Staré zástavy a předkupní práva v katastru?

Strategickou akvizici, klíčové financování pro expanzi nebo prodej nemovitosti za stovky milionů korun může nečekaně zablokovat desítky let starý, zapomenutý zápis v katastru nemovitostí. Tyto historické záznamy – často v podobě předkupního práva státu nebo zástavního práva ve prospěch již neexistující banky – nejsou jen archivní kuriozitou, ale aktivní právní vadou, která může zásadně ohrozit vaše obchodní plány. V tomto článku naleznete jasný a srozumitelný návod, jak tyto „duchy minulosti“ identifikovat, jaká rizika představují a především jak je definitivně a právně čistě odstranit.

​Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Michal Stafinski, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Duchové minulosti na listu vlastnictví: Jak vznikly historické zápisy?

Pro úspěšné řešení je klíčové pochopit, odkud se tyto komplikace vzaly. Nejde o jeden typ problému, ale o dvě odlišné kategorie historických břemen, z nichž každá má jiný původ a vyžaduje specifický postup řešení. Jejich společným jmenovatelem je, že mohou výrazně zkomplikovat nakládání s vaším majetkem, pokud zůstanou neřešeny.

1. Předkupní práva státu – dědictví privatizace

Mnoho historických zápisů pochází z 90. let a počátku milénia, kdy stát převáděl zemědělské a lesní pozemky na soukromé osoby a obce. Tento proces se řídil dnes již zrušeným zákonem č. 95/1999 Sb. (o převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu). Stát si tehdy prostřednictvím Pozemkového fondu ČR vymiňoval věcné předkupní právo, které se zapisovalo do katastru nemovitostí.

Typicky šlo o zápis dle § 10 zmíněného zákona: nový vlastník byl povinen v případě zamýšleného prodeje či jiného převodu nemovitosti nabídnout pozemek zpět státu ke koupi, a to za původní cenu. Ačkoliv záměr byl legitimní (zabránit spekulacím s levně získanou půdou), v praxi dnes tyto dávno zapomenuté zápisy představují vážnou překážku pro jakékoliv transakce. I po desítkách let může v katastru stále viset předkupní právo státu, které snižuje hodnotu nemovitosti a odrazuje kupce.

2. Zapomenutá zástavní práva – přízraky zaniklých bank a kampeliček

Druhou, často ještě komplikovanější kategorií „strašidel“ v katastru je zaplevelení listu vlastnictví starými zástavními právy ve prospěch finančních institucí, které již dávno neexistují. Divoká léta ekonomické transformace po roce 1990 zanechala v katastru (který tehdy nahradil dřívější evidenci nemovitostí) řadu takových „spících“ zástav.

Tyto zápisy byly zřízeny ve prospěch bank, spořitelen a kampeliček, jež později zanikly (konkurzy, likvidace, fúze). Přestože původní dluhy bývaly splaceny, výmaz zástavního práva nikdo nezařídil. Dnes tak na listu vlastnictví může figurovat zástavní věřitel, který právně neexistuje a nemá kdo vydat potřebné potvrzení o zániku zástavy (tzv. kvitanci). Vlastník nemovitosti pak čelí zdánlivě neřešitelnému problému – zástavní právo formálně trvá, ačkoliv dluh dávno ne.

Časovaná bomba pro váš byznys: Proč staré zápisy řešit co nejdříve

Ignorovat staré právní zápisy se nevyplácí. Není to žádná úspora, ale naopak časovaná bomba, která může vybuchnout v nejméně vhodnou chvíli. Pro firmy a investory nejde o teoretickou záležitost – naopak, dopady jsou velmi konkrétní a často finančně citelné. Zápis v katastru může blokovat prodej nemovitosti, znemožnit získání úvěru (banka odmítne přijmout zatíženou nemovitost jako zástavu) a odrazuje potenciální investory, pro které jsou právní jistota a čistý titul k nemovitosti naprosto zásadní.

Je zřejmé, že podobná právní vada dokáže zmařit i mnohamilionovou transakci. Tyto případy jsou v praxi na denním pořádku, a přesto je mnoho vlastníků dlouhodobě neřeší – často až do chvíle, kdy kvůli tomu padne plánovaný obchod. Následující tabulka shrnuje nejčastější rizika spojená s historickými zápisy a možná řešení, jak je efektivně odstranit:

Nejčastější rizika a doporučená řešení:

Riziko / vada	Potenciální dopady (co hrozí)	Možné řešení / postup
Nejasný právní stav nemovitosti (historický zápis omezuje dispozici)	Zmaření prodeje nemovitosti, M&A transakce nebo developerského projektu. Snížení hodnoty aktiv společnosti v účetnictví.	Provést hloubkovou právní prověrku (due diligence). Vyhotovit právní stanovisko k povaze zápisu a možnostem jeho odstranění (posouzení, zda a jak lze zápis vymazat).
Odmítnutí bankovního financování (nemovitost nelze použít jako zástavu)	Banka odmítne přijmout nemovitost jako zástavu kvůli právní vadě. Nemožnost čerpat úvěr na investice, development či provoz firmy.	Připravit kompletní dokumentaci pro banku (doklady o zániku práva, právní rozbor). Jednat s právním oddělením banky a prokázat odstranitelnost vady – přesvědčit banku, že zápis půjde vymazat.
Právní nejistota a budoucí spory (možné nároky oprávněných či nástupců)	Riziko, že se časem objeví právní nástupce původního oprávněného a bude vymáhat svá práva. Hrozba nákladných a zdlouhavých soudních sporů o vlastnictví či o platnost zástavy.	Jednat s oprávněnými subjekty (např. se Státním pozemkovým úřadem u předkupního práva státu) nebo s jejich likvidátory v případě zaniklých firem. Pokud dohoda není možná, podat určovací žalobu k soudu (žaloba, která určí, že sporné právo již neexistuje).
Komplikace při mezinárodních transakcích (zahraniční investor nedůvěřuje právnímu stavu)	Ztráta důvěry zahraničního investora kvůli nejasnému titulu nemovitosti. Nesplnění podmínek pro mezinárodní financování nebo vstup zahraničního partnera (joint venture).	Koordinovat se zahraničními právními poradci druhé strany, případně využít mezinárodní sítě spolupracujících odborníků. Zajistit, že právní čistota titulů odpovídá mezinárodním standardům a požadavkům investorů.
Promlčení není automatický výmaz (promlčené právo stále blokuje nemovitost)	I promlčené právo (např. zástavní) zůstává zapsané v katastru a brání převodům – katastrální úřad ho sám neodstraní. Vlastník se domnívá, že promlčením „to zmizelo“, ale opak je pravdou – právní překážka trvá.	Provést analýzu, zda je právo promlčené (uplynutí lhůt, nečinnost věřitele apod.). Pokud ano, připravit a podat žalobu na určení, že právo již neplatí (je promlčeno). Získat soudní rozsudek a na jeho základě dosáhnout výmazu z katastru.
Byrokratická zátěž a průtahy (náročná komunikace s úřady)	Katastrální úřad může při výmazu požadovat formálně bezvadné listiny – často dokumenty, které už nelze získat (např. potvrzení od zaniklé banky). Vlastník stráví spoustu času neúspěšnou komunikací s úřady; hrozí pokuty za prodlení (např. za neohlášení změn údajů včas).	Převzít celou administrativu: připravit veškeré podklady (návrhy na výmaz, potřebná potvrzení, čestná prohlášení). Komunikovat přímo s úřady a dohlédnout na rychlé vyřízení bez zbytečných průtahů.
Sankce za neohlášení změn (opomenutí povinnosti vlastníka vůči katastru)	Vlastník má ze zákona povinnost hlásit změny údajů v katastru (např. zánik zástavního práva). Pokud to neudělá, hrozí mu pokuta za nesplnění povinnosti dle katastrálního zákona.	Splnit oznamovací povinnosti: při jakékoli změně (splacení dluhu, zánik práva) neprodleně informovat katastrální úřad. Udržovat svůj nemovitostní portfolio v souladu s katastrálním zákonem – ideálně v rámci interních procesů správy majetku.

Cesta k čistému listu vlastnictví: Jak odstranit předkupní právo státu

Dobrou zprávou je, že historická předkupní práva státu lze dnes odstranit poměrně přímočaře – ovšem vyžaduje to precizní administrativní postup. Původní zákon č. 95/1999 Sb. byl sice zrušen, ale problematiku převzal zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu. Právním nástupcem někdejšího Pozemkového fondu ČR je dnes Státní pozemkový úřad (SPÚ), který je partnerem pro další jednání.

Klíčová jsou ustanovení § 15 a § 22 odst. 15 zákona č. 503/2012 Sb. Ta stanoví, že předkupní právo státu zaniká úplným splacením kupní ceny, nejdříve však po uplynutí 5 let od vkladu vlastnického práva do katastru. Po splnění těchto podmínek vydá SPÚ na žádost vlastníka potvrzení o zániku předkupního práva.

Nevíte si s daným tématem rady?

Toto potvrzení je klíčovým dokumentem – na jeho základě provede katastrální úřad výmaz předkupního práva (formou vkladu poznámky o zániku práva). Vlastník nemovitosti může o potvrzení požádat sám. V praxi však bývá žádost zamítnuta kvůli drobným formálním nedostatkům nebo neúplným podkladům. Doporučuje se proto postup nepodcenit: připravit bezchybnou žádost, včetně všech příloh, a aktivně komunikovat se SPÚ. Po obdržení potvrzení je nutné obratem podat návrh na vklad výmazu předkupního práva na příslušný katastrální úřad. Precizní splnění těchto kroků minimalizuje riziko zamítnutí návrhu a celý proces výrazně urychlí.

Pozn.: Pokud si vlastník není jistý postupem, může pověřit odborníka (advokáta), který zajistí kompletní servis – od žádosti na SPÚ až po zápis výmazu do katastru.

Když standardní postup selže: Strategie pro výmaz práv zaniklých subjektů

U předkupního práva státu je tedy cesta poměrně jasná. U starých zástavních práv ve prospěch zaniklých bank však standardní postup často selhává: katastr vyžaduje potvrzení od původního věřitele o zániku dluhu, jenže pokud věřitel právně neexistuje, takové potvrzení není od koho získat. Pro vlastníka nemovitosti to znamená komplikaci, která se bez zásahu soudu obvykle nevyřeší.

V praxi se osvědčila kombinace kroků, která vede k cíli i v těch nejsložitějších případech:

• Důkladné pátrání po právním nástupci: Prvním krokem je profesionální rešerše – zjistit, zda zaniklý subjekt (banka, kampelička) nemá právního nástupce. To zahrnuje analýzu obchodního rejstříku, komunikaci s Českou národní bankou (která dohlížela na likvidace) a kontaktování ustanovených likvidátorů. Někdy se ukáže, že existuje nástupnická organizace či likvidátor s pravomocí vydat potvrzení o zániku zástavy.
• Aplikace institutu promlčení: Pokud dluh nebyl desítky let vymáhán, je velmi pravděpodobně promlčený. Je však zásadní si uvědomit, že promlčení práva samo o sobě nevede k výmazu z katastru – právo formálně trvá dál, jen není soudně vymahatelné. Promlčení ale zakládá právní důvod domáhat se výmazu. Je-li tedy zástavní právo promlčeno, vlastník získává argument pro soud, proč má být záznam odstraněn.
• Určovací žaloba – konečné řešení: Není-li možné získat potvrzení o zániku od původního věřitele ani od jeho právního nástupce, zbývá jediné řešení: podat k soudu tzv. určovací žalobu. Touto žalobou se vlastník domáhá, aby soud určil, že zástavní právo již neexistuje – typicky z důvodu, že zabezpečený dluh byl splacen nebo je promlčen. Klíčové je předložit soudu maximum důkazů (např. svědectví, historické dokumenty, účetní uzávěrky banky atd.), které nasvědčují zániku dluhu. Pokud soud žalobě vyhoví a vydá pravomocný rozsudek, že zástavní právo zaniklo, tento rozsudek plně nahradí chybějící potvrzení. Katastrální úřad je pak povinen na základě rozsudku provést výmaz práva z katastru.

Následující tabulka ukazuje několik typických komplikovaných scénářů a vždy přiřazený postup, jak je řešit:

Komplexní problém (co komplikuje výmaz)	Důsledky pro vlastníka	Možné řešení (jak postupovat)
Oprávněný subjekt zanikl bez nástupce (původní banka/kampelička už neexistuje)	Nelze získat standardní potvrzení o zániku práva (kvitanci), protože není od koho. Katastrální úřad kvůli tomu odmítá výmaz; transakce zůstává zablokována.	Podat určovací žalobu k soudu. Získat pravomocný rozsudek, který nahradí chybějící listinu (soud prohlásí, že právo již neexistuje, což postačí k výmazu).
Právní nástupce existuje, ale je nedohledatelný či nespolupracuje (např. likvidátor nereaguje)	Zdlouhavé a bezvýsledné pátrání po nástupci. Likvidátor odmítá vydat potvrzení (často kvůli chybějící dokumentaci a obavě z odpovědnosti).	Hledat nepřímé cesty: rešerše v archivech a veřejných registrech pro zjištění jakýchkoli informací o zániku dluhu. Jednat s likvidátorem (příp. dohlížejícím orgánem) a využít právní argumenty k zajištění součinnosti – někdy pomůže hrozba soudního postihu, jindy nabídka souhrnných podkladů, které likvidátora „uklidní“.
Pohledávka je promlčená, ale právo stále v katastru (právo nejde vymoci, ale formálně trvá)	Zástavní právo je sice právně nevymahatelné, přesto fakticky blokuje jakékoliv nakládání s nemovitostí. Kupující či investoři se zdráhají, protože v katastru vidí dluh, který stále existuje na papíře.	Provést odborné posouzení promlčení – potvrdit, že dluh je skutečně promlčen podle platných předpisů. Připravit žalobu na určení, že zástavní právo je promlčeno (specifický typ žaloby vyžadovaný judikaturou). S rozsudkem o promlčení dosáhnout výmazu zástavního práva v katastru.
Neexistuje původní dokumentace o splacení (chybí doklad, že dluh byl zaplacen)	Nelze přímo prokázat, že původní dluh byl splacen – např. chybí smlouva o úvěru, kvitance, účetní výkazy zaniklé banky. Nástupce oprávněného (pokud existuje) odmítá potvrdit zánik bez důkazu, protože se obává omylu.	Rekonstruovat historii z nepřímých důkazů: najít v archivu staré výpisy z listu vlastnictví, smlouvy, svědectví pamětníků či zaměstnanců banky apod. V žalobě argumentovat uplynutím dlouhého času bez vymáhání: absence vymáhání po desítky let sama o sobě nasvědčuje tomu, že dluh byl splacen nebo že věřitel na právo rezignoval.
Formalistický přístup katastrálního úřadu (úřad trvá na nemožném)	Úřad lpí na doslovném znění předpisů a odmítá uznat alternativní důkazy o zániku práva. Ani logické a přesvědčivé argumenty nevedou k výmazu – úředníci se obávají postupovat nekonvenčně.	Opřít se o nejnovější judikaturu (např. rozsudek NSS sp. zn. 1 As 335/2019-97) a argumentovat proti přepjatému formalismu. Ukázat, že výjimečné situace vyžadují rozumný přístup – cílem je přimět úřad k racionálnímu postupu, který respektuje smysl zákona (ochranu vlastnictví), i když chybí standardní dokument.

Průlom v praxi: Jak moderní judikatura chrání vlastníky před byrokracií

V boji s byrokratickou neústupností katastrálních úřadů došlo v posledních letech k zásadnímu posunu díky moderní judikatuře. Přelomovým je zejména rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 As 335/2019-97. Ten řešil právě situaci, kdy vlastník nemohl získat potvrzení od oprávněného, protože ten již dávno zanikl.

Kdo Vám s tímto problémem poradí?

Soud v tomto klíčovém rozhodnutí konstatoval, že správní orgány nesmí mechanicky a formalisticky aplikovat právo způsobem, který vede k absurdním důsledkům a popírá smysl vlastnického práva. Uvedl, že ve výjimečných případech – jako je zánik oprávněného před mnoha lety – lze zánik práva prokázat i jinými listinami a důkazy, nejen standardním potvrzením od původního věřitele.

Tento rozsudek představuje mocný nástroj v rukou vlastníků (a jejich právníků). Umožňuje efektivně argumentovat proti přepjatému formalismu úřadů. V některých případech se díky němu podaří dosáhnout výmazu i bez podání žaloby – správní orgán uzná alternativní důkazy a svolí k výmazu zápisu administrativně. To šetří čas i finanční prostředky potřebné na soudní řízení navíc. Ukazuje se tak, že pro úspěšné vyřešení těchto případů často nestačí jen znát příslušné zákony, ale i aktivně sledovat nejnovější soudní rozhodnutí a umět je využít ve prospěch vlastníka nemovitosti.

Závěr: Právní jistota pro váš majetek v Česku i ve světě

Historické zápisy v katastru nemovitostí představují vážné obchodní riziko. Mohou ohrozit hodnotu vašeho majetku a zmařit klíčové transakce, pokud zůstanou bez povšimnutí. Jak jsme ukázali výše – ať už jde o předkupní právo státu, nebo o zapomenutou zástavu zaniklé banky – vždy existuje efektivní právní řešení, jak tyto vady odstranit. Nečinnost a odkládání řešení je nejdražší variantou. Vlastník riskuje ztrátu obchodních příležitostí, pokuty i vleklé spory, pokud problém ignoruje.

Naštěstí je možné list vlastnictví vyčistit a právní jistotu obnovit. Někdy postačí jednoduchý administrativní krok (jako získání potvrzení od úřadu), jindy je nutné složité právní jednání či soudní spor. Důležité je začít včas: provést právní prověrku nemovitosti a konzultovat další postup s odborníky, zejména u komplikovaných případů. Může jít o rychlou právní konzultaci k posouzení rizika, přípravu kompletních dokumentů pro úřady či banky, nebo o plné zastoupení před soudy a správními orgány – podle toho, co konkrétní situace vyžaduje.

Pro firmy s rozsáhlým nemovitostním portfoliem je vhodné zavést interní směrnice a školení pro management, aby se podobným problémům předcházelo. Pravidelný audit právního stavu nemovitostí pomůže odhalit a vyřešit vady dříve, než ohrozí připravovaný obchod.

Pokud transakce zahrnuje zahraniční partnery či financování, je nutné dbát na to, aby právní čistota vašeho českého majetku byla pro zahraniční subjekty srozumitelná a akceptovatelná. To může vyžadovat koordinaci s právními poradci v dalších zemích – právní jistota musí obstát i podle mezinárodních standardů.

Zajištění čistého a bezpečného právního stavu nemovitostí je základním předpokladem úspěchu v realitním byznysu. Aktivním přístupem a využitím dostupných právních nástrojů ochráníte hodnotu svého majetku a umožníte svým obchodním záměrům plynule se rozvíjet – v České republice i kdekoli na světě, kde podnikáte.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.