DPH při developerských projektech:

Plánujete developerský projekt nebo investici do nemovitostí? Pak se připravte na zásadní změny v DPH, které od roku 2025 přináší novela zákona. Správné posouzení DPH při převodu pozemků, zejména těch se smíšeným využitím, nebylo nikdy složitější a rizikovější. V tomto článku získáte jasné odpovědi na to, jak se v nové legislativě zorientovat, abyste se vyhnuli nákladným chybám a sankcím ze strany finančního úřadu.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Marek Hučík", expert na dané téma.

 

Zásadní změny v DPH u nemovitostí od roku 2025: Jste připraveni?

Legislativa v oblasti DPH u nemovitostí prochází od 1. července 2025 nejvýznamnější proměnou za poslední dekádu. Pro developery, investory a vlastníky nemovitostí je klíčové pochopit, že stará pravidla přestávají platit. Ignorování těchto změn není možností, ale přímou cestou k finančním ztrátám.

Nejzásadnější změnou je radikální zkrácení časového testu pro osvobození od DPH z původních pěti let na pouhých 23 měsíců. Tato lhůta se počítá od měsíce následujícího po dokončení stavby (typicky kolaudace) nebo po její „podstatné změně“. 

Tento krok zcela mění investiční horizonty a strategie. S tím souvisí zavedení nového konceptu takzvaného „prvního dodání“. Nově bude DPH podléhat pouze první prodej nemovitosti po její kolaudaci nebo podstatné změně. 

Každý další prodej téže nemovitosti, pokud mezitím nedojde k další podstatné změně, bude již od DPH osvobozen.

Klíčovým pojmem, který „restartuje“ 23 měsíční lhůtu, je „podstatná změna“. Ta nastává, pokud náklady na rekonstrukci či modernizaci přesáhnou 30 % hodnoty nemovitosti, nebo pokud dojde ke změně účelu jejího užívání.

Pro investory provádějící rekonstrukce a rychlé prodeje (tzv. flipping) je přesné sledování této hranice naprosto zásadní. Tyto změny v praxi vytvářejí zcela nový typ investičního aktiva: téměř novou nemovitost, která je však již od DPH osvobozena. 

Developer může například postavit bytový dům, jednotky dva roky pronajímat a následně je prodat koncovým klientům (typicky neplátcům DPH) za cenu, která není navýšena o daň. To otevírá nové strategické možnosti v modelech „build-to-rent-to-sell“ a zvyšuje konkurenceschopnost na trhu.

Stavební pozemek – Pojem, který rozhoduje o DPH. Co to pro vás znamená v praxi?

Jedním z největších úskalí v oblasti DPH je správné určení, zda je převáděný pozemek „stavebním pozemkem“. Novela zákona o DPH totiž jeho definici výrazně rozšiřuje a zpřesňuje, čímž se povinnost odvést DPH dotkne mnohem širšího okruhu transakcí a vlastníků.

Zapomeňte na představu, že stavební pozemek je jen ten, na který je vydáno stavební povolení. Nově je pro účely DPH klíčové, zda lze na pozemku stavět podle platného územního plánu obce.

To znamená, že i pozemek, který se jeví jako louka nebo pole, může být z pohledu DPH považován za stavební, pokud jej územní plán vymezuje jako zastavitelné území.

Dalším faktorem jsou aktivní kroky směřující k výstavbě. Pokud na pozemku provedete přípravné práce, jako je vybudování příjezdové komunikace nebo přivedení inženýrských sítí, finanční úřad bude takovou činnost s vysokou pravděpodobností považovat za ekonomickou činnost a prodej pozemku bude podléhat DPH.

Právníci v ARROWS se denně setkávají s případy, kdy klienti podcenili dopad těchto kroků, a pomáhají jim situaci správně daňově ošetřit.

Je třeba zdůraznit, že tato pravidla se netýkají pouze developerů a firem. I fyzická osoba, která zdědí pozemek, rozdělí jej na menší parcely a zasíťuje, se může snadno a nevědomky stát osobou povinnou k dani a z prodeje bude muset odvést DPH.

Tato změna povyšuje sledování a porozumění komunální politice na klíčovou součást právní a daňové due diligence. Již nestačí jen nahlédnout do katastru nemovitostí. 

Je nutné analyzovat územní plán, sledovat jeho připravované změny a rozumět záměrům obce. Právní poradenství se tak posouvá od pouhé analýzy současného stavu k proaktivnímu řízení budoucích rizik.

Prodej jednoho celku, ale více daňových režimů. Jak rozdělit základ daně?

Představte si typickou situaci developera: prodáváte rozsáhlý pozemkový celek, který se skládá z několika parcel. Část tohoto celku je podle územního plánu určena k výstavbě rodinných domů, zatímco navazující část je vedena jako orná půda a lesní pozemek. 

Celý celek prodáváte za jednu kupní cenu. Jak v takovém případě postupovat u DPH?

Zde se dostáváme k jádru problému. Podle metodických pokynů Generálního finančního ředitelství a principu „funkčního celku“ je zřejmé, že pokud jednotlivé části pozemku slouží prokazatelně různým ekonomickým účelům, nelze na celou transakci pohlížet jednotně.

Je proto naprosto nezbytné celkovou kupní cenu rozdělit na část, která podléhá DPH (stavební pozemky), a část, která je od daně osvobozena (ostatní pozemky).

Nevíte si s daným tématem rady?

Největším rizikem je však skutečnost, že zákon o DPH ani související předpisy explicitně nestanovují, jakým způsobem se má toto rozdělení provést. 

Má se cena alokovat podle poměru výměry jednotlivých částí? Nebo je nutný znalecký posudek, který ocení každou část zvlášť? Tato legislativní mezera dává správci daně obrovský prostor pro zpochybnění vámi zvolené metody během daňové kontroly.

Pokud zvolíte metodu, kterou nebudete schopni obhájit, hrozí vám doměření daně z nesprávně určeného základu, a to včetně citelných sankcí. 

V ARROWS proto klientům pomáháme vytvořit obhajitelnou metodiku pro rozdělení ceny, která je typicky založena na kombinaci znaleckého posudku a precizního smluvního ujednání. Vše je podloženo detailním právním stanoviskem, které minimalizuje riziko budoucích sporů.

Rizika při převodu pozemků se smíšeným využitím

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nesprávné rozdělení kupní ceny mezi zdanitelnou a osvobozenou část. Hrozí doměření DPH z nesprávně určeného základu daně, penále (20 %) a úrok z prodlení.	Vypracujeme právní stanovisko a doporučíme obhajitelnou metodiku pro alokaci ceny (např. na základě znaleckého posudku), kterou zakotvíme do smluvní dokumentace.
Chybné určení, co je "stavební pozemek". Celý prodej je chybně osvobozen. Hrozí dodatečné odvedení DPH z celé částky, sankce a spory s kupujícím.	Provedeme detailní právní a daňovou due diligence pozemku, včetně analýzy územního plánu a historie, a potvrdíme správný daňový režim.
Neobhájení postupu před správcem daně. I při správném postupu může finanční úřad metodiku rozporovat. Hrozí zdlouhavé daňové řízení a nejistota.	Připravíme kompletní dokumentaci, která chrání před kontrolami, a v případě sporu vás budeme efektivně zastupovat u správních orgánů i soudů.
Neuplatnění DPH u prodeje, kde vznikla ekonomická činnost (např. zasíťováním). Riziko dodatečné registrace k DPH a odvodu daně zpětně.	Poskytneme právní konzultace, které zhodnotí vaše aktivity a ochrání vás před nechtěným vznikem plátcovství DPH.

Jaká rizika vám hrozí při chybném posouzení DPH a jak jim předejít?

Chyba v DPH u nemovitostní transakce může mít fatální finanční dopady pro obě smluvní strany. Pokud prodávající nesprávně odvede DPH u osvobozeného plnění, musí složitě žádat o jeho vrácení.

Pokud naopak DPH neodvede tam, kde měl, hrozí mu doměření daně, penále a úrok z prodlení. Stejně tak kupující, který si neoprávněně nárokuje odpočet, jej musí vrátit včetně sankcí.

Kromě základního rozlišení na zdanitelné a osvobozené plnění existuje řada dalších rizik. Patří mezi ně použití chybné sazby daně (základní 21 % vs. snížená 12 % u sociálního bydlení), problémy s nárokem na odpočet DPH u vstupů u projektů se smíšeným využitím nebo záměna prodeje nemovitosti za převod obchodního závodu, který vůbec není předmětem DPH.

Kdo Vám s tímto problémem poradí?

Prevence je vždy levnější než řešení následků. Včasné zapojení specialistů z ARROWS, kteří se na daňovou a nemovitostní problematiku zaměřují, je investicí do bezpečnosti a klidu vašeho projektu.

Naši právníci a daňoví poradci vám pomohou správně nastavit celou transakci od samého počátku.

Obecná rizika v oblasti DPH u developerských projektů

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Chybné uplatnění snížené sazby DPH (12 %) u staveb pro sociální bydlení. Riziko doměření daně do základní sazby 21 %.	Zajistíme právní stanovisko k posouzení, zda projekt splňuje definici stavby pro sociální bydlení dle aktuální legislativy.
Nesprávné posouzení "podstatné změny" u rekonstrukce. Prodej je chybně osvobozen. Hrozí dodatečné odvedení DPH a sankce.	Připravíme dokumentaci, která prokáže (nebo vyvrátí) naplnění 30% hodnotového testu a ochrání vás před pokutami.
Problémy s nárokem na odpočet DPH u smíšených projektů (např. komerční a rezidenční části). Riziko krácení odpočtu a doměření daně.	Vyhotovíme interní směrnice pro správné alokování nákladů a výpočet koeficientů, čímž zajistíme maximální možný a obhajitelný nárok na odpočet.
Záměna prodeje nemovitosti za převod obchodního závodu, který není předmětem DPH. Hrozí kompletní přehodnocení transakce a daňové dopady pro obě strany.	Poskytneme komplexní právní konzultaci a připravíme strukturu transakce tak, aby odpovídala její skutečné ekonomické podstatě a minimalizovala daňová rizika.
Nedostatečná příprava na daňovou kontrolu. Neschopnost rychle a správně doložit všechny podklady. Zvyšuje riziko negativního výsledku kontroly.	Zastupujeme klienty od prvního okamžiku daňové kontroly, připravujeme podklady a argumentaci pro správce daně.

Mezinárodní investor nebo přeshraniční projekt? S ARROWS International máte globální dosah.

Složitá pravidla českého DPH se plně vztahují i na zahraniční investory a společnosti bez sídla v České republice. Legislativa navíc obsahuje specifická pravidla pro přeshraniční transakce, jako je například možnost dobrovolného zdanění nájmu nebytových prostor osobě registrované k dani v jiném členském státě EU.

Řešení těchto situací vyžaduje nejen perfektní znalost českého práva, ale i schopnost koordinace napříč jurisdikcemi.

Právě zde se projevuje síla naší deset let budované mezinárodní sítě ARROWS International, díky které působíme ve více než 70 zemích světa. Problémy s mezinárodním prvkem tak pro naše klienty řešíme na denní bázi.

Naše mezinárodní síť není jen tečkou na mapě. Funguje jako jednotný kontaktní bod pro klienta. Nemusíte složitě koordinovat právníky a daňové poradce v několika zemích.

Váš partner v ARROWS zajistí vše potřebné prostřednictvím prověřených zahraničních kolegů. Tím garantujeme jednotnou strategii, efektivní komunikaci a eliminaci rizik plynoucích z nesouladu mezi právními řády různých států.

Nevíte si s daným tématem rady?

Nechte právo na nás a soustřeďte se na svůj byznys. Jak vám ARROWS konkrétně pomůže?

Naše role nespočívá jen v upozorňování na rizika, ale především v jejich aktivním řešení a prevenci. Chápeme, že se chcete věnovat svému podnikání, a ne studiu daňových zákonů. Proto nabízíme komplexní právní a daňový servis, který pokryje všechny fáze vašeho projektu.

Naše dlouholeté zkušenosti, které čerpáme z péče o portfolio více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a 51 obcí a krajů, nám umožňují poskytovat služby na nejvyšší úrovni.

Konkrétně pro vás můžeme zajistit:

• Přípravu a revizi veškeré smluvní dokumentace, která bude neprůstřelná a bude chránit vaše zájmy.
• Vypracování právních stanovisek a interních směrnic, které vám poskytnou jistotu a ochrání vás před pokutami.
• Zastupování při jednání s úřady i v případných sporech, ať už u správních orgánů, nebo u soudů.
• Odborná školení pro vaše zaměstnance a management, aby celý váš tým rozuměl klíčovým povinnostem.

Navíc si zakládáme na budování komunity a byznysovém myšlení. Pokud vidíme příležitost, aktivně propojujeme naše klienty se zajímavými obchodními a investičními partnery z našeho širokého portfolia.

Udělejte první krok k daňově bezpečnému projektu.

Problematika DPH u developerských projektů je po novele pro rok 2025 ještě komplexnější a finanční rizika spojená s chybným postupem jsou příliš vysoká na to, abyste je řešili sami. Nejbezpečnějším a nejefektivnějším krokem je svěřit tuto oblast do rukou specialistů.

Obraťte se na nás. Naši právníci a daňoví poradci se této problematice věnují denně a mají s ní rozsáhlé zkušenosti. Rádi s vámi probereme váš projekt a navrhneme řešení, které vám zajistí klid a daňovou bezpečnost.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.