Proč banky financují jen „prostavěnost“ a jak to ovlivňuje cash flow projektu

Banka u developmentu téměř nikdy neuvolní celý úvěr hned na začátku – financuje jen „prostavěnost“, tedy procento skutečně dokončených prací. To zásadně formuje cash flow projektu, tlak na vlastní kapitál, načasování prodejů i smluvní vztahy s dodavateli. Pokud developer tento princip podcení, hrozí mu zástava stavby, drahé překlenovací financování nebo zastavení projektu. 

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Co znamená „prostavěnost“ a proč banky neuvolní peníze hned?

V developerské praxi se slovem „prostavěnost“ označuje skutečný stupeň fyzického dokončení stavby, typicky vyjádřený v procentech. Na tento stupeň banka navazuje postupné čerpání úvěru – tzv. progress payments nebo draw schedule. Jinak řečeno: banka platí až za to, co je ověřitelně hotové, nikoli za to, co developer plánuje teprve postavit.

V praxi to funguje tak, že:

• banka schválí maximální výši úvěru na projekt,
• současně stanoví harmonogram čerpání navázaný na milníky výstavby (základy, hrubá stavba, uzavřený objekt, vnitřní instalace, dokončovací práce, kolaudace),
• developer předkládá bance žádosti o čerpání s rozpočtem, fakturami a fotodokumentací,
• banka často zajišťuje inspekci stavby a uvolní jen částku odpovídající skutečně prostavěné hodnotě.

Důležitým pojmem je také loan-to-value ratio (LTV), tedy poměr výše úvěru k hodnotě projektu. Banka typicky financuje jen část nákladů (např. 60–80 %), zbytek musí developer dodat z vlastních zdrojů nebo equity partnerů. To znamená, že v úvodních fázích projektu financujete více z vlastního kapitálu a teprve později se přidává banka.

Pokud si developer včas nepromyslí, jak se prostavěnost promítne do jeho cash flow, může se stát, že stavba běží, ale na účtu není dost peněz na faktury pro dodavatele. Právní a finanční nastavení úvěru i smluv s dodavateli proto patří k nejdůležitějším krokům přípravy projektu. Pro konzultaci konkrétního financování vašeho projektu se obraťte na office@arws.cz.

Proč banky trvají na financování podle prostavěnosti?

Z pohledu banky je developerský projekt rizikový úvěr: jistina je kryta zejména budoucí hodnotou projektu, nikoli jen stávajícím majetkem. Proto banky používají prostavěnost jako hlavní nástroj řízení rizika.

Banky financují podle prostavěnosti zejména z těchto důvodů:

• chtějí mít kontrolu nad průběhem výstavby – pokud projekt stojí, nechtějí dál uvolňovat peníze,
• potřebuji mít jistotu, že prostředky jsou vázány na konkrétní stavbu a neodtékají jinam,
• snížení rizika podvodu a nadhodnocených nákladů,
• přímé propojení mezi hodnotou zajištění (rozestavěná stavba) a výší poskytnutého úvěru.

Z právního hlediska se tyto principy promítají do úvěrové dokumentace, typicky do:

• podmínek čerpání (conditions precedent),
• definice milníků a způsobu jejich ověřování,
• zajišťovacích instrumentů (zástavní právo, zajišťovací převod práva, ručení),
• povinnosti developera informovat banku a poskytovat dokumentaci.

Dobře nastavená úvěrová smlouva může dát developerovi mnohem větší flexibilitu a manévrovací prostor, zatímco špatně nastavená smlouva vede k častým blokacím čerpání a krizím v cash flow.

Jak režim prostavěnosti mění cash flow developerského projektu?

Prostavěnost ovlivňuje cash flow v několika rovinách:

• banka nefinancuje zálohy dodavatelům v plné výši, ale až následně, podle ověřené prostavěnosti,
• úvěr je čerpán postupně, takže úroková zátěž roste v čase s výší čerpané částky,
• v počátečních fázích je významná role vlastního kapitálu (pozemek, projektová příprava, inženýring, technická infrastruktura),
• při zpoždění stavby nebo schvalovacích procesů vznikají výpadky v cash flow.

Developer přitom obvykle čelí:

• pravidelným fakturám generálního dodavatele a subdodavatelů,
• splátkám úroků z již čerpaného úvěru,
• nákladům na projektový tým a administrativu,
• marketingovým a prodejním nákladům.

Jakmile se milníky výstavby a bankovní čerpání rozjedou s fakturací dodavatelů a očekávanými platbami klientů, vznikají mezery v likviditě, které mohou projekt rychle destabilizovat. ARROWS klientům pomáhá nastavit smluvní a finanční strukturu projektu tak, aby tyto mezery byly co nejmenší – pro náhled na vaše cash flow rizika si domluvte konzultaci na office@arws.cz.

Proč nestačí jen „dobrá kalkulace“ a kdy přichází na řadu právní nastavení?

Mnoho developerů se domnívá, že pokud mají dobrý finanční model v Excelu, mají problém prostavěnosti vyřešený. V realitě však hrají zásadní roli právní dokumenty:

• úvěrové smlouvy a zajištění,
• smlouva o dílo s generálním dodavatelem,
• smlouvy s investory a spoluvlastníky,
• rezervační a kupní smlouvy s klienty.

Pojmy jako cash flow waterfall (pořadí, v jakém se platí náklady a jak se rozdělují výnosy), escrow účet nebo mezaninové financování nejsou jen finanční, ale i právní konstrukce, které určují, kdo kdy dostane zaplaceno a z jakého zdroje.

Bez dobře nastavených smluv může developer:

• být závislý na dobré vůli banky při uvolnění peněz,
• mít smlouvu s dodavatelem, která neodpovídá bankovnímu milníkovému plánu,
• mít sjednané platební kalendáře s klienty, které nepasují na potřeby projektu.

Proto je klíčové, aby finanční model, bankovní úvěr, smlouvy s dodavateli i smlouvy s klienty tvořily jeden logický celek – právníci ARROWS tyto dokumenty ladí jako propojený systém, nikoli jako samostatné izolované smlouvy. Pokud chcete mít jistotu, že právní rámec podporuje váš finanční plán, obraťte se na office@arws.cz.

Typická praxe bank: čerpání ve fázích a inspekce stavby

V praxi se lze setkat s čerpáním úvěru rozděleným například do pěti či šesti fází, kde každé fázi odpovídá určitá procentní prostavěnost. Příklad:

• fáze 1: základová deska, zemní práce,
• fáze 2: hrubá stavba,
• fáze 3: uzavření objektu, okna, střecha,
• fáze 4: instalace, rozvody, omítky,
• fáze 5: dokončovací práce, povrchy, technologie,
• fáze 6: kolaudace a uvedení do provozu.

Před každou fází čerpání:

• developer podá žádost o čerpání,
• doloží faktury, rozpočet, fotodokumentaci a někdy i certifikát technického dozoru,
• banka provede nebo objedná inspekci stavby,
• uvolní finanční prostředky na účet, často přes escrow nebo přímo dodavatelům.

Každé zdržení v tomto procesu – třeba chybějící příloha, nejasný výkaz, sporná prostavěnost – znamená zpoždění peněz a tlak na cash flow developera.

Právní nastavení procesu čerpání, povinných příloh a lhůt v úvěrové dokumentaci může významně zkrátit dobu od podání žádosti po uvolnění prostředků. 

Jak si developer může nastavit projekt, aby režim prostavěnosti zvládl?

1. Předběžný finanční model a scénáře

Základem je kvalitní finanční model, který pracuje s:

• různou rychlostí prodejů a předprodejů,
• variantami zvýšení stavebních nákladů,
• různými termíny čerpání úvěru,
• rezervami pro zpoždění výstavby a povolovacích procesů.

Model by měl promítat, jak se mění prostavěnost a s ní i čerpání banky, a jaké mezery v cash flow tím vznikají. Ty je nutné doplnit buď vlastním kapitálem, mezaninovým financováním, krátkodobými úvěry nebo jinými zdroji.

Finanční model sám o sobě ale nestačí – zásadní je, aby smlouvy s bankou, dodavateli a kupujícími odpovídaly tomuto modelu. 

2. Platební kalendář ve smlouvě o dílo

Smlouva o dílo s generálním dodavatelem by neměla být „odtržená“ od bankovního harmonogramu čerpání. Ideální je:

• nastavit milníky fakturace dodavatele shodně nebo velmi blízko milníkům čerpání úvěru,
• sjednat si možnost částečných fakturací a dílčích přejímek,
• vyhnout se vysokým zálohám před zahájením prací bez jistoty čerpání.

Právě nesoulad mezi smluvním platebním kalendářem a bankovním čerpáním patří k nejčastějším důvodům cash flow krizí na stavbách. Právníci ARROWS umí smlouvu o dílo nastavit tak, aby kopírovala bankovní požadavky i realitu stavby – pro revizi vaší současné smlouvy o dílo nás kontaktujte na office@arws.cz.

Nastavení financování a smluv

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nesoulad milníků čerpání úvěru a fakturace dodavatele → hrozba nedostatku cash.	Revize a nastavení smlouvy o dílo a úvěrové smlouvy tak, aby platební kalendář odpovídal bankovnímu harmonogramu.
Zpožděné uvolňování peněz bankou kvůli nejasným podmínkám čerpání.	Vyjednání jasných a realistických podmínek čerpání v úvěrové dokumentaci, nastavení dokumentace k žádostem o čerpání.
Předčasné vyčerpání vlastních zdrojů a nutnost drahého překlenovacího úvěru.	Právní podpora při strukturování financování (kombinace equity, bank, investorů) a nastavení pořadí plateb (waterfall).
Případná úroková penalizace za nesplnění harmonogramu.	Identifikace penalizačních ustanovení, jejich vyjednání, a nastavení smluv a procesu tak, aby se riziko minimalizovalo.
Zastavení projektu a soudní spory s dodavateli či investory.	Komplexní smluvní rámec, krizové scénáře a zastupování v případných sporech před soudy a rozhodčími orgány.

Mnoha těmto rizikům lze předejít již ve fázi vyjednávání smluv ještě před zahájením stavby – pokud jste právě v této fázi, je ideální chvíle přizvat ARROWS k přípravě dokumentace, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Jak prostavěnost ovlivňuje vyjednávání s dodavateli a subdodavateli?

Dodavatelé mají zpravidla zájem na:

• co možná nejvyšších zálohách,
• co nejkratších splatnostech faktur,
• omezení rizika, že developer či banka nezaplatí.

Developer naopak potřebuje:

• co nejmenší zálohy, pokud nejsou kryty úvěrem,
• splatnosti sladěné s termíny uvolnění peněz bankou,
• smluvní mechanismy, které umožní práce zastavit, upravit nebo nahradit dodavatele.

V této rovnováze je klíčové právně ošetřit:

• retenční částky (část odložené platby),
• podmínky víceprací a změnových listů,
• sankce za prodlení a za nedodržení kvality,
• možnost jednostranné změny tempa výstavby v návaznosti na financování.

Pokud smlouva o dílo nepočítá s bankovní logikou prostavěnosti, může developer platit dodavatelům dříve a ve větším rozsahu, než mu financování dovoluje – to je nejrychlejší cesta do likviditní krize. 

Proč je právní nastavení u projektů s mezinárodním prvkem ještě složitější?

U projektů, kde financování, investoři nebo dodavatelé pocházejí z různých zemí, přibývají další vrstvy složitosti:

• rozdílné právní řády (často kombinace českého a cizího práva),
• použití standardizovaných smluvních podmínek typu FIDIC,
• vstup zahraničních bank s vlastními compliance a reporting požadavky,
• měnové riziko a rozdílné daňové režimy.

Právní pojmy jako cross-border project finance, intercreditor agreement nebo security package již vyžadují zkušenost s transakcemi, které spojují české nemovitosti, zahraniční kapitál a často i mezinárodní stavební firmy.

ARROWS díky deset let budované síti ARROWS International prakticky denně řeší projekty s mezinárodním prvkem a umí klientům pomoci sladit požadavky českých i zahraničních bank, investorů a dodavatelů – pokud váš projekt zahrnuje zahraniční financování nebo partnery, spojte se s námi na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k financování podle prostavěnosti

1. Můžu si s bankou vyjednat jiný způsob čerpání než podle prostavěnosti?
Ano, u menších či specifických projektů lze vyjednat jiný model, např. vyšší čerpání v úvodu oproti vyššímu zajištění, ale banka bude vždy trvat na jasné kontrole použití prostředků a adekvátním zajištění. Pokud zvažujete alternativní strukturu, je vhodné ji připravit v právní i finanční rovině před jednáním s bankou – s tím vám mohou pomoci právníci ARROWS.

2. Jak moc může banka jednostranně měnit podmínky čerpání?
Typicky jen v rámci toho, co je sjednáno v úvěrové smlouvě (například při porušení kovenantů nebo při podstatné změně projektu). Proto je tak důležité pečlivě vyjednat znění úvěrové dokumentace.

Jak do hry vstupují předprodeje a platby od klientů?

Předprodeje jsou často zásadním zdrojem cash flow během výstavby. Jenže:

• klienti většinou platí postupně (rezervační poplatek, záloha, doplatek při kolaudaci),
• jejich platby bývají vedeny přes úschovu (escrow),
• banka má často právo dohlížet na tok těchto peněz.

Pro developerovo cash flow je podstatné:

• jak velká část kupní ceny je placena před dokončením,
• kdy přesně dojde k uvolnění z úschovy,
• zda banka požaduje, aby tyto prostředky primárně sloužily k úhradě úvěru.

Při špatném nastavení smluv s klienty může developer zjistit, že kupní ceny sice kolem projektu „protéka­jí“, ale reálně jsou blokovány a nelze je použít na financování probíhajících prací.

Přesné nastavení rezervačních, předkupních a kupních smluv v kombinaci s úvěrovou dokumentací rozhoduje o tom, zda budou předprodeje skutečnou oporou cash flow, nebo jen účetní položkou. 

Předprodeje a vztahy s klienty

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nepromyšlené platební kalendáře s klienty → peníze přichází pozdě.	Tvorba nebo revize rezervačních a kupních smluv, nastavení platebních kalendářů sladěných s bankovním financováním.
Blokace kupních cen v úschovách bez možnosti použití na výstavbu.	Vyjednání podmínek úschov a souvisejících smluv tak, aby umožnily bezpečné a včasné uvolnění prostředků pro projekt.
Nespokojenost klientů při zpoždění stavby a hrozba hromadných žalob.	Jasná smluvní úprava práv a povinností, řešení prodlení, kompenzací a komunikace, včetně zastupování ve sporných řízeních.
Odstoupení většího počtu klientů při problémech projektu.	Nastavení smluvních sankcí, odstupného a krizových scénářů, aby projekt přežil i zvýšený počet odstoupení.
Konflikt mezi požadavky banky a ochranou práv koncových kupujících.	Vyvážení smluv s klienty a bankou tak, aby byl projekt financovatelný a zároveň právně bezpečný vůči kupujícím.

Především u větších projektů mohou nesprávně nastavené smlouvy s klienty vyvolat vlnu sporů a mediální tlak – takové situace ARROWS v praxi již řešila a může vám pomoci těmto scénářům předejít. Pro včasnou prevenci nás kontaktujte na office@arws.cz.

Jak fungují alternativní zdroje financování a jak zapadají do prostavěnosti?

Kromě bankovních úvěrů se využívají:

• mezaninové úvěry,
• dluhopisy,
• private equity investoři,
• joint venture s pozemkovými vlastníky či stavebními firmami.

I u těchto zdrojů se často uplatňuje princip čerpání „podle prostavěnosti“, byť někdy volněji. Investor nebo mezaninový věřitel může vyžadovat:

• reporting o průběhu stavby,
• kontrolu nad čerpáním prostředků,
• právo spolurozhodovat o zásadních změnách projektu.

Komplexnější struktury financování vyžadují precizně vyřešené vztahy mezi jednotlivými věřiteli (intercreditor agreements), investory a developerem. 

ARROWS, SHARE DEAL a praktická pomoc při akvizicích projektů

V mnoha případech není cílem developera stavbu dokončit „na sebe“, ale projekt v určité fázi prodat investorovi (např. po dosažení určité prostavěnosti a předprodejů). Vedle čistě právního zajištění transakce je pak zásadní:

• umět projekt prezentovat tak, aby byl investičně atraktivní,
• správně nastavit strukturu (prodej SPV, asset deal, kombinace),
• ošetřit přechod závazků z bankovního financování na kupujícího.

Advokátní kancelář ARROWS některé projekty nejen právně zajišťuje, ale také se podílí na jejich realizaci, případně organizuje jejich prodej či odkup pro investory. Část těchto aktivit zajišťuje ve spolupráci s partnerskou společností SHARE DEAL Office, která se specializuje na podporu transakcí a propojování investorů. 

Právníci ARROWS díky tomu znají nejen právní rámec těchto transakcí, ale i jejich ekonomickou logiku a praktickou realizaci – klientům tak mohou poradit také v otázkách ekonomické proveditelnosti, vyjednávání podmínek a strukturování exitu. Pokud zvažujete prodej projektu v určité prostavěnosti nebo hledáte investora, spojte se s námi na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k financování podle prostavěnosti 

1. Jaký vliv má prostavěnost na možnost prodeje projektu investorovi?
Investoři typicky preferují projekty v určité fázi prostavěnosti (např. po dokončení hrubé stavby) a při určité úrovni předprodejů. Vyšší prostavěnost zvyšuje cenu, ale zároveň snižuje flexibilitu změn. Právní struktura transakce musí zohlednit stav financování a závazků.

2. Jak řešit střet zájmů mezi bankou, investorem a dodavatelem?
Každá strana má jiné priority. Je nutné nastavit jasná pravidla v úvěrové dokumentaci, investorských smlouvách i ve smlouvě o dílo a sjednotit je do jednoho „rulebooku“ projektu. ARROWS má zkušenosti s koordinací těchto stran a tvorbou dokumentace, která minimalizuje konflikty.

Proč je tato agenda složitější, než se zdá, a proč není tento článek „návodem“?

Na papíře vypadá developerský projekt jednoduše: koupit pozemek, zajistit financování, postavit, prodat. V praxi však každý krok skrývá:

• množství výjimek v předpisech,
• technické detaily stavebního a smluvního práva,
• vazby na další regulaci (např. ochrana spotřebitele, finanční regulace, AML),
• procesní rizika (zdržení úřadů, sousedské spory, změny územních plánů).

I zdánlivě banální úpravy ve smluvní dokumentaci – například změna termínu čerpání, jiná formulace podmínky čerpání nebo „nevinné“ ustanovení o vícepracích – mohou mít zásadní dopad na financovatelnost projektu a jeho cash flow.

Tento článek nabízí orientaci a pojmenování rizik, ale nemůže nahradit konkrétní právní analýzu vašeho projektu. Pokud nechcete testovat složitost financování podle prostavěnosti „za pochodu“, je vhodné přizvat zkušené právníky už ve fázi příprav – ARROWS tuto agendu řeší denně a může vám ušetřit měsíce času a miliony korun. Stačí napsat na office@arws.cz.

Proč je pro developera bezpečnější přenechat řešení odborníkům?

ARROWS má v portfoliu více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a 50 obcí a krajů. To se promítá i do zkušeností v oblasti developmentu a projektového financování – právníci se opakovaně setkávají s typickými chybami a vědí, jak jim předcházet.

Zároveň je advokátní kancelář ARROWS pojištěna na škodu až do výše 500 000 000 Kč. Pro klienta to znamená, že:

• nese menší osobní riziko za případné chyby,
• může část rizika přenést na profesionála,
• má k dispozici tým, který se specializuje na stavební a finanční projekty.

ARROWS běžně poskytuje:

• přípravu a revizi úvěrové dokumentace a zajištění,
• přípravu smluv o dílo, subdodavatelských a investorských smluv,
• právní stanoviska k financovatelnosti projektu a cash flow strukturování,
• zastupování v jednání s bankami, investory, regulátory i v soudních a rozhodčích řízeních,
• odborná školení pro developerské týmy, finanční ředitele a projektové manažery.

Pro developera je často efektivnější věnovat svůj čas řízení projektu a obchodním vztahům a právní nastavení financování a smluv přenechat odborníkům, kteří tuto agendu řeší každý den – pokud chcete přenést část zodpovědnosti a rizika na zkušený tým, kontaktujte ARROWS na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k financování podle prostavěnosti

1. Dá se vyjednat, aby banka proplatila i část záloh dodavatelům před prostavěností?
V některých případech ano, ale zpravidla za cenu vyššího zajištění nebo přísnějších podmínek. Banky často akceptují omezené zálohy, pokud jsou smluvně dobře ošetřené (např. bankovní záruky, zádržné, pojištění). Je potřeba připravit argumentaci a smluvní rámec, který banka akceptuje.

2. Co dělat, když banka odmítne uvolnit další tranši kvůli sporu o prostavěnost?
Je třeba ověřit, zda jsou splněny smluvní podmínky čerpání a zda banka jedná v souladu s úvěrovou smlouvou. Často je možné situaci vyřešit doplněním dokumentace, úpravou harmonogramu nebo dodatkem ke smlouvě; v krajním případě je na místě i právní spor. ARROWS může zhodnotit vaši pozici a navrhnout postup – pokud jste v podobné situaci, ozvěte se na office@arws.cz.

3. Jaké jsou nejčastější chyby developerů při nastavování smluv ve vztahu k prostavěnosti?
Typicky jde o nesoulad platebních kalendářů, podcenění zajišťovacích instrumentů, neurčitou definici milníků a nevýhodná ustanovení o vícepracích a sankcích. Tyto chyby se často projeví až při prvních problémech. Nejlepší prevencí je komplexní revize smluvního balíku ještě před podpisem.

4. Jaký význam má pojištění advokátní kanceláře pro můj projekt?
Pojištění (v případě ARROWS až do 500 000 000 Kč) znamená, že pokud by v důsledku právní služby došlo k prokazatelné škodě, máte možnost domáhat se náhrady. Snižuje se tím vaše vlastní riziko a zároveň máte jistotu, že kancelář má nastavené interní procesy a kontrolní mechanismy.

5. Umí ARROWS pomoci i s hledáním investorů nebo kupců pro můj projekt?
Ano, v řadě případů ARROWS nejen právně zajišťuje projekty, ale také spolupracuje s partnery, jako je SHARE DEAL Office, na propojování investorů a hledání vhodných transakčních příležitostí. Může jít o vstup investora, joint venture, prodej projektu nebo financování akvizice. Pokud hledáte partnera či investora, ozvěte se na office@arws.cz.

6. V jaké fázi projektu má smysl zapojit ARROWS?
Ideálně co nejdříve – při koupi pozemku, přípravě financování a prvotním návrhu smluvních vztahů. Čím později právníky zapojíte, tím více je dokumentace „nalajnovaná“ ve váš neprospěch a tím dražší bývají opravy. Pokud jste v jakékoli fázi projektu a potřebujete zhodnotit, jaké kroky jsou nyní klíčové, kontaktujte ARROWS na office@arws.cz.