Newsletter (nejen) pro makléře - Jednotka zapsaná v souladu se stavebním povolením nebo kolaudací, Převod družstevního bytu, Ochrana nájemce družstevního bytu

Novinky v právu: Jednotka zapsaná v souladu se stavebním povolením nebo kolaudací

Při zápisu jednotek do katastru nemovitostí nejsou katastrální úřady oprávněny zkoumat, zda je způsob využití jednotky uvedený v prohlášení vlastníka v souladu se způsobem využití jednotky uvedeným v rozhodnutí stavebního úřadu. V důsledku toho jsou na realitním trhu nabízeny bytové jednotky, které nejsou zkolaudovány za účelem bydlení.

Částečné řešení této situace přinesla novela katastrální vyhlášky. Možná jste o tom nevěděli, ale s účinností od 1. ledna 2023 je možné do katastru zapsat upozornění, že jednotka byla vymezena v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona. Toto upozornění deklaruje soulad mezi rozhodnutím stavebního úřadu a prohlášením vlastníka, případně obdobnou listinou, na jejímž základě dochází k rozdělení domu na jednotky.

Zápis upozornění do katastru je dobrovolný, což znamená, že si vlastník může zvolit, zda chce tuto informaci v katastru mít. Výhodou tohoto zápisu je zvýšení právní jistoty a bezpečnosti při nakládání s jednotkami, protože kupující bude vědět, že kupuje jednotku zkolaudovanou k uvedenému účelu. K zápisu upozornění je potřeba pouze osvědčení stavebního úřadu.

S touto novinkou mohou makléři posílit svou odbornost a důvěryhodnost u klientů a přispět tak k bezpečnějším transakcím na realitním trhu.

Užitečné rady: Převod družstevního bytu

Při převodu družstevního bytu, přesněji řečeno družstevního podílu s právem užívat byt, se často stává, že bytové družstvo požaduje po kupujícím uzavření nové nájemní smlouvy. Tento postup bytových družstev však není v souladu se zákonem (§ 736 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích). Nabytím družstevního podílu vstupuje kupující do práv a povinností stávajícího člena družstva, včetně práva užívat družstevní byt. Tímto způsobem je zajištěna kontinuita nájemního vztahu.

Pozor si dejte na povinnosti člena družstva, které na kupujícího také přecházejí, a to bez ohledu na to, zda o jejich existenci věděl nebo vědět mohl. Může jít o dluhy spojené s užíváním družstevního bytu nebo nesplacenou anuitu. Výši dluhů je vhodné zohlednit v kupní ceně družstevního podílu. Věnujte jim proto pozornost již při oceňování nemovitosti.

Rozhodnutí: Ochrana nájemce družstevního bytu

Člen bytového družstva má postavení nájemce družstevního bytu. Specifikem bytových družstev je existence stanov, které by ze zákona měly obsahovat podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu (§ 731 ZOK). V praxi se často diskutuje o tom, na kolik se stanovy mohou odchýlit od právní úpravy nájmu obsažené v občanském zákoníku, například pokud jde o ochranu nájemce bytu.

Odpověď na tuto otázku dává  § 741 ZOK, podle kterého se na nájem družstevního bytu použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem, nájem bytu nebo nájem prostoru sloužícího podnikání. Tím není vyloučeno, aby stanovy upravily některé otázky spojené s nájmem odchylně od zákona. To ale je možné pouze v případě těch ustanovení, která nejsou kogentní!

Výše uvedené potvrdil Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 27. 2. 2020, sp. zn. 27 Cdo 4460/2018 podle kterého stanovy nesmí nájemci družstevního bytu ukládat povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (§ 2239 OZ) a nepřihlíží se k ujednáním, která zkracují práva nájemce podle ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu (§ 2235 an. OZ).

Pokud si nejste s čímkoliv jisti nebo máte zájem o právní pomoc, neváhejte nás kontaktovat. Rádi Vám pomůžeme.