Investování do nemovitostí 2026: Daňová optimalizace a srovnání efektivity nákupu na firmu či fyzickou osobu Investování do nemovitostí 2026: Daňová optimalizace a srovnání efektivity nákupu na firmu či fyzickou osobu

Rok 2026 přináší investorům do nemovitostí výzvy v podobě ustáleného daňového režimu, přísnějších podmínek financování i nových povinností v oblasti energetické náročnosti. Pro maximalizaci výnosu je klíčové pochopit rozdíly mezi nákupem na fyzickou osobu a společnost s ručením omezeným. V tomto článku se dozvíte, co musíte vědět o daňové optimalizaci investičních nemovitostí a jak se připravit na legislativní prostředí ovlivňující ziskovost.

Rychlé shrnutí

• Progresivní zdanění příjmů z pronájmu : I v roce 2026 platí základní daňová sazba 15 %. Sazba 23 % se uplatňuje na část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy (limit se odvíjí od nařízení vlády, orientačně cca 1,7–1,8 milionu Kč ročně).
• Časový test pro osvobození fyzických osob : Nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 se musí držet nejméně 10 let pro osvobození od daně z příjmu při prodeji dle § 4 zákona o daních z příjmů. To zásadně mění investiční horizont a plánování výstupu oproti dřívějším pěti letům.
• Zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky : Banky pod dohledem ČNB nadále uplatňují přísná pravidla pro LTV a ukazatele příjmů. U investičních nemovitostí to často znamená požadavek na vyšší vlastní kapitál, obvykle v rozmezí 20–30 %.
• Rozdíl v daňové zátěži mezi fyzickou osobou a s.r.o.: Strukturace nákupu nemovitosti není pouhá administrativní volba, ale rozhodnutí s dlouhodobými finančními důsledky. Zatímco fyzické osoby mohou využít časový test, s.r.o. nabízí efektivnější uplatnění nákladů a ochranu majetku.

Daňový režim investičních příjmů v roce 2026

Při rozhodování o koupi investiční nemovitosti nesmíte ignorovat skutečnost, že daňová povinnost představuje jeden z nejvýznamnějších nákladů. Mnozí investoři se primárně soustředí na nájemné a zhodnocení nemovitosti, ale daňová strategie hraje zásadní roli. Správné nastavení vám může ušetřit statisíce korun během doby držby nemovitosti.

Pro rok 2026 platí na území České republiky progresivní zdanění příjmů fyzických osob, které dopadá i na zisky z pronájmu investičních nemovitostí dle § 9 zákona o daních z příjmů. Základní daňová sazba činí 15 %, přičemž vyšší sazba 23 % se uplatňuje pouze na část ročního základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy. Pro rok 2026 bude tato hranice stanovena nařízením vlády, orientačně lze počítat s částkou přesahující 1,7 milionu Kč. Nad touto hranicí se veškerá dodatečná částka zdaňuje sazbou 23 % dle § 16a zákona o daních z příjmů.

Daňová optimalizace musí být vždy prováděna striktně v mezích zákona. Jde o legální proces využívání zákonných možností ke snížení daňové povinnosti, který vyžaduje detailní znalost předpisů. Právníci ARROWS advokátní kancelář se v daňovém právu orientují denně a mohou vaši daňovou povinnost pomoci legitimně nastavit. Potřebujete-li poradit v oblasti daňové optimalizace vaší investice, napište na office@arws.cz.

Srovnání nákupu na fyzickou osobu a společnost s ručením omezeným

Rozhodnutí, zda koupit nemovitost na své jméno či prostřednictvím společnosti s ručením omezeným, je klíčovým strategickým krokem. Tato volba zásadně ovlivňuje daňovou zátěž, osobní odpovědnost, možnosti financování a dlouhodobou výnosnost celé investice.

Nákup nemovitosti na fyzickou osobu

Při koupi nemovitosti na fyzickou osobu je administrativní proces podstatně jednodušší, jelikož nemusíte vést podvojné účetnictví. Pokud nemovitost nezařadíte do obchodního majetku, vedete pouze daňovou evidenci nebo uplatňujete výdaje procentem v rámci § 9 ZDP. Banky fyzickým osobám navíc často nabízejí výhodnější podmínky hypotečních úvěrů se splatností až 30 let.

Hlavní výhoda fyzické osoby spočívá v možnosti osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti po splnění časového testu. Pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 činí tato doba 10 let od nabytí dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Pokud koupíte nemovitost jako fyzická osoba v roce 2026 a podržíte ji minimálně deset let, při prodeji v roce 2036 bude příjem zcela osvobozen od daně z příjmů.

Na druhou stranu podléhají příjmy z pronájmu progresivnímu zdanění, což může být nevýhodné při vyšších příjmech. Pokud váš celkový základ daně překročí limit pro 23% sazbu, daňová zátěž roste. Rizikem je také situace, kdy nemovitost zařadíte do obchodního majetku pro uplatnění odpisů, protože časový test pro osvobození pak běží až od okamžiku vyřazení z obchodního majetku.

Nákup nemovitosti na společnost s ručením omezeným

Koupě nemovitosti prostřednictvím s.r.o. je standardním řešením pro investory budující větší portfolia. Základní výhodou je omezená odpovědnost, kdy jsou rizika spojená s nemovitostí oddělena od vašeho osobního majetku.

Významnou výhodou s.r.o. je možnost plnohodnotného využívání daňových odpisů bez ztráty možnosti budoucího osvobození prodeje podílu. Nemovitosti se standardně odpisují 30 let, což efektivně snižuje základ daně a tím i daňovou povinnost korporace.

Zdanění zisku u s.r.o. probíhá sazbou daně z příjmů právnických osob, která činí 21 % dle § 21 ZDP. Zisk se zde nezdaňuje progresivně, ale pokud si jej chcete vyplatit jako fyzická osoba, podléhá dividenda srážkové dani ve výši 15 %. Dochází tak k ekonomickému dvojímu zdanění, které je kompenzováno možností reinvestic v rámci firmy bez zdanění na úrovni společníka.

Zásadní rozdíl nastává při prodeji, kdy s.r.o. nemá osvobození po 10 letech při prodeji nemovitosti jako takové. Existuje však možnost prodat obchodní podíl ve společnosti, přičemž příjem z tohoto prodeje je u fyzické osoby osvobozen od daně již po 5 letech držby podílu.

MicroFAQ – Výběr mezi fyzickou osobou a s.r.o.

1. Opravdu stojí za to zakládat s.r.o., když je to administrativně náročnější?
Ano, pokud budujete větší portfolio nebo plánujete reinvestovat zisky. Ušetříte na odvodech a chráníte svůj osobní majetek. Povinně byste se měli poradit s daňovým poradcem, například právníky z ARROWS advokátní kanceláře.

2. Co když si nejsem jistý, zda mám kupovat na fyzickou osobu nebo s.r.o.?
Pro jednu nebo dvě menší nemovitosti s cílem dlouhodobého držení a následného bezdaňového prodeje je často výhodnější fyzická osoba. Pro větší projekty s.r.o. Kontaktujte nás na office@arws.cz pro konzultaci.

3. Mohu později převést nemovitost z fyzické osoby do s.r.o.?
Ano, ale je to daňově nevýhodné. Vklad či prodej se bere jako zcizení, platí se daně a znovu běží odpisy, proto je nejlepší udělat správné rozhodnutí hned na začátku.

Osvobození od daně z prodeje nemovitostí

Pokud jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021, musíte ji vlastnit nejméně 10 let pro osvobození od daně z příjmů z jejího prodeje, pokud nebyla v obchodním majetku. Pro nemovitosti nabyté před tímto datem platí stále původní pětiletá lhůta dle přechodných ustanovení zákona.

Zákon nabízí výjimky z desetiletého testu, z nichž první je osvobození na základě bydlení. Pokud v nemovitosti bydlíte nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem z prodeje osvobozen dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP.

Druhou cestou je tzv. uspokojení vlastní bytové potřeby, kdy prodáte nemovitost a získané prostředky použijete na obstarání vlastního bydlení. Podmínkou je, že prostředky proinvestujete do konce následujícího kalendářního roku po roce, kdy jste peníze obdrželi, nebo jste je proinvestovali již v roce předcházejícím dle § 4b ZDP.

Zásadní podmínkou je povinnost oznámit správci daně získání prostředků z prodeje, pokud chcete využít osvobození z důvodu uspokojení bytové potřeby. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně řeší tyto procedurální záležitosti, aby klienti o nárok na osvobození nepřišli zmeškáním lhůty.

Daňové odpisy a jak s nimi pracovat

Daňové odpisy jsou klíčovým nástrojem optimalizace a u nemovitostí se uplatňují po dobu 30 let dle § 30 zákona o daních z příjmů. Způsob jejich využití se liší podle formy vlastnictví.

Rozdíl mezi fyzickou osobou a s.r.o.

Fyzická osoba může uplatňovat odpisy pouze tehdy, pokud nemovitost zařadí do obchodního majetku nebo vede podrobné záznamy dle § 9 odst. 6 ZDP. Tím však může přijít o možnost osvobození při prodeji po 10 letech, protože časový test u vyřazeného obchodního majetku běží znovu od data vyřazení.

U společnosti s ručením omezeným se odpisy uplatňují standardně a snižují základ daně z příjmů právnických osob. Protože s.r.o. nemá časový test pro prodej nemovitosti, je uplatňování odpisů vždy žádoucí pro snížení průběžné daňové zátěže.

Tabulka rizik a pomoc ARROWS

Podmínky financování investičních hypoték v roce 2026

Přestože specifická regulace ČNB se v čase vyvíjí, banky v roce 2026 nadále bedlivě sledují rizikovost úvěrů na investiční nemovitosti. Získání financování je náročnější než u hypoték na vlastní bydlení.

LTV a vlastní zdroje

U investičních hypoték banky zpravidla neposkytují vysoké LTV jako u vlastního bydlení. Standardem je často maximálně 60–70 % LTV v souladu s pravidly ČNB, což znamená nutnost disponovat vlastním kapitálem ve výši 30–40 % z ceny nemovitosti.

Bonita a DSTI

Banky přísně posuzují schopnost splácet prostřednictvím ukazatele DSTI, přičemž u investorů s více hypotékami se splátky sčítají. Čistý příjem z nájmu je bankami akceptován často jen ve výši cca 70–80 %, aby se pokryly výpadky nájmu a opravy, což zvyšuje nároky na bonitu.

Energetická efektivita a její vliv

Směrnice EU o energetické náročnosti budov (EPBD) tlačí na renovace, což mění trh s nemovitostmi. Objekty s energetickým štítkem G nebo F mohou být v budoucnu hůře obchodovatelné nebo zatížené povinností renovace.

V roce 2026 se již na trhu projevuje tzv. zelené prémium u úsporných budov a naopak hnědý diskont u energeticky náročných starších staveb. Při koupi starší nemovitosti je nutné do kalkulace zahrnout náklady na budoucí zateplení či výměnu zdroje vytápění.

Daň z nemovitých věcí a drobné opravy

Termín pro podání přiznání k dani z nemovitých věcí je 31. ledna, v roce 2026 se však posouvá na pondělí 2. února dle § 13a zákona o dani z nemovitých věcí. Přiznání podáváte pouze v případě, že došlo v předchozím roce ke změně vlastnictví nebo parametrů nemovitosti, přičemž výši daně ovlivňují místní koeficienty.

Pro nájemní vztahy je klíčové nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které definuje drobné opravy hrazené nájemcem. Limit pro drobné opravy činí 100 Kč/m² za kalendářní rok dle § 5 nařízení vlády, takže u bytu 50 m² hradí nájemce opravy do 5 000 Kč ročně.

Porovnání daňové zátěže na modelovém příkladu

Předpokládejme nákup bytu za 3 miliony korun s hrubým ročním příjmem z nájmu 150 000 Kč a reálnými výdaji 30 000 Kč.

Ve scénáři nákupu na fyzickou osobu (bez obchodního majetku) činí základ daně 120 000 Kč a daň z příjmů 18 000 Kč (15 %). Čistý roční příjem je 102 000 Kč. Výstup po 10 letech je v tomto případě mimořádně výhodný, jelikož prodej nemovitosti je zcela osvobozen od daně a zisk zůstává investorovi.

Ve scénáři nákupu na s.r.o. sníží odpisy (100 000 Kč) základ daně na pouhých 20 000 Kč. Daň z příjmů právnických osob činí 4 200 Kč a ve firmě zůstává 115 800 Kč, avšak při výplatě společníkovi se strhává dalších 15 %. Výstupem je zdaněný prodej nemovitosti, nebo osvobozený prodej obchodního podílu po 5 letech.

S.r.o. se vyplatí primárně tehdy, pokud neplánujete zisky okamžitě spotřebovávat pro osobní potřebu. Výhodou je možnost reinvestovat peníze v rámci firmy, čímž odložíte daň z dividend, nebo naplánovat exit formou prodeje celé společnosti.

Závěr

Rok 2026 vyžaduje od investorů profesionalitu a důkladné plánování. Rozhodnutí mezi nákupem na fyzickou osobu a s.r.o. není pouze o administrativě, ale o strategii exitu (10 let vs. 5 let u podílu) a práci s cash-flow.

Právníci a daňoví specialisté z ARROWS advokátní kanceláře řeší tato dilemata denně a znají legislativní úskalí. Pokud hledáte partnera, který vám pomůže strukturovat vaši investici tak, aby byla daňově optimální a právně bezpečná, kontaktujte ARROWS advokátní kancelář na office@arws.cz.

FAQ – Právní dotazy k investování

1. Musím koupit nemovitost na s.r.o. nebo je fyzická osoba dostačující?
Pokud kupujete jednu nemovitost na "stáří" nebo pro děti, fyzická osoba je obvykle vhodnější díky 10letému časovému testu. Pro byznys s více byty je bezpečnější s.r.o.

2. Jak je to s DPH u nových bytů v roce 2026?
Od roku 2024 platí pro novou bytovou výstavbu do 120 m² snížená sazba DPH 12 % dle zákona o DPH. U větších nemovitostí nebo komerčních prostor platí základní sazba 21 %. To ovlivňuje pořizovací cenu.

3. Mohu si daň z prodeje nemovitosti snížit o výdaje?
Ano, pokud prodej není osvobozen, můžete od prodejní ceny odečíst nabývací cenu, prokazatelné náklady na rekonstrukce, poplatky realitní kanceláři a právní služby dle § 10 odst. 5 ZDP.

4. Koupil jsem nemovitost v roce 2025. Kdy podávám daňové přiznání?
Do 2. února 2026 (protože 31. 1. je víkend) musíte podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Daň z příjmu z pronájmu řešíte až v březnu/dubnu 2026.

5. Je někdo z ARROWS schopen mi poradit s nastavením holdingu?
Ano. Specializujeme se na korporátní struktury, holdingy a ochranu majetku. Napište na office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter. Právní předpisy se mohou měnit. Pro řešení vaší konkrétní situace kontaktujte přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz).