Smlouvy mezi obcemi a developery

Územním samosprávám ubývají finance na investice

Trend, který lze sledovat posledních pět let - městům, obcím ale i krajům neustále ubývají prostředky na kapitálové výdaje (investice), přičemž jejich provozní náklady se stále zvyšují, ať už je to vlivem navyšování platů zaměstnanců ve veřejném sektoru, které samosprávám nikdo nekompenzoval nebo stanovováním nových povinností a s tím souvisejícím vytvářením nových správních agend např. GDPR. 

Samosprávy se snaží z této situace najít různé cesty

Stále více měst se uchyluje k praxi uzavírání tzv. investičních smluv s developery (smlouvy o rozvoji území, smlouvy o spolupráci s investorem atp.), které za poskytnutí součinnosti developerům a podpory jejich investičního projektu, vyžadují poskytnutí příspěvku na vybudování (rozšíření) veřejné infrastruktury (dopravní, technické, nebo občanské), či přímo její vybudování samotným developerem a následné bezúplatné předání samosprávě atp. 

Developeři tuto praxi přijímají většinou negativně. Investiční příspěvky samosprávám zvyšují jejich náklady na stavební projekty a lze odhadnout, že tato praxe zvýší  konečnou cenu, kterou bude muset koncový zákazník uhradit (kupříkladu při koupi bytu nebo rodinného domu). 

Soudní praxe hodnotí tyto smlouvy různě. Záleží na obsahu závazku, tedy čím se v konkrétní smlouvě rozumí "poskytnutí součinnosti". Nepřípustné je například ovlivňování státní správy v přenesené působnosti, či podmiňování její činnosti finančním, nebo jiným obdobným plněním, což potvrdil ve svém rozsudku 33 Odo 1416/2005 ze dne 20.10.2006 Nejvyšší soud, když uvádí: “Žalobce (obec pozn. autora) neměl právo vázat souhlas s připojením na veřejné řády jako nezbytnou podmínku vydání stavebního povolení na poskytnutí daru (finančního příspěvku na infrastrukturu pozn. autora).”  

I závazek k provedení změny územního plánu je v současné době značně problematický. Část odborné veřejnosti je přesvědčena, že soukromoprávní smlouvou (tedy například smlouvou o spolupráci s investorem atp.) se nelze zavázat k činnostem ve veřejném právu (procesu) jako je například proces přijímání územního plánu. (tuto součinnost by však měl nový stavební zákon již umožňovat). 

Některá větší města zpracovávají tzv. Zásady pro spolupráci s investory, na základě kterých může každý investor předem kalkulovat s náklady, které bude muset vynaložit, pokud bude chtít s městem na svém investičním projektu spolupracovat. 

Nicméně je třeba uvést, že investor nemusí postupovat při přípravě projektu v souladu s výše uvedeným, tedy uzavřít se samosprávou smlouvu, poskytnout příspěvek, přistoupi na podmínky konkrétních zásad apod. 

Odmítnutí spolupráce se samosprávou například uzavření smlouvy na investiční příspěvek nemůže být samo o sobě překážkou k vydání stavebního povolení. 

Obce a města v procesech podle stavebního zákona vystupují jako účastníci řízení a jejich nesouhlasné stanovisko (neposkytnutí souhlasu se stavebním záměrem), není a nemůže být samo o sobě důvodem pro nevydání příslušného rozhodnutí dle stavebního zákona. 

Lze však předpokládat, že v případě odmítnutí spolupráce se samosprávou bude tato reagovat neudělením souhlasu se stavebním záměrem z pozice účastníka řízení, když samosprávy budou většinou argumentovat tím, že daný stavební záměr není v souladu s § 2 odst. 2 zákona o obcích, tedy s všestranným rozvojem území obce a se zájmy jejích občanů.  

Je otázkou kam výše uvedená praxe povede. Na jednu stranu je zde stále aktuální bytová nouze, a s ní spojené vysoké ceny domů a bytů. Na druhé straně potom hrozí zpomalení investiční činnosti samospráv do infrastruktury v důsledku nedostatku financí. 

Zdá se, že se pomalu dostáváme do začarovaného kruhu na jehož roztrhnutí budeme muset najít recept.