Jak sestavit silnou žádost o financování developerského projektu

9.12.2025

Získání financování pro developerský projekt není jen otázkou podání žádosti do banky – je to komplexní proces, který vyžaduje důkladnou přípravu, precizní dokumentaci a strategické právní nastavení. V tomto článku se dozvíte, jaké dokumenty skutečně potřebujete, jak vyjednávat podmínky s bankou a jakým způsobem minimalizovat rizika odmítnutí žádosti.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Proč správná příprava žádosti rozhoduje o úspěchu

Developerské projekty patří mezi nejnáročnější investiční záměry z pohledu bankovního financování. Banky vnímají tyto projekty jako rizikové především kvůli dlouhé realizační fázi, vysokým nákladům a nejistotě spojené s prodejností nebo nájemností dokončených nemovitostí. Vaše žádost není jen administrativní úkon – je to obchodní prezentace vašeho projektu, která musí banku přesvědčit, že její investice je bezpečná a rentabilní.

Co banka skutečně hodnotí při posouzení žádosti?

Banky při hodnocení žádosti o financování developerského projektu používají komplexní systém hodnocení, který zohledňuje technické, právní i ekonomické aspekty. Nejde jen o předložení čísel – banka provádí detailní analýzu každé části projektu, aby zjistila, zda má dostatečné záruky návratnosti poskytnutého kapitálu.

Klíčové parametry bankovního hodnocení

Prvním a nejdůležitějším ukazatelem je poměr LTV (Loan to Value), tedy poměr mezi výší úvěru a tržní hodnotou zastavované nemovitosti nebo celého projektu. Standardní LTV u developerských projektů se pohybuje mezi 60–70 %, což znamená, že developer musí mít k dispozici vlastní kapitál ve výši minimálně 30–40 % celkových nákladů projektu. Čím nižší LTV, tím větší bezpečnost pro banku a často i lepší podmínky úvěru.

Druhým zásadním ukazatelem je DSCR (Debt Service Coverage Ratio) – ukazatel krytí dluhové služby, který vyjadřuje poměr mezi čistým příjmem z projektu a ročními splátkami úvěru. Banky obvykle vyžadují DSCR v rozmezí 1,2 až 1,4, což znamená 20–40 % rezervu nad rámec splátek. Tento parametr dokládá, že projekt generuje dostatečný cash flow nejen na splácení úvěru, ale i na pokrytí nečekaných výdajů.

Třetím parametrem je míra předprodeje nebo předpronájmu. Banky standardně požadují uzavřené kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní minimálně na 20–30 % plánovaných jednotek. Tato podmínka prokazuje reálnou poptávku po vaší nemovitosti a snižuje riziko, že projekt zůstane neprodaný.

Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže připravit veškerou smluvní dokumentaci pro předprodeje, zajistit právní čistotu transakcí a nastavit podmínky ochraňující jak vaše zájmy, tak zájmy budoucích kupujících. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k bankovnímu hodnocení

1. Musím mít stavební povolení před podáním žádosti o úvěr?
Ano, pravomocné stavební povolení je většinou klíčovou podmínkou pro schválení developerského úvěru. Bez něj banka projekt považuje za příliš nejistý.

2. Co když nemám dostatek vlastních prostředků na financování?
Můžete zvážit strategické partnerství formou joint venture, přilákání strategického investora nebo strukturování projektu přes projektovou společnost (SPV), kde se riziko rozdělí mezi více subjektů.

Projektová společnost (SPV) – proč je základem bankovního financování

Téměř všechny banky při financování developerských projektů vyžadují založení samostatné projektové společnosti zvláštního určení (Special Purpose Vehicle – SPV). SPV je právnická osoba založená výhradně pro jeden konkrétní projekt, která chrání mateřskou společnost před rizikem selhání projektu a zároveň umožňuje bance přesně monitorovat a kontrolovat cash flow projektu.

Výhody strukturování projektu přes SPV

Hlavní výhodou SPV je oddělení majetkové, finanční i právní odpovědnosti. Pokud by projekt selhal, dopad se omezí pouze na projektovou společnost – mateřská společnost a její další aktivity zůstanou chráněny. Banka má přitom jasně vymezené aktiva (pozemky, nemovitosti, smlouvy), která slouží jako zajištění úvěru, a může v případě problémů projekt převzít a dokončit bez zásahu do dalších aktivit developera.

Druhým důvodem je právní transparentnost. SPV má jednoduché účetnictví, přehledný cash flow a všechny peněžní toky projekt jasně směřují do a z této společnosti. To bankám usnadňuje kontrolu plnění finančních kovenantů a umožňuje rychleji detekovat případné problémy.

Advokátní kancelář ARROWS zajistí kompletní založení SPV včetně registrace v obchodním rejstříku, přípravy stanov a nastavení vztahů mezi společníky. Díky našim zkušenostem dokážeme celý proces urychlit a minimalizovat administrativní zátěž. Pro nezávaznou konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz.

Podnikatelský plán – základ úspěšné žádosti

Kvalitní podnikatelský plán není jen seznam čísel a optimistických předpokladů. Jde o strategický dokument, který musí bance dokázat, že rozumíte všem aspektům projektu, máte realistické předpoklady a dokážete identifikovat a řídit potenciální rizika.

Co musí obsahovat podnikatelský plán pro financování

Executive summary, neboli exekutivní shrnutí, je první část, kterou banka čte, a zároveň nejdůležitější. Na dvou až třech stranách musíte shrnout podstatu projektu, jeho základní ekonomické parametry, požadovanou výši financování a hlavní konkurenční výhody. Tato část rozhoduje, zda bankéř pokračuje ve čtení, nebo žádost odloží stranou.

Analýza trhu a lokality dokládá, že projekt odpovídá reálné poptávce. Musíte předložit konkrétní data o cenách nemovitostí v lokalitě, o poptávce po podobných projektech, o demografickém vývoji oblasti a o konkurenčních projektech. Tento oddíl by měl obsahovat údaje z realitních portálů, demografické studie a případně marketingové průzkumy provedené specializovanou agenturou.

Technická specifikace projektu zahrnuje projektovou dokumentaci, harmonogram výstavby, jmenný seznam klíčových dodavatelů (především generálního dodavatele) a technologické řešení. Banka potřebuje vidět, že máte uzavřené smlouvy s renomovanými dodavateli a že harmonogram je realistický a zohledňuje rizika zpoždění.

Finanční plán je jádrem celého dokumentu. Musí zahrnovat detailní rozpočet nákladů (akvizice pozemku, projekce, povolovací řízení, výstavba, marketing, správa), očekávané výnosy z prodeje či pronájmu, cash flow v průběhu celého projektu a citlivostní analýzu (co se stane, když se projekt zpozdí o 6 měsíců nebo když ceny klesnou o 10 %). Právě kvalita finančního modelu často rozhoduje o schválení nebo zamítnutí žádosti.

Advokáti z kanceláře ARROWS vám pomohou připravit právně podložené části podnikatelského plánu, zpracovat analýzu právních rizik a zajistit, že dokumentace odpovídá bankovním standardům. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k podnikatelskému plánu

1. Kdo by měl podnikatelský plán připravit?
Kombinace developera, finančního poradce a právníka je ideální. Developer přináší znalost projektu a trhu, finanční poradce připraví ekonomickou část a právník zajistí, že všechny právní aspekty jsou správně ošetřeny.

2. Jak detailní by měl být finanční model?
Finanční model by měl zahrnovat měsíční cash flow, rozložení nákladů podle fází výstavby, predikci prodejů nebo nájmů a výpočet všech klíčových ukazatelů (NPV, IRR, DSCR, LTV). Pokud potřebujete pomoc s právním ošetřením finančních závazků, napište na office@arws.cz.

Právní dokumentace – co banka musí vidět

Banka před schválením úvěru provádí komplexní právní prověrku (legal due diligence) projektu. Její cílem není jen ověřit vlastnictví pozemků, ale odhalit všechna skrytá právní rizika, která by mohla ohrozit realizaci projektu nebo znehodnotit zajištění úvěru.

Dokumenty k vlastnictví pozemků a nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí je základním dokladem, ale nestačí – banka vyžaduje také historický vývoj vlastnictví, smlouvy o převodu nemovitostí a důkaz o úhradě kupní ceny. Pokud jste pozemek nakoupili nedávno, banka prověří, zda nebyl prodán pod tržní cenou (což může indikovat skrytá rizika) nebo zda nejsou aktivní spory o vlastnictví.

Věcná břemena a zástavní práva musí být detailně popsána a právně ošetřena. Pokud je pozemek zatížen služebností (například věcným břemenem inženýrských sítí nebo cesty), musíte dokázat, že toto břemeno nebrání realizaci projektu. Banky také striktně vyžadují, aby pozemek byl bez zástavních práv ve prospěch třetích osob – jinak není možné zřídit zástavní právo ve prospěch financující banky.

Územní rozhodnutí a stavební povolení musí být pravomocná a v souladu s plánovaným projektem. Banka prověří, zda byla dodržena všechna stanoviska dotčených orgánů, zda nebyly vzneseny námitky ze strany sousedů a zda platnost povolení pokrývá celou předpokládanou dobu výstavby. Stavební povolení standardně platí dva roky od nabytí právní moci, a pokud projekt nestačíte v této lhůtě dokončit, musíte požádat o prodloužení.

Advokátní kancelář ARROWS provádí komplexní právní due diligence nemovitostí, identifikuje všechna právní rizika a připraví dokumentaci tak, aby splňovala bankovní požadavky. Máme zkušenosti s projekty všech velikostí a pravidelně spolupracujeme s bankami na ošetření právních aspektů financování. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Term sheet – předběžné podmínky financování

Před uzavřením finální úvěrové smlouvy banka zpravidla vydá tzv. term sheet (někdy nazývaný jako předběžná nabídka financování). Term sheet je právně nezávazný dokument, který shrnuje základní podmínky, za kterých je banka ochotna úvěr poskytnout. Jedná se o klíčový dokument pro vyjednávání, protože definuje mantinely budoucí spolupráce.

Klíčové body v term sheetu

Výše úvěru a poměr LTV určují, kolik peněz banka poskytne a jakou část musíte pokrýt vlastními zdroji. Standardně se jedná o 60–70 % nákladů projektu, ale u rizikovějších projektů může banka požadovat vlastní kapitál až 40–50 %.

Úroková sazba a poplatky jsou druhým klíčovým parametrem. U developerských úvěrů se úrokové sazby pohybují obvykle výše než u standardních hypoték, protože banka nese vyšší riziko. Kromě úroku můžete očekávat jednorázové poplatky za vyřízení úvěru (arrangement fee), za předčasné splacení nebo za změny ve smlouvě.

Finanční kovenanty jsou smluvní závazky, které musíte v průběhu splácení dodržovat. Typicky jde o povinnost udržovat minimální hodnotu DSCR, nepřekročit maximální zadluženost, pravidelně předkládat finanční výkazy a informovat banku o všech podstatných změnách v projektu. Porušení kovenantů může vést k okamžitému svolání úvěru nebo k zvýšení úrokové sazby.

Právníci z advokátní kanceláře ARROWS vás provedou vyjednáváním term sheetu, pomohou identifikovat nevýhodné podmínky a navrhnout úpravy, které ochrání vaše zájmy. Díky našim letitým zkušenostem s projektovým financováním dokážeme odhalit klíčové body, kde je prostor pro vyjednávání. Napište nám na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k term sheetu

1. Je term sheet právně závazný?
Obecně ne, ale mohou obsahovat některé závazné klauzule (například mlčenlivost nebo exkluzivitu jednání s danou bankou). Před podpisem si nechte term sheet zkontrolovat právníkem.

2. Co když nesouhlasím s některými podmínkami?
Term sheet je předmětem vyjednávání. Banky mají určitý prostor pro úpravu podmínek, zejména u větších projektů nebo u renomovaných developerů.

Zajištění úvěru – zástavní práva a další nástroje

Developerské úvěry jsou vždy zajištěny majetkem, který je předmětem projektu, a často i dalším majetkem developera nebo osobním ručením. Banka vyžaduje, aby její pohledávka byla zabezpečena natolik, že i v případě selhání projektu dokáže získat zpět většinu poskytnutých prostředků.

Typy zajištění developerského úvěru

Zástavní právo k pozemku a budoucím stavbám je primárním zajištěním. Banka si zřídí zástavní právo k pozemku, na kterém projekt vzniká, a často i k budoucím stavbám, které teprve vyrostou. Zástavní právo musí být vloženo do katastru nemovitostí ještě před čerpáním první tranše úvěru.

Vinkulace pojištění stavby znamená, že veškeré pojistné plnění z pojištění stavby (například v případě požáru nebo živelné pohromy) směřuje přímo bance, nikoli developeri. Tím je zajištěno, že pokud dojde ke škodě na projektu, banka má prostředky na jeho opravu nebo dokončení.

Zajištění smlouvami o budoucích kupních smlouvách – banka často vyžaduje, aby všechny smlouvy o smlouvě budoucí kupní byly podepsány ve prospěch projektové společnosti a aby kupní ceny směřovaly na blokační účet banky. To brání developerovi, aby peníze z prodeje využil na jiné účely než na splácení úvěru a dokončení projektu.

Advokátní kancelář ARROWS připraví veškerou dokumentaci pro zajištění úvěru, zajistí vklad zástavního práva do katastru a zajistí, že podmínky zajištění jsou vyjednané co nejvýhodněji pro vás. Jsme pojištěni na škodu až do 500 000 000 Kč, takže pro klienta je bezpečnější nechat věc profesionálně zajistit. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Smlouvy se stavebními dodavateli – klíč k bankovnímu schválení

Banka neposkytne úvěr, dokud nebudete mít uzavřené smlouvy s klíčovými dodavateli projektu, především se stavební firmou. Tyto smlouvy musí být uzavřeny za jasně definovaných podmínek, musí obsahovat pevné ceny, sankce za zpoždění a přesně definované uzlové body výstavby.

Smluvní typy pro developerské projekty

Smlouva o dílo s pevnou cenou a pevným termínem je standardem pro developerské projekty financované bankou. Banka musí mít jistotu, že náklady na výstavbu nepřekročí rozpočet a že projekt bude dokončen ve stanoveném termínu. Pokud by smlouva obsahovala doložku o možnosti navýšení ceny, banka ji odmítne akceptovat.

FIDIC smlouvy jsou mezinárodně uznávané standardy pro stavební smlouvy, které přesně vymezují práva a povinnosti objednatele (developera) a zhotovitele (stavební firmy). V České republice se nejčastěji využívá tzv. Červená kniha FIDIC, která je určena pro projekty, kde projektovou dokumentaci dodává objednatel. FIDIC smlouvy jsou u větších projektů často požadovány právě bankami, protože zaručují vysokou míru právní jistoty.

Smluvní pokuty za zpoždění a vady jsou nezbytnou součástí smlouvy se stavební firmou. Musíte si sjednat dostatečně vysoké sankce za každý den prodlení, abyste měli finanční kompenzaci v případě, že projekt nebude dokončen včas. Standardně se jedná o 0,05–0,1 % z ceny díla za každý den zpoždění.

Advokátní kancelář ARROWS připraví nebo reviduje smlouvy se stavebními dodavateli tak, aby chránily vaše zájmy, splňovaly bankovní požadavky a minimalizovaly riziko sporů. Denně řešíme smlouvy pro klienty z developerského sektoru a máme rozsáhlé zkušenosti s vyjednáváním podmínek. Napište nám na office@arws.cz.

Čerpání úvěru – jak funguje kontrola banky

Developerský úvěr se nečerpá jednorázově, ale postupně podle fází výstavby. Banka uvolňuje peníze pouze tehdy, když developer splní předem dohodnuté uzlové body (milestones) a nezávislý technický dozor potvrdí, že práce byly provedeny v souladu s projektovou dokumentací.

Mechanismus postupného čerpání

Uzlové body výstavby jsou přesně definované stupně rozestavěnosti, které umožňují čerpání další tranše úvěru. Typicky jde o hrubou stavbu, zastřešení, dokončení obvodového pláště, vnitřní rozvody, dokončovací práce a kolaudaci. V každém uzlovém bodě může být vyčerpáno maximálně 60–70 % hodnoty prací odpovídajících danému stupni dokončení.

Nezávislý technický dozor je třetí stranou, kterou si banka najímá, aby kontrolovala průběh výstavby. Jeho úkolem je ověřit, že práce byly provedeny v souladu s dokumentací, že materiály odpovídají specifikaci a že projekt je realizován podle harmonogramu.

Blokovací účty zajišťují, že peníze z úvěru směřují přímo dodavatelům stavby, nikoli na běžný účet developera. Tímto mechanismem banka kontroluje, že prostředky jsou skutečně použity na financování projektu, a brání jejich zneužití na jiné účely.

Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže nastavit harmonogram čerpání, připraví dokumentaci pro jednotlivé uzlové body a zajistí, že máte právně ošetřené vztahy s nezávislým dozorem. Díky našim zkušenostem dokážeme klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Tabulka rizik spojených se žádostí o financování

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Odmítnutí žádosti kvůli neúplné nebo nekvalitní dokumentaci.	Příprava kompletní právní dokumentace pro žádost o úvěr včetně právní prověrky vlastnictví a právní analýzy projektu.
Nevýhodné podmínky v term sheetu nebo úvěrové smlouvě (vysoké úroky, přísné kovenanty, nepřiměřené zajištění).	Vyjednávání podmínek s bankou, revize term sheetu a úvěrové smlouvy, ochrana vašich zájmů.
Zpoždění projektu kvůli právním sporům s dodavateli nebo chybám ve smlouvách.	Příprava a revize smluv se stavebními firmami a dodavateli včetně zajištění sankcí za prodlení a vady.
Právní nedostatky v zajištění (neplatné zástavní právo, nezapsané věcné břemeno).	Zajištění vkladu zástavních práv do katastru, kontrola právní čistoty pozemků a nemovitostí, vyřízení právních překážek.
Nesplnění finančních kovenantů a revokace úvěru.	Právní poradenství při plnění kovenantů, vyjednávání s bankou v případě problémů, příprava řešení při porušení podmínek.

Jak se vyhnout odmítnutí žádosti – nejčastější chyby

Developerské projekty často selhávají již ve fázi přípravy žádosti o financování kvůli podceňování právních a technických detailů. Banky jsou velmi konzervativní a jakákoliv nejasnost nebo chybějící dokument může vést k okamžitému zamítnutí žádosti nebo k výraznému prodloužení schvalovacího procesu.

Nejčastější důvody odmítnutí

Absence pravomocného stavebního povolení je nejčastější příčinou zamítnutí. Banka neposkytne úvěr na projekt, který nemá zajištěnou právní možnost výstavby. I pokud máte územní rozhodnutí, bez stavebního povolení je projekt pro banku neakceptovatelný.

Nerealistický finanční model je druhou častou chybou. Pokud váš plán předpokládá prodejní ceny výrazně nad tržní úrovní nebo příliš optimistický harmonogram prodeje, banka to okamžitě odhalí. Banky mají vlastní databáze tržních cen a prodejnosti, takže jakákoliv manipulace s čísly povede k odmítnutí.

Nedostatečné zajištění nebo nejasné vlastnictví pozemků může žádost zastavit ještě před jejím posouzením. Pokud pozemek zatěžují věcná břemena, která brání výstavbě, nebo pokud existuje spor o vlastnictví, banka projekt nepodpoří.

Chybějící smlouvy s dodavateli signalizují bance, že projekt není dostatečně připraven. Banka vyžaduje uzavřené smlouvy s generálním dodavatelem, projektantem a klíčovými subdodavateli ještě před schválením úvěru.

Právníci z advokátní kanceláře ARROWS provedou komplexní přípravu žádosti o financování, identifikují potenciální slabá místa a zajistí, že všechny dokumenty odpovídají bankovním standardům. Právě naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům – více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů – nám umožňují předvídat požadavky bank a připravit žádost tak, aby měla maximální šanci na úspěch. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Role právníka v přípravě žádosti o financování

Žádost o financování developerského projektu není jen ekonomická záležitost – je to komplexní právní proces, který vyžaduje koordinaci desítek dokumentů, smluv a právních stanovisek. Advokát není jen ten, kdo připravuje smlouvy – je strategickým partnerem, který chrání vaše zájmy, vyjednává s bankou a minimalizuje rizika.

Právní služby při financování projektu

Právní due diligence nemovitostí a projektu je prvním krokem. Advokáti prověří vlastnictví pozemků, existenci věcných břemen, platnost povolení a identifikují veškerá skrytá právní rizika, která by mohla ohrozit schválení úvěru. Tato prověrka často odhalí problémy, které by laik nebo developer nikdy neobjevil – například historické právní vady v převodu pozemku nebo nezapsané stavby.

Příprava a revize smluv zahrnuje nejen úvěrovou smlouvu, ale i term sheet, zástavní smlouvy, smlouvy o dílo, smlouvy o předprodeji, smlouvy se subdodavateli a desítky dalších dokumentů. Každá smlouva musí být precizně formulována, aby chránila vaše zájmy a zároveň splňovala požadavky banky.

Vyjednávání s bankou je klíčovou rolí právníka. Advokát dokáže identifikovat nevýhodné klauzule v term sheetu, navrhnout úpravy a vyjednat lepší podmínky – například nižší úrok, mírnější kovenanty nebo flexibilnější harmonogram čerpání. Právě zde se ukazuje hodnota zkušeného právníka, který zná standardy trhu a dokáže argumentovat.

Zastupování v případě problémů – pokud v průběhu realizace projektu nastanou komplikace (zpoždění výstavby, spory s dodavateli, problémy s prodejem), právník zajistí komunikaci s bankou, vyjedná odklad splátek nebo úpravu kovenantů a brání vaše zájmy v případě soudních sporů.

Advokátní kancelář ARROWS poskytuje komplexní právní služby pro developerské projekty – od přípravy žádosti o financování, přes vyjednávání s bankou až po právní zajištění realizace a prodeje. Běžně jsme i partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí. Díky naší síti ARROWS International prakticky denně řešíme případy s mezinárodním prvkem, takže dokážeme zajistit právní služby i mimo Českou republiku. Pro konzultaci kontaktujte office@arws.cz.

Alternativní zdroje financování – když banka nestačí

Bankovní úvěr není jedinou cestou, jak financovat developerský projekt. V mnoha případech je vhodné kombinovat různé zdroje nebo využít nebankovní financování, které nabízí větší flexibilitu. Výběr správné kombinace zdrojů kapitálu může výrazně zvýšit rentabilitu projektu a snížit riziko selhání.

Nebankovní financování

Nebankovní poskytovatelé úvěrů nabízejí rychlejší schválení a větší flexibilitu než klasické banky, ale za cenu vyšších úrokových sazeb (obvykle 9–15 % p.a.). Nebankovní úvěry jsou vhodné zejména pro rizikové fáze projektu, jako je nákup pozemku nebo přípravná fáze, než získáte stavební povolení.

Joint venture a strategické partnerství umožňuje spojit síly s jiným investorem nebo developerem, čímž se rozdělí riziko i kapitálová zátěž. Typicky jeden partner přináší pozemek nebo know-how, druhý kapitál, a zisk se dělí podle předem dohodnutého klíče.

Dotace a veřejná podpora mohou pokrýt 10–40 % nákladů projektu, zejména pokud splňujete kritéria energetické úspornosti, sociálního bydlení nebo podpory rozvoje regionu. Kombinace dotace a bankovního úvěru výrazně zlepší ekonomiku projektu a usnadní získání zbylého financování.

Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže zvolit optimální strukturu financování, připraví dokumentaci pro nebankovní poskytovatele, zajistí právní ošetření joint venture smluv a pomůže s žádostí o dotace.

V případě, že hledáte v dané oblasti financování či obchodního partnera pro nákup nebo prodej, můžeme vás propojit s našimi klienty nebo zajistit kontakt přes naše partnery z SHARE DEAL Office, která se zaměřuje na podporu transakcí a propojení investorů.

Jak dlouho trvá schválení úvěru a jak proces urychlit

Proces schválení developerského úvěru obvykle trvá 2–4 měsíce od podání žádosti do čerpání první tranše. Tato doba zahrnuje posouzení žádosti, právní a technickou prověrku, vyjednávání podmínek, přípravu smluvní dokumentace a vklad zástavních práv do katastru.

Fáze schvalovacího procesu

Prvotní posouzení žádosti obvykle trvá 2–4 týdny. Banka zhodnotí základní parametry projektu (LTV, DSCR, bonitě developera) a rozhodne, zda má projekt potenciál. Pokud projdete touto fází, banka vám předloží term sheet.

Due diligence projektu probíhá paralelně s vyjednáváním term sheetu a trvá 4–8 týdnů. Banka si najmuje nezávislé právníky, technické poradce a znalce, kteří prověří všechny aspekty projektu. Právě v této fázi se často odhalí problémy, které mohou vést k odmítnutí nebo k požadavku na doplnění dokumentace.

Příprava úvěrové smlouvy a zajišťovací dokumentace trvá další 2–4 týdny. V této fázi je klíčová role právníků, kteří připraví desítky dokumentů – úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvy, vinkulace pojištění, souhlasy vlastníků a další.

Vklad zástavního práva do katastru může trvat 2–6 týdnů, v závislosti na vytíženosti katastrálního úřadu. Bez vkladu zástavního práva banka neposkytne jediný korunu úvěru, takže tato fáze je kritická.

FAQ – Právní tipy k procesu schvalování

1. Mohu začít s výstavbou, i když ještě není podepsaná úvěrová smlouva?
Nikdy nezačínejte s výstavbou před podpisem úvěrové smlouvy a před čerpáním první tranše. Riskujete, že projekt zůstane bez financování a přijdete o již investované prostředky.

2. Co když banka v průběhu due diligence objeví problém?
Záleží na závažnosti problému. Menší právní nedostatky můžete odstranit doplněním dokumentace, větší problémy (například sporné vlastnictví pozemku) mohou vést k odmítnutí.

Mezinárodní aspekty financování developerských projektů

Pokud váš projekt zahrnuje zahraniční investory, přeshraniční zajištění nebo výstavbu mimo Českou republiku, vstupuje do hry řada dalších právních a regulatorních aspektů. Mezinárodní financování vyžaduje znalost nejen českého práva, ale i práva země investora nebo financující banky.

Advokátní kancelář ARROWS zajišťuje právní služby pro mezinárodní projekty díky deset let budované síti ARROWS International. Prakticky denně řešíme případy s mezinárodním prvkem, takže máme zkušenosti s koordinací právníků v různých jurisdikcích, s přeshraničními transakcemi a s harmonizací různých právních systémů. Pokud potřebujete zajistit mezinárodní projekt, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Praktické kroky – jak na úspěšnou žádost

Úspěšná žádost o financování není náhoda – je to výsledek pečlivé přípravy, strategického plánování a koordinace všech aspektů projektu.

Zde je konkrétní postup, který zvýší vaše šance na schválení.

Začněte právní prověrkou pozemků a projektu nejméně 6 měsíců před plánovaným podáním žádosti. Právní due diligence odhalí problémy včas, kdy je ještě můžete vyřešit. Pokud čekáte až do podání žádosti, může být pozdě.
Připravte si podnikatelský plán podle bankovních standardů – nechte ho zkontrolovat finančním poradcem a právníkem. Banky mají zkušenost s tisíci žádostmi a okamžitě poznají nekvalitní nebo nerealistický plán.
Zajistěte si pravomocné stavební povolení před podáním žádosti. Bez něj je žádost automaticky zamítnuta nebo odložena.
Uzavřete smlouvy s klíčovými dodavateli – minimálně s generálním dodavatelem a projektantem. Banka musí vidět, že máte připravený realizační tým.
Domluvte si předběžné schůzky s několika bankami a zjistěte jejich podmínky a požadavky. Každá banka má trochu jiné parametry, a předběžné jednání vám pomůže vybrat tu nejvhodnější.
Nechte si připravit dokumentaci od specializovaného advokáta s praxí v developerských projektech. Právník s praxí v této oblasti dokáže připravit dokumentaci tak, aby splňovala všechny bankovní požadavky napoprvé, čímž se proces výrazně urychlí.

Advokátní kancelář ARROWS poskytuje komplexní právní služby pro přípravu žádosti o financování developerských projektů. Díky našim zkušenostem a rozsáhlému portfoliu klientů dokážeme zajistit rychlý a hladký průběh celého procesu. Jsme pojištěni na škodu až do 500 000 000 Kč, takže pro klienta je bezpečnější nechat věc profesionálně zajistit. Běžně jsme i partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Závěr – proč je právní příprava klíčem k úspěchu

Získání financování pro developerský projekt není jen o tom, mít dobrý nápad a připravit pár dokumentů. Je to komplexní proces, který vyžaduje profesionální právní přípravu, detailní ekonomickou analýzu a strategické vyjednávání s bankou. Jakákoliv chyba v právní dokumentaci, jakýkoliv přehlédnutý detail může vést k zamítnutí žádosti nebo k tak nevýhodným podmínkám, že projekt se stane nerentabilním.

Právě proto je spolupráce se zkušenou advokátní kanceláří nezbytným předpokladem úspěchu. Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně, čímž dokáže klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě.

Pokud nechcete riskovat chyby, škody nebo pokuty, můžete celou věc bezpečně přenechat advokátní kanceláři ARROWS. Pokryjeme celý proces – od přípravy dokumentace, přes vyjednávání s bankou až po vklad zástavních práv a přípravu smluv. Zajistíme právní jistotu a efektivitu projektu, zatímco vy se můžete plně věnovat realizaci a obchodnímu růstu.

V případech, kdy je to vhodné, umíme také klienty propojit mezi sebou při zajímavých investičních nebo obchodních příležitostech. V případě, že hledáte financování, partnera pro akvizici nebo exity, můžeme vám pomoci i prostřednictvím naší partnerské společnosti SHARE DEAL Office, která se zaměřuje na podporu transakcí a propojení investorů.

Pro okamžité řešení vaší situace a nezávaznou konzultaci nám napište na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k financování developerských projektů

1. Musím mít založenou projektovou společnost (SPV) nebo mohou být nemovitosti v mé stávající firmě?
Banky standardně vyžadují založení samostatné projektové společnosti (SPV) pro každý větší projekt. Tím se oddělí rizika a banka má přesnou kontrolu nad cash flow projektu. Pomůžeme vám s založením SPV včetně nastavení vztahů mezi společníky – kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Co když nemám dostatek vlastních prostředků na spolufinancování?
Můžete zvážit joint venture s partnerem, přilákání strategického investora nebo využití nebankovního financování na rizikové fáze projektu.

3. Jak dlouho platí stavební povolení a co když ho nestihnu využít?
Stavební povolení standardně platí dva roky od nabytí právní moci, pokud stavební úřad nestanoví delší lhůtu. Lhůtu lze na žádost prodloužit, ale je nutné žádost podat před jejím uplynutím.

4. Může banka požadovat osobní ručení, nebo je zajištění omezeno jen na majetek projektové společnosti?
U velkých projektů s renomovanými developery banky akceptují tzv. limited-recourse financování, kdy je ručení omezeno na aktiva SPV. U menších projektů nebo méně zkušených developerů ale banky často vyžadují osobní ručení statutárních orgánů nebo majitelů.

5. Co když v průběhu projektu nastanou problémy a nebudu schopen splácet?
Je klíčové okamžitě komunikovat s bankou a hledat řešení – například restrukturalizaci dluhu, prodloužení lhůty splatnosti nebo dočasné pozastavení splátek jistiny. Čím dříve problém řešíte, tím větší je šance na dohodu.

6. Jak se liší financování rezidenčních a komerčních projektů?
Banky vnímají rezidenční projekty jako méně rizikové než komerční, protože mají větší likviditu a stabilnější poptávku. U komerčních projektů (kanceláře, obchodní centra) jsou podmínky přísnější – vyžadují vyšší podíl vlastních prostředků a často předpronájem minimálně 30–50 % ploch. Pomůžeme vám připravit žádost podle typu projektu – office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.