Newsletter (nejen) pro makléře - Nový stavební zákon versus realita, Vztahuje se kupní smlouva i na vybavení bytu, Změna nabídkové ceny a právo makléře na provizi

Novinky v právu: Nový stavební zákon versus realita

Nový stavební zákon (NSZ), jehož první část vstoupila v účinnost již v lednu 2024, začal plně platit i pro všechny ostatní stavební záměry. Jedním z hlavních cílů zákona bylo výrazně zjednodušit a zrychlit povolovací procesy.

Pro běžné stavební záměry, jako je rodinný dům, stanovuje zákon lhůtu pro vydání rozhodnutí v délce 30 dnů, zatímco u složitějších případů je to 60 dnů. Lhůty lze prodloužit jen ve výjimečných, zákonem stanovených případech.

Jaká je ale realita? Stavební úřady jsou zavaleny žádostmi, které stavebníci hromadně podávali před 1. červencem, aby se vyhnuli novým pravidlům. Nyní, když NSZ vstoupil v účinnost, se objevily vážné problémy s fungováním informačního systému stavebního řízení (ISSŘ). Lze proto očekávat výrazné zpoždění při vydávání stavebních povolení (povolení záměru).

Jak se lze v takovém případě bránit? Lhůty pro vydání povolení záměru jsou pouze pořádkové, to znamená, že jejich překročení nevede k žádným právním následkům. Nečinnost stavebních úřadů ale může být napadena, a to prostřednictvím opatření proti nečinnosti u nadřízeného orgánu, případně žalobou u soudu.

Pokud plánujete stavbu, je dobré situaci sledovat a být připraven se bránit v případě nedodržení lhůt. Pokud potřebujete více informací nebo právní pomoc, neváhejte a kontaktujte nás.

Užitečné rady: Vztahuje se kupní smlouva i na vybavení bytu?

Při koupi bytu (domu) se může snadno stát, že si kupující, prodávající nebo realitní makléři nejsou jistí, zda se kupní smlouva vztahuje i na jeho vybavení. Zde je klíčové rozlišit, zda se jedná o příslušenství bytu nebo o věci, které musí být ve smlouvě specifikovány zvlášť.

Příslušenství bytu je definováno jako vedlejší věc, která je určena k trvalému užívání spolu s hlavní věcí, tedy bytem, a to v rámci jeho hospodářského určení. Příslušenstvím může být například studna nebo kanalizační přípojka u rodinného domu. Právo automaticky předpokládá, že při převodu hlavní věci dochází i k převodu jejího příslušenství, pokud ze smlouvy, případně zvyklostí nevyplývá něco jiného.

Vybavení bytu, jako jsou například nábytek, spotřebiče nebo dekorace, však zpravidla není považováno za příslušenství bytu. To proto, že toto vybavení slouží především k osobnímu užívání vlastníka, nikoli k objektivnímu hospodářskému účelu užívání bytu jako takového. Z tohoto důvodu není automaticky zahrnuto do kupní smlouvy, a pokud má být součástí prodeje, musí být ve smlouvě popsáno zvlášť.

Proto, pokud plánujete převést byt i s jeho vybavením, doporučujeme, aby v kupní smlouvě bylo jasně uvedeno, které položky vybavení jsou zahrnuty v kupní ceně. Pokud vybavení není ve smlouvě specifikováno, nepřechází automaticky s nemovitostí, a může dojít k nedorozumění.

Rozhodnutí: Změna nabídkové ceny a právo makléře na provizi

Pokud během zprostředkování dojde ke změně nabídkové ceny nemovitosti, jejíž prodej realitní makléř zprostředkovává, může to mít zásadní dopad na jeho právo na provizi. Jak ukázal případ řešený Nejvyšším soudem, je nezbytné, aby jakákoli změna nabídkové ceny byla řádně zaznamenána a odsouhlasena všemi zúčastněnými stranami.

V konkrétním případě, který byl předmětem soudního sporu, se zprostředkovatel a prodávající dohodli na minimální prodejní ceně 14 500 000 Kč. Nakonec však byla uzavřena kupní smlouva za částku 13 265 307 Kč, tedy nižší, než byla původně sjednána. Nejvyšší soud rozhodl, že zprostředkovatel nemá nárok na provizi, protože nedosáhl původně dohodnuté ceny a neprokázal existenci dohody o jejím snížení. 

Co to znamená pro vás jako makléře? Tento případ jasně ukazuje, jak důležité je mít všechny změny týkající se nabídkové ceny odsouhlasené a písemně potvrzené. Pokud nejsou změny řádně zaznamenány a klientem odsouhlaseny, riskujete ztrátu práva na provizi, což může významně ovlivnit vaše podnikání.