Příjmy z nájmu: Jak správně uplatnit náklady a odpisy pro maximální daňovou optimalizaci
Získávání optimálního zisku z nemovitostních investic vyžaduje precizní znalost daňových pravidel. Hledáte cesty, jak efektivně provést daňovou optimalizaci příjmů z nájmu? V tomto článku vám poskytneme konkrétní odpovědi na otázky ohledně uplatnění skutečných a paušálních výdajů a strategického nastavení daňových odpisů, abyste minimalizovali riziko daňových sankcí.
Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán", expert na dané téma.
Jste investor, nebo podnikatel? Rozhodující hranice mezi § 7 a § 9 ZDP
Pro majitele společností a investory je klíčové hned na začátku správně klasifikovat, zda jejich příjem z nájmu spadá pod Příjmy z nájmu (§ 9 ZDP), nebo Příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP). Toto rozlišení má zásadní dopady na daňovou zátěž, evidenci a související povinnosti.
Základní klasifikace příjmů a její důsledky
Příjmy fyzických osob (FO) z běžného pronájmu nemovitých věcí, jako jsou dlouhodobé pronájmy bytu, domu či pozemku, které nejsou vykonávány v rámci živnosti, se řídí ustanovením § 9 ZDP. Typicky jde o situaci, kdy investor neposkytuje dodatečné služby spojené s krátkodobým ubytováním.
Pokud je však nemovitost zařazena v obchodním majetku společnosti nebo fyzické osoby, nebo pokud se jedná o krátkodobé pronájmy (např. přes Airbnb) spojené s doplňkovými službami (úklid, ložní prádlo), jedná se o příjmy ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP.
Správné zařazení je kritické. Zatímco u příjmů dle § 9 lze uplatnit paušální výdaje ve výši 30 %, příjmy z pronájmu spadající pod § 7 umožňují uplatnit paušál ve výši 60 % (s přísnějším limitem). Příjmy dle § 7 navíc mohou zakládat povinnost platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění, což je u § 9 vyloučeno.
Společné jmění manželů a daňová odpovědnost
V případě, že nemovitost spadá do společného jmění manželů, plynoucí příjmy z nájmu zdaní jen jeden z nich. Důležité je, že veškerý nájem z dané nemovitosti musí uvést ve svém přiznání pouze zvolený manžel; není možné příjem rozdělit napůl.
Ačkoli zákon neumožňuje rozdělení příjmů (split), strategické přiřazení celého příjmu manželovi s nižšími celkovými zdanitelnými příjmy nebo s vyšší možností uplatnění daňových slev představuje významný nástroj optimalizace celkového rodinného daňového zatížení. Toto vyžaduje pečlivé právní posouzení situace obou manželů.
Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže s právní analýzou a posouzením správného zařazení vašich příjmů, abyste předešli pozdějším doměrkům. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Dilema daňové optimalizace: Paušální vs. skutečné výdaje
Volba mezi uplatněním paušálních a skutečných výdajů představuje nejzákladnější rozhodnutí v daňové optimalizaci příjmů z nájmu. Pro korporátní investory a majitele větších majetků je tato volba stěžejní.
Srovnání možností a limitů
U příjmů podle § 9 ZDP se nejjednodušší metodou jeví uplatnění paušálních výdajů ve výši 30 % z příjmů. Tato možnost však naráží na pevný limit: maximální částka paušálních výdajů je 600 000 Kč. To znamená, že limit je dosažen již při ročním příjmu 2 000 000 Kč.
Při využití paušálu je sice nutné vést pouze evidenci příjmů a pohledávek, ale investor se tím vzdává možnosti zahrnout do nákladů platby do fondu oprav a paušální výdaje na dopravu.
Uplatnění skutečných výdajů se doporučuje všem poplatníkům, u nichž skutečné výdaje přesáhnou hranici 30 % z celkových příjmů z nájmu.
Proč korporace a investoři volí skutečné náklady
Pro sofistikované investory, kteří využívají externí financování, je cesta skutečných nákladů efektivnější a legálně maximalizuje odpočet. Mezi uznatelné skutečné výdaje patří úroky z hypotečního úvěru (nebo úvěru na stavební spoření), náklady na opravy a údržbu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí a klíčové daňové odpisy nemovitosti.
U investorů, kteří financují nákup úvěry a zároveň uplatňují daňové odpisy, je paušál téměř vždy nevýhodný. Důvodem je, že součet úroků a odpisů zaručeně přesáhne 30% strop, což by se v případě paušálního odpočtu stalo nevyužitou daňovou optimalizací. Uplatňování skutečných výdajů proto představuje sofistikovanější a přesnější způsob snížení základu daně.
Naši daňoví specialisté a právníci zajistí vyhotovení interních směrnic a řádné vedení daňové evidence, aby vaše skutečné náklady byly stoprocentně uznatelné. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
FAQ – Právní tipy k uplatnění výdajů
1. Mohu uplatnit skutečné výdaje, i když mi z nájmu plynou pouze malé příjmy?
Ano, volba metody je na poplatníkovi. Pokud nemáte jiné zdanitelné příjmy a nájem nepřesáhne 50 000 Kč (nebo 20 000 Kč u zaměstnance), nemusíte přiznání vůbec podávat. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
2. Lze do nákladů zahrnout i dary nebo příspěvky na penzijní připojištění?
Ano, daňové odpočty, jako jsou dary, úroky z hypotéky nebo příspěvky na životní pojištění, lze uplatnit i při příjmu z nájmu. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
3. Je možné střídat metodu uplatňování výdajů každý rok?
U příjmů z nájmu (§ 9) je střídání metod (paušál vs. skutečné) možné, ale je nutné dodržet pravidla návaznosti pro případné korekce. Neopatrná změna bez odborné znalosti může spustit kontrolu a následné doměrky. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.
Mistrovství daňových odpisů: Optimalizace investiční hodnoty
Daňové odpisy jsou pro dlouhodobé investory pravděpodobně nejsilnějším daňově uznatelným nákladem. Odpisy nesnižují reálný cash flow, ale významně redukují základ daně po celou dobu životnosti nemovitosti.
Strategická role odpisů
Základním kamenem daňové optimalizace je správné zařazení nemovitého majetku do příslušné Odpisové skupiny. Toto zařazení se řídí Přílohou č. 1 ZDP a probíhá v prvním roce odpisování podle hlavního užívání stavebního díla.
Minimální doba odpisování je přísně stanovena zákonem. Například nemovitosti zařazené do 4. odpisové skupiny mají minimální dobu odpisování 20 let, zatímco bytové budovy a komerční objekty jsou obvykle zařazeny do 5. odpisové skupiny s minimální dobou odpisování 30 let. Nejnáročnější budovy spadají do 6. odpisové skupiny s dobou odpisování 50 let.
Volba metody: Rovnoměrné vs. zrychlené odpisování
Poplatník si může vybrat mezi dvěma hlavními metodami daňového odpisování: rovnoměrné a zrychlené.
Rovnoměrné odpisování poskytuje stabilní a předvídatelné roční odpisy, což je často preferované u dlouhodobých a konzervativních korporátních strategií. Naopak zrychlené odpisování umožňuje uplatnit vyšší odpisy v prvních letech vlastnictví majetku. To je výhodné, pokud je cílem rychle snížit vysoký daňový základ na začátku investice a zlepšit cash flow.
Strategická volba mezi rovnoměrným a zrychleným odpisováním se uskutečňuje pouze jednou – v prvním roce odpisování. Chybná volba v tomto momentě může mít nevratné dopady na daňovou optimalizaci po celou dobu 20 až 50 let. Proto finanční ředitelé (CFO) a investoři musí tomuto rozhodnutí věnovat maximální pozornost a zajistit právní audit před samotným zahájením odpisování.
Právě naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům nám umožňují navrhnout odpisovou strategii přesně na míru vašemu investičnímu plánu, jelikož v našem portfoliu je více než 150 akciových společností a 250 s.r.o. Potřebujete právní jistotu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
|
Rizika a Sankce |
Jak pomáhá ARROWS |
|
Zařazení nemovitosti do špatné Odpisové skupiny (např. 20 let místo 30), vedoucí k následnému doměrku daně a penále. |
Příprava právního stanoviska a audit odpisového plánu – chcete vědět, jak minimalizovat riziko? Napište na office@arws.cz. |
|
Neoprávněné uplatnění odpisů na majetek, který není správně zařazen v obchodním majetku (u FO), což může vyvolat kontrolu. |
Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz. |
|
Chyby v uplatnění zůstatkové ceny majetku po prodeji, které generují nečekaný zdanitelný příjem. |
Zastupování u soudů a správních orgánů – pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. |
|
Nesprávná volba odpisové metody (rovnoměrná/zrychlená) vedoucí k neefektivní daňové optimalizaci v průběhu let. |
Odborná školení pro vedení a projektové manažery, jak správně nastavit daňové postupy. Spojte se s námi na office@arws.cz. |
Technické zhodnocení: Páka pro zvýšení daňových nákladů
Pochopení rozdílu mezi okamžitým daňovým nákladem (oprava) a odepisovanou investicí (Technické zhodnocení) je klíčové pro dlouhodobou správu nemovitostí.
Rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením
Technickým zhodnocením (dále také jako „TZ“) se pro účely ZDP rozumí zejména výdaje na dokončené nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace. Důležité je, že se za technické zhodnocení považuje výdaj, který v daném zdaňovacím období přesáhne stanovený limit (standardně 80 000 Kč).
Rozlišení, zda jde o opravu (která je okamžitým daňovým výdajem snižujícím základ daně), nebo o technické zhodnocení (které se musí odepisovat po desítky let), je jedním z nejčastějších sporných bodů při daňových kontrolách. Špatné zařazení vede k neoprávněnému snížení základu daně a k následnému doměrku.
Technické zhodnocení provedené nájemcem
V B2B prostředí, zejména při pronájmu komerčních prostor, je běžné, že nájemce provede na pronajatém majetku změny a sám je financuje. Pokud k tomu má nájemce souhlas pronajímatele, může TZ odepisovat jako svůj daňový výdaj.
Problematika nastává při ukončení nájmu. Nájemce si může uplatnit do výdajů zůstatkovou cenu TZ, ale pouze do výše náhrady přijaté od pronajímatele. Přijatá náhrada je současně zdanitelným příjmem nájemce. Pronajímatel pak dosahuje zdanitelného příjmu rovnajícího se rozdílu mezi zůstatkovou cenou TZ.
Bez řádné nájemní smlouvy, schvalovacích protokolů a dokumentace (např. fotodokumentace) nemůže být TZ nájemcem řádně odepisováno, což způsobí daňové problémy oběma stranám.
Naši právníci se specializují na přípravu a revizi smluv, které vám zajistí daňovou jistotu ohledně Technického zhodnocení. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Příjmy s přesahem hranic: Zdanění nájemného ze zahraničí
Investoři, kteří diverzifikují své portfolio nemovitostí do zahraničí, musí čelit složitému mezinárodnímu daňovému právu, které vyžaduje odbornou znalost Smluv o zamezení dvojího zdanění.
Pravidla Zdanění Mimo ČR
Základem pro zdanění zahraničních příjmů jsou bilaterální Smlouvy o zamezení dvojího zdanění (SZDZ). Tyto smlouvy určují, která metoda eliminace dvojího zdanění bude použita: Metoda vynětí příjmů nebo Metoda prostého zápočtu daně.
Často používaná je Metoda vynětí příjmů (s výhradou progrese). To znamená, že ačkoli příjem ze zahraničí se do daňového základu v ČR nezahrnuje (je vyňat z daně), ovlivní sazbu daně použitou na ostatní české příjmy (s ohledem na progresi).
Chyba v aplikaci SZDZ (např. nesprávná volba metody nebo nesprávná interpretace zahraničního daňového základu) vede k neefektivnímu dvojímu zdanění, kdy poplatník zaplatí daň v zemi zdroje i v České republice bez možnosti plné kompenzace.
Komplexní mezinárodní řešení s ARROWS International
Advokátní kancelář ARROWS zajišťuje právní služby v oblasti mezinárodního zdanění a nemovitostí. Díky deset let budované síti ARROWS International řešíme problematiku s mezinárodním prvkem prakticky denně. Naše expertní znalost zahraničních daňových řádů, které často mají jiná pravidla pro odpisy a uznatelnost nákladů než český ZDP, je nezbytná pro správné aplikování metody zápočtu nebo vynětí.
Tím, že ARROWS slouží jako právní most mezi jurisdikcemi, zajistíme, že zahraniční daňový základ je správně započten nebo vyňat, čímž se efektivně vyhnete dvojímu zdanění. Chcete mít jistotu, že vaše zahraniční příjmy z nájmu jsou optimalizovány podle platných SZDZ?
Naši právníci zajistí právní poradenství při mezinárodním zdanění – spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.
|
Rizika a Sankce |
Jak pomáhá ARROWS |
|
Neefektivní dvojí zdanění příjmů z nájmu kvůli chybné aplikaci SZDZ (Metody vynětí/zápočtu). |
Právní poradenství při mezinárodním zdanění a volbě optimální metody. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru. |
|
Nesoulad mezi zahraničními a českými pravidly pro uplatnění odpisů, vedoucí k doměrkům daně. |
Zajištění dokumentace a příprava podkladů pro správné použití metody zápočtu nebo vynětí. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz. |
|
Kontrola ze strany zahraničního finančního úřadu, která vyžaduje zastupování a komunikaci v cizím jazyce. |
Zastupování u rejstříků a regulátorů v zahraničí, díky síti ARROWS International. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. |
|
Nevyužití možnosti uplatnit zahraniční daňové odpočty v daňovém přiznání v ČR. |
Revize daňového přiznání z hlediska mezinárodních transakcí. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz. |
Prevence Rizik: Vyhněte se pokutám a kontrolám finanční správy
Daňová optimalizace přináší úspory jen tehdy, pokud je v souladu se zákonem. Jakékoli pochybení v daňovém přiznání či účetní evidenci může vyústit ve vysoké sankce.
Cena za chybu: Úroky a sankce
Chyby v daňovém přiznání, ať už jde o nesprávné odpisy, či špatné zařazení Technického zhodnocení, mají reálné finanční důsledky. Finanční úřad má povinnost účtovat úroky z prodlení a případné pokuty.
Úrok z prodlení za opožděnou úhradu doměřené daně je v ČR vysoký. Odvozuje se od aktuální repo sazby České národní banky navýšené o 8 procentních bodů. Například k 1. 7. 2025, při repo sazbě 3,50 % p.a., činí úrok z prodlení 11,50 % ročně. Tyto úroky nabíhají denně, což rychle navyšuje celkový dluh.
Pro korporátní klientelu jsou hrozbou také sankce podle zákona o účetnictví. Účetní jednotce, která je podnikatelem (SME nebo korporace), může být za závažné přestupky (např. nevedení účetnictví dle zákona nebo nesestavení účetní závěrky) uložena pokuta až do výše 6 % hodnoty aktiv celkem.
Takto vysoká cena za chybu vytváří silný imperativ pro investici do preventivní právní compliance. Právní audit ARROWS může identifikovat skryté riziko (např. v nesprávné klasifikaci příjmů nebo odpisů) a zabránit doměrkům, které by vedly k řetězové reakci úroků a sankcí.
Připravenost na kontrolu a postup odstranění pochybností
V případě zahájení kontrolního postupu Finanční správou (např. postup k odstranění pochybností) se prodlužuje i lhůta pro vrácení případných přeplatků na dani. Přeplatky jsou standardně zpracovávány až po uplynutí zákonné lhůty pro podání přiznání, a jakékoli pochybnosti ze strany FS tento termín dále odkládají.
Robustní právní a daňová dokumentace je proto klíčovou pojistkou, která zajistí, že kontroly proběhnou bez problémů a bez odkladu. Advokáti ARROWS pro vás připraví komplexní dokumentaci, která chrání před pokutami a sankcemi a zajistí bezproblémové kontroly. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
FAQ – Právní tipy k daňovým kontrolám
1. Mám povinnost vést účetnictví, i když uplatňuji skutečné výdaje podle § 9 ZDP?
Jako fyzická osoba s příjmy dle § 9 ZDP sice nevedete plné účetnictví, ale musíte vést daňovou evidenci. Je nutné uchovávat veškerou dokumentaci prokazující skutečné náklady, včetně faktur a bankovních výpisů. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
2. Může ARROWS zastupovat naši společnost při daňové kontrole zaměřené na odpisy?
Ano. Zajišťujeme zastupování u správních orgánů, včetně Finanční správy. Naše expertíza je klíčová zejména při odborné argumentaci ohledně klasifikace Technického zhodnocení a správnosti odpisového plánu. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
3. Je možné úroky z prodlení snížit?
Daňový řád za určitých podmínek umožňuje snížení úroků, zejména v případě řádné součinnosti s úřadem. Nejlepší strategií však zůstává prevence a včasná oprava chybných daňových podání. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
|
Rizika a Sankce |
Jak pomáhá ARROWS |
|
Pokuta až 6 % hodnoty aktiv celkem za závažné účetní přestupky (u obchodních společností). |
Příprava dokumentace a vyhotovení interních směrnic, které chrání před pokutami a sankcemi. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. |
|
Vyměření penále a úroků z prodlení (aktuálně cca 11,5 % p.a.) za opožděnou úhradu doměřené daně. |
Zastupování u správních orgánů a Finanční správy, minimalizace rizika prodlení. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. |
|
Odepření daňové uznatelnosti nákladů z důvodu nedostatečné nebo chybné dokumentace (např. technického zhodnocení). |
Právní audit dokumentace a příprava podkladů stanovených zákonem. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru. |
Závěr: Odbornost, rychlost a jistota pro vaše nemovitostní investice
Úspěšná daňová optimalizace příjmů z nájmu spočívá v odborném navigování mezi § 7 a § 9 ZDP, precizním určení skutečných nákladů (včetně daňových odpisů) a striktním dodržováním pravidel pro Technické zhodnocení. Jen tak lze minimalizovat riziko vysokých úroků z prodlení a likvidačních pokut.
Navíc umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční, nebo obchodní příležitosti. A i my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské, či byznysové nápady.
Ať už řešíte nastavení odpisové strategie, revizi nájemních smluv nebo mezinárodní zdanění nemovitostí, advokáti ARROWS vám poskytnou vhodné právní služby, které zahrnují:
- Vyhotovení interních směrnic (pro správné rozlišení opravy vs. Technického zhodnocení).
- Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami.
- Příprava nebo revize smluv, včetně těch pro mezinárodní pronájmy.
- Zastupování u soudů a správních orgánů při daňových sporech.
- Odborná školení pro zaměstnance či vedení včetně certifikátu.
Nečekejte, až vás Finanční správa vyzve k vysvětlení. Kontaktujte nás ještě dnes, abyste měli jistotu, že vaše investice do nemovitostí generuje maximální legální zisk. Potřebujete právní jistotu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
FAQ – Nejčastější právní dotazy k optimalizaci příjmů z nájemného
1. Kdy musím nutně podávat daňové přiznání, i když pronajímám jen byt?
Povinnost podat daňové přiznání má každý, kdo má zdanitelné příjmy přesahující 50 000 Kč ročně (pokud nejde o příjmy již zdaněné srážkou). Pokud jste zaměstnanec, nesmí příjmy z nájmu (dle § 9 ZDP) překročit limit 20 000 Kč. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
2. Lze uplatnit daňové odpisy z nemovitosti, kterou jsem nezařadil do obchodního majetku?
Ano, daňové odpisy (které jsou klíčovým daňovým štítem) můžete uplatnit i jako fyzická osoba s příjmy dle § 9 ZDP, avšak pouze v případě, že se rozhodnete uplatňovat skutečné výdaje (nikoliv paušál). Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
3. Co se stane, když Finanční správa při kontrole překlasifikuje opravu na Technické zhodnocení?
Došlo by k doměření daně v roce, kdy byla oprava provedena, jelikož by okamžité uplatnění nákladu bylo neoprávněné. Následně by bylo nutné zavést Technické zhodnocení do odpisového plánu a upravit odpisy pro budoucí období. To vede k doměrkům, úrokům z prodlení a penalizaci. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
4. Jakou metodu zamezení dvojího zdanění (SZDZ) použít u příjmu z nájmu ze Slovenska?
Konkrétní metoda (vynětí nebo zápočet) je vždy specifikována v příslušné SZDZ mezi ČR a daným státem. U příjmů z nemovitostí se často používá Metoda vynětí příjmů s výhradou progrese, což znamená, že příjem sice nezdaníte, ale ovlivní výši sazby daně pro vaše české příjmy. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
5. Je pro velkou korporaci výhodnější vlastnit nemovitost přímo, nebo skrze s.r.o.?
Zdanění příjmů se zásadně liší (§ 9 ZDP vs. korporátní daň + zdanění dividend). S.r.o. nabízí výhody v oblasti ochrany majetku a v případě komerčních prostor i výhody DPH. K rozhodnutí je však nutná komplexní daňová simulace, která zohlední celkové náklady na správu a daňovou zátěž. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
6. Jaký je maximální limit pro paušální výdaje u příjmů z nájmu dle § 9 ZDP?
Maximální částka paušálních výdajů činí 600 000 Kč. Toho je dosaženo při příjmu z nájmu ve výši 2 000 000 Kč (30 % z 2 mil. Kč). Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.