Právník radí, jak koupit dům, rozdělit ho na jednotky a prodat po bytech

Vidíte starý dům a ve své mysli už počítáte zisky z prodaných bytů? Tento sen o přeměně zanedbané nemovitosti v prosperující projekt sdílí mnoho investorů. Je to cesta plná příležitostí, ale i právních pastí. V tomto článku najdete srozumitelný návod, jak celý proces – od financování přes rekonstrukci a právní rozdělení až po zdanění prodeje – úspěšně zvládnout a vyhnout se nákladným chybám. Provedeme vás krok za krokem celým labyrintem.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Investorský sen: Jak proměnit starý dům v ziskový bytový projekt

Představte si pana Nováka. Každý den chodí kolem staršího, trochu zchátralého domu v dobré lokalitě. Zatímco ostatní vidí jen opadanou omítku a zarostlou zahradu, pan Novák vidí potenciál. Vidí moderní byty, spokojené nové majitele a především – chytrou investici, která ochrání jeho úspory před inflací a přinese zajímavý výnos. Tento pocit, touha vytvořit něco hodnotného a hmatatelného, je motorem mnoha realitních projektů.

Český realitní trh je pro investory dlouhodobě atraktivní. Důvěra v "cihlu" jako bezpečného uchovatele hodnoty je hluboce zakořeněná a historická data potvrzují, že ceny nemovitostí v dlouhodobém horizontu rostou. Vlastnit nemovitost není jen o finančním zisku; je to o budování majetku, který přetrvá.

Tato cesta od snu k realitě je však dlážděna výzvami. Není to jen o nákupu, rekonstrukci a prodeji. Je to komplexní proces, který se odehrává na třech frontách současně: finanční, stavební a především právní. Právě v právních detailech se nejčastěji skrývají rizika, která mohou slibný projekt proměnit ve finanční noční můru. Rozdíl mezi úspěchem a neúspěchem často spočívá v jediném – v kvalitním a včasném právním poradenství. Pan Novák, stejně jako vy, stojí na startovní čáře. Pojďme se podívat, jaké překážky ho čekají a jak je s pomocí expertů překonat.

První překážka: Zajištění financí a výběr správné nemovitosti

Než se pan Novák vůbec pustí do hledání, musí mít jasno ve financování. Pro menší developerské projekty existuje několik cest. Tradiční bankovní úvěr je sice běžný, ale banky jsou u developerského financování opatrné a proces schvalování může být zdlouhavý a náročný. 

Mnoho investorů proto kombinuje více zdrojů: vlastní kapitál, který slouží jako základ pro jednání s bankou, nebo alternativní formy jako mezaninové financování či private equity, kdy do projektu vstoupí další investor výměnou za podíl na zisku. Pro menší projekty může být zajímavou volbou i crowdfunding, který umožňuje získat prostředky od širšího okruhu drobných investorů.

S jasným finančním plánem v ruce se pan Novák vydává hledat ideální objekt. A zde naráží na první kritický právní bod, který rozhodne o osudu celého projektu.

Klíčová prověrka: Rodinný dům, nebo bytový dům?

Nejdůležitější otázka, kterou si musí investor před podpisem kupní smlouvy položit, zní: "Co vlastně kupuji z právního hlediska?" V katastru nemovitostí a ve stavební dokumentaci může být budova vedena buď jako rodinný dům, nebo jako bytový dům. Tento zdánlivý detail má fatální dopad na celý záměr.

• Rodinný dům: Podle stavebních předpisů může mít rodinný dům maximálně tři samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Více než polovina podlahové plochy musí sloužit k rodinnému bydlení. Pokud tedy pan Novák koupí rodinný dům s vidinou, že v něm vybuduje pět menších bytů, narazí na nepřekonatelnou právní překážku.
• Bytový dům: Tento typ stavby nemá takové omezení počtu jednotek.

Změna rodinného domu na bytový je sice teoreticky možná, ale vyžaduje proces zvaný rekolaudace. To je složité a nákladné stavební řízení, protože bytové domy musí splňovat mnohem přísnější normy – například na šířku únikových cest, protipožární zabezpečení nebo odhlučnění mezi jednotlivými byty. Náklady na takovou přestavbu mohou snadno pohltit veškerý očekávaný zisk.

Právě zde se ukazuje hodnota expertní prověrky před nákupem. Právníci ARROWS se s touto problematikou setkávají denně. V praxi to znamená, že ještě před podpisem rezervační smlouvy důkladně prověří právní stav nemovitosti v katastru, prostudují její stavební historii a upozorní na veškerá rizika. 

Tato počáteční investice do právní analýzy může ušetřit miliony korun a zabránit koupi nemovitosti, která je pro daný investiční záměr jednoduše nevhodná. Kromě statusu budovy je nutné prověřit i další právní nástrahy, jako jsou věcná břemena (např. právo dožití, právo cesty přes pozemek), zástavní práva nebo jiné právní vady, které by mohly projekt zkomplikovat či zcela znemožnit.

Povolení, řemeslníci a skrytá nebezpečí

Pan Novák našel vhodný objekt – bytový dům s potenciálem. Nyní ho čeká rekonstrukce. I ta nejjednodušší přestavba je však regulována stavebním zákonem a je snadné v tomto labyrintu zabloudit.

Kdy stačí ohlášení a kdy potřebujete stavební povolení?

Stavební zákon rozlišuje několik úrovní stavebních zásahů. Pro investora je klíčové vědět, do které kategorie jeho plán spadá.

• Úpravy bez nutnosti ohlášení či povolení: Sem patří běžná údržba nebo menší úpravy, které nezasahují do nosných konstrukcí, nemění vzhled stavby ani způsob užívání jejích částí. Jde například o výměnu kuchyňské linky, nové podlahy nebo opravu omítek.
• Rekonstrukce na ohlášení: Pokud pan Novák plánuje změnit dispozici bytu, ale nezasáhne do nosných zdí (např. vybourá nenosnou příčku mezi kuchyní a obývákem, posune koupelnu), bude mu stačit tzv. ohlášení stavby. Jedná se o zjednodušené řízení, kdy stavební úřad do 30 dnů vydá souhlas s provedením stavby. Podmínkou však často bývá doložení souhlasu sousedů. Pokud soused souhlas nedá, úřad automaticky zahájí plnohodnotné stavební řízení.
• Rekonstrukce vyžadující stavební povolení: Jakýkoliv zásah do nosných konstrukcí stavby vyžaduje stavební povolení. To je absolutní a nepřekročitelné pravidlo. Stavební řízení je složitější, delší a vyžaduje předložení kompletní projektové dokumentace. Úřad sám informuje všechny dotčené strany (např. sousedy) a posuzuje projekt v celé jeho šíři.

Stavět bez potřebného povolení je obrovské riziko. Stavební úřad v takovém případě zahájí řízení o odstranění stavby a investorovi hrozí vysoké pokuty. Lze sice žádat o dodatečné povolení, ale není na něj právní nárok.

Stavební úprava (Příklad)	Potřebuji ohlášení?	Potřebuji stavební povolení?	Poznámka / Riziko
Výměna oken za stejný typ	Ne	Ne	V památkové zóně nutné závazné stanovisko!
Rekonstrukce bytového jádra (bez zásahu do nosných zdí)	Ano	Ne	Nutný souhlas sousedů. Může být vyžadováno SVJ.
Vybourání nenosné příčky	Ano	Ne	Nutný souhlas sousedů. Pozor na rozvody ve zdi.
Zásah do nosné zdi (např. nový otvor pro dveře)	Ne	Ano	Vždy nutná projektová dokumentace od statika.
Změna užívání (např. z garáže na ateliér)	Ano	Ano	Změna účelu užívání stavby vyžaduje stavební řízení.
Nástavba patra nebo přístavba	Ne	Ano	Komplexní stavební řízení, nutná projektová dokumentace.

 

Past jménem památková zóna

Pokud se nemovitost nachází v památkové rezervaci nebo památkové zóně, vstupuje do hry další mocný hráč – Národní památkový ústav (NPÚ) a příslušný orgán památkové péče. V takovém případě musí investor ještě před podáním žádosti na stavební úřad získat tzv. závazné stanovisko od památkářů.

Tento proces nelze podcenit. Památkáři mají právo mluvit do všeho, co je vidět zvenčí, a často i do interiérových prvků. Mohou nařídit použití konkrétních materiálů (např. dřevěná špaletová okna místo plastových), zachování původních dveří, fasádních prvků nebo střešní krytiny. To může rekonstrukci výrazně prodražit a časově prodloužit. Klíčová je včasná komunikace s památkáři, ideálně ještě ve fázi přípravy projektu, aby se předešlo investicím do plánů, které jsou následně zamítnuty. 

Ať už stavíte kdekoli, nezapomeňte na sousedy. Informovat je o plánovaném hluku a prachu není jen slušnost, ale i prevence konfliktů. Zákon navíc striktně vyžaduje dodržování nočního klidu (zpravidla od 22:00 do 6:00), za jehož porušení hrozí pokuty.

Právní architekt: Vytvoření bytů pomocí "Prohlášení vlastníka"

Rekonstrukce je hotová, dům je fyzicky připraven. Nyní přichází nejdůležitější právní krok celého projektu: přeměna jedné budovy v soubor samostatných, právně existujících a prodejných bytových jednotek. Tento akt se provádí pomocí klíčového dokumentu zvaného Prohlášení vlastníka.

Prohlášení vlastníka není jen formalita pro katastr. Je to základní "ústava" celého domu, která definuje, co komu patří a jaká pravidla budou pro soužití vlastníků platit. Jeho příprava je úkolem pro zkušeného právníka, protože sebemenší chyba může vést k zamítnutí vkladu do katastru a k drahým průtahům. Dokument je upraven v občanském zákoníku, konkrétně v ustanovení § 1166 a následujících.

Co musí Prohlášení vlastníka obsahovat?

1. Identifikace nemovitosti: Přesné údaje o budově a pozemku podle katastru nemovitostí (parcelní číslo, číslo popisné, katastrální území atd.).
2. Vymezení jednotek: Každý byt (i nebytový prostor jako garáž či ateliér) musí být jednoznačně pojmenován, očíslován a popsán. Uvádí se jeho umístění v budově, dispozice a především přesná výměra podlahové plochy.
3. Vymezení společných částí: Dokument musí detailně specifikovat, které části domu jsou společné. Jde typicky o základy, střechu, hlavní zdi, fasádu, vchody, schodiště, výtahy, chodby, ale i rozvody vody, tepla, kanalizace a další technická zařízení.
4. Výpočet spoluvlastnických podílů: Pro každou jednotku se stanoví její podíl na společných částech domu. Tento podíl je klíčový, protože určuje nejen to, jakou částí se bude vlastník podílet na nákladech na opravy, ale také jakou váhu bude mít jeho hlas na shromáždění vlastníků. Zpravidla se podíl vypočítá jako poměr podlahové plochy dané jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě.

Zde se ukazuje strategická role právníka. Není to jen o správném výpočtu. Je nutné s investorem probrat, jaký model hlasování je pro budoucnost domu nejlepší. Má mít majitel velkého střešního bytu větší hlasovací sílu než majitel garsonky, nebo mají mít všichni rovný hlas? Toto rozhodnutí, učiněné v Prohlášení vlastníka, předurčí budoucí dynamiku v domě a může předejít mnoha sporům.

Proces vzniku jednotek

1. Zaměření: Prvním krokem je nechat si od geodeta nebo projektanta vypracovat podrobné plány všech podlaží s přesným zaměřením všech jednotek a společných prostor. Tyto plány jsou povinnou přílohou Prohlášení vlastníka.
2. Právní příprava: S plány v ruce právník (v ARROWS se na tuto oblast specializujeme) sepíše samotný text Prohlášení vlastníka tak, aby splňoval všechny náležitosti občanského zákoníku a katastrálního zákona.
3. Vklad do katastru: Hotové a podepsané Prohlášení vlastníka se spolu s návrhem na vklad podá na příslušný katastrální úřad. Teprve okamžikem, kdy katastr provede zápis, bytové jednotky právně vznikají jako samostatné nemovité věci, které lze prodat, darovat nebo zatížit hypotékou.

Kdy a  proč budete potřebovat SVJ

Jakmile pan Novák prodá první byt novému majiteli a v domě jsou tak minimálně dva různí vlastníci, začíná se rýsovat potřeba formální správy domu. Zákon v tomto hovoří jasně.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) musí být založeno v každém domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých osob. V praxi to pro investora, který dům rozdělil na více bytů a postupně je rozprodává, znamená, že založení SVJ se nevyhne.

Mnozí mají z SVJ obavy, často pod vlivem populární kultury (např. filmu Vlastníci), která je vykresluje jako zdroj sousedských sporů. Je však třeba vnímat SVJ z jiné perspektivy. Je to právnická osoba, jejímž jediným účelem je efektivní správa společného majetku a ochrana investic všech vlastníků. SVJ zajišťuje:

• Správu a údržbu domu: Organizuje úklid, revize, běžné opravy.
• Finanční plánování: Vybírá od vlastníků příspěvky do tzv. fondu oprav na budoucí větší investice (nová střecha, fasáda, výtah).
• Vedení účetnictví: Jako právnická osoba má SVJ povinnost vést účetnictví a je zapsáno v obchodním rejstříku.

Založení SVJ obnáší přijetí stanov, které definují pravidla fungování, a volbu orgánů (typicky výbor nebo předseda). I s tímto procesem vám v ARROWS pomůžeme, aby byly stanovy od začátku nastaveny funkčně a spravedlivě, což je základem pro bezproblémové soužití v domě.

Kdo vám s tímto problémem pomůže?

Prodej jednotek a maximalizace zisku

Pan Novák má hotovo. Jednotky jsou zapsané v katastru, SVJ je připraveno k založení. Nyní přichází ta nejpříjemnější část – prodej. I ta má ale svá úskalí, která mohou zisk výrazně snížit. Jde o dvě klíčové oblasti: daně a odpovědnost za vady.

Jak se vyhnout dani z příjmu?

Příjem z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmů fyzických osob. Sazba činí 15 % ze zisku (rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou navýšenou o náklady), u vysokých zisků (nad 36násobek průměrné mzdy) pak 23 %. Zákon o daních z příjmů (ZDP) však nabízí několik možností, jak se této dani legálně vyhnout.

1. Časové testy:

• Test bydliště (2 roky): Pokud prodávající v nemovitosti (bytě) měl své bydliště po dobu alespoň dvou let bezprostředně před prodejem, je příjem z prodeje od daně osvobozen. Důležité je, že se jedná o faktické bydliště, nikoli nutně o trvalý pobyt zapsaný v občanském průkazu.
• Test vlastnictví (5 nebo 10 let): Pokud v nemovitosti prodávající nebydlel (typický případ investičního bytu), uplatní se časový test vlastnictví. Zde došlo k zásadní změně. Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 platí lhůta 5 let. Pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 se lhůta prodloužila na 10 let. Pro pana Nováka je rozhodující datum, kdy koupil celý původní dům. Doba vlastnictví se nepřerušuje tím, že v domě následně vznikly jednotky.

2. Osvobození pro obstarání vlastní bytové potřeby:

Toto je velmi silný nástroj pro investory. Pokud pan Novák nesplní ani jeden z časových testů, stále může být jeho příjem osvobozen. Podmínkou je, že všechny získané prostředky z prodeje použije na obstarání své vlastní bytové potřeby. To může být například koupě bytu či domu pro sebe a svou rodinu, rekonstrukce vlastního bydlení nebo i splacení hypotéky na vlastní bydlení. Podmínky jsou ale přísné:

• Peníze musí být na bytovou potřebu použity nejpozději do konce kalendářního roku následujícího po roce, kdy je přijal.
• Tento záměr musí předem oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Bez tohoto oznámení nárok na osvobození zaniká.

Daňová situace při prodeji bytu
Otázka 1: Bydlel jste v prodávaném bytě alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem?	ANO -> Jste osvobozen od daně. NE -> Pokračujte na otázku 2.
Otázka 2: Kdy jste nabyl původní dům (před rozdělením)?	Před 1. 1. 2021 -> Pokračujte na otázku 3a. Po 1. 1. 2021 -> Pokračujte na otázku 3b.
Otázka 3a (nabytí do 2020): Vlastnil jste nemovitost déle než 5 let?	ANO -> Jste osvobozen od daně. NE -> Pokračujte na otázku 4.
Otázka 3b (nabytí od 2021): Vlastnil jste nemovitost déle než 10 let?	ANO -> Jste osvobozen od daně. NE -> Pokračujte na otázku 4.
Otázka 4: Použijete 100 % získaných peněz na vlastní bytovou potřebu a oznámíte to včas finančnímu úřadu?	ANO -> Jste osvobozen od daně. NE -> Příjem podléhá zdanění (15 % / 23 % ze zisku).

Skryté vady

Prodejem bytu pro investora nic nekončí. Naopak, začíná běžet pětiletá lhůta, během které odpovídá za tzv. skryté vady nemovitosti. Je klíčové rozumět rozdílu:

• Vady zjevné: Jsou to vady, které si kupující mohl a měl všimnout při prohlídce (např. prasklé okno, poškrábaná podlaha). Pokud je v předávacím protokolu nezaznamená, jeho šance na pozdější reklamaci je malá.
• Vady skryté: Jsou to závažnější vady, které existovaly již v době prodeje, ale projevily se až později. Typicky jde například o zatékání, vadnou statiku, plíseň za sádrokartonem nebo třeba nefunkční podlahové topení.

Pokud se taková vada objeví do 5 let od koupě, má kupující právo po prodávajícím (panu Novákovi) požadovat slevu z kupní ceny, nebo pokud je vada neopravitelná a brání řádnému užívání, může dokonce od smlouvy odstoupit a chtít vrátit celou kupní cenu. Pro investora to představuje obrovské finanční riziko, které může zničit celý zisk z projektu.

Jak se bránit? Nejlepší obranou je precizní právní dokumentace. V ARROWS klademe obrovský důraz na přípravu kvalitních kupních smluv a zejména detailních předávacích protokolů. V nich je podrobně popsán technický stav bytu, vše je doplněno fotodokumentací a kupující svým podpisem stvrzuje, že byl se stavem seznámen. 

Tím se minimalizuje prostor pro budoucí spory. Spoléhat na obecné fráze ve smlouvě jako "kupující kupuje nemovitost, jak stojí a leží" je neúčinné – zákonná odpovědnost za skryté vady tím není dotčena.

Proč je zkušený právník nejlepší investicí

Příběh pana Nováka ukazuje, že cesta od snu o investiční nemovitosti k úspěšné realizaci je složitá. Každý krok – od prověrky nemovitosti přes stavební povolení, vytvoření jednotek v Prohlášení vlastníka, založení SVJ až po samotný prodej s jeho daňovými a odpovědnostními aspekty – představuje kritický bod, kde může dojít k fatální chybě.

Investice do právních služeb není nákladem navíc. Je to nejdůležitější investice do samotného úspěchu a bezpečnosti celého projektu. Zajišťuje, že váš sen neskončí jako noční můra plná soudních sporů, pokut od úřadů a nečekaných výdajů.

V ARROWS jsme provedli bezpočtem investorů, jako je pan Novák, celým tímto procesem. Známe úskalí a víme, jak jim předcházet. Než uděláte první krok, promluvte si s námi. Váš sen je pro nás jasným plánem k úspěchu.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.