Newsletter (nejen) pro makléře - Změna označení společného jmění, Změny v oznamování kontaktní osoby od 1.2.2025, Sleva z kupní ceny při vadách nemovitosti, Jak postupovat při výpočtu slevy z kupní ceny?
Autoři newsletteru: Mgr. Barbora Slaninová, JUDr. Lukáš Slanina, Mgr. Robert Dürrer, ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz, +420 245 007 740)
Novinka v katastru nemovitostí: Změna označení společného jmění
Od 1. ledna 2025 se na výpisech z katastru nemovitostí mění označení společného jmění. Dosavadní zkratka „SJM“ (společné jmění manželů) je nově nahrazena zkratkou univerzální zkratkou „SJ“ (společné jmění).
Tato změna souvisí s novelou občanského zákoníku, která zavádí institut partnerství jako rovnocenný svazek dvou osob stejného pohlaví. Partneři budou mít stejná práva jako manželé, včetně možnosti nabývat nemovitosti do společného jmění.
Zkratka „SJ“ proto bude jednotným označením pro společné jmění manželů i partnerů. Jako realitní makléři byste měli být na tuto změnu připraveni, abyste mohli údaje z katastru nemovitostí interpretovat přesně a bez chyb.
Změny v oznamování kontaktní osoby od 1.2.2025
Na základě novelizovaného změní § 22 AML zákona se s účinností od 1.2.2025 změnil rozsah informací poskytovaných Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ) realitním zprostředkovatelem o určení jeho kontaktní osoby, a také způsob jejich oznámení.
Co je obsahem oznámení kontaktní osoby?
- jméno a příjmení kontaktní osoby
- pracovní zařazení kontaktní osoby (musí jít o zaměstnance nebo člena statutárního orgánu realitního zprostředkovatele)
- údaje pro spojení včetně telefonického a elektronického (musí být funkční)
- doba, kdy lze tuto osobu kontaktovat
- o jaký druh povinné osoby se jedná – tj. realitní zprostředkovatel (dle § 2 odst. 1 písm. d) bod 2 AML zákona)
Realitní zprostředkovatel splní svou povinnost ohledně oznámení kontaktní osoby pouze prostřednictvím své datové schránky a výhradně jen prostřednictvím předepsaného interaktivního formuláře, který je od 1.2.2025 zpřístupněn na webové stránce FAÚ https://formulare.fau.gov.cz/. Lhůta pro splnění povinností je do 30 dnů ode dne, kdy se realitní zprostředkovatel stal povinnou osobou, nebo do 15 dnů ode dne, kdy nastaly změny v údajích podléhajících informační povinnosti.
Výše uvedenou povinnost dle nových pravidel musí splnit i realitní zprostředkovatelé, kteří již splnili nahlášení kontaktní osoby dříve, a to nejpozději do 3.3.2025, a to vzhledem ke změně rozsahu poskytovaných informací ohledně kontaktní osoby a způsobu jejich oznámení.
Rozhodnutí: Sleva z kupní ceny při vadách nemovitosti
Nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR (sp. zn. 23 Cdo 201/2024), přineslo jasnější vhled do pravidel pro určování slevy z kupní ceny nemovitosti. Klíčovým poselstvím je, že výše slevy z kupní ceny ≠ nákladům vynaloženým na opravu vady.
Smyslem práv z vadného plnění totiž není nahrazení způsobené škody (k tomu slouží jiné právní nástroje), ale obnovení rovnováhy mezi tím, co kupující za nemovitost kterou považoval za bezvadnou, zaplatil, a tím, co ve skutečnosti od prodávajícího dostal.
Užitečné rady: Jak postupovat při výpočtu slevy z kupní ceny?
Jak tedy slevu z kupní ceny vypočítat? Obvykle lze vyjít z tzv. relativní metody výpočtu. Postup je následovný:
- Zjistěte tržní hodnotu nemovitosti bez vady (ta nemusí odpovídat sjednané kupní ceně).
- Zjistěte tržní hodnotu nemovitosti s vadou.
- Spočítejte poměr mezi těmito hodnotami.
- Tento poměr aplikujte na sjednanou kupní cenu, abyste získali výši slevy.
Příklad: Nemovitost prodaná za 5 000 000 Kč měla v důsledku nedostatečné hydroizolace tržní hodnotu 4 500 000 Kč. Bez této vady by však její tržní hodnota činila 6 000 000 Kč. Výpočet slevy by vypadal následovně:
- Poměr: 4 500 000 ÷ 6 000 000 = 0,75
- Sleva: 5 000 000 × (1 - 0,75) = 1 250 000 Kč
- Výsledná sleva: 1 250 000 Kč
Tento přístup zajišťuje férové vyrovnání mezi stranami a bere v úvahu kupní cenu, na které se strany původně dohodly. V některých případech však nemusí být plně aplikovatelný. Je proto třeba vždy přihlížet ke konkrétním okolnostem daného případu a postup případně přizpůsobit.