Newsletter (nejen)pro makléře - Legalizace černých staveb, Jak (ne)sjednat konkurenční doložku, Výpověď z podnájmu bytu

Legalizace černých staveb podle nového stavebního zákona

Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj byla v minulých letech téměř každá desátá stavba v České republice postavena „na černo“. Černou stavbou se rozumí stavba vyžadující stavební povolení, postavená bez povolení nebo v rozporu s ním. O černou stavbu může jít i v případě změny stavby, jako je přístavba nebo nástavba legálně postaveného objektu. Existenci černé stavby lze obvykle zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí, ve kterém stavba vůbec evidována není anebo evidována je, ale nesprávně. V pochybnostech se můžete obrátit přímo na stavební úřad.

Černá stavba na pozemku sebou přináší celou řadu komplikací. Počínaje obtížemi při získávání hypotéky a pojištěním nemovitosti, až po riziko pokuty nebo nutnosti odstranit stavbu. Prodej pozemku s černou stavbou může být problémem i pro realitního makléře, který kupujícího na důsledky spojené s legalizací neupozorní. Na výše uvedená rizika zákonodárce reagoval zpřísněním podmínek pro dodatečné povolení černých staveb.

Původně přijatý návrh zákona počítal s možností legalizace černých staveb pouze v případě, že stavebník postupoval v dobré víře. Konečná verze zákona ale přináší několik změkčení, přesto zůstává přísnější než dosavadní regulace.

Tak například, jednou z podmínek pro získání dodatečného povolení je zaplacení pokuty za přestupek. Ačkoliv nejsou pokuty za černé stavby žádnou novinkou, stavební úřady je v praxi mnohdy nepoužívaly. Realizace černé stavby se proto může prodražit. Pokuty mohou v krajních případech dosahovat výše několika milionů korun.

Dále nebude možné legalizovat černé stavby, které vyžadují povolení výjimky z požadavků na výstavbu nebo povolení výjimky podle zvláštního právního předpisu. Jinými slovy, pokud stavba vyžaduje výjimku, například proto, že se nachází biotopu zvláště chráněného živočicha, není možné ji dodatečně povolit. To stejné platí i v případě, kdy stavba nerespektuje minimální odstupy, ledaže by s tím dotčený soused souhlasil.

Tato právní úprava nabývá účinnosti k 1. 7. 2024 s výjimkou takzvaných vyhrazených staveb jako jsou dálnice, vodní nádrže a podobně, kde je účinná už nyní. Klientům realitních kanceláří lze proto doporučit, aby si s legalizací černých staveb pospíšili a vyhnuli se případným budoucím problémům.

Užitečné rady: jak (ne)sjednat konkurenční doložku v makléřské smlouvě

Makléřské smlouvy běžně obsahují takzvané konkurenční doložky. Účelem konkurenční doložky zavázat realitního makléře k tomu, aby jí svou činností, po určitou dobu a na určitém území, po ukončení vzájemné spolupráce nekonkuroval. Jelikož makléřské smlouvy běžně naplňují znaky smlouvy o obchodním zastoupení, uplatní se na tyto doložky limity stanovené zákonem:

• konkurenční doložka by měla být omezena na území, na kterém makléř reálně vykonává svou činnost jako zástupce realitní kanceláře;
• činnost zakázaná konkurenční doložkou by měla odpovídat práci, kterou makléř pro realitní kancelář vykonává, tedy především realitní zprostředkování;
• doba trvání zákazu by neměla přesáhnout hranici dvou let;

Pokud sjednaná konkurenční doložka a sankce za její porušení, není adekvátní rozsahu spolupráce, může být v řízení před soudem omezena anebo dokonce zneplatněna.

Rozhodnutí: výpověď z podnájmu bytu

Rozhodnutí vyhlášené pod spisovou značkou 26 Cdo 1002/2023 ze dne 13. března 2024 rozpoutalo zajímavou debatu týkající se důvodů pro výpověď z podnájmu bytu. Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí dospěl k závěru, že strany podnájemní smlouvy si mohou sjednat libovolné důvody pro její výpověď, a to bez ohledu na právní úpravu. To znamená, že podnájemce bytu nepožívá stejné úrovně ochrany jako nájemce, pro kterého zákon stanovuje přesné výpovědní důvody.

Taková interpretace podnájmu má zásadní význam pro realitní praxi, zejména v případech, kdy majitelé svěřují správu svých bytů profesionálním správcovským společnostem, které byty dále podnajímají. Výše uvedený závěr Nejvyššího soudu ale vyvolává kritiku mezi odborníky, protože umožňuje obcházení zákonné ochrany nájemců vytvářením „formálních“ nájemních vztahů s cílem byty podnajímat a omezit tak ochranu jejich uživatelů.

Nejvyšší soud, 26 Cdo 1002/2023-98, 13. 3. 2024 : V občanském zákoníku je úprava podnájmu poměrně kusá, žádnou regulaci výpovědních důvodů podnájemní smlouvy neobsahuje. Není tedy pochyb o tom, že neobsahuje-li tuto právní úpravu obecná úprava v občanském zákoníku, je nutné vycházet ze základní regulace soukromého práva, že co není zakázáno, je dovoleno. (…) Strany podnájemní smlouvy si proto mohou sjednat libovolné výpovědní důvody bez ohledu na právní úpravu; stejně tak to umožňovala předchozí právní úprava.