Minisérie: Stavební zákon - první měsíc účinnosti

Stavební zákon se týká každého z nás, a to pokud se pustíme do nějaké výstavby, ale také jiné činnosti, která je v území regulována, nebo nás jiná výstavba v území ovlivňuje.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) se od začátku roku 2024 využije pro první skupinu staveb, konkrétně pro vyhrazené stavby. V polovině roku (od 1. 7. 2024) se bude vztahovat na všechny ostatní stavby. U většiny záměrů se tedy v tomto „přechodném období“ nadále uplatní pravidla (starého) stavebního zákona č. 183/2006 Sb.

Není třeba již připomínat či podrobněji rozebírat náročný legislativní proces ani odkládací novelu či věcnou novelu, které jsou s novým stavebním zákonem spojeny. Stále je však kolem aplikace nového zákona velká nejistota, protože vše je nové a vyžaduje praktické prověření nových postupů. V našem příspěvku se chceme zaměřit na to, co stavební zákon pro stavebníky či jiné účastníky stavebních procesů přináší, a to na vybraných oblastech nové právní úpravy.

V dnešním dílu vybíráme novou úpravu plánovacích smluv.

Plánovací smlouvy představují právně závazné ujednání mezi obcí (krajem) a investorem (developerem) o jeho spoluúčasti na vybudování nové nebo úpravách staré veřejné infrastruktury, popř. v jiných oblastech. Jejich smyslem je plánovat a realizovat dostatečné infrastrukturní zázemí obce a zajistit jeho financování, jakož i zajistit podporu investičního záměru a přípravu podmínek pro jeho realizaci.

Z pohledu právního nástroje byly typově doposud využívány tzv. inominátní smlouvy podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, protože jiný nástroj nebyl veřejnoprávně pro tyto situace regulován. Nicméně i v takovýchto podmínkách byly plánovací smlouvy soudy aprobovány jako relevantní, závazné a vymahatelné nástroje pro regulaci vztahů v území.

Nový stavební zákon se již plánovacími smlouvami zabývá podrobněji (viz § 130 a násl. nového stavebního zákona). Konkrétně plánovací smlouvy zařazuje mezi smlouvy veřejnoprávní, čímž určuje jejich právní povahu i procesní režim.

Plánovací smlouvou je tedy podle zákona veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem. Současně platí, že plánovací smlouva může obsahovat i úpravu práv a povinností osob v oblasti soukromého práva.

Plánovací smlouva může obsahovat závazek obce (města) poskytnout stavebníkovi součinnost k uskutečnění záměru, nebo učinit kroky k vydání územně plánovací dokumentace ve prospěch záměru stavebníka nebo závazek po sjednanou dobu neučinit úkon, který by ztížil nebo vyloučil uskutečnění záměru.

Stavebník se oproti tomu zavazuje k účasti na výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiných staveb nebo opatření vyvolaných záměrem, převzetí nákladů na výstavbu veřejné infrastruktury nebo veřejně prospěšných staveb nebo opatření vyvolaných záměrem, nebo poskytnutí peněžního nebo věcného plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace.

Upozorňujeme na zvláštní typ plánovací smlouvy ve vazbě na územní plán. Podle § 81 odst. 3 nového stavebního zákona lze v územním plánu vymezit plochu nebo koridor, v němž je rozhodování v území podmíněno uzavřením plánovací smlouvy. V takovém případě územní plán stanoví základní obsah plánovací smlouvy, podmínky a lhůtu pro její uzavření, která nesmí být delší než 6 let od nabytí účinnosti územního plánu.

Jak je patrné z naznačeného obsahu plánovacích smluv, tyto mohou reálně posílit postavení a jistotu stavebníka při realizaci jeho záměru. Zároveň mohou obcím pomoci realizovat potřebné infrastrukturní stavby a přispět tak k rozvoji řešeného území. Prostřednictvím plánovacích smluv by mohlo být možné řešit také environmentální či sociální potřeby obcí, které souvisí se záměrem stavebníka.

Smluvní strany plánovací smlouvy si musí být vědomy toho, že stavební úřad nepřihlédne k jejich námitkám, pokud jsou v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou, jejímiž jsou účastníky (§ 190 odst. 2 nového stavebního zákona). Obdobný princip se promítá také do odvolacího řízení (§ 226 odst. 2 nového stavebního zákona).

Na veřejnoprávní smlouvy a proces jejich uzavírání je třeba subsidiárně využít obecný předpis, správní řád (zákon č. 500/2004 Sb.). Plánovací smlouva podléhá schválení zastupitelstva příslušného územně samosprávného celku.

Významná odlišnost oproti starým plánovacím smlouvám jako soukromoprávním ujednáním je v přezkumu veřejnoprávních plánovacích smluv a řešení sporů z nich v linii veřejné správy.

K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřené obcí s právními předpisy a k rozhodování sporů z ní je příslušný krajský úřad, u městských částí hlavního města Prahy Magistrát hlavního města Prahy, u plánovací smlouvy uzavřené krajem nebo hlavním městem Prahou je příslušné Ministerstvo pro místní rozvoj.

S ohledem na nově nastavená pravidla doporučujeme plánovacím smlouvám věnovat detailní pozornost jak na straně obcí, tak na straně investorů.