Může opomenutý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení i po uživateli nemovitosti?

Vlastnictví nemovitosti ve spoluvlastnictví přináší určitá specifika, zejména pokud jde o nakládání s nemovitostí a souhlas spoluvlastníků při jejím užívání. Často se stává, že jeden ze spoluvlastníků přenechá nemovitost do užívání třetí osobě bez souhlasu ostatních spoluvlastníků. V takových případech může dojít k situaci, kdy tzv. opomenutý spoluvlastník ztratí možnost využívat nemovitost a tím i část majetkového prospěchu, který mu náleží. Jaká práva však má tento opomenutý spoluvlastník? A může tato práva opomenutý spoluvlastník uplatňovat jen po druhém spoluvlastníkovi, který umožnil nemovitost užívat třetí osobě bez potřebného souhlasu opomenutého spoluvlastníka, nebo je může uplatnit i přímo po uživateli nemovitosti?

Užití bez souhlasu spoluvlastníka a bezdůvodné obohacení

Zákon a judikatura stanoví, že spoluvlastník, který užívá nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu, získává na úkor ostatních spoluvlastníků majetkový prospěch, za který je povinen poskytnout ostatním spoluvlastníkům náhradu. Tato povinnost spoluvlastníku, který nemovitost užívá nad rámec svého podílu, nevzniká pouze v případě, pokud prokáže existenci dohody o bezplatném užívání uzavřené s ostatními spoluvlastníky.

V praxi může ovšem nastat i situace, že spoluvlastník nemovitosti bez potřebného souhlasu ostatních spoluvlastníků poskytne nemovitost k užívání třetí osobě. Je spoluvlastník, který nedal souhlas s užíváním nemovitosti třetí osobou, oprávněn uplatnit právo na náhradu i po této třetí osobě?

Dobrá víra uživatele a její vliv

Klíčovým prvkem při určování, zda opomenutý spoluvlastník může požadovat bezdůvodné obohacení nejen po ostatních spoluvlastnících, ale i po uživateli nemovitosti, je otázka dobré víry tohoto uživatele. Pokud uživatel nemovitosti jednal v dobré víře, že osoba, která mu nemovitost přenechala, měla k tomu oprávnění a souhlas ostatních spoluvlastníků, je právně chráněn. V takovém případě se opomenutý spoluvlastník může domáhat náhrady pouze po druhém spoluvlastníkovi, který neoprávněně disponoval s celou nemovitostí.

Pokud však uživatel věděl nebo měl vědět, že spoluvlastník nemá právo přenechat nemovitost k užívání bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, nese i on odpovědnost za bezdůvodné obohacení a může být opomenutým spoluvlastníkem přímo žalován (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2021, sp. zn. 28 Cdo 1519/2021).

Judikatura a právní ochrana spoluvlastníků za účinnosti starého občanského zákoníku

Je třeba upozornit, že rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky se v minulosti za účinnosti starého občanského zákoníku stavěla k jinému závěru, a to takovému, že odpovědnost za bezdůvodné obohacení nesl pouze spoluvlastník, který neoprávněně přenechal nemovitost třetí osobě k užívání. Třetí osoba nenesla žádnou odpovědnost.

Závěr

Opomenutý spoluvlastník má podle současné právní úpravy a rozhodovací praxe Nejvyššího soudu možnost domáhat se vydání bezdůvodného obohacení nejen od spoluvlastníka, který neoprávněně přenechal nemovitost k užívání třetí osobě, ale také přímo od této osoby, pokud nebyla v dobré víře. Tento přístup posiluje ochranu spoluvlastníků a zajišťuje, že nikdo nebude profitovat na úkor vlastníků nemovitosti bez spravedlivého důvodu.

Potřebujete odborně poradit v otázkách souvisejících se spoluvlastnictvím? Vlastníte např. nemovitost ve spoluvlastnictví a chcete toto spoluvlastnictví ukončit a vypořádat? Neváhejte se na nás obrátit.