Co je to dohoda o parcelaci?

Plánujete stavět a přemýšlíte nad uzavřením dohody o parcelaci? Než s vyjednáváním dohody začnete, přečtěte si níže, co vlastně dohoda o parcelaci je, jaké má výhody a nevýhody, a kdy je nebo není její uzavření povinné.

Pokud hledáte aktuální informace k tomuto tématu, neváhejte nás kontaktovat na office@arws.cz nebo telefonicky na +420 245 007 740. Rádi vás zastoupíme. Anebo si to vyřešte sami, ale bude to delší a dražší.

Úvod: Co byla dohoda o parcelaci a proč je dnes klíčové znát jejího nástupce?

Plánujete rozsáhlý developerský projekt, scelujete pozemky pro výstavbu, nebo investujete do nemovitostí? Pak je pro vás klíčové porozumět zásadní změně, kterou přinesl nový stavební zákon. Dohoda o parcelaci, dříve stěžejní nástroj, byla zrušena. V tomto článku vám ukážeme, co ji nahradilo, jaké nové povinnosti a rizika to přináší a jak vám právníci z ARROWS pomohou ochránit vaše investice v nové legislativní realitě.

Dohoda o parcelaci představovala soukromoprávní smlouvu uzavíranou mezi vlastníky pozemků a staveb dotčených konkrétním záměrem. Jejím hlavním účelem bylo komplexně uspořádat majetkové vztahy, spravedlivě rozdělit náklady a přínosy spojené s realizací projektu a především zajistit konsenzus všech zúčastněných stran.

Tento nástroj byl nepostradatelný pro projekty v územích s roztříštěnou vlastnickou strukturou. Pokud například developer plánoval výstavbu rezidenční čtvrti na pozemcích několika různých majitelů, dohoda o parcelaci byla mechanismem, jak se všichni dohodli na novém uspořádaní parcel, vybudování společné infrastruktury a rozdělení nákladů. Často byla její existence podmínkou pro vydání územního rozhodnutí, pokud to tak stanovil územní plán.

Dohoda o parcelaci nebyla jen technickým dokumentem; byla nástrojem, který nutil soukromé subjekty najít shodu ještě předtím, než se obrátily na státní orgány. Tím se vytvářela jednotná fronta a následný schvalovací proces byl často efektivnější. Stavební úřad obdržel návrh podpořený konsenzem všech dotčených vlastníků, což snižovalo komplexnost řízení, jelikož soukromoprávní spory již byly vyřešeny. Zrušení tohoto institutu tuto dynamiku od základu mění.

Klíčová změna: Proč nový stavební zákon dohodu o parcelaci zrušil?

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) s účinností od 1. července 2024 pro většinu záměrů institut dohody o parcelaci zcela zrušil a ve svém textu jej již neuvádí. Tato změna představuje zásadní posun v územním plánování a přípravě stavebních projektů. Pro probíhající projekty je však důležité vědět, že

již dříve uzavřené dohody o parcelaci zůstávají v platnosti a řídí se původní právní úpravou.

Hlavním důvodem této legislativní změny byl přechod na veřejnoprávní model regulace rozvoje území. Cílem zákonodárce bylo posílit roli a kontrolu obcí nad tím, co se na jejich území děje. Dohoda o parcelaci byla čistě soukromoprávní a obec do ní nemohla zasahovat, pokud sama nebyla vlastníkem dotčeného pozemku. Nový model dává obcím přímý a silný nástroj, jak výstavbu ovlivnit a stanovit si pro ni podmínky.

Zároveň bylo cílem nastavit transparentnější pravidla pro řešení příspěvků developerů na budování veřejné infrastruktury. Tato problematika se dříve řešila prostřednictvím různých, často nepojmenovaných (inominátních) smluv, což vedlo k nejednotnosti a právní nejistotě. Nový nástroj má tento proces standardizovat a zpřehlednit.

FAQ – Právní tipy ke změnám ve stavebním právu

1. Otázka: Můj projekt se řídil dohodou o parcelaci uzavřenou v roce 2022. Platí stále?

   • Odpověď: Ano, stávající dohody zůstávají v platnosti. Pokud však budete potřebovat její změnu, může to být komplikované a vyžadovat souhlas všech stran. Pro posouzení vaší konkrétní situace nás kontaktujte na office@arws.cz.

2. Otázka: Co když územní plán stále vyžaduje dohodu o parcelaci?

   • Odpověď: Jedná se o složitou přechodnou situaci. Nový zákon tento institut zrušil, ale staré územní plány s ním mohou počítat. Je nezbytné situaci řešit individuálně, pravděpodobně iniciací změny územního plánu nebo jednáním s obcí o uzavření plánovací smlouvy. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Nástupce na scéně: Seznamte se s plánovací smlouvou

Na místo zrušené dohody o parcelaci nastupuje nový klíčový institut – plánovací smlouva. Jedná se o stěžejní nástroj pro spolupráci mezi stavebníkem na jedné straně a obcí, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury na straně druhé.

Nejzásadnější změnou, kterou musí každý investor a developer pochopit, je její právní povaha. Na rozdíl od soukromoprávní dohody o parcelaci je plánovací smlouva definována jako veřejnoprávní smlouva. To znamená, že se její režim řídí primárně správním řádem, nikoli pouze občanským zákoníkem. Tato skutečnost má dalekosáhlé dopady na způsob jejího uzavírání, možnosti změn, přezkum a především na řešení případných sporů.

Smluvními stranami jsou typicky na jedné straně stavebník (developer, investor) a na straně druhé veřejný subjekt, tedy obec či kraj. Smlouvu lze uzavřít také s vlastníkem veřejné infrastruktury, jako je například energetická společnost nebo provozovatel vodovodů a kanalizací.

Přechod na tento nový model vyžaduje hlubokou znalost nejen stavebního práva, ale i specifik správního řízení. Právníci ARROWS se na novou úpravu plánovacích smluv specializují a pro naše klienty, mezi které patří více než 150 akciových společností a 250 s.r.o., již úspěšně vyjednávají a připravují tyto nové typy smluv. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Dohoda o parcelaci vs. Plánovací smlouva: Jaké jsou zásadní rozdíly pro váš byznys?

Změna není pouze kosmetická; mění se celá logika vyjednávání a řízení rizik. Pro úspěch vašich projektů je nezbytné těmto rozdílům detailně porozumět.

Smluvní strany a vyjednávací pozice

Dříve probíhalo vyjednávání mezi rovnocennými soukromými subjekty – vlastníky pozemků. Nyní se hlavní jednání přesouvá do roviny soukromý subjekt (stavebník) versus veřejná moc (obec). Obec je přitom v mnohem silnější pozici, zvláště v případech, kdy územní plán přímo podmiňuje výstavbu v dané lokalitě uzavřením plánovací smlouvy.

Právní povaha a režim

Dohoda o parcelaci byla soukromoprávní smlouvou řídící se občanským zákoníkem, což umožňovalo značnou flexibilitu a smluvní volnost. Naopak plánovací smlouva je veřejnoprávní, řídí se správním řádem, a použití občanského zákoníku je omezené.

Například od veřejnoprávní smlouvy nelze jednoduše odstoupit jako od smlouvy obchodní.

Řešení sporů

Spory z dohody o parcelaci řešily standardní civilní soudy v rámci obchodních sporů. U plánovací smlouvy je situace dramaticky odlišná. Spory primárně řeší nadřízený správní orgán (typicky krajský úřad) a teprve jeho rozhodnutí je přezkoumatelné správními soudy. Jedná se o zcela jiný typ řízení s odlišnou procesní strategií.

Přezkum a stabilita

Soukromoprávní dohoda byla stabilní a změnit ji mohli jen její účastníci. Plánovací smlouva však přináší nové, významné riziko. Může být z moci úřední přezkoumána nadřízeným správním orgánem (krajským úřadem), který ji v případě shledání nezákonnosti zruší. Podnět k takovému přezkumu navíc může podat kdokoli – například konkurenční developer, nespokojený občan nebo politická opozice v obci.

Tento posun k veřejnoprávnímu nástroji, který schvaluje volené zastupitelstvo , nevyhnutelně vnáší do developerských projektů politický rozměr. Úspěch projektu již nezávisí pouze na komerční životaschopnosti a technické proveditelnosti, ale také na schopnosti orientovat se v místní politice a veřejném mínění. Dříve technické vyjednávání se může stát politickým tématem, což zvyšuje význam strategického poradenství, které dokáže těmto rizikům čelit.

Jaké závazky a příležitosti plánovací smlouva přináší?

Plánovací smlouva je nástrojem vzájemných práv a povinností. Její správné nastavení může projekt výrazně urychlit, zatímco špatně vyjednané podmínky jej mohou zásadně ohrozit.

Co může obec požadovat od developera?

• Spoluúčast na výstavbě nebo financování veřejné infrastruktury, jako jsou silnice, chodníky, kanalizace, ale i školy, školky či parky.

• Účast na narovnání majetkových vztahů v území, čímž částečně přebírá původní funkci dohody o parcelaci.

• Peněžní nebo věcné plnění za zhodnocení pozemku, ke kterému dojde například změnou územního plánu umožňující výstavbu. Tento bod je klíčový a často předmětem složitých jednání.

Co může developer získat od obce?

• Závazek obce, že učiní nezbytné kroky ke změně územního plánu, která je pro realizaci projektu klíčová.

• Závazek, že obec po dobu trvání smlouvy nezmění územní plán v neprospěch projektu a neztíží tak jeho realizaci.

• Zásadní výhodou je možnost sjednat závazek obce, že nebude podávat námitky nebo opravné prostředky proti povolení záměru, pokud bude v souladu se smlouvou. Stavební úřad pak k takovým námitkám ze zákona nepřihlíží.

Úspěšné uzavření výhodné plánovací smlouvy vyžaduje nejen právní znalosti, ale i strategické myšlení a vyjednávací schopnosti. Naši právníci mají rozsáhlé zkušenosti s vyjednáváním s orgány veřejné správy, což je pro úspěch klíčové. Pomůžeme vám nastavit závazky tak, aby byly přiměřené a právně vymahatelné. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Identifikace a řízení rizik: Jak se vyhnout nákladným chybám v nové éře "plánovacích smluv"?

Nová právní úprava s sebou přináší specifická rizika, která je nutné aktivně řídit. Ignorace těchto hrozeb může vést k zablokování celého projektu.

• Nepřiměřené požadavky obcí: Nový zákon dává obcím silný nástroj, který však některé mohou zneužít k vznášení nepřiměřených požadavků, jež nesouvisí s reálnými náklady vyvolanými projektem. Je zásadní umět právně argumentovat a bránit se proti takovým snahám.

• Riziko podjatosti stavebního úřadu: Aktuální judikatura naznačuje, že příliš obecně nebo zavazujícím způsobem formulovaná plánovací smlouva může vést k námitce podjatosti stavebního úřadu, který je organizačně součástí obecního úřadu, jenž smlouvu uzavřel. Taková námitka může celý povolovací proces zkomplikovat a zablokovat.

• Nestabilita a přezkum: Jak již bylo zmíněno, každá plánovací smlouva může být napadena a následně zrušena nadřízeným orgánem. Toto riziko je třeba minimalizovat přípravou právně bezchybné a detailně odůvodněné smlouvy, která obstojí i při nejpřísnějším přezkumu.

Prevence je vždy efektivnější než řešení následků. Naši experti pro vás vyhotoví právní stanoviska a připraví dokumentaci, která vás ochrání před nepřiměřenými požadavky a minimalizuje riziko budoucích sporů a sankcí. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Časté otázky – Právní tipy k rizikům plánovacích smluv

1. Otázka: Může mě obec donutit postavit v rámci plánovací smlouvy něco, co s mým projektem nesouvisí?

   • Odpověď: Neměla by. Požadavek obce musí být přiměřený a musí souviset s dopady vašeho záměru. Bránit se nepřiměřeným požadavkům však vyžaduje silnou právní argumentaci. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na office@arws.cz.

2. Otázka: Co se stane, když se s obcí na plánovací smlouvě nedohodnu, ačkoliv ji územní plán vyžaduje?

   • Odpověď: Pokud je smlouva podmínkou a vyprší lhůta pro její uzavření (obvykle 4–6 let), podmínka zaniká a vy můžete pokračovat v povolovacím řízení. Čekat tak dlouho je ale komerčně neúnosné. Je třeba aktivně a strategicky vyjednávat. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

 

Závěr: Od dohody k plánovací smlouvě – zajistěte si hladký průběh vašich developerských projektů s ARROWS

Zrušení dohody o parcelaci a její nahrazení veřejnoprávní plánovací smlouvou je jednou z nejvýznamnějších změn pro developery za poslední roky. Změnil se nejen název, ale celá filozofie, vyjednávací dynamika a právní rizika, kterým investoři čelí.

V tomto novém a komplexním prostředí není prostor pro chyby. Spoléhat se na staré postupy je cestou k nákladným zdržením a potenciálnímu neúspěchu. Nyní více než kdy jindy potřebujete partnera, který detailně zná novou legislativu, rozumí myšlení a postupům veřejné správy a umí nekompromisně chránit vaše obchodní zájmy.

Tým ARROWS se na stavební právo a plánovací smlouvy specializuje. Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s desítkami korporací a 51 obcemi a kraji nám dávají unikátní vhled do problematiky z obou stran stolu. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Ať už potřebujete připravit či revidovat plánovací smlouvu, zastupovat při vyjednávání s obcí, nebo získat potřebná povolení, jsme tu pro vás. Kontaktujte nás na office@arws.cz a domluvte si úvodní konzultaci.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k dohodě o parcelaci a plánovacím smlouvám

1. Co přesně znamená, že je plánovací smlouva "veřejnoprávní"? Znamená to, že se neřídí jen občanským zákoníkem jako běžná obchodní smlouva, ale především správním řádem. To má zásadní dopady: spory neřeší civilní soud, ale krajský úřad; smlouvu může tento úřad z moci úřední přezkoumat a zrušit; a některé standardní smluvní instituty, jako je odstoupení od smlouvy, jsou ze zákona vyloučeny. Pokud řešíte specifika veřejnoprávní smlouvy, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Může obec odmítnout uzavřít plánovací smlouvu, i když je můj projekt v souladu s územním plánem? Ano, uzavření smlouvy je aktem smluvní vůle a obec k němu nelze přímo nutit. Pokud je však uzavření smlouvy podmínkou stanovenou v územním plánu, nesmí obec postupovat svévolně a blokovat rozvoj bezdůvodně. Jedná se o složitou právní situaci, kde je klíčová správná vyjednávací a právní strategie. Pro posouzení vaší pozice se obraťte na naše specialisty na office@arws.cz.

3. Jak se určuje "přiměřená" výše příspěvku na infrastrukturu? Neexistuje jednoduchý vzorec. Přiměřenost se odvíjí od nákladů, které váš projekt reálně vyvolá (např. potřeba nové příjezdové cesty, posílení kapacity ČOV, místa ve školce). V praxi se používají různé metodiky a srovnávací analýzy. Klíčové je mít silné podklady a argumentaci, aby požadavek obce odpovídal realitě. S přípravou takových podkladů vám můžeme pomoci, napište nám na office@arws.cz.

4. Co když se změní politické vedení obce po uzavření plánovací smlouvy? Může nové vedení smlouvu zrušit? Nové vedení nemůže smlouvu jednostranně zrušit jen proto, že s ní politicky nesouhlasí. Smlouva obec zavazuje jako právnickou osobu. Nové vedení by však mohlo hledat právní vady a iniciovat přezkum smlouvy u nadřízeného orgánu. Proto je zásadní, aby byla smlouva od počátku právně bezchybná. Pro revizi a zajištění dlouhodobé stability vaší smlouvy nás kontaktujte na office@arws.cz.

5. Je stále možné využít nějakou formu soukromoprávní dohody s obcí místo plánovací smlouvy? Právní experti vedou debatu o možnosti uzavírat tzv. inominátní (nepojmenované) soukromoprávní smlouvy. Nový stavební zákon však jasně směřuje k veřejnoprávnímu modelu. Pokus obejít zákon soukromoprávní smlouvou může být riskantní a může vést k její neplatnosti. Doporučujeme držet se zákonem předvídaného postupu. Pro detailní analýzu nejvhodnějšího postupu pro váš projekt se obraťte na office@arws.cz.

6. Jaké služby ARROWS v souvislosti s plánovacími smlouvami konkrétně nabízí? Poskytujeme komplexní právní servis: od úvodní analýzy a strategie vyjednávání, přes přípravu a revizi návrhů plánovacích smluv, zastupování na jednáních s obcemi a úřady, až po řešení případných sporů a zastupování ve správních řízeních a před soudy. Zajišťujeme také související agendu, jako je získávání povolení a licencí. Pro kompletní nabídku služeb nás kontaktujte na office@arws.cz.