Newsletter (nejen) pro makléře - Odklon od trojstranných rezervačních smluv, Zmocnění makléře k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, Jak přesné musí být zmocnění makléře?

Autoři newsletteru: JUDr. Lukáš Slanina, Mgr. Robert Dürrer, ARROWS advokátní kancelář

Novinky v právu: Odklon od trojstranných rezervačních smluv?

Zatímco novinek v oblasti realitního práva za uplynulý rok už mnoho nepřibylo, pozornost si zaslouží aktuální trendy, které se v realitní praxi postupně prosazují.

Jedním z nich je častější využívání dvoustranných smluv uzavřených mezi stranou prodávající a kupující, bez jakékoliv účasti realitní zprostředkovatele. Tento přístup se prosazuje z několika důvodů. Jedním z hlavních je snaha reagovat na judikaturu Nejvyššího soudu a současně minimalizovat dopad zákona o realitním zprostředkování, který přinesl přísnější regulaci realitních zprostředkovatelů. Takovému případu se věnuje i níže uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu.

Rozhodnutí: Zmocnění makléře k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní

Nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu přináší důležitý pohled na otázku, zda může realitní makléř zavázat prodávajícího k uzavření kupní smlouvy s kupujícím. Jedná se o případ, kdy prodávající ve výhradní zprostředkovatelské smlouvě zmocnil makléřku, aby jeho jménem uzavřela se zájemcem smlouvu o smlouvě budoucí (SSOB), z níž vyplývala povinnost uzavřít kupní smlouvu nejpozději do jednoho měsíce od výzvy zájemce.

Makléřka na základě tohoto zmocnění sjednala SSOB se zájemcem, který složil rezervační zálohu ve výši 120 000 Kč na účet realitní zprostředkovatelky. Zájemce následně vyzval prodávajícího (zastoupeného makléřkou) k uzavření kupní smlouvy, jak stanovila dohoda. Prodávající (klient realitní makléřky) však tuto povinnost nesplnil, což vedlo k podání žaloby na nahrazení projevu vůle. Soud dal za pravdu zájemci, čímž potvrdil platnost zmocnění a právní závaznost takto uzavřené SSOB.

Tento případ je zajímavý právě tím, že SSOB zde do značné míry plnila funkci rezervační smlouvy. V praxi se jedná o méně častou situaci, kdy makléř nejen zprostředkuje kontakt mezi stranami, ale také přímo jedná jménem prodávajícího na základě zmocnění obsaženého ve zprostředkovatelské smlouvě. Rozhodnutí Nejvyššího soudu tak přináší další užitečné poznatky do realitní praxe.

Užitečné rady: Jak přesné musí být zmocnění makléře?

Pokud vaše zprostředkovatelská smlouva obsahuje zmocnění makléře k uzavření rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí jménem klienta, je důležité, aby toto zmocnění bylo dostatečně konkrétní. Nejasně definované zmocnění může vést k právním komplikacím, včetně překročení pravomocí makléře a následných sporů mezi zúčastněnými stranami.

Pokud makléř své zmocnění překročí a zaváže prodávajícího k něčemu, k čemu nebyl oprávněn, měl by prodávající co nejdříve informovat druhou stranu (např. kupujícího), že s tímto jednáním nesouhlasí. Toto oznámení je třeba učinit okamžitě poté, co se prodávající o překročení dozví, jinak se má za to, že překročení schválil. Výjimkou je situace, kdy kupující mohl bez pochybností poznat, že makléř jedná nad rámec svého zmocnění.

Jednoduchým a efektivním způsobem, jak docílit toho, aby zmocnění bylo dostatečně určité, je připojit konkrétní vzor smlouvy, kterou má makléř oprávnění jménem klienta uzavřít, jako přílohu plné moci. Takový postup zajišťuje jasné vymezení pravomocí makléře, předchází nejasnostem a snižuje riziko překročení zmocnění.