Legalizace „Černých staveb“ podle Nového stavebního zákoníku

Autorka článku: Mgr. Alice Dajčarová, LL.M., MSc., advokát v ARROWS

Stavba chaty či přístavba domu bez potřebného povolení může vypadat jako malý problém, který se časem vyřeší. Opak je ale pravdou. Podle “nového” stavebního zákona ( zák. č. 283/2021 Sb.) je postup proti tzv. „černým stavbám“ přísnější než kdy dříve. Co přesně pojem „černá stavba“ znamená, jaké hrozí sankce a jak lze stavbu legalizovat? Podívejme se na to blíže.

Co jsou to „Černé stavby“?

Zjednodušeně řečeno černou stavbou je stavba, její změna nebo terénní úprava, která byla prováděna bez příslušného povolení od stavebního úřadu nebo v rozporu s uděleným povolením. Týká se to i staveb, jako jsou menší garáže, pergoly nebo skleníky, které by normálně nevyžadovaly stavební povolení, ale pokud by byly provedeny v rozporu s platnými právními předpisy, nebo například s územním plánem.

V praxi se nejčastěji jedná o domy a chaty postavené bez stavebního povolení, nebo přístavby a rekonstrukce, které překračují rozsah původního povolení.

Odstranění stavby

Stavební úřad při zjištění černé stavby zahájí řízení k jejímu odstranění. Existence černých staveb se zásadně nepromlčuje, proto může být řízení o jejich odstranění zahájeno i po mnoha letech od jejich dokončení. A kromě rizika nutnosti stavbu odstranit vám navíc bude uložena pokuta, který může dosahovat až 2 milionů korun. V chráněných územích, jako jsou např. národní parky, se tato částka může vyšplhat až na 4 miliony korun.

Jak legalizovat černou stavbu?

Legalizace černé stavby je možnost, jak se vyhnout nutnosti odstranění stavby. Aby byla černá stavba legalizována, musíte si vy, jako stavebník, požádat o dodatečné povolení stavby. Tato žádost o dodatečné povolení stavby musí být podána na stanoveném formuláři, a to včetně všech potřebných příloh. Ale pozor - pokud již bylo zahájeno řízení o odstranění stavby, musíte žádost o dodatečné povolení podat nejpozději do 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby.

Včas podaná žádost způsobí, že řízení o odstranění vaši stavby se přeruší, a to až do rozhodnutí o dodatečném povolení. Pozor na to, že pokud by vaše žádost o dodatečné povolení byla zamítnuta, není už možné o něj požádat znovu, a stavební úřad nařídí odstranění stavby.

Aby vůbec mohlo dojít k legalizaci stavby, musíte nejprve splnit obecné podmínky, jako je soulad stavby s územním plánem a právními předpisy. K dodatečnému povolení k černé stavbě také nesmí být potřeba výjimky podle jiných právních předpisů, například ve vztahu k ochraně rostlin a živočichů, nebo kvůli požadavku povolení výjimky na výstavbu, jako jsou odstupové vzdálenosti a hluk.

To, že ve vašem případě není vyžadováno rozhodnutí o povolení výjimky, pak musíte prokázat. Ale i z tohoto požadavku však existuje výjimka, a to v případě souhlasu sousedů. Je důležité si uvědomit, že souhlas sousedů hraje často klíčovou roli, zejména pokud se stavba nachází příliš blízko hranice pozemků. Pokud doložíte souhlas sousedů, můžete se vyhnout nutnosti žádat o výjimky, což by jinak mohlo legalizaci znemožnit.

Další podmínkou je pak včasné uhrazení pokuty vyměřené za provedení stavby bez jejího povolení.

Závěr

Oproti předchozí právní úpravě tak došlo ke zpřísnění požadavků pro dodatečné povolení stavby, což by mělo vést k větší motivaci stavebníků, aby byly stavební záměry realizovány v souladu s právními předpisy. Je však nutné podotknout, že oproti původnímu návrhu nového stavebního zákona došlo v jeho konečné podobě ke značnému uvolnění podmínek pro dodatečné povolení, které by bylo dle původního návrhu nového stavebního zákona téměř nemožné.