Prodej majetku a DPH: Kdy se jednorázová transakce stává zdanitelnou ekonomickou činností?
Stojíte před prodejem firemního majetku, jako jsou nemovitosti či významná aktiva? Tato zdánlivě jednorázová transakce může skrývat zásadní rizika v oblasti DPH, včetně nečekané povinnosti vracet státu již uplatněný odpočet daně. V tomto článku vám poskytneme konkrétní odpovědi na to, kdy se prodej stává zdanitelnou ekonomickou činností a jak efektivně ochránit váš kapitál a zajistit bezpečný průběh transakce.
Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán", expert na dané téma.
Hranice mezi příležitostí a daňovým rizikem
Mnoho společností a investorů považuje prodej dlouhodobého majetku za rutinní účetní úkon. Nicméně, ve světle české a evropské judikatury, zejména Soudního dvora EU (SDEU), se i zdánlivě jediný prodej může stát zdanitelným plněním.
Nesprávné daňové posouzení režimu prodeje majetku vede k doměření DPH, vysokému penále a značným pokutám, které mohou dosáhnout statisícových či půlmilionových částek. Právní ošetření transakce, včetně určení, zda se jedná o ekonomickou činnost, je proto naprosto nezbytné.
Advokátní kancelář ARROWS disponuje dvacetiletou praxí v řešení těchto komplexních daňových sporů a poskytuje právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s definicí vaší činnosti, vyhotovením právních stanovisek a zajištěním transakce s maximální právní jistotou – napište na office@arws.cz.
Definice zdanitelné transakce: Kdy se prodej stává soustavnou ekonomickou činností?
Zákon o dani z přidané hodnoty (ZDPH) v § 5 odst. 3 vymezuje ekonomickou činnost poměrně široce jako soustavnou činnost výrobců, obchodníků a osob poskytujících služby, s cílem získání příjmů. Majitelé firem a investoři, kteří prodávají majetek (např. pozemky nebo stroje, které léta drželi), často automaticky předpokládají, že se jedná o jednorázovou, nezdanitelnou aktivitu.
Tento pohled však nemusí obstát před finanční správou. Ustálená judikatura Soudního dvora EU (SDEU) vnímá pojem ekonomické činnosti velmi široce. Zahrnuje jakoukoliv soustavnou činnost prováděnou s úmyslem dosahovat pravidelného příjmu, a to včetně fáze přípravné, která předchází samotnému prodeji.
Finanční správa neposuzuje primárně jen počet transakcí (frekvenci), ale právě záměr stojící za pořízením majetku a jeho přípravou na prodej. Pokud společnost pořídí pozemek, aktivně jej zhodnotí (např. vypracováním projektové dokumentace či inženýrskými sítěmi) a poté prodá, FÚ může zpětně usoudit, že už od počátku šlo o záměr dosáhnout pravidelného výnosu, typického pro obchodníka. V takovém případě se i jediný prodej stává zdanitelným plněním.
Pro klienty je kritické mít silné právní stanovisko, které dokumentuje původní účel majetku a definuje transakci tak, aby minimalizovala riziko zpětného překvalifikování ze strany FÚ. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s vyhotovením právního stanoviska a analýzy dopadů DPH – napište na office@arws.cz.
Kritéria posuzování soustavnosti činnosti
Mezi silné indikátory soustavné činnosti patří například prodej majetku opakovaně v krátké době, kdy prodej tří bytů během roku je jasným signálem podnikání. Za ekonomickou činnost se také považuje využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně.
Tato problematika je v praxi složitější, než se na první pohled zdá. Zatímco úmysl podnikatele prodat dlouhodobý majetek může být v čase proměnlivý, finanční úřad se zaměřuje na objektivní důkazy o přípravné fázi a aktivním marketingu. Tato hra s daňovými riziky je příliš nákladná na to, aby byla svěřena náhodě. Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně, čímž dokáže klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb.
FAQ – Právní tipy k definici ekonomické činnosti
1. Jaký je rozdíl mezi příležitostným prodejem a ekonomickou činností?
Příležitostný prodej postrádá soustavnost a záměr pravidelného příjmu. Ekonomická činnost se posuzuje primárně dle záměru již ve fázi pořízení majetku a přípravy prodeje.
2. Může se jednorázový prodej nemovitosti stát ekonomickou činností?
Ano, pokud FÚ prokáže, že jste nemovitost aktivně spravovali, zhodnocovali nebo ji prodávali s cílem maximalizace zisku jako obchodník, stáváte se fakticky subjektem zdanitelného plnění. Pro okamžité řešení vaší situace a vyhotovení právního stanoviska nám napište na office@arws.cz.
Dlouhodobý majetek a institut úpravy odpočtu daně
I v případě, že je prodej majetku od daně osvobozen (tj. není zdanitelným plněním), přichází do hry další, vysoce technická povinnost: úprava odpočtu daně (§ 78 ZDPH).
Sledování odpočtu daně na vstupu u dlouhodobého majetku
Pro účely DPH je za dlouhodobý majetek považován nejen hmotný majetek (včetně pozemků, které jsou dlouhodobým hmotným majetkem), ale také odpisovaný nehmotný majetek a technické zhodnocení.
Pokud byl při pořízení tohoto majetku uplatněn nárok na odpočet daně na vstupu, musí plátce sledovat, jak je tento majetek používán, a to po celou dobu stanovené lhůty. Lhůta pro úpravu odpočtu daně činí 5 let, ale u nemovitých věcí, staveb a jejich technického zhodnocení a u pozemků je prodloužena na 10 let.
Důsledky prodeje se posuzují v kontextu změny účelu použití majetku. Změna rozsahu použití nastává například tehdy, pokud plátce uplatnil plný odpočet daně (100 %) a následně majetek použije pro účely, pro které nemá nárok na odpočet daně, nebo má nárok pouze v částečné výši.
Praktické úskalí: Jednorázová úprava odpočtu daně
Úprava odpočtu daně se provádí, pokud se změní rozsah použití majetku pro účely, které zakládají nárok na odpočet daně. Nejčastějším a nejrizikovějším spouštěčem této povinnosti je prodej majetku v režimu osvobozeném od DPH (tj. nárok na odpočet je 0 %) v průběhu lhůty pro úpravu. Plátce musí v takovém případě vrátit poměrnou část původně uplatněné DPH státu.
Při prodeji dlouhodobého majetku ve lhůtě pro úpravu odpočtu se tato úprava provádí jednorázově ve zdaňovacím období, ve kterém došlo k prodeji. Plátce se musí orientovat v odborných termínech jako poměrný koeficient a vypořádací koeficient, které slouží k přesnému výpočtu výše vracené daně.
Je důležité si uvědomit, že úprava odpočtu se provede pouze v případě, že rozdíl mezi původním a novým nárokem na odpočet daně je větší než 10procentních bodů. I přes existenci této tolerance jde o proces tak složitý, že vyžaduje hlubokou znalost problematiky.
Pokud klient prodá majetek a opomene tuto povinnost, finanční správa mu DPH doměří zpětně i s penále. Naši právníci jsou pojištěni na škodu až do 500 000 000 Kč. Pro klienta je proto bezpečnější nechat výpočet a zajištění dokumentace úpravy odpočtu daně profesionálně zajistit. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru včetně přípravy podkladů stanovených zákonem.
Specifická rizika u nemovitých věcí a technického zhodnocení
Prodej vybrané nemovité věci je osvobozen od DPH po uplynutí desetileté lhůty od první kolaudace nebo od dokončení významného technického zhodnocení (TZ). Plátci DPH však mají možnost i v rámci této lhůty prodat nemovitost v režimu zdanění DPH, pokud je kupující také plátcem.
Volba zdanění (která musí být zakotvena v kupní smlouvě) je strategicky důležitá, neboť umožňuje prodávajícímu vyhnout se povinnosti úpravy odpočtu daně (§ 78 ZDPH), pokud si při pořízení či TZ uplatnil plný odpočet.
Zásadním rizikem je nesprávná klasifikace zásahů do nemovitosti. Mnoho investorů chybně klasifikuje rozsáhlou rekonstrukci jako běžnou opravu, místo jako Technické zhodnocení (TZ), které mění účel nebo technické parametry majetku. Chybná klasifikace TZ spouští dominový efekt : ovlivní daň z příjmů (TZ se odpisuje) a, což je pro DPH klíčové, prodlužuje desetiletou lhůtu pro DPH při prodeji. Tím hrozí doměření DPH a penále ve výši 20 % z doměřené daně.
Tato právní problematika je v praxi složitější, než se na první pohled zdá. Laik často nevidí skryté výjimky, procesní detaily, návaznosti na další předpisy a rizika. Proto je nutné zajistit odbornou revizi. Vyhotovení interních směrnic, příprava podkladů a právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, patří k naší denní agendě. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Mezinárodní prodej aktiv: Povinná registrace v cizině
Korporace a investoři s mezinárodním majetkem musí dbát na určení místa plnění. Při prodeji nemovité věci (nebo služeb s ní souvisejících) se místo plnění vždy nachází ve státě, kde se nemovitá věc nachází.
Pokud česká společnost prodává nemovitost v jiném státě EU, musí řešit DPH podle lokální legislativy daného státu. To v mnoha případech znamená povinnost registrace k DPH v dané zemi a podávání lokálních daňových přiznání.
Díky deset let budované síti ARROWS International a prakticky dennímu řešení případů s mezinárodním prvkem, zajišťuje advokátní kancelář ARROWS správné určení daňového režimu a splnění všech lokálních registračních povinností. Potřebujete právní pomoc v zahraničí? Napište na office@arws.cz.
|
Rizika a sankce |
Jak pomáhá ARROWS |
|
Nesprávné posouzení ekonomické činnosti – hrozí doměření DPH u transakce, která byla považována za nezdanitelnou, a penále 20 %. |
Vyhotovení právního stanoviska a analýzy – chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na office@arws.cz. |
|
Opomenutí povinnosti úpravy odpočtu daně po prodeji majetku v rámci 5/10leté lhůty. |
Příprava dokumentace a přesného výpočtu úpravy odpočtu daně – potřebujete připravit podklady stanovené zákonem? Kontaktujte nás na office@arws.cz. |
|
Nesprávná klasifikace rozsáhlé opravy jako Technické zhodnocení (TZ) a s tím spojené chyby v DPH i dani z příjmů. |
Právní konzultace, revize smluv a daňové dokumentace – potřebujete právní konzultace, které chrání před pokutami? Kontaktujte nás na office@arws.cz. |
|
Přeshraniční prodej nemovitostí, kde nebylo správně určeno místo plnění, vedoucí k nečekané povinnosti registrace k DPH v cizím státě. |
Právní poradenství při získávání potřebných povolení a licencí v zahraničí – Potřebujete právní pomoc v zahraničí? Napište na office@arws.cz. |
Složitější korporátní scénáře: Převod závodu jako bezpečné řešení
Při prodeji komplexních balíků aktiv je nezbytné rozlišovat mezi prodejem jednotlivých položek a převodem obchodního závodu. Prodej obchodního závodu (nebo jeho samostatně funkční části) není předmětem DPH.
Záměna režimů má obrovské dopady. Pokud je transakce, která má být převodem obchodního závodu, chybně považována za prodej zdanitelné nemovitosti, vzniká obrovské riziko pro kupujícího. V případě zpětného překvalifikování ze strany FÚ se zjistí, že kupující si neoprávněně nárokoval odpočet DPH. Kupující musí DPH vrátit správci daně a čelit penále, i když prodávající (který daň chybně odvedl) si může nárokovat vrácení.
To vytváří obrovskou právní nejistotu. Aby se transakce kvalifikovala jako převod obchodního závodu, je nutné zajistit účetní a organizační kontinuitu – převáděná část musí být samostatně funkční i po převodu. Dále je nezbytné přesně vymezit předmět převodu ve smlouvě a nezapomenout na publikační povinnosti (např. zveřejnění převodu ve sbírce listin).
Advokátní kancelář ARROWS tuto agendu řeší denně a dokáže precizně připravit nebo revidovat veškeré smlouvy tak, aby minimalizovaly riziko zpětného doměření daně. Zkušení právníci tak chrání jak prodávajícího, tak kupujícího, před finančními a právními spory. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Komplexní řešení pro korporátní klientelu
S našimi zkušenostmi z poskytování dlouhodobých služeb pro více než 150 akciových společností a 250 s.r.o. poskytujeme rychlé a vysoce kvalitní služby. Chápeme, že v komplexních transakcích převodu obchodního závodu musí být každý detail smlouvy a daňové dokumentace absolutně precizní.
ARROWS je pojištěna na škodu až do 500 000 000 Kč. Zabezpečení transakce je proto pro klienta bezpečnější nechat profesionálně zajistit. Jsme běžně partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí, jako je příprava nebo revize smluv u převodu obchodního závodu. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s přípravou nebo revizí smluv k převodu obchodního závodu – napište na office@arws.cz.
Vysoce rizikové situace a sankce
Chybné posouzení DPH režimu při prodeji majetku má okamžitý dopad na cash flow. Pokud finanční správa doměří daň, hrozí k doměřené dani automatické penále ve výši 20 % z doměřené daně. Kromě penále za doměření daně jsou ukládány i vysoké procedurální pokuty. Za nesplnění povinností souvisejících s kontrolním hlášením (KH) hrozí pokuty v pevné výši (1 000 až 50 000 Kč).
Zvlášť rizikové je uložení pokuty až do výše 500 000 Kč, pokud plátce nesplněním povinnosti související s KH závažně ztěžuje nebo maří správu daně. Tato sankce není promíjitelná a bývá uplatňována při závažných nebo opakovaných pochybeních, často spojených s nesprávným vykázáním prodeje majetku nebo opomenutou úpravou odpočtu.
Z pohledu investora nebo CFO představuje riziko pokut až 500 000 Kč a penále 20 % z doměřené daně značné ohrožení kapitálu. Právní zajištění transakce, včetně přípravy dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi, je proto nutností.
Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně, čímž dokáže klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb. Pro minimalizaci rizika chyb a pokut svěřte agendu profesionálům. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
|
Rizika a sankce |
Jak pomáhá ARROWS |
|
Pokuta až 500 000 Kč za maření správy daně z důvodu závažných chyb nebo neplnění povinností v kontrolním hlášení (KH). |
Zajištění zastupování u správních orgánů a plnění povinností – potřebujete zastupování u rejstříků a regulátorů včetně plnění povinností? Napište na office@arws.cz. |
|
Zpětné doměření DPH a uložení penále 20 % z důvodu nesprávné interpretace soustavné činnosti. |
Vyhotovení právních stanovisek a analýz pro obranu proti doměření daně – potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz. |
|
Nesprávné provedení převodu obchodního závodu, které vede k finančním sporům a riziku vrácení DPH. |
Příprava nebo revize smluv pro komplexní M&A transakce – potřebujete připravit nebo revidovat smlouvy? Kontaktujte nás na office@arws.cz. |
|
Chybné určení místa plnění při mezinárodní transakci s nemovitostí a následné sankce v zahraničí. |
Právní poradenství při získávání potřebných povolení a licencí v zahraničí prostřednictvím ARROWS International – Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru. |
Závěr: Bezpečné řízení firemních aktiv s ARROWS
Právní problematika prodeje firemního majetku ve vztahu k DPH je komplexní, technická a zatížená judikaturou SDEU, která rozšiřuje definici zdanitelné činnosti. Záležitosti jako správné určení ekonomické činnosti, precizní výpočet úpravy odpočtu daně a strategické rozhodnutí o režimu zdanění nemovitostí vyžadují hlubokou odbornost.
Advokátní kancelář ARROWS je ideálním partnerem pro zajištění vašich transakcí. Řešíme tuto agendu denně, čímž dokážeme klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb. Naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb pro více než 150 akciových společností a 250 s.r.o. jsou zárukou rychlosti a vysoké kvality.
Nad rámec právních služeb: V případě, že máte zajímavé investiční, nebo obchodní příležitosti, umíme klienty propojit mezi sebou v rámci naší široké sítě. Rádi si poslechneme i vaše podnikatelské či byznysové nápady.
Pokud nechcete riskovat chyby, penále, doměření daně nebo spory s finanční správou, můžete celou věc bezpečně přenechat advokátní kanceláři ARROWS. Pro komplexní zajištění prodeje vašeho majetku a ochranu před DPH riziky nás kontaktujte ještě dnes na office@arws.cz.
FAQ – Nejčastější právní dotazy k prodeji majetku a DPH
1. Může být prodej majetku osvobozen od DPH, ale přesto vést k povinnosti vrátit DPH?
Ano, jde o klasickou past. Pokud je prodej osvobozen od DPH, neznamená to konec daňových povinností. Pokud byl majetek pořízen se vstupním nárokem na odpočet a prodej probíhá ve lhůtě pro úpravu odpočtu daně (5 nebo 10 let), je plátce povinen provést úpravu odpočtu, což znamená vrácení poměrné části DPH státu. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
2. Jak ovlivňuje technické zhodnocení (TZ) lhůtu pro DPH při prodeji nemovitosti? Technické zhodnocení (TZ) je pro účely DPH považováno za samostatný dlouhodobý majetek, u kterého běží vlastní desetiletá lhůta pro úpravu odpočtu daně. Pokud je na staré budově provedeno významné TZ, prodej se posuzuje i z hlediska dokončení TZ, což zásadně mění daňový režim prodeje a může spustit povinnost zdanění. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
3. Proč bychom se měli dobrovolně rozhodnout pro zdanění prodeje nemovitosti, která by mohla být osvobozena?
Volba zdanění je strategicky výhodná, pokud je kupující plátcem DPH. Prodávající se tím vyhne povinnosti provést složitou úpravu odpočtu daně (§ 78 ZDPH), a zajistí si tak právní jistotu a minimalizuje riziko doměření. Neváhejte se obrátit na naši kancelář pro strategické posouzení – office@arws.cz.
4. Jak nám může ARROWS pomoci, pokud nám hrozí pokuta 500 000 Kč za chyby v kontrolním hlášení související s prodejem?
Advokátní kancelář ARROWS poskytuje plné zastupování u správce daně. Minimalizujeme riziko maření správy daně včasným a precizním plněním všech procedurálních povinností, reakcí na výzvy a argumentací, čímž bráníme uložení vysokých sankcí. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
5. Co je klíčové pro bezpečný převod obchodního závodu z pohledu DPH?
Z pohledu DPH je klíčové, aby převáděná část tvořila skutečně samostatný, funkční celek (organizační kontinuita) a aby byly ve smlouvě přesně definovány převáděné položky. Chybné posouzení převodu obchodního závodu může vést k překvalifikování transakce FÚ na prodej aktiv se zdaněním. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.
6. Jakou roli hraje mezinárodní síť ARROWS International u prodeje majetku?
Pokud se prodává majetek spojený s nemovitostí v zahraničí, musíme aplikovat DPH pravidla daného státu, neboť tam je místo plnění. Díky síti ARROWS International zajistíme správné určení daňového režimu a splnění všech lokálních registračních povinností k DPH v zahraničí, čímž chráníme klienta před mezinárodními sankcemi. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.