Developer: Zásady spolupráce s investory Aktuální stav v ČR

Zatímco stát skrze DPH a daně z příjmů inkasuje majoritní část fiskálních výnosů z developerské činnosti, náklady na vybudování a následnou údržbu škol, školek, parků a dopravních sítí dopadají takřka výhradně na bedra obcí. Zavedení tzv. Zásad spolupráce s investory (kontribučních pravidel) představuje pokus o narovnání tohoto vztahu skrze transparentní, předvídatelné a nediskriminační prostředí. 

Pro města tyto dokumenty znamenají nástroj pro zajištění udržitelného rozvoje a eliminaci infrastrukturních deficitů, zatímco pro investory přinášejí tolik potřebnou právní jistotu a vyjasnění finančních nároků již v předinvestiční fázi projektu.č Tento proces však není prost rizik a právních limitů, které byly umocněny přijetím nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.), jenž od 1. července 2024 zásadně mění povahu plánovacích smluv.   

Strukturální deficity a legitimita kontribučních požadavků

Ekonomická legitimita požadavků obcí na finanční či věcné plnění od investorů se opírá o fakt, že každá nová rezidenční či komerční kapacita zvyšuje nároky na veřejné služby. V českém prostředí, kde obce nezískávají přímou „vratku“ z nové výstavby na stavbu veřejné vybavenosti, se kontribuce prý staly faktickou nutností pro zachování kvality života stávajících i nových obyvatel. Více se o přípravě projektů dozvíte v článku jak připravit developerský projekt pro due diligence banky. Pokud město nedisponuje jasnými pravidly, ocitá se v nevýhodě investor, který není napojen na politické struktury, zatímco transparentní Zásady vytvářejí rovné pole pro všechny subjekty. Problém ale je, že zatímco developer mívá povinnosti, některá města oproti příspěvku nedávají žádné záruky a je potřeba vždy vyjednávat.   

Mezinárodní srovnání ukazuje, že česká cesta smluvní dobrovolnosti je v určitém smyslu unikátní. Například v Německu (mnichovský model SoBoN) nebo v Rakousku jsou systémy spoluúčasti mnohem těsněji spjaty s veřejnoprávními limity a často i přímými zákonnými poplatky. Slovenský model využívá zákon o místním rozvojovém poplatku, který dává obcím jasné zmocnění k výběru taxy za m2 stavby. V Česku se však systém vyvinul skrze instituty soukromého práva a následně byl kodifikován v novém stavebním zákoně jako specifický druh veřejnoprávní smlouvy.   

Právní rámec: Od inominátních smluv k veřejnoprávním dohodám

Právní základ pro vyjednávání s investory prošel v posledních letech dramatickým vývojem. Před účinností nového stavebního zákona (NSZ) byly kontribuce sjednávány primárně skrze nepojmenované smlouvy podle občanského zákoníku, které však trpěly nedostatkem přímých účinků v povolovacích procesech. Nový stavební zákon tento stav mění a v ustanovení § 130 a násl. zakotvuje institut plánovací smlouvy jako klíčový nástroj pro rozvoj území a ochranu investic.   

Typologie plánovacích smluv podle nového stavebního zákona

Nový právní režim rozlišuje mezi několika typy plánovacích smluv, které mají odlišné dopady na procesní postavení stran:

1. Smlouva ve vazbě na povolení záměru: Týká se konkrétního stavebního řízení, kde investor přebírá závazek k vybudování infrastruktury nezbytné pro jeho projekt (např. komunikace, sítě).
2. Smlouva za zhodnocení pozemku: Umožňuje obci žádat plnění v případech, kdy došlo k navýšení hodnoty pozemku vydáním územně plánovací dokumentace (typicky změnou územního plánu z nezastavitelné plochy na zastavitelnou). Podrobnosti o krizových scénářích najdete v textu o právním rámci selhání developerských projektů.
3. Podmiňující smlouvy v územním plánu: Obec může přímo v územním plánu vymezit plochy, kde je rozhodování o záměru podmíněno uzavřením plánovací smlouvy. Tato podmínka je však časově omezená – nesmí být delší než 6 let od účinnosti územního plánu (4 roky u regulačního plánu).  

Zásadní změnou je, že tyto smlouvy mají nově veřejnoprávní charakter. To znamená, že jsou závazné pro stavební úřady. Pokud se obec ve smlouvě zaváže k určitému postupu (např. nepodání námitek proti záměru), stavební úřad k případným následným námitkám, které by byly v rozporu se smlouvou, nesmí přihlížet. Zároveň se spory z těchto smluv již neřeší u civilních soudů, ale v režimu správního řízení před nadřízeným orgánem (krajským úřadem či ministerstvem) a O zkušenostech s odpovědností statutárních orgánů se dočtete v článku praktické povinnosti jednatelů. následně u správních soudů.

Právní limity a rizika zrušení smluv

Veřejnoprávní povaha plánovacích smluv přináší i nová rizika. Smlouva nemůže být „neplatná“ v soukromoprávním smyslu, ale může být anulována krajským úřadem pro rozpor se zákonem. Podnět k přezkumu může podat prakticky kdokoli, včetně dotčené veřejnosti či konkurence, což klade extrémní nároky na preciznost právní přípravy.   

Praha: Metodika spoluúčasti jako národní benchmark

Hlavní město Praha schválilo svou „Metodiku spoluúčasti investorů na rozvoji území“ v lednu 2022 jako reakci na extrémní tlak na bytovou výstavbu a související infrastrukturu. Pražský model je založen na principu, že investor by měl participovat na nákladech veřejné vybavenosti úměrně k tomu, jakou zátěž jeho projekt vyvolává. Metodika výpočtu a klíčové parametry

Pražská metodika operuje se dvěma základními scénáři, které se liší výší příspěvku:

1. Změna územního plánu (ZÚP): Pokud projekt vyžaduje změnu územního plánu, která zvyšuje míru využití území, je doporučený příspěvek stanoven na 2 300 Kč za 1 m2 nově vzniklé hrubé podlažní plochy (HPP). Tento výpočet reflektuje zhodnocení pozemku, ke kterému dochází díky rozhodnutí samosprávy o změně jeho funkčního využití
2. Rozvoj bez změny územního plánu: V plochách, které jsou již zastavitelné, ale vyvolávají nároky na infrastrukturu, se sazby pohybují v rozmezí 700–920 Kč za 1 m2 HPP, v závislosti na konkrétní městské části.

Důležitým prvkem je možnost nepeněžitého plnění. Investoři mohou namísto finančního příspěvku vybudovat školu, školku nebo park, přičemž hodnota této investice (stanovená odborným odhadem či znaleckým posudkem) se odečítá od vypočtené kontribuce. Příkladem úspěšné aplikace je oblast Rohanského ostrova, kde developer přispívá částkou 560 milionů korun primárně na výstavbu parku a nové školy.   

Specifika pražských městských částí

Městské části v Praze mají značnou autonomii při implementaci celoměstské metodiky. Praha 14 například v roce 2024 aktualizovala svá pravidla, kde vyžaduje příspěvek 920 Kč za 1 m2 HPP u všech záměrů přesahujících 500 m2 HPP. Praha 6 zase využívá sofistikovanější systém, který rozlišuje mezi „čtvrťovou změnou“ (navýšení HPP o 30 000 až 300 000 m2) a „metropolitní změnou“ (nad 300 000 m2), přičemž u větších projektů je vyjednávání vedeno v úzké koordinaci s magistrátem. 

Brno: Od čisté plochy k hrubé podlažní ploše a centralizaci

Statutární město Brno schválilo v prosinci 2025 zásadní aktualizaci svých „Zásad pro spolupráci s investory“, které jsou účinné od ledna 2026. Tato aktualizace představuje významný posun v technickém i procesním nastavení kontribucí v jihomoravské metropoli.   

Klíčové změny aktualizace 2025/2026

Hlavní změnou je opuštění výpočtu příspěvku z čisté podlahové plochy a přechod na hrubou podlažní plochu (HPP). Tento krok sjednocuje brněnskou metodiku s pražskou a usnadňuje kontrolu parametrů záměru z vnějšího obrysu konstrukcí. Brno nově zavedlo tři základní sazby investičního příspěvku:   

• Bytová výstavba: Výchozí sazba 600 Kč za 1 m2 HPP (bez DPH).
• Komerční výstavba (kanceláře, obchody, sklady): Výchozí sazba 1 000 Kč za 1 m2 HPP (bez DPH).
• Zasíťování území (technická infrastruktura): Sazba 750 Kč za 1 m2 využitelné plochy pozemku.
• Změny územního plánu: Sazba 500 Kč za 1 m2 nové zastavitelné plochy nebo navýšení HPP. 

Z procesního hlediska dochází k významné centralizaci. Městské části se sice k záměrům nadále vyjadřují, ale ztratily možnost samostatně tyto smlouvy uzavírat. Smluvním partnerem investora je nově vždy statutární město Brno, což má zajistit jednotu a eliminovat riziko rozporných požadavků různých odborů a městských částí.

Fond developerských projektů a výsledky spolupráce

Brno vykazuje značnou efektivitu při správě vybraných prostředků. K prosinci 2025 město podepsalo celkem 96 smluv se zasmluvněnou výší příspěvků přesahující 666 milionů korun. Z této částky bylo již fyzicky uhrazeno přes 234 milionů korun, které směřují do Fondu developerských projektů a jsou účelově vázány na budování konkrétní infrastruktury v lokalitách, kde výstavba probíhá. Díky těmto prostředkům je v Brně v různém stupni přípravy či realizace cca 8 700 nových bytů.  

Obecná rizika a kritická místa metodik spoluúčasti investorů

Zavádění metodik pro uzavírání plánovacích smluv (často nazývaných „Zásady spolupráce s investory“) s sebou nese řadu právních a ekonomických výzev. Pokud nejsou tyto dokumenty nastaveny vyváženě, mohou místo rozvoje města vést k zablokování výstavby a soudním sporům.

1. Rozpor s principem dobrovolnosti a vymahatelnost

Jedním z nejčastějších problémů je snaha měst zavádět prvky, které mají sankční charakter, jako jsou například kompenzační zálohy.

• Riziko: Pokud záloha propadá městu v případě nerealizace záměru, může být takový institut vnímán jako skrytá daň nebo nezákonný poplatek.
• Absence kontroly: Často chybí transparentní mechanismus, jak město s takto získanými prostředky nakládá, což vzbuzuje nedůvěru u soukromého sektoru.

2. Nejasná metodika výpočtu (Definice ploch)

Základem pro výpočet příspěvku je obvykle Hrubá podlažní plocha (HPP). Problém nastává, pokud metodika definuje HPP příliš široce.

• Zahrnutí technických prostor: Pokud se do výpočtu zahrnují sklepy, chodby nebo podzemní parkoviště, dochází k umělému navyšování příspěvku. Tyto prostory přitom samy o sobě nezvyšují zátěž na veřejnou infrastrukturu (školy, parky, sítě).
• Netransparentní oceňování: Chybí-li jasný klíč pro ocenění nepeněžitého plnění (např. když investor sám postaví školku), vzniká prostor pro subjektivní rozhodování úředníků.

3. Riziko dvojího zpoplatnění

V praxi může dojít k situaci, kdy je investor nucen platit za stejný projekt dvakrát:

• Fáze 1: Příspěvek za vyvolanou změnu územního plánu.
• Fáze 2: Standardní příspěvek na infrastrukturu v rámci stavebního řízení. Absence jasných „odpočtů“ nebo započtení dříve zaplacených nákladů je jedním z hlavních bodů kritiky odborné veřejnosti.

4. Smluvní nevyváženost a asymetrie záruk

Metodiky často vyžadují od investorů silné zajišťovací instrumenty (bankovní záruky, zástavní práva), zatímco město se k ničemu konkrétnímu nezavazuje.

• Chybějící součinnost: Města se málokdy smluvně zavazují k dodržení lhůt nebo k aktivní podpoře projektu v navazujících řízeních.
• Jednostrannost: Smlouvy jsou pak vnímány jako diktát silnější strany, což je v rozporu s duchem soukromoprávního vztahu, kterým by plánovací smlouva měla být.

Vyjednávání s městy: Strategické postupy a doporučení

Pro investora není vyjednávání s municipalitou pouze otázkou výpočtu částky za m2, ale komplexním procesem řízení vztahů, který vyžaduje specifické know-how.

Identifikace strategických potřeb města

Úspěšná strategie vyjednávání začíná hloubkovou analýzou strategických dokumentů obce. Investor by měl identifikovat, kde má město „největší bolest“ – zda je to nedostatek míst ve školkách, chybějící parkovací kapacity pro širší okolí nebo absence veřejné zeleně. Pokud investor přijde s nabídkou věcného plnění, které tyto deficity řeší, má mnohem silnější vyjednávací pozici než při pouhé nabídce finančního odvodu.

Využití slev a adaptačních opatření

Moderní Zásady (včetně těch v Berouně či Jihlavě) obsahují mechanismy pro snížení investičního příspěvku v případě, že projekt přináší nadstandardní environmentální či společenskou hodnotu. Slevy mohou dosahovat až 30 % (v Berouně skrze tzv. adaptační koeficient) a jsou poskytovány za:  

• Realizaci zelených střech a vertikálních zahrad.
• Využití brownfieldů (často zvýhodněno nižší základní sazbou).
• Systémy pro hospodaření s šedou vodou a retenci srážkových vod nad zákonný standard.
• Zajištění prostupnosti území pro pěší a cyklisty nad rámec nezbytného vybavení. 

Smluvní zajištění a bankovní akceptovatelnost

Z pohledu investora je klíčové, aby plánovací smlouva byla akceptovatelná pro financující banku. Banky standardně vyžadují, aby smlouva umožňovala zřízení zástavního práva k pozemku i budoucí stavbě. Pokud obec v rámci Zásad trvá na zástavním právu ve svůj prospěch pro zajištění kontribuce, vzniká konflikt o pořadí zástav, který může zhatit financování celého projektu. Profesionální právní podpora při strukturování těchto závazků je proto nezbytná.  

Rizika a limity: Zákon o zadávání veřejných zakázek jako skrytá past

Jedním z nejvíce podceňovaných rizik při sjednávání kontribucí je konflikt se zákonem o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ). Tento problém vyvstává v momentě, kdy investor v rámci nepeněžitého plnění buduje infrastrukturu pro obec. J

Soudní dvůr Evropské unie v rozsudku C-399/98 (město Milán) a následně C-451/08 (Helmut Müller) stanovil, že pro posouzení, zda jde o veřejnou zakázku, je rozhodující, zda je stavba prováděna v přímém hospodářském zájmu zadavatele (obce), nikoliv kdo ji fyzicky platí. V českém právním prostředí platí limity, nad které musí být stavba infrastruktury soutěžena podle ZZVZ, i když ji realizuje developer na své náklady : 

• 9 milionů Kč u stavebních prací s finanční spoluúčastí obce.
• Limity pro podlimitní zakázky jsou relevantní i u čistě věcného plnění bez finanční účasti obce, pokud obec projekt „zadává“ skrze plánovací smlouvu.

Pokud dojde k porušení ZZVZ, hrozí městu pokuty od ÚOHS a v extrémním případě i neplatnost celé plánovací smlouvy, což by pro investora znamenalo ztrátu právní ochrany jeho záměru.

Politická nestabilita a referenda

Dalším rizikem je změna politického vedení po komunálních volbách. Nová reprezentace může mít odlišný pohled na rozvoj území a dříve uzavřené smlouvy se může snažit zpochybnit. Extrémním případem jsou místní referenda, která mohou obci znemožnit dodržení jejích závazků ze smlouvy. Do textu smluv je proto nutné vkládat doložky o omezení náhrady škody a mechanismy pro odstoupení od smlouvy v případě vyšší moci či rozhodnutí v referendu.   

Finanční a transakční aspekty developmentu

Vztah s městem je pouze jednou částí skládačky. Úspěšná realizace projektu vyžaduje správné nastavení vnitřních struktur a financování.

Role SPV a joint venture struktur

Pro každý větší projekt je standardem založení samostatné projektové společnosti (SPV), typicky ve formě s.r.o. nebo a.s.. SPV izoluje rizika konkrétního projektu od mateřské společnosti developera. Při vstupu mezinárodních investorů se často využívají struktury joint venture, kde vlastník pozemku vkládá nemovitost jako nepeněžitý vklad do SPV a investor přináší kapitál. V těchto případech je nutné precizně ošetřit tzv. „waterfall“ (pořadí rozdělování zisku) a mechanismy řešení neshod (deadlock), jako je „Ruská ruleta“ či „Texaský rozstřel“.  

Mezinárodní prvek a FDI screening

U projektů se zahraničním kapitálem vstupuje do hry i legislativa o prověřování cizích investic (FDI screening). Riziko zrušení transakce hrozí až 5 let zpětně a pokuty mohou dosahovat 2 % obratu. Investoři z EU jsou v Česku dominantní (přes 85 % FDI), přičemž největšími partnery jsou Nizozemsko a Německo. Právní kanceláře s mezinárodní sítí (např. ARROWS International) zajišťují koordinaci těchto přeshraničních aspektů ve více než 70 zemích světa.   

Srovnání se zahraničím: Co se můžeme naučit?

Český systém kontribucí se v mnohém inspiruje modely ze západní Evropy, ale naráží na odlišnou kulturu plánování.

Mnichov a model SoBoN

Mnichovský model je postaven na vysoké míře transparentnosti a předvídatelnosti. Investoři hradí příspěvky na veřejnou infrastrukturu ve výši až 100 € za m2 plochy. Hlavním rozdílem je, že v Německu je rozhodování o podrobných plánech (Bebauungsplan) plně v rukou samosprávy, což jí dává silnou vyjednávací pozici, ale zároveň ji zavazuje k rychlému postupu, pokud investor splní podmínky.   

Rakousko a tyrolský extrém

V Rakousku je běžné, že obce vyžadují bezúplatný převod části pozemků na veřejné účely (typicky 10–15 %). V některých regionech, jako je Tyrolsko, má obec právo požadovat převod až 70 % území, pokud se jedná o strategicky významnou lokalitu. Toto pojetí je v českém prostředí prakticky neaplikovatelné z důvodu ústavní ochrany vlastnictví, nicméně ukazuje na globální trend zvyšování nároků municipalit.   

Strategická doporučení pro developery k Metodikám spoluúčasti investorů

1. Prověřte Zásady včas: Před nákupem pozemku či zahájením projektování detailně analyzujte Zásady dané obce. V Praze počítejte se sazbou 2 300 Kč za m2 u změn ÚP, v Brně s 600/1000 Kč u standardní výstavby.   
2. Upřednostněte věcné plnění: Pokud město potřebuje v lokalitě školku či park, nabídněte jejich přímou realizaci. Získáte tím kontrolu nad kvalitou a termíny, a zároveň zvýšíte hodnotu celého svého projektu.   
3. Hlídejte právní formu smlouvy: Trvejte na uzavření plánovací smlouvy podle § 130 NSZ, abyste získali procesní ochranu ve správním řízení a eliminovali riziko námitek obce.
4. Prověřte limity ZZVZ: U projektů s nepeněžitým plněním nad 9 milionů Kč vždy nechte zpracovat analýzu souladu se zákonem o veřejných zakázkách.  
5. Využijte adaptační slevy: Implementujte opatření pro udržitelnost (zelené střechy, brownfieldy), která vám legálně sníží výši příspěvku a zlepší vztah s místní komunitou. 

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.