Newsletter (nejen) pro makléře - Garance nájemného od státu, Prohlídka obsazeného bytu, Podnájem bytu přes Airbnb

Garance nájemného od státu

V době vydání tohoto newsletteru (říjen 2024) projednávala Poslanecká sněmovna vládní návrh zákona o podpoře bydlení (sněmovní tisk 729). Pro pronajímatele z něj byla nejzajímavější dobrovolná garance nájemného: kdo pronajme byt domácnosti, která si sama bydlení zajistit nedokáže, tomu má za nájemné a služby ručit poskytovatel podpory. Návrh byl přijat jako zákon č. 175/2025 Sb. (zákon o podpoře bydlení) a garanci upravuje pod názvem bydlení s ručením (§ 4 písm. a) bod 1 a § 41 až 47).

Bydlení s ručením stojí na dvou smlouvách: smlouvě o spolupráci mezi vlastníkem bytu a poskytovatelem a nájemní smlouvě mezi vlastníkem a osobou, u které je v evidenci podpory bydlení zapsána potřeba bytového podpůrného opatření (§ 41 a § 42 odst. 1). Ručí poskytovatel s pověřením (§ 8), na jehož činnost zákon počítá s příspěvkem (§ 73 písm. b) bod 1). Poskytovatel vlastníkovi bezúplatně zprostředkuje nájemce a ručí mu za neuhrazené nájemné, náklady na služby, náhradu za byt neodevzdaný po skončení nájmu podle § 2295 občanského zákoníku a za škodu na bytě nebo jeho vybavení (§ 42 odst. 1). Z ručení ale vlastník dostane jen to, co nepokryje jistota nebo pojistné plnění (§ 42 odst. 3); za dluhy vzniklé za trvání smlouvy o spolupráci poskytovatel ručí i po jejím skončení (§ 42 odst. 4). Byt musí být zapsán v evidenci: žádost podává poskytovatel se souhlasem vlastníka a Úřad práce byt zapíše, jen pokud je způsobilý a vlastník nedluží na příspěvcích na správu domu ani na službách (§ 28 a § 30 odst. 1).

Za garanci pronajímatel přijímá omezení. Nájemné nesmí přesáhnout nejvyšší přípustné nájemné, tedy součin podlahové plochy bytu a údaje o výši nájemného, které vypočítává a zveřejňuje Ministerstvo pro místní rozvoj (§ 9 a § 44 odst. 2 písm. a)). V prvním roce nájmu nelze nájemné zvyšovat vůbec a po dobu účinnosti smlouvy o spolupráci ne nad tento strop (§ 44 odst. 3). Platí-li nájemce přímo vlastníkovi, musí vlastník poskytovateli hlásit prodlení s platbou ve sjednané lhůtě nejvýše 15 dnů; jinak se mu ručení sníží o příslušnou splatnou částku (§ 43 odst. 1 a 2). Makléř by proto měl vlastníka na tato pravidla upozornit ještě před podpisem smlouvy o spolupráci.

Užitečné rady: Prohlídka obsazeného bytu

Podle § 2233 občanského zákoníku má nájemce povinnost umožnit prohlídky bytu zájemcům o jeho pronájem v posledních třech měsících před skončením nájmu. Důležité je, aby prohlídka proběhla za přítomnosti nájemce i pronajímatele a byla nájemci s dostatečným předstihem oznámena. Žádné překvapení typu: „zítra ve dvě se tam stavíme s pěti lidmi!“

Prohlídky by ale neměly být příliš časté nebo obtěžující – nájemce má v takovém případě právo na slevu z nájemného. Proto je vždy nejlepší hledat kompromis mezi zájmy pronajímatele a právem nájemce na klidné užívání bytu.

Rozhodnutí: Podnájem bytu přes Airbnb

Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2128/2023 potvrdil, že nájemce může dostat výpověď z nájmu bytu, pokud porušuje povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy tím, že přenechává byt třetím osobám ke krátkodobému ubytování, například přes platformy typu Airbnb. Takové jednání může být považováno za hrubé porušení povinností, což dává pronajímateli právo vypovědět nájem podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku.

V daném případě měl nájemce byt pronajatý za účelem dlouhodobého bydlení, ale byt nabízel ke krátkodobému ubytování turistů přes Airbnb. Důležité bylo, že nájemce měl od pronajímatele souhlas k podnájmu bytu, ovšem tento souhlas nezbavuje nájemce povinnosti užívat byt k účelu, k němuž byl pronajat - tedy k zajištění bytových potřeb, nikoli k podnikání v oblasti krátkodobého ubytování. Toto porušení povinností dává pronajímateli právo k výpovědi z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Pokud chcete prohloubit své znalosti v oblasti nájemního práva, máme pro vás skvělou příležitost! Dne 5. 11. 2024 pořádáme v Ostravě školení pro realitní makléře, kde se dozvíte vše potřebné o nájmu a správě bytů. Více informací najdete na https://pravopromaklere.cz/. Těšíme se na vás!

Zajímá vás, jak pomáháme našim klientům? Prohlédněte si naše reference a zjistěte, jak můžeme pomoci i vám! Podívejte se ZDE.