Newsletter (nejen) pro makléře - Whistleblowing v realitních kancelářích, Jak zajistit přístup k nemovitosti přes účelovou komunikaci?, Pozor na spekulace s pozemky bez přístupu!
Realitní kanceláře musí řešit whistleblowing, bezpečný přístup k nemovitostem i rizika nákupu pozemků bez právně zajištěné cesty. Veřejně přístupná účelová komunikace může přístup zajistit jen při splnění zákonných znaků. Článek upozorňuje také na to, že spekulativní nákup levného pozemku bez přístupu může zkomplikovat pozdější žádost o nezbytnou cestu.
Užitečné rady: Jak zajistit přístup k nemovitosti přes účelovou komunikaci?
V některých případech může být přístup k nemovitosti zajištěn přes účelovou komunikaci ve vlastnictví soukromé osoby. Aby byla komunikace uznána jako účelová, musí splňovat několik zákonných znaků: musí být patrná jako dopravní cesta, sloužit ke spojení nemovitostí nebo k jejich obhospodařování, nesmí existovat jiná srovnatelná alternativa přístupu a vlastník pozemku musí souhlasit s jejím veřejným užíváním. Tento souhlas může být dán i mlčky, pokud vlastník cesty dlouhodobě toleruje její veřejné užívání bez výslovného nesouhlasu.
Pokud máte pochybnosti o veřejném statusu cesty, doporučujeme se obrátit na silniční správní úřad (obecní úřad obce s rozšířenou působností). Ten může vydat rozhodnutí, které veřejný charakter cesty potvrdí. Pokud by vlastník takovou komunikaci posléze uzavřel nebo přístup přes ni omezil, může jej úřad vyzvat k odstranění překážky a uložit mu pokutu za přestupek.
Rozhodnutí: Pozor na spekulace s pozemky bez přístupu!
Nákupem pozemků bez zajištěného přístupu se pravidelně zabývá i soudní praxe. Příkladem lze uvést rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1132/2020.
Podle tohoto rozhodnutí může koupě nemovitosti za výrazně sníženou cenu, s vědomím že není napojena na veřejnou komunikaci, představovat hrubě nedbalé jednání. To platí zejména v případech, kdy se kupující s vlastníky sousedních pozemků před koupí ani nepokusil dohodnout. V takovém případě může soud zřízení nezbytné cesty odmítnout.
Výše uvedený přístup Nejvyššího soudu byl v nedávné době zmírněn Ústavním soudem, podle kterého „nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti“. Máme však pochybnosti o tom, zda lze toto rozhodnutí použít na všechny případy koupě nemovitosti bez přístupu.
Lze proto i nadále doporučit, aby si strana kupující existenci přístupu před koupí dostatečně ověřila, a případně vyvinula aktivitu nezbytnou pro obstarání přístupu. V opačném případě se vystavuje riziku sousedských sporů a soudního řízení s nejistým koncem.
Zajímá vás, jak pomáháme našim klientům? Prohlédněte si naše reference a zjistěte, jak můžeme pomoci i vám! Podívejte se ZDE.
Autor článku:
Upozornění:
Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 350.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (konzultace@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.