Newsletter (nejen) pro makléře

Autoři newsletteru: JUDr. Lukáš Slanina, Mgr. Robert Dürrer, ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz, +420 245 007 740)

Novinka v právu: Změny v DPH u nemovitostí od července 2025

Pokud jste plátci DPH a obchodujete s nemovitostmi, zpozorněte. Dne 1. července 2025 vstoupí v účinnost novela zákona o DPH, která změní pravidla pro dodání nemovitých věcí. Nově se zpřesňuje definice stavebního pozemku, u něhož je nutné odvést DPH, a mění se také podmínky pro osvobození od DPH při dodání dokončených staveb.

A. Nová definice stavebního pozemku

Stavebním pozemkem bude mimo jiné každý pozemek, na kterém lze podle územního plánu nebo rozhodnutí stavebního úřadu stavět, i když na něm dosud nebyly provedeny žádné stavební práce. To znamená, že více obchodů s pozemky bude podléhat DPH.

B. Změna pravidel pro osvobození od DPH u dokončených staveb

Nově bude DPH u dokončených nemovitostí uplatňováno pouze při prvním dodání po jejich dokončení nebo podstatné změně (např. rozsáhlé rekonstrukci nebo přístavbě), pokud náklady na tuto úpravu přesáhnou 30 % ceny při dalším prodeji.

Osvobození od DPH bude možné až po 23 měsících od konce měsíce, ve kterém byla nemovitost dokončena (např. zkolaudována) nebo podstatně změněna. Dosud platila lhůta 5 let, která se výrazně zkracuje. Pokud se nemovitost prodá dříve než za 23 měsíců nebo nebude dokončena, prodej bude zatížen DPH.

Příklad: Developer (plátce DPH) zkolaudoval novou budovu 1. 1. 2026 a využíval ji pro své podnikání. Když ji 2. 2. 2028 prodá společnosti ABC (plátce DPH), prodej bude osvobozen od DPH, protože od kolaudace uplynulo více než 23 měsíců.

Pokud by společnost ABC nemovitost ihned prodala dál, i tento prodej by byl osvobozen od DPH, jelikož se už nejde o první dodání po dokončení stavby. Výjimkou by byla situace, kdy by na nemovitosti provedla podstatnou změnu (např. rekonstrukci nad 30 % hodnoty), čímž by začala běžet nová 23měsíční lhůta.

Užitečná rada: Zajištění přístupu k jednotce

Věděli jste, že nezbytnou cestu lze zřídit i ve prospěch bytové nebo nebytové jednotky? Pokud dům, ve kterém se jednotka nachází, nemá zajištěn přístup k veřejné cestě a vlastník sousedního pozemku odmítá umožnit průchod nebo průjezd, může vlastník jednotky požádat soud o zřízení věcného břemene, které mu umožní nerušený přístup k nemovitosti.

Toto právo se vztahuje i na případy, kdy přístup potřebuje nájemce jednotky. Rozhodnutí se naopak nikterak nedotkne práv a povinností vlastníků ostatních jednotek.

Tip pro realitní makléře: Pokud prodáváte nebo spravujete jednotky s omezeným přístupem, doporučujeme klientům zvážit možnost soudního zřízení nezbytné cesty. Předejdou tak budoucím sporům s vlastníky sousedních pozemků.

Rozhodnutí soudu: Když se právo změní ve vydírání

V advokátní praxi se občas setkáváme se zneužitím práva – například když někdo využije žalobu k tomu, aby donutil vlastníka nemovitosti k jejímu prodeji za nevýhodných podmínek Přesně to zažil starší manželský pár, který se rozhodl prodat svou chalupu prostřednictvím realitní kanceláře.

O nemovitost projevil zájem kupující, který však odmítl podepsat rezervační smlouvu, ani nedoložil, že má zajištěné financování koupě. Když si prodávající uvědomili, že jednání nikam nevede, rozhodli se hledat jiného kupce. Jenže v tu chvíli začaly jejich problémy.

Kupující podal k soudu žalobu na nahrazení projevu vůle, ve které požadoval uzavření kupní smlouvy. Zároveň nechal do katastru nemovitostí zapsat poznámku o podané žalobě, čímž prodej nemovitosti fakticky zablokoval.

Krátce před soudním jednáním kupující osobně navštívil manžele a oznámil jim, že pokud mu chalupu neprodají za jeho podmínek, bude je vláčet po soudech až do konce jejich života. Celkově vedl proti manželům několikaletou právní válku, která měla vážný dopad na jejich psychické zdraví.

Soud nakonec rozhodl, že takové jednání je nejen neetické, ale i trestné. Kupující byl proto odsouzen k podmíněnému trestu odnětí svobody a peněžitému trestu.

Pokud se vaši klienti setkají s podobnou situací, doporučte jim obrátit se na právníka. Zneužití práva a vydírání není přípustné a může mít trestněprávní důsledky.

Zajímá vás, jak pomáháme našim klientům? Prohlédněte si naše reference a zjistěte, jak můžeme pomoci i vám! Podívejte se ZDE.