Co je to dohoda o parcelaci?

Plánujete stavět a přemýšlíte nad uzavřením dohody o parcelaci? Než s vyjednáváním dohody začnete, přečtěte si níže, co vlastně dohoda o parcelaci je, jaké má výhody a nevýhody, a kdy je nebo není její uzavření povinné.

Dohoda o parcelaci je smlouva, kterou uzavírá žadatel o vydání regulačního plánu nebo účastník územního řízení s vlastníky pozemků a staveb, které budou dotčeny určitým stavebním záměrem. Předmětem dohody je pak především souhlas těchto dotčených vlastníků s navrhovaným stavebním záměrem, dohoda na uspořádání parcel, řešení veřejné infrastruktury a souhlas s rozdělením nákladů a příp. výnosů spojených s realizací záměru.

Účelem dohody o parcelaci je tedy vyřešení vlastnických vztahů v dotčeném území, a to včetně určení, do jaké míry a jakým způsobem se budou jednotliví vlastníci podílet na vytvoření infrastruktury. Dohodu o parcelaci ale nelze uzavřít a použít pro účely územního řízení nebo vydání regulačního plánu, pokud s ní nesouhlasí byť i jediný dotčený vlastník pozemku nebo stavby.

1. Dohoda o parcelaci jako podmínka pro vydání územního rozhodnutí

V rámci současné zákonné úpravy je třeba rozlišovat dvě situace, kdy zákon uzavření dohody o parcelaci předvídá. Tou první z nich je uzavření dohody o parcelaci v rámci územního řízení, kdy je uzavření a doložení dohody o parcelaci nezbytnou podmínkou pro rozhodování v územním řízení. Podmínku uzavřít dohodu o parcelaci může dle § 43 odst. 2 zák. č. 183/2006 Sb., zákon o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „StZ“), stanovit územní plán, který vymezí plochy nebo koridory, ve kterých lze rozhodovat o změnách v území pouze pod podmínkou doložení uzavřené dohody o parcelaci. V případě, že by nebylo možné podmínku uzavření dohody o parcelaci splnit, pak by jedinou možností, jak takovou situaci vyřešit, bylo iniciování změny územního plánu.

Zákonná úprava pak nestanovuje žádnou lhůtu pro uzavření dohody o parcelaci, a to z prostého důvodu – v případech, kdy je územní rozhodování podmíněno právě uzavřením a předložením dohody o parcelaci, a bez předložení uzavřené dohody nelze vydat územní rozhodnutí, je obstarání uzavření dohody zcela v zájmu a působnosti osoby, která chce realizovat svůj stavební záměr.

2. Dohoda o parcelaci v rámci pořizování regulačního plánu na žádost

Druhou situací je uzavření dohody o parcelaci v rámci pořizování regulačního plánu na žádost. Ustanovení § 66 odst. 2 StZ stanovuje, že žadatel o vydání regulačního plánu může uzavřít dohodu o parcelaci. Na to navazuje § 66 odst. 3 písm. e) StZ, který jako jednu z možných požadovaných příloh k žádosti o vydání regulačního plánu uvádí taktéž dohodu o parcelaci. Dohoda o parcelaci pak slouží k ověření toho, že jsou upraveny i vztahy k pozemkům, k nimž nemá žadatel o vydání regulačního plánu potřebné právo (např. není jejich vlastníkem, nemá k nim zřízeno právo stavby, apod.). V tomto případě je dohoda o parcelaci pouze jednou z několika zákonem daných možností, jak úpravu vztahů k dotčeným pozemkům a stavbám prokázat. Pokud má tedy žadatel k dispozici jiný zákonem předvídaný doklad, který tyto vztahy upravuje, není zde povinnost dohodu o parcelaci uzavírat.

Závěr

Dohoda o parcelaci je tedy institutem, který předpokládá součinnost většího počtu osob. To již samo o sobě může značit problémy, když i nesouhlas jedné jediné osoby může Váš postup jakožto stavebníka téměř znemožnit.  V takovém případě by Vám nezbylo nic jiného, než iniciovat změnu územního plánu, což ale celý proces značně prodlouží a často i značně prodraží. Zároveň je třeba zdůraznit, že v případě, že zvažujete realizaci stavebního záměru, je více než vhodné, abyste si v první řadě ověřili, zda je nebo není uzavření dohody o parcelaci územním plánem podmínkou pro rozhodování o změnách v území.

Čtěte také:

• Plánovací smlouva s obcí jako podmínka vydání regulačního plánu v roce 2020