Rekonstrukce bytu a DPH:

Provádíte rozsáhlou rekonstrukci bytu nebo komerční nemovitosti a řešíte, jak správně aplikovat DPH? Chybné posouzení technického zhodnocení a načasování prodeje nemovitosti může vést k doměření daně, penále a nečekanému zdanění prodeje 21% sazbou. V tomto detailním průvodci naleznete konkrétní odpovědi na vaše otázky, jak se těmto rizikům vyhnout, minimalizovat daňové riziko a zajistit shodu s finanční správou. 

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán", expert na dané téma.

Proč je správné posouzení rekonstrukce tak klíčové?

Investorům, korporacím a majitelům středních a větších firem se v oblasti nemovitostí nevyplácí spoléhat na jednoduché odhady. Daňové a účetní předpisy striktně rozlišují mezi opravou a technickým zhodnocením (TZ). Opravy slouží k uvedení majetku do předchozího nebo provozuschopného stavu, zatímco TZ představuje zásahy, které mění funkčnost, technické parametry, nebo provádějí stavebně-dispoziční změny.

Nesprávná klasifikace má dominový efekt, který ovlivní jak daň z příjmů (TZ je odpisováno, oprava je nákladem v daném období), tak i DPH u stavebních prací a hlavně režim DPH při následném prodeji nemovitosti. Nesprávná klasifikace může mít dominový efekt, který při kontrole finanční správy vede k doměření daně z příjmů i DPH a následnému penále ve výši 20 % z doměřené daně.

FAQ – Právní tipy k daňové strategii u nemovitostí

1. Mohu TZ ihned zahrnout do nákladů? 

Ne, technické zhodnocení je obvykle nutné odpisovat, kdežto oprava se promítne do nákladů okamžitě.

2. Hrozí mi pokuta za špatné zařazení? 

Ano, hrozí doměření daně z příjmů a penále. Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, získáte na office@arws.cz. 

Fáze I: Stavební Práce – Jaká sazba DPH je ta správná?

První významnou finanční úsporou nebo rizikem je správná aplikace sazby DPH na stavební a montážní práce. U prací provedených v rámci opravy nebo technického zhodnocení bytu je rozhodující, zda nemovitost splňuje definici „stavby pro bydlení“ dle § 48 Zákona o DPH (ZDPH).

Pokud nemovitost spadá pod definici stavby pro bydlení, uplatní se snížená sazba daně ve výši 12 %. Tato sazba platí jak pro opravy a údržbu, tak i pro technické zhodnocení dokončené stavby. Pokud stavba nesplňuje parametry bydlení (např. jde o administrativní budovu), uplatní se sazba 21 %.

Jak postupovat při smíšeném užívání?

Častá situace u SME a majitelů firem je využívání části bytu jako kanceláře nebo sídla společnosti. Důležité je, že pro účely ZDPH není rozhodující, jak je byt aktuálně užíván (např. jako kancelář), ale zda je definován jako byt ve smyslu ZDPH.

Pokud jsou práce prováděny v bytě, který je formálně bytem, stále platí snížená sazba. Naši právníci obvykle řeší, jak toto užívání správně podložit dokumentací, aby nevznikl spor se správcem daně – potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz. Správné nastavení režimu DPH, včetně řešení přenesené daňové povinnosti u plnění mezi plátci, je klíčové pro zajištění shody.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neoprávněné uplatnění snížené sazby DPH 12 % na komerční stavbu (Doměření 9 % DPH a penále 20 %)	Příprava právního stanoviska, které ověří, zda je stavba klasifikována jako stavba pro bydlení – chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na office@arws.cz.
Chybná aplikace režimu přenesené daňové povinnosti (RCH) u plnění mezi plátci DPH	Právní konzultace, které chrání před pokutami, kontrolami a zbytečným odvodem DPH. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Nesprávné vykazování DPH u dlouhodobého nájmu bytu, který je osvobozen od DPH	Příprava podkladů stanovených zákonem pro správné daňové vykazování pronajímané nemovitosti. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Fáze II: Kritické rozhodnutí – Technické zhodnocení vs. oprava

Základní daňovou strategií při jakékoliv investici do nemovitosti je správné zaúčtování výdajů. Oprava vede k okamžitému snížení základu daně z příjmů, zatímco technické zhodnocení (např. rekonstrukce či modernizace) se musí odpisovat po dobu životnosti majetku. Rozlišení je obzvláště důležité, pokud výdaje překročí limit 80 000 Kč u daňového majetku.

Pokud dojde k nesprávnému zařazení TZ jako opravy, hrozí doměření daně z příjmů a penále. Proto je nezbytná podrobná analýza výdajů, zda se jedná o výměnu původního dílu při zachování funkčnosti (oprava), nebo o stavebně-dispoziční či konstrukční změny (TZ).

Kdy se stává rekonstrukce pro DPH osudnou?

Pro investory s krátkodobým horizontem je největší riziko spojeno s DPH při prodeji. Technické zhodnocení může mít zásadní dopad, pokud dojde k tzv. podstatné změně stavby.

Podstatná změna nastává, pokud skutečné náklady TZ (bez DPH) přesáhnou kritickou hranici 30 % základu daně při následném prodeji nemovitosti. Překročení tohoto limitu znamená, že se počítá nová 23měsíční lhůta pro osvobození od DPH. Investor tak musí plánovat daňový režim prodeje ještě před zahájením rekonstrukce, aby se vyhnul nečekanému zdanění. 

Advokátní kancelář ARROWS běžně připravuje právní stanoviska k posouzení hranice 30 % TZ. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zařazení opravy jako TZ (méně nákladů v daném roce, vyšší základ daně z příjmů)	Příprava interních směrnic, které definují proces klasifikace TZ a oprav, minimalizující chyby u zaměstnanců. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
Překročení hranice 30 % nákladů na TZ a spuštění podstatné změny, vedoucí ke zdanění prodeje DPH	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi, včetně forenzní analýzy nákladů – potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Doměření daně z příjmů (20 % penále) při pokusu o nadhodnocení oprav	Právní poradenství při optimalizaci daňových dopadů TZ a revize smluv se zhotoviteli. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Fáze III: Prodej a DPH – 2 roky, které rozhodují o milionech

Klíčovým momentem, kdy se realizuje riziko technického zhodnocení, je prodej nemovitosti. Prodej dokončené nemovitosti, nebo nemovitosti po podstatné změně, je osvobozen od DPH, pouze pokud uplyne lhůta 23 měsíců od data dokončení nebo podstatné změny.

Pokud k prodeji dojde dříve, jedná se o tzv. první dodání a transakce podléhá základní sazbě 21 % DPH. Pro investora, který nepočítal se zdaněním, může tato dodatečná DPH představovat statisíce až miliony korun, což často znamená ztrátu. Správné načasování prodeje je proto strategické a vyžaduje přesné právní posouzení data, kdy byla podstatná změna dokončena.

Prodej se zahraničním prvkem a síť ARROWS International

Pro korporace a investory, kteří se zabývají mezinárodními transakcemi (např. prodej zahraničnímu subjektu, nebo investice do nemovitostí v zahraničí), je nutné řešit daňové souvislosti přeshraničního plnění.

Advokátní kancelář ARROWS prakticky denně řeší problematiku prodeje nemovitostí s mezinárodním prvkem, a to díky deset let budované síti ARROWS International. Tato síť nám umožňuje zajistit komplexní právní služby a daňovou optimalizaci pro přeshraniční transakce, včetně přípravy nebo revize smluv a získání potřebných povolení. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

FAQ – Právní tipy k prodeji nemovitosti

1. Co když prodávám plátci DPH? 

Pravidla pro lhůtu 23 měsíců platí stejně. Můžete se však dobrovolně rozhodnout prodat s DPH, čímž si můžete zachovat nárok na odpočet.

2. Kdy se mi vyplatí prodat s DPH? 

Pokud prodáváte jinému plátci DPH a chcete se vyhnout úpravě odpočtu, dobrovolné zdanění může být řešením. Naši právníci vám připraví právní stanoviska k optimální transakční strategii, napište na office@arws.cz. 

Fáze IV: Nástrahy pro plátce DPH – Úprava odpočtu a desetileté monitorování

Pro plátce DPH nastává další významné riziko v souvislosti s úpravou odpočtu DPH. Tato povinnost vzniká, pokud dojde k prodeji nemovitosti v režimu osvobozeném od daně, nebo pokud dojde ke změně účelu užívání majetku.

Nevíte si s daným tématem rady?

U staveb a jejich technického zhodnocení se sleduje desetileté monitorovací období. Během této doby musí plátce sledovat, zda nedojde ke změně účelu užívání (např. zdanitelná činnost na osvobozenou). Pokud dojde k osvobozenému prodeji neplátci DPH např. v pátém roce, musí investor vrátit pět desetin původně uplatněné DPH. V tomto kontextu poskytujeme právní stanoviska k úpravě odpočtu DPH.

Smíšené účely a riziko doměření DPH

Nastavení DPH režimu je mimořádně složité u majetku užívaného pro smíšené účely, například pokud je bytový dům z části pronajímán dlouhodobě (osvobozeno bez nároku na odpočet) a z části ke krátkodobému zdanitelnému ubytování. Chyby v nastavení DPH systémů pro smíšené účely často vedou k doměření daně správcem.

Velmi rádi s vámi probereme tuto problematiku a pomůžeme vám s nastavením systému vykazování DPH do takové míry, aby se minimalizovalo riziko doměření. Advokátní kancelář ARROWS vám zajistí zastupování u správních orgánů, včetně plnění všech povinností spojených s výpočtem a vykazováním úpravy odpočtu.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Povinnost vracet státu uplatněný odpočet DPH (úprava odpočtu) při osvobozeném prodeji	Právní stanoviska a příprava dokumentace pro správný výpočet a vrácení odpočtu DPH. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.
Chyby v DPH při užívání nemovitosti pro smíšené účely	Vyhotovení interních směrnic pro vykazování DPH u majetku pro smíšené účely, minimalizující riziko kontroly – pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Sankce za opomenutí v DPH agendě při převodu plnění a špatná aplikace RCH	Odborná školení pro finanční oddělení či vedení včetně certifikátu, zaměřená na DPH u nemovitostí. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Jak se vyhnout kontrolám a doměření daně? Prevence je klíčová

Při doměření daně z důvodu pochybení (např. chybné úpravy odpočtu nebo neoprávněného uplatnění snížené sazby) vzniká povinnost uhradit penále ve výši 20 % z doměřené částky. Navíc je účtován úrok z prodlení, který se pohybuje kolem 11,75 % ročně. Tato kombinace sankcí může znamenat zásadní finanční dopad na hospodaření společnosti.

Kromě těchto sankcí hrozí i pevné pokuty za administrativní nedostatky, jako je nepodání kontrolního hlášení včas.

Interní směrnice a školení

Ve velkých společnostech a korporacích, kde se řízení nemovitostních transakcí účastní více týmů (finanční, právní, nákup), jsou interní směrnice a pravidelné odborné školení jedinou efektivní cestou, jak zajistit procesní shodu a minimalizovat systémové chyby v DPH agendě.

Advokáti ARROWS pro vás zajistí odborná školení pro zaměstnance či vedení včetně certifikátu, kde se zaměříme přesně na problematiku DPH u nemovitostí, technického zhodnocení a úpravy odpočtu.

Zastupování při daňových sporech

Pokud již došlo k daňové kontrole, je nezbytná rychlá a kvalifikovaná obhajoba založená na detailních právních stanoviscích. Advokátní kancelář ARROWS vám zajistí zastupování u soudů a správních orgánů při sporech s finanční správou, s cílem ochránit vaše zájmy a minimalizovat doměřenou daň.

Závěr: Odbornost, rychlost a propojení

Správné řízení DPH u rekonstrukcí nemovitostí vyžaduje detailní právní a daňovou strategii. Chybné posouzení technického zhodnocení, aplikace nesprávné sazby nebo špatné načasování prodeje může vést k penále ve výši 20 % z doměřené daně a nečekané DPH zátěži ve výši milionů korun.

Advokátní kancelář ARROWS se specializuje na komplexní právní servis pro SME, investory a korporace. Díky našim zkušenostem z poskytování dlouhodobých služeb pro klienty, v jejichž portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů, rozumíme rychlosti a preciznosti, kterou požadujete. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě.

V oblasti DPH u nemovitostí a technického zhodnocení nabízíme klíčové služby:

• Přípravu a revizi smluv a právní stanoviska (např. k definici technického zhodnocení a podstatné změny).
• Vyhotovení interních směrnic a odborná školení pro vaše finanční týmy.
• Zastupování u soudů a správních orgánů při daňových sporech.
• Právní poradenství při získávání povolení a licencí, včetně řešení přeshraničních transakcí v rámci sítě ARROWS International.

Jako přidanou hodnotu umíme naše klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční, nebo obchodní příležitosti. I my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské či byznysové nápady.

Nenechte daňovou nejistotu ohrozit návratnost vaší investice. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte jistotu v daňovém nastavení vaší nemovitosti. Domluvte si právní konzultaci na míru, kterou pro vás připravíme s rychlostí a precizností.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k DPH u technického zhodnocení a prodeje

1. Jak přesně se počítá hranice 30 % pro podstatnou změnu?

Podstatná změna nastává, pokud náklady na technické zhodnocení (bez DPH) přesáhnou 30 % základu daně při následném prodeji, což je obvykle prodejní cena bez DPH. Toto posouzení je třeba provést proaktivně, jelikož překročení tohoto limitu restartuje 23měsíční lhůtu pro DPH osvobození. Pokud řešíte, zda vaše náklady překračují limit, kontaktujte nás na office@arws.cz. 

2. Kdy začíná běžet lhůta 23 měsíců pro osvobození od DPH po TZ?

Lhůta 23 měsíců začíná běžet od okamžiku dokončení stavby, nebo od dokončení podstatné změny (rozsáhlého technického zhodnocení), pokud k němu došlo později. Pokud k prodeji dojde před uplynutím 23 měsíců od tohoto data, transakce podléhá 21 % DPH. Potřebujete právní analýzu načasování prodeje? Napište na office@arws.cz.

3. Co znamená úprava odpočtu DPH?

Úprava odpočtu DPH je povinnost plátce daně vrátit poměrnou část DPH, kterou si původně nárokoval při pořízení nebo technickém zhodnocení nemovitosti, v případě, že dojde ke změně účelu užívání nebo osvobozenému prodeji v rámci desetiletého monitorovacího období. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

4. Může být stavební práce v bytě s home office zdaněna 12% sazbou DPH?

Ano. Pro uplatnění snížené sazby DPH 12 % je rozhodující, zda je nemovitost definována jako stavba pro bydlení dle § 48 ZDPH, nikoli jaká je její skutečná (i smíšená) míra užívání. Pokud se jedná o byt, lze na stavební a montážní práce uplatnit sníženou sazbu. Naši právníci vám pomohou s nastavením smluv – napište na office@arws.cz.

5. Jaké jsou sankce, pokud udělám chybu v DPH a finanční správa mi daň doměří?

Hrozí vám penále ve výši 20 % z doměřené daně, a navíc úrok z prodlení, který se pohybuje kolem 11,75 % ročně. Tyto postihy mohou zásadně ohrozit návratnost investice. Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi, je klíčová. Pokud řešíte daňový spor, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.