává právo odkazu, proces dědictví pro nerezidenty může být zdlouhavý a nákladný, pokud neexistuje legální závěť registrovaná u dubajských soudů nebo u DIFC Wills Service Centre. Bez závěti mohou místní soudy aplikovat principy islámského práva, což může vést k nechtěnému rozdělení majetku mezi široké příbuzenstvo. ARROWS proto standardně doporučuje registraci závěti jako nedílnou součást nákupního procesu.

Financování a nerezidentské hypotéky

Cizinci mohou v Dubaji využít bankovní financování, avšak podmínky se liší od rezidentů.

• LTV (Loan-to-Value): Pro nerezidenty je typické financování do výše 50–60 % hodnoty nemovitosti.
• Náklady: Kromě úroků je nutné počítat s 0,25 % poplatkem DLD za registraci hypotéky a náklady na ocenění nemovitosti bankou (cca 2 500 – 3 500 AED).

Budoucnost realitního trhu a legislativy v Dubaji

Vhled do roku 2026 a dále ukazuje, že Dubaj neusíná na vavřínech. Ambiciózní plán Dubai 2040 Urban Master Plan předpokládá zdvojnásobení počtu obyvatel a masivní investice do zelené infrastruktury a udržitelnosti. Legislativní rámec se tomu přizpůsobuje zaváděním nových norem, jako je např. zákon o společném vlastnictví (Jointly Owned Real Property Law No. 6 z roku 2019), který dává majitelům v budovách větší kontrolu nad správou prostřednictvím výborů vlastníků (Owners Committees).

Dalším trendem je integrace technologií jako blockchain do registru DLD, což by v budoucnu mohlo vést k okamžitým a plně automatizovaným převodům bez nutnosti fyzické přítomnosti. To by dále posílilo důvěru v systém, jehož základy položil právě Zákon č. 7 z roku 2006.

Závěrečné shrnutí a doporučení

Zákon č. 7 z roku 2006 o registraci nemovitostí v emirátu Dubaj není pouze historickým dokumentem, ale živým fundamentem, který definuje realitu dnešního trhu. Pro každého, kdo uvažuje o vlastnictví majetku v tomto emirátu, je porozumění jeho principům kritické.

Klíčové takeaways pro investory:

1. Registrace je vše: Bez zápisu u DLD nemáte vlastnické právo, pouze papír s příslibem. Vždy trvejte na okamžité registraci.
2. Freehold vs. Leasehold: Rozdíl není jen v ceně, ale v právní podstatě a dlouhodobé hodnotě. Volte freehold v určených zónách pro maximální ochranu.
3. Prověřujte developery: U off-plan nákupů je vaší největší ochranou Escrow účet a registrace Oqood. Nikdy neposílejte peníze mimo oficiální kanály kontrolované RERA.
4. Nepodceňujte servisní poplatky: Mohou tvořit 20–30 % vašeho hrubého nájmu. Prověřte je v systému Mollak před nákupem.
5. Zajistěte dědictví: Registrace závěti v Dubaji je stejně důležitá jako samotný Title Deed.

Z pohledu právní kanceláře ARROWS je Dubaj trhem obrovských příležitostí, ale také trhem, který neodpouští neznalost pravidel. Zákon č. 7 z roku 2006 vytvořil bezpečné hřiště, ale je na každém investorovi, aby na něm hrál podle pravidel a s profesionální podporou, která eliminuje skrytá rizika. Dubajský realitní trh v roce 2026 je dospělý, transparentní a institucionálně silný, což z něj činí jednu z nejlepších destinací pro diverzifikaci globálního portfolia.

Zdá se vám Dubaj bezpečná? To se zdalo i Rakousko našim klientům, kteří roky pronajímali apartmány v Maria Alm, než přišli na to, že tam se pronajímat nesmí (alespoň někde....)