Dvojí nájemné? Nejvyšší soud se vyjádřil k výpovědi z nájmu bytu při změně vlastníka nemovitosti

Autor článku: Mgr. Pavel Čech, ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz, +420 245 007 740)

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2024, sp. zn. 26 Cdo 513/2024, přineslo a potvrdilo důležité závěry týkající se nájemního práva, konkrétně problematiky přechodu práv a povinností z nájemního vztahu na nového vlastníka nemovitosti a otázky oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu při změně vlastníka. Klíčovými body rozhodnutí byly včasnost žaloby o neplatnost výpovědi, otázka povinnosti platit nájemné novému pronajímateli v případě jeho předplacení a procesní pochybení při uplatnění nových důkazů v odvolacím řízení.

Faktický a právní rámec sporu

Nájemci uzavřeli v roce 2014 s původními vlastníky nemovitosti nájemní smlouvu na 49 let, přičemž nájemné bylo předplaceno na osm let dopředu. Po změně vlastníka v roce 2019 nový pronajímatel vypověděl nájemní smlouvu s odůvodněním, že nájemci neplatili nájemné po dobu deseti měsíců. Nájemníci však tvrdili, že jejich povinnost platit nájemné byla již splněna předplacením původnímu pronajímateli.

Soudy prvního stupně a odvolací soud měly na věc rozdílný pohled. Zatímco soud prvního stupně výpověď označil za neoprávněnou, odvolací soud rozhodl opačně, přičemž klíčovým se stala otázka, zda měl nový vlastník povinnost akceptovat předplacené nájemné.

Předplacené nájemné a přechod práv na nového vlastníka

Nejvyšší soud jednoznačně zdůraznil, že přechod práv a povinností z nájemního vztahu na nového vlastníka je právní nástupnictví, které zachovává všechny podstatné složky nájemního vztahu, včetně předplaceného nájemného. Klíčovým ustanovením byl § 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který určuje, že při změně vlastníka nemovitosti přecházejí na nabyvatele všechna práva a povinnosti původního pronajímatele.

Nejvyšší soud zdůraznil, že předplacení nájemného je běžnou součástí nájemního vztahu, a nový vlastník je povinen tento závazek respektovat, pokud je součástí smlouvy nebo je jinak prokazatelný. Argumentace odvolacího soudu, že nový vlastník o předplacení nevěděl, nemůže obstát, neboť právní úprava neumožňuje, aby nájemník musel nájemné platit dvakrát.

Procesní otázky: Nové důkazy v odvolacím řízení

Dalším sporným bodem byla otázka včasnosti žaloby o neplatnost výpovědi z nájmu. Odvolací soud (poté, co byl jeho předchozí rozsudek v této věci zrušen jiným rozhodnutím Nejvyššího soudu) připustil nový důkaz (reklamační listy pošty) prokazující dřívější doručení výpovědi, čímž dospěl k závěru, že žaloba byla podána opožděně. Nejvyšší soud však konstatoval, že tento postup byl v rozporu s procesními pravidly, konkrétně s § 205a občanského soudního řádu.

Žalovaný měl dostatek příležitostí předložit důkaz již v řízení před soudem prvního stupně, a jeho opomenutí nemohlo být dodatečně napraveno v odvolacím řízení. To, že žalovaný nebyl v předchozích řízeních poučen o následcích nepředložení uvedeného důkazu, není podle Nejvyššího soudu nijak významné. Důkazní břemeno totiž ohledné této skutečnosti (včasnost podání žaloby) tížilo žalobce. Nejvyšší soud zdůraznil, že odvolací řízení je založeno na principu neúplné apelace, který novoty (nové důkazy a skutečnosti) připouští pouze za přesně stanovených podmínek, jež v daném případě splněny nebyly.

Význam rozhodnutí pro praxi

Toto rozhodnutí Nejvyššího soudu přináší a potvrzuje několik zásadních závěrů:

1. Respektování předplaceného nájemného: Nový vlastník je povinen akceptovat předplacené nájemné jako součást nájemního vztahu. Výklad odvolacího soudu, který by vedl k duplicitní povinnosti nájemníka hradit nájemné, by byl v rozporu se zásadami spravedlnosti a ochrany nájemníka.
2. Přísná pravidla pro novoty v odvolacím řízení: Soudy musí důsledně dbát na procesní pravidla, zejména pokud jde o přípustnost nových důkazů. Dodatečné předložení důkazu, který mohl být uplatněn již v prvním stupni, je nepřípustné.
3. Ochrana práv nájemců: Rozhodnutí zdůrazňuje, že právní kontinuita nájemního vztahu nesmí být narušena změnou vlastníka nemovitosti, což chrání nájemce před nejistotou a možnými spory.

Závěr

Nejvyšší soud tímto rozhodnutím potvrdil, že nájemci mají právo na kontinuitu svých práv i po změně vlastníka pronajímané nemovitosti, a zároveň znovu zopakoval jasná pravidla pro uplatňování nových důkazů v odvolacím řízení. Rozhodnutí má významný dopad na nájemní vztahy i obecné procesní postupy a je dalším krokem k zajištění právní jistoty v této oblasti.