Jak může existence tzv. rodinné domácnosti zkomplikovat prodej nemovitosti, kterou vlastní jeden z manželů?

Prodej nemovitosti ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů může být na první pohled jednoduchou záležitostí, avšak v praxi může vyvolat řadu právních komplikací, zejména pokud je daná nemovitost využívána jako rodinná domácnost. V rámci tohoto článku se můžete dozvědět více nejen o právních aspektech prodeje nemovitosti, která je sice majetkem pouze jednoho z manželů, ale ve které existuje tzv. rodinná domácnost, ale také o tom, jaká je ochrana práv druhého manžela a rodiny jako celku. 

Výlučné vlastnictví vs. společné jmění manželů

Před samotným prodejem je klíčové pochopit rozdíl mezi výlučným vlastnictvím a společným jměním manželů. Nemovitost může být ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, pokud byla nabyta před uzavřením manželství, zděděna, darována nebo získána jiným způsobem, který zákon vymezuje jako důvod pro výlučné vlastnictví jen jednoho z manželů. Nemovitosti nabyté za trvání manželství však zpravidla bývají součástí společného jmění manželů,  až na výjimky, které stanovuje zákon.

Rodinná domácnost a její právní ochrana

Co je vůbec tzv. rodinná domácnost? O rodinné domácnosti hovoříme, pokud vaše nemovitost slouží jako místo, kde rodina bydlí a žije. Pokud je tedy nemovitost rodinnou domácností tak, jak je chápána zákonem, nastupují do hry další právní aspekty, které omezují práva výlučného vlastníka dané nemovitosti. Ačkoliv je nemovitost majetkem jen jednoho z manželů, zákon poskytuje druhému manželovi zvláštní ochranu, aby se předešlo situacím, kdy by prodejem nemovitosti mohlo dojít k narušení stability rodinného života.

Podle § 747 občanského zákoníku platí, že vlastník nemovitosti, která slouží jako rodinná domácnost, nemůže tuto nemovitost prodat nebo zatížit bez souhlasu druhého manžela. Tento souhlas je nutný bez ohledu na to, zda druhý manžel má k nemovitosti vlastnické právo či nikoli. Tento požadavek na souhlas je nezbytný k tomu, aby bylo zajištěno, že prodej nemovitosti neohrozí bydlení a životní zázemí rodiny.

Důsledky absence souhlasu

Pokud by jeden z manželů jakožto vlastník nemovitosti prodal nemovitost bez souhlasu druhého manžela, může to mít závažné právní důsledky. Podle občanského zákoníku může druhý manžel prodej napadnout u soudu a domáhat se, aby byl prodej prohlášen za neplatný. Tímto způsobem je chráněn nejen zájem druhého manžela, ale také zájem dětí a celé rodiny na zachování rodinného zázemí.

Je třeba mít na paměti, že ochrana rodinné domácnosti se vztahuje nejen na prodej, ale také na jiné právní jednání týkající se nemovitosti, například zřízení zástavního práva nebo nájem nemovitosti.

Praktické kroky při prodeji a nákupu nemovitosti

Pokud jste výlučným vlastníkem nemovitost, ve které existuje rodinný domácnost, je třeba získat písemný souhlas druhého manžela s prodejem. Tento souhlas by měl být jednoznačný a specifikovat podmínky, za kterých je druhý manžel ochoten prodej schválit. Nejideálnější varianta je pak taková, že druhý manžel bude taktéž podepisovat kupní smlouvu sloužící k prodeji nemovitosti, a to z pozice vedlejšího účastníka.

Jelikož to, zda v nemovitosti existuje rodinná domácnost manželů nelze zjistit z katastru nemovitostí, je třeba být při nákupu od vlastníka, který je ženatý/vdaná, vždy dostatečně obezřetný. Pokud tak kupujete nemovitost od vlastníka, který je v manželství, a tvrdí, že rodinná domácnost v nemovitosti není, nechte si toto prohlášení prodávajícího zakomponovat do písemné kupní smlouvy, a to pod sankcí smluvní pokuty při zjištění, že toto prohlášení není pravdivé.

Výše uvedenými způsoby lze vyloučit, nebo alespoň výrazně snížit riziko případných problémů spojených s existencí rodinné domácnosti v prodávané/kupované nemovitosti. V opačném případě může v důsledku prohlášení neplatnosti uzavřené kupní smlouvy nastat spousta nepříjemností jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího, a to tím spíše, pokud bude kupující financovat koupi nemovitosti hypotečním úvěrem.

Závěr

Prodej nemovitosti ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, která slouží jako rodinná domácnost, vyžaduje pečlivé právní zhodnocení a důslednost při zpracování smluvní dokumentace k převodu nemovitosti. V případě nesprávného nastavení smluvní dokumentace a právního zhodnocení situace může dojít k velmi nepříjemným důsledkům jak na straně prodávající, tak na straně kupující. I proto je vhodné vždy prodej/nákup nemovitosti konzultovat s odborníkem tak, aby byla smluvní dokumentace vhodně nastavena a možná rizika co nejvíce eliminována.