Podatki od inwestycji w nieruchomości i zwolnienia podatkowe w 2020 i 2021 r.

8.12.2020

Od 2011 r., kiedy z czeskiego ustawodawstwa zostały usunięte ograniczenia, które uniemożliwiały cudzoziemcom nabywanie nieruchomości w Republice Czeskiej, obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów zagranicznych (w tym z Polski) o inwestycje wolnych środków finansowych. Nieruchomości to częsty wybór konserwatywnych lub początkujących inwestorów. W tym kontekście oczywiście pojawiają się pytania dotyczące obciążeń podatkowych takich inwestycji, dlatego krótko podsumowujemy przynajmniej minimum podatkowe.

Podatek od nabycia nieruchomości

Na mocy ustawy nr 386/2020 Dz. U.,  od 26 września 2020 roku zniesiono podatek od nabycia nieruchomości, co wpływa z mocą wsteczną na wszystkie przeniesienia własności, w których wpis własności do księgi wieczystej nastąpił w dniu 1 grudnia 2019 roku lub po tej dacie, oraz, w przypadku nieruchomości nie wpisywanych do księgi wieczystej, przeniesienia własności, które miały miejsce w dniu 1 grudnia 2019 roku lub później.

Jednakże uprzednio przeniesione prawa własności nieruchomości nadal podlegają opodatkowaniu podatkiem od nabycia.

Należy tu przypomnieć, że od 1 listopada 2019 r. nastąpiła zmiana w dziedzinie podatku od nabycia nieruchomości, co było odpowiedzią na coraz częstsze definiowanie pojedynczych mieszkań w domach jednorodzinnych jako odrębnych nieruchomości (lokali).

Do nowelizacji prawo wyraźnie zwalniało z podatku wyłącznie lokale (mieszkalne) w budynkach mieszkalnych, tj. w domach, które nie były przeznaczone wyłącznie do zamieszkania przez rodzinę.

Jednak w 2020 roku Najwyższy Sąd Administracyjny wydał długo oczekiwaną decyzję, która z pewnością ucieszy wszystkich, którzy kupili lokal w domu rodzinnym przed 1 listopada 2019 roku. Albowiem administracja finansowa - powołując się na dosłowne brzmienie prawa - uparcie odmawiała zwolnienia z podatku od nabycia nieruchomości transferów takich lokali. Postanowienie Najwyższego Sądu Administracyjnego sygn. 4 Afs 89/2020–44 z dnia 24.6.2020 oraz nawiązujące doń postanowienie położyły kres tej praktyce.

Ponieważ Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że prawo do zwolnienia z podatku od nieruchomości przysługuje nie tylko lokalom w budynkach wielorodzinnych, ale również lokalom w domach jednorodzinnych, niektórzy podatnicy, którzy płacili ten podatek w przeszłości, mogą teraz: złożyć dodatkowe zeznanie podatkowe i ubiegać się o jego zwrot.

Złożenie dodatkowego zeznania podatkowego jest generalnie możliwe w ciągu 3 lat od upływu terminu złożeni a prawidłowej deklaracji podatkowej (tj. od końca 3 miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym dokonano wpis własności do księgi wieczystej, lub w którym doszło do nabycia własności nieruchomości, nie wpisywanej do księgi wieczystej). Jednak w przypadku niektórych podatników mogły zaistnieć okoliczności, które termin ten przedłużyły.

Zwolnienie dotyczyło tylko pierwszej sprzedaży lokalu w domu jednorodzinnym, co zresztą musiało nastąpić w ciągu 5 lat od jego ukończenia lub utworzenia w drodze modyfikacji budowlanej, lub też  od rozpoczęcia jego użytkowania. Termin liczono od dnia, który nastąpił wcześniej. Nie miało zatem znaczenia, kiedy taki lokal został wpisany do księgi wieczystej jako czyjaś własność.

Tym samym zwolnienie nie mogło być wykorzystane na zakup starszych lokali w domach jednorodzinnych istniejących lub które były użytkowane dłużej niż 5 lat, mimo że były zarejestrowane w księdze wieczystej mniej niż 5 lat temu.

Tytułem uzupełnienia należy dodać, że z podatku został zwolniony również pierwszy zakup gruntu lub prawa do budowy, w skład której wchodzi zakończona lub użytkowana budowa domu rodzinnego, oraz tej budowy domu rodzinnego, a mianowicie w ciągu 5 lat od zakończenia lub rozpoczęcia użytkowania.

VAT

W dziedzinie podatku VAT system zwolnień z podatku w przypadku dostawy nieruchomości jest wręcz przeciwny. Dostawa nieruchomości (lub jej istotne modyfikacje) przez podatnika, która ma miejsce po 5 latach od jej odbioru lub od rozpoczęcia użytkowania bez konieczności dokonania odbioru, jest zwolniona z VAT. Płatnik nie może jednak żądać odliczenia zapłaconego podatku VAT naliczonego (lub może żądać tylko części tego podatku, jeżeli przed sprzedażą wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej). 

Zwolnienie to dotyczy lokalu (mieszkalnego i niemieszkalnego), budynku i gruntu lub prawa do budowy, którego częścią jest budynek, budynku podziemnego o odrębnym przeznaczeniu oraz sieci inżynieryjnych.  
Trybunał Sprawiedliwości UE uznał

za zwolnioną z podatku dostawę gruntu z budynkiem również taką transakcję, której przedmiotem była dostawa budynku (funkcjonalnego, ale przeznaczonego do rozbiórki), a umawiające się strony wyraziły przy niej zamiar wyburzenia budynku przez kupującego budynku i wykorzystania gruntu pod nową budowę.

Dostawa gruntu, który nie stanowi jednostki funkcjonalnej z budynkiem i nie jest działką budowlaną, jest zwolniona z podatku VAT zawsze, tj. bezterminowo.

Obniżona stawka VAT w wysokości 15% będzie obowiązywać przy dostawie najczęstszej nieruchomości mieszkalnej, do której dojdzie przed upływem terminu powstania zwolnienia.

Dla celów podatku VAT za dostawę nieruchomości uważa się przekazanie nieruchomości nabywcy do używania lub doręczenie zawiadomienia o dacie zarejestrowania zmiany prawa własności. Decydujący jest dzień, który nastąpi wcześniej.

Płatnik może również zdecydować, że dostawę nieruchomości podlegającej zwolnieniu z VAT, wykona z VAT. Jeżeli odbiorca dostawy jest płatnikiem VAT, to musi wyrazić zgodę na taką procedurę. Obowiązek zadeklarowania i, w razie potrzeby, zapłacenia podatku VAT od tej dostawy przechodzi w takim przypadku na tego odbiorcę. Zgoda osoby nie będącej płatnikiem nie jest wymagana osoba ta zapłaci również dostawcy cenę za dostawę powiększoną o podatek VAT którą dostawca zadeklaruje jako należny.

Przypominamy również o zmianach w zakresie podatku VAT przy wynajmie nieruchomości pomiędzy podatnikami VAT od 1 stycznia 2021 r.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Od dnia 1 stycznia 2021 r. będą obowiązywały dwa schematy zwolnienia z opodatkowania dochodu osoby fizycznej ze sprzedaży nieruchomości, w zależności od tego, kiedy sprzedawca nabył nieruchomość.

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej na własność przed 1 stycznia 2021 r. dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony od podatku dla osoby fizycznej, jeżeli sprzedaż nastąpi po upłynięciu 5 lat od dnia nabycia prawa własności. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej na własność po 1 stycznia 2021 r. dochód będzie zwolniony od podatku, jeżeli sprzedaż nastąpi po upłynięciu 10 lat od dnia nabycia prawa własności. Do tego okresu wlicza się również czas trwania własności bezpośredniego przodka lub małżonka, po którym sprzedawca rzecz odziedziczył. 

Jeżeli osoba fizyczna sprzeda nieruchomość przed upływem 10 lat od jej nabycia, dochód z tej sprzedaży będzie zwolniony od podatku, jeżeli osoba zainteresowana wykorzysta ją na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Pojęcie „potrzeb mieszkaniowych” zostało precyzyjnie zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym. Podatnik ma obowiązek zawiadomić właściwy urząd skarbowy o otrzymaniu tego dochodu przed upływem terminu do złożenia zeznania podatkowego za okres rozliczeniowy, w którym uzyskano dochód.

Dochód należy przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych nie później niż w następnym roku (okresie podatkowym) po roku, w którym podatnik uzyskał dochód. Jednak podatnik spełni ten warunek również wtedy, gdy swoje potrzeby mieszkaniowe zabezpieczył z góry (z innych środków własnych), zanim uzyskał dochód ze sprzedaży nieruchomości. Jednak nie może to nastąpić przed poprzednim rokiem kalendarzowym. Jeżeli na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wydał kwotę niższą, z opodatkowania zwolniona zostanie tylko odpowiednia część dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Niespełnienie tego warunku spowoduje unieważnienie prawa do zwolnienia podatkowego.

Domów jednorodzinnych i lokali (mieszkań), w których sprzedawca mieszka (faktyczny, a nie tylko zadeklarowany) dotyczy tryb preferencyjny. Nieruchomości te mogą zostać sprzedane przez właściciela (osobę fizyczną) ze zwolnieniem podatkowym już po 2 latach od dnia, gdy w nich zamieszkał (przy czym wymagany jest przynajmniej taki sam okres trwania prawa własności). Jeśli wykorzysta wpływy ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości na swoje potrzeby mieszkaniowe, nie musi nawet czekać, aż ten okres dobiegnie końca.

Zwolnienie jest ponadto uzależnione od warunku, że sprzedający nie może otrzymać dochodu ze sprzedaży przed końcem „okresu oczekiwania” (nawet jeśli sprzedaż faktycznie nastąpi dopiero po zakończeniu tego okresu). Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana na cele gospodarcze, „okres oczekiwania” biegnie dopiero od dnia jej wykreślenia z majątku komercyjnego. „Okres oczekiwania” na zwolnienie zostaje przerwany (i, jeśli to konieczne, wznawiany) w przypadku wykonania zabezpieczenia przeniesienia prawa własności do nieruchomości (na przykład w celu zabezpieczenia długu jej właściciela).

Z podatku zwolniona jest również sprzedaż nieruchomości (jej części lub utworzonego w niej lokalu) nabytej przez sprzedającego w restytucji (bez „okresu oczekiwania”). Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana na cele gospodarcze, „okres oczekiwania” wynosi 5 (10) lat od dnia jej wykreślenia z majątku komercyjnego.

Wspomniana wyżej nowelizacja ustawy przyniosła również zmianę w postaci obniżenia maksymalnej wysokości odsetek od kredytu hipotecznego lub kredytu budowlanego przeznaczonego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, które może odliczyć od podstawy opodatkowania osoba fizyczna. Decydującą datą jest ponownie data „zaspokojenia“ potrzeb mieszkaniowych, przy czym dokładne znaczenie tego pojęcia jest nadal przedmiotem dyskusji (wystarczy spojrzeć na § 4b Ustawy o podatku dochodowym, w brzmieniu od 1.1.2021 r, na podstawie którego można dojść do wniosku, że moment „zaspokojenia“ może się różnić w zależności od rodzaju konkretnych potrzeb mieszkaniowych).

Mówiąc prościej, jeśli potrzeby mieszkaniowe zostały zaspokojone przed 1.1.2021 r., wówczas do odliczenia od podstawy opodatkowania odsetek od kredytu zaciągniętego na jego nabycie mają zastosowanie „stare” zasady, tj. limit do 300 000 CZK rocznie. Te same zasady mają zastosowanie do kredytu wykorzystanego do refinansowania tego pierwotnego kredytu, niezależnie od tego, czy będzie czerpany dopiero po 1.1.2021 r.

W odniesieniu do potrzeb mieszkaniowych zaspokojonych po 1 stycznia 2021 r. obowiązuje już nowy limit potrąceń odsetek, tj. 150 000 CZK.

Prawo do zabudowy i podatki

Prawo do zabudowy zostało na nowo wprowadzone do porządku prawnego dopiero w 2014 roku jako przeciwwaga dla zasady, że budowla jest częścią gruntu. Ostatnio coraz częściej zaczyna znajdować zastosowanie praktyczne, dlatego zasługuje na osobną wzmiankę.

Prawo do zabudowy przysługuje z mocy prawa. Prawo do budowy uprawnia osobę inną niż właściciel gruntu do wzniesienia lub posiadania na gruncie własnej budowli.

• osoba, na rzecz której ustanowiono prawo do zabudowy, jest obowiązana zgłosić i zapłacić podatek od nieruchomości od gruntu, dla którego prawo to zostało ustanowione (zamiast właściciela gruntu);
• poprzez ustanowienie prawa do zabudowy gruntu należącego do Republiki Czeskiej, gminy lub województwa, wygasa zwolnienie tych gruntów z podatku gruntowego;
• zwolnienie dochodu ze sprzedaży prawa do zabudowy z podatku dochodowego od osób fizycznych ma swój własny pięcioletni / dziesięcioletni „okres oczekiwania”, który zaczyna biec od skutków jego wniesienia do księgi wieczystej (warunkiem zwolnienia dochodu z podatku jest istnienie budowli);
• koszty poniesione na uzyskanie prawa do zabudowy mogą być rejestrowane przez podatnika, który nie prowadzi ksiąg rachunkowych, jak koszty uzyskania przychodów jedynie w postaci stopniowych odpisów;
• dochód uzyskany przez właściciela gruntu z tytułu ustanowienia prawa do zabudowy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym;
• z punktu widzenia podatku VAT prawo do zabudowy jest towarem;
• dostawa (zakup) prawa do zabudowy, której częścią nie jest budowla, nie jest zwolniona z podatku VAT, podatku dochodowego od osób fizycznych i nie dotyczy jej zwolnienie z podatku od nabycia nieruchomości;
• odpłatne ustanowienie prawa do zabudowy podlegało opodatkowaniu podatkiem od nabycia nieruchomości;
• przedłużenie okresu obowiązywania prawa do zabudowy było również opodatkowane jako nabycie nieruchomości.