Newsletter (nejen) pro makléře - Whistleblowing v realitních kancelářích, Jak zajistit přístup k nemovitosti přes účelovou komunikaci?, Pozor na spekulace s pozemky bez přístupu!
Novinky v právu: Whistleblowing v realitních kancelářích Zákon č. 171/2023 Sb., o ochraně oznamovatelů, je účinný již téměř rok a stále mnoho realitních kanceláří neví, že se na ně vztahuje. Tento zákon zavádí povinnost mít vnitřní oznamovací systém , který umožní zaměstnancům a dalším osobám hlásit protiprávní jednání a zároveň je chrání před odvetnými opatřeními ze strany kanceláře. Realitní kanceláře mají povinnost zavést vnitřní oznamovací systém, jelikož spadají pod povinné osoby podle zákona č. 253/2008 Sb., o opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (AML zákon). Stejně tak dopadá tato povinnost i na osoby, které jako podnikatelé „ prodávají a nakupují nemovité věci “. Může jít například o realitní investory nebo developery . Nedodržení povinností stanovené zákonem na ochranu oznamovatelů může vést k odpovědnosti povinné osoby za přestupek a uložení pokuty. Pokud si se zavedením systému o ochraně oznamovatelů nevíte rady, obraťte se na nás. Rádi Vám pomůžeme.
Užitečné rady: Jak zajistit přístup k nemovitosti přes účelovou komunikaci?
V některých případech může být přístup k nemovitosti zajištěn přes účelovou komunikaci ve vlastnictví soukromé osoby. Aby byla komunikace uznána jako účelová, musí splňovat několik zákonných znaků: musí být patrná jako dopravní cesta, sloužit ke spojení nemovitostí nebo k jejich obhospodařování, nesmí existovat jiná srovnatelná alternativa přístupu a vlastník pozemku musí souhlasit s jejím veřejným užíváním. Tento souhlas může být dán i mlčky, pokud vlastník cesty dlouhodobě toleruje její veřejné užívání bez výslovného nesouhlasu.
Pokud máte pochybnosti o veřejném statusu cesty, doporučujeme se obrátit na silniční správní úřad (obecní úřad obce s rozšířenou působností). Ten může vydat rozhodnutí, které veřejný charakter cesty potvrdí. Pokud by vlastník takovou komunikaci posléze uzavřel nebo přístup přes ni omezil, může jej úřad vyzvat k odstranění překážky a uložit mu pokutu za přestupek.
Rozhodnutí: Pozor na spekulace s pozemky bez přístupu!
Nákupem pozemků bez zajištěného přístupu se pravidelně zabývá i soudní praxe. Příkladem lze uvést rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1132/2020.
Podle tohoto rozhodnutí může koupě nemovitosti za výrazně sníženou cenu, s vědomím že není napojena na veřejnou komunikaci, představovat hrubě nedbalé jednání. To platí zejména v případech, kdy se kupující s vlastníky sousedních pozemků před koupí ani nepokusil dohodnout. V takovém případě může soud zřízení nezbytné cesty odmítnout.
Výše uvedený přístup Nejvyššího soudu byl v nedávné době zmírněn Ústavním soudem, podle kterého „nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti“. Máme však pochybnosti o tom, zda lze toto rozhodnutí použít na všechny případy koupě nemovitosti bez přístupu.
Lze proto i nadále doporučit, aby si strana kupující existenci přístupu před koupí dostatečně ověřila, a případně vyvinula aktivitu nezbytnou pro obstarání přístupu. V opačném případě se vystavuje riziku sousedských sporů a soudního řízení s nejistým koncem.
Zajímá vás, jak pomáháme našim klientům? Prohlédněte si naše reference a zjistěte, jak můžeme pomoci i vám! Podívejte se ZDE.
Autor článku:
Upozornění:
Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (konzultace@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.