Podatki od inwestycji w nieruchomościach i zwolnienie z podatku w latach 2019 i 2020

Od 2011 r., kiedy z czeskiego ustawodawstwa zostały usunięte ograniczenia, które uniemożliwiały cudzoziemcom nabywanie nieruchomości w Republice Czeskiej, obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów zagranicznych (w tym z Polski) o inwestycje wolnych środków finansowych. Nieruchomości to częsty wybór konserwatywnych lub początkujących inwestorów. W tym kontekście oczywiście pojawiają się pytania dotyczące obciążeń podatkowych takich inwestycji, dlatego krótko podsumowujemy przynajmniej minimum podatkowe.

Podatek od nabycia nieruchomości

Od 1 listopada 2019 r. obowiązuje zmiana podatku od nabycia nieruchomości, w odpowiedzi na rosnące wyodrębnianie poszczególnych mieszkań w domach rodzinnych jako oddzielnych nieruchomości (jednostek).

Do tego czasu pierwszy zakup takiej jednostki mieszkalnej po jej utworzeniu nie był zwolniony z podatku od nabycia nieruchomości. Do tej pory zwalniano tylko jednostki mieszkalne w budynkach mieszkalnych, tj. w domach, które nie były przeznaczone wyłącznie na mieszkania rodzinne.

Ta nowe zwolnienie z podatku obowiązuje tylko w przyszłości i nie może być zastosowane z mocą wsteczną przy zakupie mieszkań w domach jednorodzinnych. Mogą je wykorzystać wyłącznie ci nabywcy, dla których wniosek o wpis prawa własności do katastru nieruchomości (który został przyznany) był złożony w dniu 1 listopada 2019 r. lub później.

Ponadto należy przypomnieć, że zwolnienie dotyczy wyłącznie pierwszej sprzedaży lokalu w domu jednorodzinnym, do której musi dojść w ciągu 5 lat od jego dokończenia lub powstania poprzez dostosowanie budynku lub od rozpoczęcia jego użytkowania. Termin jest liczony od daty wydarzenia, które nastąpi najwcześniej. Nie ma zatem znaczenia, gdy taka jednostka została wpisana do katastru nieruchomości jako czyjaś własność.

Zwolnienia z podatku nie można zatem wykorzystać przy zakupie starszych jednostek w istniejących domach rodzinnych, nawet jeśli zostały zarejestrowane w katastrze nieruchomości mniej niż 5 lat temu. W celu uzupełnienia należy podkreślić, że pierwsze nabycie gruntów lub pozwolenia na budowę jest również zwolnione z podatku, który obejmuje dokończony lub używany budynek domu rodzinnego i ten budynek domu rodzinnego, w ciągu 5 lat od zakończenia lub rozpoczęcia użytkowania.

VAT

W obszarze VAT system zwolnienia z podatku przy dostawie nieruchomości jest wręcz odwrotny. Dostawa nieruchomości (lub jej istotnych zmian) przez podatnika, która ma miejsce dopiero po upływie 5 lat od jej odbioru lub od rozpoczęcia użytkowania bez potrzeby odbioru, jest zwolniona z podatku VAT. Jednakże płatnik nie może domagać się odliczenia zapłaconego podatku naliczonego (lub może żądać tylko jego części, jeżeli wykorzystał nieruchomość do swojej działalności gospodarczej przed sprzedażą).

Zwolnienie to ma zastosowanie do jednostki (zarówno mieszkalnej, jak i niemieszkalnej), budynku i gruntu lub pozwolenia zabudowy, którego częścią jest budynek, do podziemnej budowli o odrębnym przeznaczeniu oraz do mediów. 

Dostawa działki, która nie stanowi jednostki funkcjonalnej wraz z budynkiem i nie jest działką budowlaną, jest zwolniona z podatku VAT zawsze, czyli bez ograniczenia czasowego.

Przy dostawie standardowych nieruchomości mieszkalnych, do której dojdzie przed końcem okresu zwolnienia, ma zastosowanie obniżona stawka VAT w wysokości 15 %.

Na potrzeby podatku VAT dostawa nieruchomości oznacza przekazanie nieruchomości przejmującemu do użytkowania lub powiadomienie o zmianie tytułu własności. Decydująca jest data, która nastąpi wcześniej.

Płatnik może również podjąć decyzję, że dostawę nieruchomości, która może być zwolniona z VAT, przeprowadzi z VAT. Jeżeli odbiorca transakcji jest płatnikiem podatku VAT, musi wyrazić zgodę na taką procedurę. Obowiązek zgłoszenia i w stosownych przypadkach, zapłaty podatku VAT od tej dostawy spoczywa na tym odbiorcy. Zgoda osoby niebędącej płatnikiem nie jest wymagana, płaci on dostawcy cenę dostawy plus podatek VAT, który dostawca deklaruje na wyjściu.

Chcielibyśmy również wspomnieć o zmianach dotyczących podatku VAT na wynajem nieruchomości między podatnikami VAT od 1 stycznia 2021 r.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

W celu uzupełnienia należy przypomnieć, że u osób fizycznych dochód ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony od podatku, jeżeli nastąpi ona 5 lat po nabyciu nieruchomości. Okres ten obejmuje również czas trwania własności bezpośredniego przodka lub małżonka, od których sprzedawca odziedziczył rzecz.

Domy rodzinne i jednostki mieszkalne, w których sprzedawca ma miejsce zamieszkania, podlegają systemowi ulgowemu. Nieruchomości te mogą zostać sprzedane przez właściciela (osobę fizyczną) ze zwolnieniem podatkowym dopiero po 2 latach od daty ustanowienia miejsca zamieszkania. A jeśli wykorzysta on dochód ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości na swój użytek mieszkaniowy, nie musi nawet czekać na upływ tego okresu.

Zwolnienie jest uzależnione od warunku, że sprzedawca nie może otrzymać wpływów ze sprzedaży przed upływem „okresu oczekiwania” (nawet jeśli sprzedaż faktycznie ma miejsce dopiero po upływie tego terminu). Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana do celów biznesowych, „czas oczekiwania” biegnie od daty jej zbycia z aktywów biznesowych.

Sprzedaż nieruchomości (jej części lub ustanowionej w niej jednostki) nabytych przez sprzedawcę w celu restytucji (bez „czasu oczekiwania”) jest również zwolniona z podatku. Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana do celów biznesowych, „okres oczekiwania” trwa przez 5 lat od daty jej zbycia z aktywów biznesowych.

Prawo zabudowy i podatki

Prawo zabudowy zostało na nowo włączone do prawa dopiero w 2014 r., jako przeciwwaga dla zasady, że budowa jest częścią działki. Ostatnio praktyczne zastosowanie staje się coraz częstsze, dlatego zasługuje na osobną wzmiankę.

Prawo zabudowy jest z mocy prawa nieruchomością. Prawo zabudowy uprawnia osobę inną niż właściciel gruntu do ustanowienia lub posiadania budynku na działce.

• osoba, dla której ustanowiono prawo zabudowy, jest zobowiązana do deklarowania i płacenia podatku od nieruchomości od gruntów, dla których zostało to prawo ustanowione (zamiast właściciela działki);
• z chwilą ustanowienia prawa zabudowy gruntów będących własnością Republiki Czeskiej, gminy lub regionu zanika zwolnienie tej działki z podatku od nieruchomości;
• ustanowienie prawa zabudowy za wynagrodzenie podlega opodatkowaniu podatkiem od nabycia nieruchomości;
• przedłużenie okresu obowiązywania prawa zabudowy jest również opodatkowane jako nabycie nieruchomości;
• zwolnienie dochodu ze sprzedaży prawa zabudowy z podatku dochodowego od osób fizycznych ma swój pięcioletni „okres oczekiwania”, który rozpoczyna się na skutek wpisu do katastru nieruchomości,
• wydatki poniesione w związku z uzyskaniem prawa zabudowy przez podatnika, który nie prowadzi księgowości, mogą być dochodzone jako odliczenie podatku jedynie w formie amortyzacji;
• dochód właściciela gruntów z tytułu ustanowienia prawa zabudowy, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym;
• z punktu widzenia podatku VAT prawo zabudowy jest towarem;
• dostawa (zakup) prawa zabudowy, która nie obejmuje budynku, nie jest zwolniona z podatku VAT, podatku dochodowego od osób fizycznych ani podatku od nabycia nieruchomości;