Newsletter (nejen) pro makléře - Whistleblowing v realitních kancelářích, Jak zajistit přístup k nemovitosti přes účelovou komunikaci?, Pozor na spekulace s pozemky bez přístupu!

Novinky v právu: Whistleblowing v realitních kancelářích

Zákon č. 171/2023 Sb., o ochraně oznamovatelů, je účinný již téměř rok a stále mnoho realitních kanceláří neví, že se na ně vztahuje. Tento zákon zavádí povinnost mít vnitřní oznamovací systém, který umožní zaměstnancům a dalším osobám hlásit protiprávní jednání a zároveň je chrání před odvetnými opatřeními ze strany kanceláře.

Realitní kanceláře mají povinnost zavést vnitřní oznamovací systém, jelikož spadají pod povinné osoby podle zákona č. 253/2008 Sb., o opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (AML zákon). Stejně tak dopadá tato povinnost i na osoby, které jako podnikatelé „prodávají a nakupují nemovité věci“. Může jít například o realitní investory nebo developery.

Nedodržení povinností stanovené zákonem na ochranu oznamovatelů může vést k odpovědnosti povinné osoby za přestupek a uložení pokuty. Pokud si se zavedením systému o ochraně oznamovatelů nevíte rady, obraťte se na nás. Rádi Vám pomůžeme. 

Užitečné rady: Jak zajistit přístup k nemovitosti přes účelovou komunikaci?

Jednou z důležitých otázek, kterou by realitní makléř při náboru nemovitosti a kupující při jejím prověřování neměl podcenit, je ověření přístupu. Existence přístupové cesty a způsob jejího zajištění výrazně ovlivňují užitnou hodnotu nemovitosti a její tržní cenu. Bez přístupu k nemovitosti se vlastník jen těžko obejde a jinak lukrativní pozemek může být z tohoto důvodu nezastavitelný.

V některých případech může být přístup k nemovitosti zajištěn přes účelovou komunikaci ve vlastnictví soukromé osoby. Aby byla komunikace uznána jako účelová, musí splňovat několik zákonných znaků: musí být patrná jako dopravní cesta, sloužit ke spojení nemovitostí nebo k jejich obhospodařování, nesmí existovat jiná srovnatelná alternativa přístupu a vlastník pozemku musí souhlasit s jejím veřejným užíváním. Tento souhlas může být dán i mlčky, pokud vlastník cesty dlouhodobě toleruje její veřejné užívání bez výslovného nesouhlasu.        

Pokud máte pochybnosti o veřejném statusu cesty, doporučujeme se obrátit na silniční správní úřad (obecní úřad obce s rozšířenou působností). Ten může vydat rozhodnutí, které veřejný charakter cesty potvrdí. Pokud by vlastník takovou komunikaci posléze uzavřel nebo přístup přes ni omezil, může jej úřad vyzvat k odstranění překážky a uložit mu pokutu za přestupek​.

Rozhodnutí: Pozor na spekulace s pozemky bez přístupu!

Nákupem pozemků bez zajištěného přístupu se pravidelně zabývá i soudní praxe. Příkladem lze uvést rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1132/2020.

Podle tohoto rozhodnutí může koupě nemovitosti za výrazně sníženou cenu, s vědomím že není napojena na veřejnou komunikaci, představovat hrubě nedbalé jednání. To platí zejména v případech, kdy se kupující s vlastníky sousedních pozemků před koupí ani nepokusil dohodnout. V takovém případě může soud zřízení nezbytné cesty odmítnout.

Výše uvedený přístup Nejvyššího soudu byl v nedávné době zmírněn Ústavním soudem, podle kterého „nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti“. Máme však pochybnosti o tom, zda lze toto rozhodnutí použít na všechny případy koupě nemovitosti bez přístupu.

Lze proto i nadále doporučit, aby si strana kupující existenci přístupu před koupí dostatečně ověřila, a případně vyvinula aktivitu nezbytnou pro obstarání přístupu. V opačném případě se vystavuje riziku sousedských sporů a soudního řízení s nejistým koncem.