Nový dražební zákon a jeho vliv na realitní transakce

Od 1. ledna se stane účinným nový zákon o veřejných dražbách, který přináší změny pro všechny, kdo se dražbami živí, pořádají je nebo se jich účastní. Ať už jste dražebník, aukcionář, realitní makléř nebo pravidelný účastník dražeb, nová pravidla mohou výrazně ovlivnit vaše podnikání. Jaké nové povinnosti vás čekají? A co vše se změní? Nová pravidla jsou za dveřmi – buďte na ně připraveni!

Na jaké dražby se nový zákon vztahuje

Nový dražební zákon se bude vztahovat pouze na určitou výseč dražeb, konkrétně dražby prováděné dražebníky, tedy především podnikateli, a to za podmínky, že naplní definici veřejné dražby:„Veřejnou dražbou je dražba, při které se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek za účelem uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě s osobou, která za určených podmínek podá nejlepší nabídku.“.

Zákon se proto nevztahuje na dražby, které probíhají mezi uzavřeným okruhem osob. Příkladem může být, když realitní makléř pořádá licitaci mezi několika předem vybranými zájemci, aby zjistil, kdo nabídne nejvyšší cenu. Stejně tak nový dražební zákon neupravuje dražby směřující k uzavření jiných smluv než kupních, například nájemních. Vycházet by se však mělo z koupě v širším slova smyslu, takže předmětem dražby může být například koupě spoluvlastnického podílu nebo družstevního podílu v bytovém družstvu.

Koncepční změna dražeb

Jednou z hlavních změn, kterou nový zákon přináší, je změna konceptu veřejné dražby. Zatímco v minulosti docházelo v dražbě k přechodu vlastnického práva, nově se vlastnické právo převádí. Nový dražební zákon se tak sladí s občanským zákoníkem, kde je dražba považována za zvláštní způsob uzavření smlouvy.

Nenechte se však zmást, žádné „smlouvy“ nebude třeba po dražbě podepisovat, veškeré smluvní podmínky budou v dražební vyhlášce a smlouva bude uzavřena okamžikem příklepu. Po dražbě vystaví dražebník tomu, kdo nemovitost vydražil a uhradil její cenu, potvrzení o uzavření kupní smlouvy příklepem. Toto potvrzení bude sloužit jako podklad pro změnu vlastnictví v katastru nemovitostí.

Vliv na změnu vlastnického práva

Vydražitel se stane vlastníkem evidované nemovitosti až na základě vkladu vlastnického práva do katastru, stejně jako při běženém převodu. To znamená, že samotný příklep ke změně vlastnictví nestačí a následný zápis do katastru nebude jen formální. 

Společně se vkladem vlastnického práva může dojít k výmazu některých zástavních a jiných práv uvedených v potvrzení o uzavření smlouvy. Vydražitel by měl proto navrhnout výmaz těchto práv (ideálně) současně s podáním návrhu na vklad.

Pokud by však v mezidobí, mezi uzavřením smlouvy příklepem a nabytím vlastnického práva vydražitelem, nastala skutečnost, která by převodu vlastnictví bránila, například postižení nemovitosti v exekuci dražební zákon umožňuje vydražiteli od smlouvy uzavřené příklepem odstoupit.

Elektronické dražby a evidence dražeb

Veřejné dražby mohou být nadále prováděny klasickým způsobem, tj. za fyzické přítomnosti účastníků, tak elektronicky prostřednictvím internetu. Novinkou je zavedení centrální evidence veřejných dražeb, kterou bude spravovat Ministerstvo pro místní rozvoj. Tato veřejně přístupná evidence bude obsahovat informace o dražebnících a dražbách, což usnadní zájemcům přístup k informacím o vyhlášených dražbách.

Nucené dražby

Nucená dražba je nástrojem nuceného zpeněžení majetku v rámci výkonu zástavního práva věřitele. Nucenou dražbu nenavrhuje vlastník nemovitosti, ale věřitel s vykonatelnou pohledávkou. Pravidla pro nucené dražby jsou proto přísnější než u dražeb dobrovolných (potřeba koncese dražebníka, omezení nakládání s nemovitostí, zákaz holandského způsobu licitace, zvláštní režim práv z vadného plnění a podobně).

Jakmile je vlastníkovi věci oznámeno, že mezi věřitelem a dražebníkem byla uzavřena smlouva o provedení nucené dražby, nesmí předmět dražby zcizit, zatížit anebo činit jiná právní jednání týkající se předmětu nucené dražby, jimiž by vznikly ve vztahu k předmětu nucené dražby nové dluhy nebo závady snižující jeho hodnotu nebo omezující možnost nakládat s předmětem nucené dražby. 

Toto oznámení zašle dražebník také katastrálnímu úřadu, který zveřejní informaci o nucené dražbě ve formě poznámky k nemovitosti na části D listu vlastnictví. Účelem poznámky je informovat všechny třetí osoby o tom, že vlastník je omezen v nakládání s nemovitostí. 

Práva z vadného plnění

Jedním z důležitých rozdílů  mezi nucenými a dobrovolnými dražbami je, že u nucených dražeb nemá vydražitel práva z vadného plnění. To znamená, že pokud má vydražená nemovitost vady, vydražitel nemá právo na slevu z ceny nebo jiné kompenzace. Lze proto doporučit, aby si účastníci dražby pečlivě zkontrolovali stav nemovitosti ještě před dražbou. 

U dobrovolných dražeb jsou práva z vadného plnění zachována, včetně ochrany spotřebitele, při koupi od podnikatele, například developera.

Realitní dražby a aukce

Nový zákon ovlivní také oblast realitních aukcí. Přestože jsou slova dražba a aukce vnímána jako synonyma, v dražební praxi se jim přikládá odlišný význam. Tradiční dražby byly regulovány aktuálně účinným (starým) dražebním zákonem, zatímco aukce probíhaly podle občanského zákoníku.

Nový zákon pravidla sjednocuje a jakékoliv jednání, které naplní definici veřejné dražby (podnikatel, neurčitý okruh osob, na předem určeném místě, výzva k podávání nabídek, kupní smlouva resp. budoucí kupní smlouva), bude podléhat pravidlům veřejné dražby, bez ohledu na to, zda bude označeno jako dražba nebo aukce. 

Pro tzv. aukcionáře, kteří dosud realizovali aukce mimo režim zákona o veřejných dražbách, to znamená nutnost přizpůsobit se novým pravidlům. To zahrnuje získání vázané živnosti, povinné pojištění odpovědnosti nebo úpravy elektronických systémů pro dražby. Kromě toho budou muset mít dražebníci zvláštní účet pro peněžní prostředky získané v rámci dražeb, které mohou být použity jen podle pravidel stanovených zákonem.

Dražebníci budou dále podléhat kontrolám a v případě porušení zákona jim hrozí sankce, včetně pokut nebo pozastavení živnosti. Tato opatření mají zajistit větší transparentnost na dražebním trhu a podpořit férové jednání dražebníků.

Dražby provádění podle exekučních předpisů

Zvláštnímu režimu budou i nadále podléhat některé dražby prováděné podle procesních předpisů, zejména těch exekučních nebo insolvenčních. Nicméně i tyto předpisy obvykle umožňují, aby se dražba uskutečnila podle pravidel veřejných dražeb, srov. například § 286 odst. 1 písm. a) insolvenčního zákona.