Newsletter (nejen) pro makléře - Zasíťování pozemku a digitální technická mapa, Nezapomeňte na..., Povinnost investigativní aktivity?

Zasíťování pozemku a digitální technická mapa

Při zprostředkování prodeje pozemku pro stavební účely je důležité zjistit, zda jsou na pozemku zavedeny základní inženýrské sítě jako voda, kanalizace, elektřina nebo plyn.

Existenci inženýrských sítí by nově mělo být možné ověřit online, prostřednictvím digitální technické mapy, která má být spuštěna od 1. 7. 2024. Odpadá proto potřeba podávat žádost o vyjádření k existenci sítí v blízkosti dotčeného pozemku jednotlivým správcům sítí.

Samotná existence sítí v blízkosti pozemku ještě nezaručuje, že se na ně vlastník pozemku bude moci připojit. V praxi může být omezením například nedostatečná kapacita kanalizace nebo vodovodu. V některých případech může být výstavba vázána právě na rozšíření čističky odpadních vod a podobně. K ověření možnosti připojení na inženýrské sítě musíte požádat vlastníka technické infrastruktury o vyjádření k možnosti připojení.

Podle nového stavebního zákona bude možné tuto žádost podat online přes portál stavebníka, provozovatel bude mít povinnost reagovat do 30 dní, nebo ve složitějších případech do 60 dní.

Užitečné rady: Nezapomeňte na garážová stání, příjezdové cesty, sklepy…

Ve světě realit se často setkáváme s případy, kdy je potřeba převést více nemovitostí, které jsou funkčně propojené, ale mají odlišné vlastnické režimy, jsou proto zapsány na různých listech vlastnictví. Typickým příkladem jsou garážové stání nebo sklepní kóje, které vlastník bytové jednotky užívá v domnění, že k ní náleží. Ve skutečnosti ale mohou být tyto prostory součástí samostatné nebytové jednotky, ke které má vlastník bytu spoluvlastnický podíl. Nejde přitom o podíl na společných částech, který by souvisel s vlastnictvím bytové jednotky.

Je důležité, aby tento spoluvlastnický podíl, který dle dohody spoluvlastníků reprezentuje například garážové stání, byl převeden společně s bytovou jednotkou, jinak zůstane ve vlastnictví prodávajícího. Není ničím neobvyklým, že zainteresované strany si tento „právní detail“ neuvědomí, a nový vlastník bytu začne užívat garážové stání bez právního důvodu. Náprava tohoto stavu může být mnohdy komplikovaná.

Jak ale zjistíte, že prodávající vedle hlavní nemovitosti vlastní i něco dalšího co s bytovou jednotkou funkčně souvisí? Užitečným pomocníkem může být přehled vlastnictví. Upozorní Vás na to, že prodávající se v dotčeném katastrálním území nachází na více LV. Tento přehled je možné získat prostřednictvím (placeného) dálkového přístupu po zadání osobních údajů vlastníka (jméno, příjmení, rodné číslo).

Co vše je předmětem převodu by si strany realitního obchodu měly ujasnit nejpozději v kupní smlouvě. Ideální je však ověření ze strany makléře již na počátku realitního obchodu, neboť s předmětem převodu pracuje obvykle již zprostředkovatelská nebo rezervační smlouva. Vyhnete se tak zbytečným komplikacím.

Rozhodnutí: Povinnost investigativní aktivity při nákupu nemovitostí?

V jaké míře se lze spoléhat na pravdivost a úplnost zápisů obsažených v katastru nemovitostí? Má kupující povinnost před koupí nemovitosti zkoumat jejich správnost? To posuzoval Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 27. 10. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2087/2020.

V uvedeném případě šlo o v realitní praxi poměrně běžnou situaci. V katastru byl jako výlučný vlastník zapsán manžel, ačkoliv nemovitost byla součástí SJM. Lze kupujícímu vyčítat, že si navzdory zápisu neověřil skutečný stav? Nejvyšší soud dospěl k závěru, že kupující musí postupovat s obvyklou opatrností, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat.

Tato opatrnost nezahrnuje povinnost činit aktivní kroky k ujištění toho, že stav zápisu ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným právním stavem. To neplatí, jestliže jsou zde objektivní okolnosti, které vzbuzují pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem. V takovém případě je na kupujícím, aby si ověřil, zda zápis ve veřejném seznamu odpovídá skutečnému právnímu stavu.

Takovou objektivní okolností by mohla být například zapsaná poznámka spornosti zápisu na žádost opomenuté manželky nebo vyznačená informace o tom, že probíhá řízení o zápisu takové poznámky (plomba).

Něco jiného by byla rodinná domácnost dle § 747 OZ. Ta se do katastru nemovitostí vůbec nezapisuje, a proto se uplatní i proti ochraně dobré víry třetí osoby. K tomu ale zase jindy.