Úvěr na development: Rozdíl mezi předprodejem, předsmluvní rezervací a prodejem

Pokud plánujete koupi bytu či domu od developera, nemusíte se vyrovnávat pouze s jednou smlouvou – budete se pohybovat v systému několika právních fází. Článek vám osvětlí, jak se liší předprodej, rezervace a vlastní prodej, jak tato rozdílnost ovlivňuje vaše financování prostřednictvím bankovního úvěru a jaká právní rizika se s každou fází pojí.

Co je to development a proč musíte znát rozdíly mezi fázemi prodeje

Developerský projekt není jednoduše prodej hotové nemovitosti. Jedná se o složitý proces, během kterého developer plánuje, financuje a realizuje výstavbu. V každé fázi tohoto procesu může jako budoucí vlastník vstoupit do právního vztahu s developerem, ale každá taková fáze má zcela jiné právní důsledky.

Mnozí laičtí kupující si myslí, že jakmile podepíší jakoukoli smlouvu s developerem a pošlou peníze, je věc vyřešena. Zásadní je pochopit, že předprodej, rezervace a prodej představují tři odlišné právní stavy, v nichž máte různou míru ochrany svých práv. Ve skutečnosti se právě v prvních smlouvách ukrývají ta největší rizika a nejčastěji se pak za ta nejhorší rozhodnutí platí.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře denně řeší situace, kdy se kupující dostane do problémů právě proto, že nerozuměl rozdílům mezi těmito fázemi. Tyto chyby se často nedají napravit a vedou k zásadním finančním ztrátám. Pojďme si proto vysvětlit, co se za každým termínem skrývá.

Fáze 1: Předprodej

Co se rozumí předprodejem v kontextu developerských projektů

Předprodej je nejraději fází z pohledu developera, ale nejrizikovější fází z pohledu kupujícího. V předprodeji developer často ještě nemá stavební povolení, stavba neproběhla ani není fyzicky zahájena a nemovitost existuje pouze jako vizualizace, plány a popis. Developer v této fázi zpravidla vlastní pouze pozemek, nikoliv však stavbu samotnou.

Když se podíváte na právní realitu předprodeje, jde vlastně o to, že developer vás zve, abyste s ním uzavřeli smlouvu o budoucí smlouvě. V právnické řeči jde obvykle o smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SOSBK) nebo o rezervační smlouvu. Fyzická stavba v tuto chvíli neexistuje a někdy ani není jisté, zda stavební povolení developer získá v plánovaném rozsahu.

Pro developera je předprodej ideální, protože mu přináší důkaz pro financující banku, že je o projekt zájem (tzv. pre-sale podmínka banky). Často developer financuje prvotní náklady projektu právě z peněz, které dostane od prvních kupujících. To znamená, že vaše peníze financují přípravu stavby, kterou třeba developer ani nemá kompletně povolenou.

Jaké peníze budete v předprodeji platit a financování hypotéky

V předprodeji si kupující obvykle připraví k podpisu SOSBK, kdy se splácí přibližně 10–20 % z kupní ceny. Další tranše následují postupně v závislosti na postupu výstavby (např. po dokončení hrubé stavby, po rozvodech atd.) až do kolaudace a převzetí nemovitosti. To všechno za situace, kdy fyzicky neexistuje nic, co byste mohli užívat.

Zde se dostáváme k otázce financování a tomu, jak vám banka do takové situace půjčí peníze. Banka vám na koupi bytu ve výstavbě půjčí, ale postupuje podle tzv. budoucí hodnoty nemovitosti. Odhadce banky určí, jakou hodnotu bude mít byt po dokončení, a od této částky se odvíjí výše úvěru. Protože však nemovitost fyzicky neexistuje, banka zřizuje zástavní právo k pozemku a budoucí stavbě.

Banky v této fázi vyžadují splnění podmínek čerpání (např. prostavěnost). Požadují od vás vlastní zdroje dle aktuálních limitů LTV (Loan-to-Value) stanovených ČNB – typicky 20 % (u žadatelů do 36 let může stačit 10 %). V předprodeji je banka odkázána na postup výstavby a plnění závazků developera.

Navíc existují období během výstavby, kdy si banka ještě nemůže zapsat zástavu na rozestavěnou jednotku (dokud není stavba v určité fázi). Vaše peníze (vlastní zdroje) jsou v tu chvíli již často u developera nebo v úschově.

FAQ – Právní tipy k financování v předprodeji

1. Proč je financování v předprodeji administrativně náročnější?
Protože banka uvolňuje peníze postupně (v tranších) na základě protokolů o stavu stavby. Nemůže vyplatit celou hypotéku najednou, dokud hodnota rozestavěné nemovitosti nekryje výši úvěru.

2. Kolik procent vlastních zdrojů musím mít?
Dle aktuálních pravidel ČNB obvykle 20 % z hodnoty nemovitosti (LTV 80 %), u žadatelů mladších 36 let 10 % (LTV 90 %). U developerských projektů banky často akceptují budoucí hodnotu, což může pomoci s dosažením na úvěr.

3. Mohu si brát postupně úvěry na jednotlivé splátky?
Hypotéku si sjednáte na celou částku najednou, ale čerpáte ji postupně. Banka posílá peníze developerovi (nebo do úschovy) po částech, jak stavba roste.

Fáze 2: Předsmluvní rezervace

Rozdíl mezi rezervační smlouvou a SOSBK

V rezervační smlouvě si developer (nebo realitní kancelář) zajistí, že si konkrétní byt rezervujete, a vy mu za to zaplatíte rezervační poplatek (blokovací depozitum). Rezervační smlouva je tzv. smlouvou nepojmenovanou podle § 1746 občanského zákoníku, což znamená, že její obsah závisí čistě na dohodě stran.

Opakem je smlouva o smlouvě budoucí kupní (SOSBK), která je v občanském zákoníku (§ 1785 a násl.) specificky upravena. SOSBK zavazuje strany k tomu, že v budoucnu uzavřou ostrou kupní smlouvu za předem dohodnutých podmínek. Tento závazek je silný a vymahatelný, a to i soudně.

Problém nastává, když developeři či zprostředkovatelé používají jednoduché rezervační smlouvy k tomu, aby vás zavázali k uzavření kupní smlouvy pod hrozbou propadnutí poplatku. Taková ujednání mohou být v určitých případech neplatná či nevymahatelná, ale spoléhat na to je riskantní. Zejména pokud není dostatečně specifikována budoucí kupní smlouva.

Chcete vědět, v čem všem vám můžeme v dané oblasti pomoci? Podívejte se na naši službu Development & Stavební právo. 

Nejvíce podceňované riziko rezervační smlouvy spočívá v jejím obsahu. Právě zde se často nastavují nevratné poplatky nebo chybí závazek developera vrátit peníze, pokud nezíská stavební povolení či úvěr.

Výše rezervačního poplatku a způsob jeho uložení

Rezervační poplatek se obvykle pohybuje mezi 50 000 Kč až 200 000 Kč, případně v procentech (cca 3–5 % kupní ceny). Tato částka se ve většině případů započte na úhradu kupní ceny.

Zásadní je, kam se tento poplatek platí. Ideálně by měl být uložen na vázaném účtu advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Pokud zaplatíte rezervační poplatek přímo na provozní účet developera (a nejedná se o velkého, prověřeného hráče) a ten se dostane do insolvence, o peníze pravděpodobně přijdete.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře důrazně doporučují trvat na tom, aby i rezervační poplatek byl složen do úschovy. Zákon o realitním zprostředkování dokonce realitním kancelářím zakazuje přijímat úschovy kupní ceny na své provozní účty, pokud o to klient písemně nepožádá.

Fáze 3: Vlastní prodej

SOSBK jako jádro celé transakce

SOSBK představuje klíčový právní závazek obou stran uzavřít v budoucnu kupní smlouvu. Musí obsahovat všechny podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy – tedy přesnou specifikaci nemovitosti (včetně podílu na společných částech a pozemku), kupní cenu a závazek převést vlastnictví.

SOSBK byste měli podepsat teprve potom, co jste si důkladně prověřili developera a jeho právní stav. Dále se musíte seznámit se s projektem a standardy provedení a mít předschválené financování (banky umí pracovat s návrhem SOSBK). Pokud vás makléř tlačí do podpisu SOSBK okamžitě, je to varovný signál.

FAQ – Právní tipy k SOSBK

1. Smím si nechat SOSBK zkontrolovat právníkem?
Rozhodně ano. Jde o závazek v řádech milionů korun. Právní revize je standardem u každé bezpečné transakce.

2. Co se stane, pokud developer odmítne uzavřít kupní smlouvu?
Pokud máte platnou SOSBK, můžete se u soudu domáhat tzv. nahrazení projevu vůle – soud rozhodne, že kupní smlouva je uzavřena i bez podpisu developera (postup dle § 161 občanského soudního řádu).

3. Může se změnit cena v SOSBK?
Standardně by měla být cena pevná. V době vysoké inflace se však objevují tzv. inflační doložky. Ty musí být formulovány určitě a srozumitelně, jinak jsou neplatné.

Kupní smlouva a převod vlastnického práva

Kupní smlouva se podepisuje typicky až po dokončení stavby a vydání kolaudačního souhlasu (nebo rozhodnutí). V té době už je nemovitost zaměřena a zapsána v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka (nebo dům).

Kupní smlouva musí obsahovat:

• přesnou identifikaci smluvních stran,
• definici jednotky dle zákona (včetně spoluvlastnických podílů),
• kupní cenu a potvrzení o jejím zaplacení (nebo mechanismus doplacení z úschovy),
• prohlášení o bezdlužnosti a neexistenci právních vad (kromě těch sjednaných, např. věcná břemena sítí),
• závazek developera podat návrh na vklad vlastnického práva.

Vlastnické právo nabýváte až zápisem do katastru nemovitostí (s účinky ke dni podání návrhu) dle § 1105 občanského zákoníku, nikoliv podpisem smlouvy.

Jak jednotlivé fáze ovlivňují vaše financování a bankovní úvěr - LTV (Loan-to-Value) a "budoucí hodnota"

LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) je klíčovým ukazatelem. Aktuální limity ČNB jsou obecně 80 % (tj. 20 % vlastních zdrojů), pro žadatele do 36 let 90 %.

U developerských projektů je specifikum v tom, že banka vychází z budoucí hodnoty nemovitosti (cena po dokončení). To je pro kupujícího výhodné, protože budoucí hodnota bývá vyšší než aktuální hodnota rozestavěné stavby. Díky tomu můžete dosáhnout na úvěr, který pokryje většinu kupní ceny.

Pokud však banka odhadne budoucí hodnotu níže, než je kupní cena (což se stává u předražených projektů), rozdíl musíte doplatit ze svého nad rámec standardních 10–20 %.

Splátkový kalendář a čerpání úvěru dle fází stavby

Banka neuvolní celou částku úvěru developerovi najednou. Peníze se čerpají postupně (tzv. čerpání v tranších) na základě potvrzení odhadce banky o prostavěnosti.

1. Nejprve zaplatíte své vlastní zdroje (např. 20 %).
2. Poté nastupuje banka, která posílá peníze podle fází stavby (např. po dokončení hrubé stavby, po instalacích, po fasádě).
3. Banka vždy kontroluje, zda hodnota rozestavěné nemovitosti (plus pozemku) dostatečně zajišťuje vyplacenou částku úvěru.

Pokud se výstavba zastaví, banka zastaví čerpání. V tu chvíli se můžete dostat do smluvní pasti – developer chce peníze (pokud má ve smlouvě splátky vázané jen na čas, ne na stav), ale banka je neuvolní. Proto je nutné sladit splátkový kalendář v SOSBK s podmínkami čerpání hypotéky.

Právní rizika v jednotlivých fázích a jak se chránit

Development je obvykle financován bankovním úvěrem developera (projektové financování). Developerova banka má proto na pozemku a celé stavbě zástavní právo první v pořadí a často i zákaz zcizení a zatížení.

Vaše hypoteční banka bude chtít také zástavní právo. Aby vám půjčila, musí developerova banka udělit souhlas se zřízením vašeho zástavního práva (druhého v pořadí) a vydat tzv. kvitanci. Kvitance je příslib, že po zaplacení kupní ceny se zástavní právo banky developera k vašemu bytu vymaže.

Bez tohoto mechanismu byste koupili byt zatížený obřím dluhem developera. Právníci z ARROWS kontrolují, zda smlouvy obsahují jasný závazek developera zajistit výmaz jeho zástavního práva a zda je tento proces bezpečný.

Vznik a zánik zástavního práva po podpisu kupní smlouvy

Největší riziko nastává při doplacení poslední části kupní ceny. Vy posíláte peníze, ale na bytě stále vázne zástava developera. Bezpečný postup je poslat peníze (nebo čerpání hypotéky) do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.

Peníze jsou z úschovy vyplaceny developerovi (případně přímo jeho bance na splacení části úvěru) až ve chvíli, kdy je podán návrh na vklad vašeho vlastnictví a je zajištěn výmaz zástavy developera. Pokud pošlete poslední splátku přímo na účet developera bez zajištěného výmazu zástavy, riskujete, že byt bude stále sloužit jako zástava bance developera.

Co vám hrozí v jednotlivých fázích

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Insolvence developera: Pokud developer zbankrotuje a peníze byly na jeho provozním účtu, stáváte se jen jedním z mnoha věřitelů s malou šancí na návratnost.	Prověření a úschova: Právníci ověří ekonomickou kondici developera a zajistí nastavení bezpečné advokátní či bankovní úschovy, aby peníze neležely u developera předčasně.
Změna ceny bytu (inflační doložky): Developer chce zvýšit cenu s odkazem na růst cen materiálů, i když to smlouva jasně neumožňuje nebo je doložka vágní.	Právní revize smluv: Zkontrolujeme platnost inflačních doložek a pokud jsou neplatné či nejednoznačné, pomůžeme vám bránit se navýšení ceny.
Prodlení s výstavbou: Stavba má zpoždění, ale ve smlouvě chybí efektivní smluvní pokuty nebo možnost odstoupení.	Nastavení sankcí: Do SOSBK zapracujeme smluvní pokuty za prodlení s dokončením a kolaudací, a právo na odstoupení, pokud zpoždění přesáhne únosnou mez.
Nesoulad výměry a vybavení: Byt je menší nebo má jiné standardy. Developer tvrdí, že odchylka do 5 % nevadí a cenu nesníží.	Specifikace a odchylky: Vymezíme v kupní smlouvě, co je přípustná odchylka a zajistíme právo na slevu z kupní ceny za každý chybějící metr čtvereční.
Problém s výmazem zástavy: Zaplatili jste, ale na listu vlastnictví stále svítí zástava banky developera.	Kontrola procesu: Nastavíme tok peněz tak, aby úhrada kupní ceny byla přímo vázána na povinnost banky developera vystavit kvitanci k výmazu zástavy.

Nezbytné smluvní prvky – kontrolní seznam

Když se chystáte podepsat jakoukoliv smlouvu s developerem, měla by obsahovat následující prvky. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám s tímto seznamem pomohou a smlouvu odborně zrevidují.

Rezervační smlouva

• Přesná specifikace: Nejen číslo bytu, ale i určení pozemku, patra a orientační výměry.
• Osud poplatku: Jasně napsané, že pokud nedojde k podpisu SOSBK z důvodů na straně developera (např. nezíská povolení, banka neschválí projekt), vrací se vám 100 % poplatku.
• Lhůta rezervace: Dokdy má být SOSBK podepsána.
• Financování: Pokud si berete hypotéku, doložka o vrácení poplatku v případě, že vám banka úvěr neschválí (pokud to developer akceptuje).

SOSBK

• Závazný text Kupní smlouvy: Kupní smlouva by měla být již přílohou SOSBK, abyste nekupovali „zajíce v pytli“.
• Pevná cena: Nebo jasná a určitá pravidla pro její změnu (pozor na inflační doložky).
• Termíny: Termín dokončení stavby, termín kolaudace, termín podpisu Kupní smlouvy a termín předání.
• Smluvní pokuty: Za prodlení developera s dokončením stavby.
• Záruka: Rozsah záruky za jakost (u nových bytů obvykle 24 měsíců + odpovědnost za vady stavby 5 let).

Kupní smlouva

• Platební podmínky: Přesné instrukce k úschově a uvolňování peněz.
• Bezdlužnost: Záruka, že na bytu neváznou dluhy, věcná břemena (kromě nutných) ani zástavy (kromě vaší hypotéky).
• Předání: Postup předání bytu a sepsání předávacího protokolu se seznamem vad a nedodělků.
• Reklamace: Postup pro uplatnění vad zjištěných po převzetí.

Praktický scénář průběhu transakce

Pojďme si projít realistický scénář. Developer plánuje projekt „Zelené nádraží“.

1. Rezervace (prosinec 2025): Podepisujete rezervační smlouvu. Poplatek 100 000 Kč posíláte ideálně do úschovy, nebo na účet realitky (pokud má oddělený účet dle  a podepsali jste souhlas).

2. SOSBK (březen 2026): Máte schválenou hypotéku na základě „budoucí hodnoty“. Podepisujete SOSBK a hradíte 15 % z vlastních zdrojů (cca 450 000 Kč). Tyto peníze již často jdou developerovi na stavbu.

3. Výstavba (2026–2027): Stavba roste. Banka posílá další peníze z vaší hypotéky developerovi na základě faktur a potvrzení odhadce. Vy začínáte splácet úroky z vyčerpané částky (zatím ne jistinu).

4. Zpoždění: Stavba se zpozdí o 4 měsíce. Protože máte v SOSBK smluvní pokutu, nárokujete si slevu z doplatku kupní ceny.

5. Kolaudace a Prodej (březen 2028): Stavba je zkolaudována. Podepisuje se Kupní smlouva. Zbývající část ceny (z hypotéky) jde do advokátní úschovy.

Závěr: Advokát vyplácí peníze developerovi (resp. jeho bance na vyplacení zástavy) až poté, co  potvrdí, že byt je napsaný na vás a zástava developera bude vymazána.

Kdy je vhodné a kdy ne – Předprodej vs. Kupní smlouva z pohledu rizika

Koupě v předprodeji („z papíru“) bývá levnější a máte větší výběr bytů. Riziko je však vyšší – stavba se nemusí dokončit, může mít vady, developer může zkrachovat. Vyžaduje to precizní právní ošetření.

Koupě hotové nemovitosti je bezpečnější (vidíte, co kupujete, můžete se hned nastěhovat), ale ceny bývají vyšší a výběr je již přebraný. Koupě hotové nemovitosti je bezpečnější, ale ceny bývají vyšší a výběr je již přebraný.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou minimalizovat rizika v obou případech.

Závěr článku

Rozdíl mezi předprodejem, předsmluvní rezervací a vlastním prodejem je zásadní. Jde o tři odlišné právní stavy s různou mírou ochrany. V předprodeji a rezervaci financujete slib, až kupní smlouvou získáváte majetek.

Zásadní je nepodcenit fázi SOSBK, kde se „láme chleba“ a nastavují se pravidla pro celou výstavbu. Jakmile podepíšete špatnou SOSBK, v kupní smlouvě už to těžko doženete.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře řeší tuto agendu denně. Jsme pojištěni na škodu až do 400 milionů Kč, takže si můžete být jisti, že vaše věc bude řešena profesionálně. 

Neváhejte se obrátit na ARROWS advokátní kancelář – office@arws.cz – a nechte si vaši situaci zanalyzovat dříve, než podepíšete.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k úvěru na development

1. Jaký je nejzáludnější rozdíl mezi rezervační smlouvou a SOSBK?
Rezervační smlouva je často méně formální a její vymahatelnost (pokud jde o donucení k podpisu kupní smlouvy) může být sporná, zvláště u trojstranných smluv s realitkou. SOSBK je zákonem upravený typ smlouvy, který dává přímý nárok na uzavření kupní smlouvy, a to i soudní cestou.

2. Co se stane, když developer zbankrotuje?
Pokud developer skončí v insolvenci, záleží na tom, kde jsou vaše peníze a v jaké fázi je stavba. Pokud jsou peníze v úschově, jsou v bezpečí. Pokud jste je poslali developerovi jako zálohu a stavba je zastavena bankou developera, jste v pozici nezajištěného věřitele a návratnost může být nízká.

3. Mohu odstoupit od SOSBK, pokud mi banka neschválí hypotéku?
Ze zákona automaticky ne. Toto právo musíte mít výslovně sjednáno ve smlouvě (tzv. rozvazovací podmínka nebo právo odstoupení při nezískání úvěru). Bez této doložky jste povinni smlouvu uzavřít i bez hypotéky, jinak hrozí smluvní pokuty.

4. Může banka zrušit hypotéku, pokud se projekt zpozdí?
Banka může zastavit čerpání, pokud nejsou plněny podmínky (harmonogram, prostavěnost). Úplné zesplatnění úvěru hrozí spíše při zásadním porušení smlouvy. Většinou lze s bankou jednat o prodloužení lhůty čerpání (často za poplatek).

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru.