Jak právně správně nastavit vztah mezi investorem, bankou a SPV: Průvodce pro projektové financování

Hledáte způsob, jak bezpečně strukturovat developerský projekt, akvizici nebo energetický holding? V tomto článku detailně rozebereme trojúhelník vztahů mezi investorem, bankou a účelovou společností (SPV). Dozvíte se, jak nastavit akcionářské dohody, jak vyjednávat s bankou o podmínkách úvěru a jak se vyhnout situaci, kdy přijdete o kontrolu nad vlastním kapitálem.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Proč je nastavení trojúhelníku Investor – Banka – SPV kritické pro úspěch projektu?

Většina velkých projektů, ať už jde o development, energetiku nebo akvizice firem, dnes nestojí na jednom subjektu. Využívá se struktura projektového financování prostřednictvím SPV (Special Purpose Vehicle). Pokud jste investorem, developerem nebo finančním ředitelem, víte, že oddělení rizik do samostatné společnosti je základem moderního byznysu. Nicméně, založení SPV je jen začátek. Skutečná právní alchymie nastává ve chvíli, kdy do hry vstupuje bankovní financování.

Musíte sladit zájmy tří stran, které jsou často protichůdné. Banka chce absolutní prioritu splácení a kontrolu (zajištění). Vy jako investor chcete flexibilitu a výnos (dividendu). SPV potřebuje provozní kapitál, aby projekt vůbec fungoval. Pokud tyto vztahy neošetříte smluvně naprosto precizně, riskujete, že při prvním výkyvu trhu banka projekt převezme, nebo se společníci zablokují v neřešitelném konfliktu (deadlock).

Advokátní kancelář ARROWS se na tuto problematiku specializuje. Máme za sebou desítky úspěšně nastavených holdingových struktur a vyjednaných úvěrových smluv podle standardů LMA (Loan Market Association). Víme, kde banky dělají ústupky a kde naopak neustoupí ani o píď. Pro konzultaci vaší struktury nás kontaktujte na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k definici SPV

1. Co je to vlastně SPV a proč ho musím mít?
SPV (Special Purpose Vehicle) je společnost založená za jediným účelem – realizace konkrétního projektu. Její hlavní funkcí je izolace rizika. Pokud projekt zkrachuje, neohrozí to mateřskou společnost investora. Bez SPV vám banka v rámci projektového financování obvykle nepůjčí.

2. Musí být SPV vždy akciová společnost?
Nemusí. V České republice je nejčastější formou s.r.o. kvůli flexibilitě a nižším nákladům na správu. Nicméně pro velké projekty s více investory nebo pro přípravu na budoucí vstup na burzu může být a.s. vhodnější. Právníci ARROWS vám pomohou vybrat ideální formu. Pro pomoc s výběrem a založením SPV pište na office@arws.cz.

Krok 1: Vztah Investor – SPV aneb Co si musíte vyjasnit, než půjdete do banky?

Ještě než oslovíte banku, musíte mít "uklizeno doma". Vztah mezi investory (společníky) v rámci SPV je základním kamenem. Pokud máte v projektu partnery, prosté stanovy podle zákona o obchodních korporacích nestačí. Potřebujete robustní akcionářskou dohodu (Shareholders’ Agreement – SHA). Banka bude tuto dohodu chtít vidět. Pokud uvidí, že nemáte vyřešené rozhodovací procesy, bude vás považovat za rizikového klienta a úrok poroste.

Akcionářská dohoda: Prevence proti paralýze projektu

Klíčovým prvkem, který v ARROWS pro klienty řešíme, je nastavení kontroly. Co se stane, když se jeden investor rozhodne odejít? Co když je potřeba do SPV nalít další peníze (surcharge), ale druhý společník odmítá?

Mezi kritické instituty, které do smluv zapracováváme, patří:

• Drag-along right: Právo většinového společníka "přitáhnout" menšinového k prodeji podílu třetí osobě.
• Tag-along right: Právo menšinového společníka "připojit se" k prodeji, pokud prodává většinový vlastník.
• Deadlock mechanismy: Předem definované postupy pro řešení patových situací (např. Russian Roulette nebo Texas Shootout), aby projekt nezamrzl.

Pokud tyto mechanismy nemáte, stává se SPV neprodejným a pro banku nefinancovatelným. Naše kancelář spravuje korporátní agendu pro více než 150 akciových společností a 250 s.r.o. Víme, jak tyto dohody napsat tak, aby obstály v čase i při konfliktu. Chcete revidovat své stanovy nebo SHA? Ozvěte se na office@arws.cz.

Vztahy mezi společníky (Investory)

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Zablokování valné hromady (Deadlock): Projekt stojí, nelze schválit rozpočet ani čerpat úvěr. Hrozí insolvence SPV.	Nastavení SHA: Připravíme akcionářskou dohodu s mechanismy pro rychlé odblokování (např. nucený odkup podílu). Zprostředkujeme vyjednávání mezi společníky.
Nechtěný vstup třetí osoby: Společník převede podíl na konkurenci nebo nedůvěryhodnou osobu bez souhlasu ostatních.	Omezení převoditelnosti: Zakotvíme předkupní práva a práva souhlasu ve stanovách tak, aby byly vymahatelné i vůči třetím stranám.
Nedostatek kapitálu (Undercapitalization): Projekt potřebuje další equity, ale jeden z investorů odmítá přispět. Banka může zesplatnit úvěr.	Příplatková povinnost: Smluvně ošetříme povinnost příplatků mimo základní kapitál a sankce za jejich nesplnění (ředění podílu - dilution).

Krok 2: Vztah Banka – SPV. Jak zvládnout tvrdé podmínky úvěrování?

Jakmile vstoupí do hry banka, právní realita se mění. Bankovní úvěrová smlouva (často vycházející ze standardů LMA) je komplexní dokument, který má často přes sto stran. Mnoho klientů se domnívá, že jde o formulářovou smlouvu, kterou "nejde měnit". To je omyl, který vás může stát miliony.

Finanční a nefinanční kovenanty

Banka si hlídá zdraví SPV pomocí kovenantů. Mezi nejdůležitější patří:

• DSCR (Debt Service Coverage Ratio): Ukazatel schopnosti splácet dluh z provozních příjmů.
• LTV (Loan to Value): Poměr výše úvěru k hodnotě zajištěného aktiva.
• Negative Pledge: Zákaz zřízení dalšího zástavního práva k majetku SPV bez souhlasu banky.

Právníci ARROWS běžně vyjednávají definice těchto ukazatelů. Jde o detaily – co se započítává do EBITDA? Jak se oceňuje nemovitost pro účely LTV? Špatná definice může znamenat porušení kovenantu (Event of Default) i v době, kdy projekt reálně funguje dobře. Potřebujete právní podporu při vyjednávání s bankou? Napište nám na office@arws.cz.

Zajištění: Co všechno po vás banka bude chtít?

Banka bude požadovat robustní balíček zajištění (Security Package). Obvykle zahrnuje:

1. Zástavu závodu nebo nemovitosti SPV.
2. Zástavu obchodního podílu v SPV (aby banka mohla v případě problémů SPV převzít a prodat).
3. Zástavu pohledávek z nájemních smluv nebo smluv o dílo.
4. Zástavu bankovních účtů.

Zde je nutné být obezřetný. Banka často požaduje i osobní ručení investorů nebo směnky. Naším úkolem je minimalizovat dopad na váš osobní majetek a udržet riziko "uzamčené" v rámci SPV.

FAQ – Právní tipy k jednání s bankou

1. Může banka zesplatnit úvěr ze dne na den?
Ano, pokud nastane tzv. Event of Default. To není jen neplacení splátek, ale třeba i porušení informační povinnosti nebo změna v osobě ovládajícího společníka (Change of Control). Proto je důležité tyto klauzule s právníkem precizovat.

2. Co je to "Direct Agreement"?
Jde o přímou dohodu mezi bankou a klíčovými dodavateli SPV (např. generálním dodavatelem stavby). Banka si tím zajišťuje právo "vstoupit" do smlouvy místo SPV, pokud projekt selže, aby mohla stavbu dokončit.

3. Jak pomůže ARROWS, když nerozumím anglickým termínům ve smlouvě?
Smlouvy často obsahují anglicismy i v českém znění. Naši právníci mají zkušenosti s mezinárodními standardy a díky síti ARROWS International řešíme i přeshraniční financování. Vše vám srozumitelně vysvětlíme. Pro revizi úvěrové dokumentace nás kontaktujte na office@arws.cz.

Krok 3: Intercreditor Agreement – Kdo dostane zaplaceno první?

Tohle je nejtěžší disciplína. V SPV jsou často peníze banky (seniorní dluh) a peníze investora, které tam vložil jako půjčku (juniorní dluh). Vztah mezi těmito dvěma věřiteli řeší Dohoda věřitelů (Intercreditor Agreement) nebo Podřízenostní dohoda (Subordination Deed).

Banka bude trvat na tom, aby její pohledávka byla nadřazená. To v praxi znamená:

• Podřízenost plateb: Investor nesmí dostat z SPV ani korunu (úroky z půjčky, splátky jistiny, dividendy), dokud nejsou splněny podmínky banky (např. dodržení kovenantů).
• Podřízenost zajištění: Pokud se projekt prodává v exekuci, banka se hojí první. Na investora často nezbyde nic.
• Standstill period: Pokud SPV neplatí, investor nesmí svůj dluh vymáhat po určitou dobu (často měsíce i roky), aby dala bance čas situaci řešit.

Zde se ukazuje hodnota zkušeného právního zastoupení. Dokážeme vyjednat tzv. Permitted Payments – tedy platby, které SPV může investorovi posílat i během trvání úvěru, pokud projekt generuje dostatek hotovosti. Bez toho jsou vaše peníze v projektu "uvězněny" na roky.

Mezinárodní přesah a síť ARROWS International

Mnoho těchto struktur zahrnuje zahraniční investory nebo financování od zahraničních bank. V takových případech je znalost lokálního práva nestačí. Díky naší síti ARROWS International, kterou budujeme již deset let, dokážeme zajistit právní stanoviska (Legal Opinions) a nastavení zajištění v různých jurisdikcích. Denně řešíme případy s mezinárodním prvkem, což vám garantuje, že vaše struktura obstojí i v globálním kontextu. Plánujete mezinárodní projekt? Spojte se s námi na office@arws.cz.

Financování a Banka

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Porušení kovenantů (Breach of Covenants): Okamžité zesplatnění úvěru, banka přebírá kontrolu nad účty a aktivy SPV.	Vyjednávání a Waivers: Před podpisem nastavíme "headroom" (rezervu) v kovenantech. V případě problémů vyjednáme s bankou tzv. Waiver (prominutí porušení), abyste neztratili projekt.
Zablokování Cash Flow (Cash Sweep): Banka použije veškerou volnou hotovost na mimořádné splátky úvěru, SPV nemá na provoz.	Nastavení vodopádu plateb: Ve smlouvě definujeme přesné pořadí plateb (Payment Waterfall), aby provozní náklady měly přednost před mimořádnými splátkami.
Ztráta kontroly při exekuci zástavy: Banka prodá podíl v SPV pod cenou, aby uspokojila svou pohledávku. Investor přichází o vše.	Definice realizačních cen: Snažíme se do smluv prosadit mechanismy, které bance ukládají povinnost prodávat aktiva za tržní cenu nebo umožňují investorovi aktivum přednostně odkoupit.

Exit strategie: Jak z projektu vystoupit a vydělat?

Každý projekt jednou končí. Buď prodejem nemovitosti (Asset Deal), nebo prodejem samotného SPV (Share Deal). Právě Share Deal je královskou disciplínou M&A transakcí, kde se zúročuje kvalita právního nastavení celé struktury.

Pokud máte v SPV "pořádek", prodej je rychlý a efektivní. Pokud jsou smlouvy vágní a vztahy s bankou napjaté, Due Diligence kupujícího odhalí rizika, která srazí cenu dolů.

Realizace projektů a SHARE DEAL Office

V advokátní kanceláři ARROWS jdeme nad rámec běžného právního servisu. Některé projekty nejen právně zajišťujeme, ale umíme je i sami realizovat, případně zajistit jejich odkup či prodej. Chápeme byznys, nejen paragrafy.

Pro tyto účely úzce spolupracujeme s naším partnerem – společností SHARE DEAL Office. Ta se specializuje na podporu transakcí, oceňování firem a propojování investorů. Pokud tedy hledáte nejen právníka, ale i partnera pro exit nebo akvizici, dokážeme vám poskytnout komplexní balíček služeb. Právníci ARROWS mají zkušenost nejen s právním rámcem, ale i s vyjednáváním ekonomických parametrů transakce. Máte zájem o prodej nebo nákup projektu? Ozvěte se nám na office@arws.cz.

Odbornost a bezpečí: Proč neriskovat "domácí tvorbu"?

Možná si říkáte, že smlouvu stáhnete z internetu nebo použijete vzor z minulého projektu. To je v oblasti projektového financování a SPV struktur extrémně nebezpečné. Právní předpisy se mění, bankovní standardy se vyvíjejí a každá transakce má svá specifika.

Právní problematika vztahu Investor – Banka – SPV je v praxi mnohem složitější, než se na první pohled zdá. Tento článek poskytuje odborný vhled, ale realita skrývá procesní detaily, daňové dopady a rizika, která laik nevidí. Jediná chyba v definici "Permitted Security" může způsobit pád celého projektu.

Proč svěřit agendu ARROWS?

1. Zkušenosti: Máme v portfoliu 50 obcí a krajů a stovky firem. Známe trh.
2. Rychlost: Tuto agendu řešíme denně. Neškolíme se na vás, my už to umíme.
3. Bezpečnost: Jsme pojištěni na odpovědnost za škodu až do výše 500 000 000 Kč. Pro klienta je nesrovnatelně bezpečnější přenechat odpovědnost na nás, než riskovat vlastní kapitál.
4. Networking: Umíme klienty propojovat. Pokud máte zajímavý investiční nápad nebo hledáte kapitál, rádi si váš příběh vyslechneme.

Běžně fungujeme i jako specializovaní partneři pro interní firemní právníky, kteří potřebují support v této specifické oblasti. Nevystavujte svůj kapitál zbytečnému riziku. Pro nastavení neprůstřelné struktury nás kontaktujte na office@arws.cz.

Máte před sebou složitý projekt a nechcete udělat chybu, která vás bude stát miliony?
Právní architektura vztahu mezi investorem, bankou a SPV je základem vašeho úspěchu. Neriskujte a svěřte ji profesionálům. Advokátní kancelář ARROWS je připravena vám poskytnout kompletní servis od založení, přes vyjednávání s bankou až po úspěšný exit.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k nastavení SPV a financování

1. Jak dlouho trvá založení SPV a vyjednání úvěru s bankou?
Založení SPV je otázkou dnů, ale vyjednání kvalitní úvěrové dokumentace a akcionářské dohody může trvat 2–4 měsíce. Závisí to na složitosti projektu a připravenosti podkladů. S námi tento proces výrazně urychlíte, protože víme, co banky požadují. 

2. Ručím jako investor za dluhy SPV celým svým majetkem?
V zásadě ne, SPV je oddělený subjekt. Nicméně banky často požadují dodatečné zajištění formou sponzorského ručení (Sponsor Support) nebo směnek, zejména ve fázi výstavby. Naším cílem je toto osobní ručení smluvně omezit pouze na určitou fázi projektu nebo výši.

3. Co se stane s SPV, když jeden z partnerů zemře?
Pokud to neřeší společenská smlouva, podíl přechází na dědice, což může projekt zcela paralyzovat (dědicové se nemusí shodnout nebo nemají zájem podnikat). Do stanov proto vkládáme mechanismy, které buď dědění vylučují (s vyplacením vypořádacího podílu), nebo dávají zbylým společníkům právo podíl odkoupit.

4. Je lepší financovat SPV přes vklad do základního kapitálu nebo půjčkou společníka?
Půjčka společníka (Shareholder Loan) je obvykle flexibilnější pro budoucí vytahování peněz z firmy (splátka půjčky nepodléhá srážkové dani jako dividenda, ale pozor na pravidla nízké kapitalizace a test insolvence). Banky však budou obě formy vkladu posuzovat jako "equity" a budou je chtít podřídit svému úvěru. Pro daňově-právní optimalizaci struktury kontaktujte office@arws.cz.

5. Jaký je rozdíl mezi projektovým a korporátním financováním?
U korporátního financování banka půjčuje na základě historie a bonity celé firmy. U projektového financování (SPV) banka půjčuje na základě budoucích příjmů konkrétního projektu (Cash Flow). Proto je u SPV mnohem větší důraz na právní prověrku projektu a smluvní zajištění rizik.