Výpověď nájmu prostoru sloužícího k podnikání a poučení o právu vznést námitky

Autor článku: Mgr. Pavel Čech, ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz, +420 245 007 740)

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 106/2024 ze dne 10. 12. 2024 přinesl zásadní stanovisko k otázce náležitostí výpovědi nájmu prostor sloužících k podnikání. Klíčovým bodem sporu byla otázka, zda absence poučení o právu nájemce vznést námitky proti výpovědi a o právu podat žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi způsobuje neplatnost takové výpovědi.

Pozadí sporu

Žalobkyně (nájemkyně) se domáhala určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy na prostory sloužící k podnikání, kterou již v roce 2019 uzavřela se žalovanou (pronajímatelkou). Nájemkyně argumentovala tím, že výpověď byla neplatná mimo jiné kvůli absenci poučení o jejím právu vznést námitky a podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, což mělo znevýhodnit její postavení.

Odvolací soud rozhodl v neprospěch nájemkyně, když potvrdil platnost a oprávněnost výpovědi s odkazem na to, že v nájemním vztahu podléhajícím podnikatelskému účelu nemůže nájemkyně požívat zvýšené ochrany typické například pro nájemce bytů. Nájemkyně proto podala dovolání k Nejvyššímu soudu.

Stanovisko Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud potvrdil rozhodnutí odvolacího soudu a zdůraznil následující zásady:

1. Absence poučení nezpůsobuje neplatnost výpovědi

Podle § 2314 o. z. má nájemce prostor sloužících k podnikání právo vznést námitky proti výpovědi a právo podat žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi. Nicméně ze zákona výslovně neplyne povinnost pronajímatele poučit nájemce o těchto právech ve výpovědi. Nejvyšší soud uvedl, že v případě nájmu prostor sloužících k podnikání jsou obě smluvní strany považovány za rovnocenné subjekty, které nepodléhají zvýšené ochraně a netýká se jich zvláštní informační povinnost.

Naopak je tomu u nájmu bytů, kdy nájemce je zpravidla slabší smluvní stranou a je mu zákonem přiznána zvýšená ochrana.

Pronajímatelé u nájmu prostor sloužících k podnikání tedy nejsou povinni do textu výpovědi zahrnovat poučení o právu vznést námitky proti výpovědi a o právu podat žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi.

Absence poučení nezakládá absolutní ani relativní neplatnost výpovědi.

2. Výklad smluv

Při posuzování platnosti a oprávněnosti výpovědi Nejvyšší soud zkoumal také obsah nájemní smlouvy. Zdůraznil, že výklad smluv vychází nejen z jejich jazykového projevu, ale i ze skutečného úmyslu smluvních stran. V tomto případě bylo důležité zjistit, zda pronajímatelka souhlasila s tím, že výpověď bude možná jen za užších podmínek tvrzených nájemkyní.

Nájemkyně však neprokázala, že by byla pronajímatelka s jejím subjektivním a užším výkladem smluvních ustanovení obeznámena nebo s ním souhlasila. Proto byla výpověď shledána oprávněnou.

3. Povinnost provést důkazy a procesní námitky

Nejvyšší soud se zabýval i námitkami procesního charakteru, například opomenutím důkazů navrhovaných nájemkyní. Zdůraznil, že soudy nižších stupňů mají povinnost odůvodnit, proč důkazy neprovedly. V případě tohoto sporu odůvodnění soudů nechybělo a postup soudů byl shledán v souladu se zákonem.

Korekce dřívějších rozhodnutí

Nelze přehlédnout, že Nejvyšší soud již dříve např. v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 188/2021 ze dne 11. 5. 2021 naopak připustil, že absence poučení o námitkách proti výpovědi nájmu prostor sloužících k podnikání může znamenat relativní neplatnost výpovědi. V rubrikovaném rozsudku se však Nejvyšší soud s tímto nijak nevypořádává. Je třeba tedy v duchu základních právních zásad vyvodit, že rubrikované novější rozhodnutí má přednost před starším rozhodnutím.

Dopady rozhodnutí

Toto rozhodnutí Nejvyššího soudu má klíčový význam pro praxi v oblasti nájemních vztahů k prostorům sloužícím k podnikání. Potvrzuje, že povinnost poskytnout poučení nájemci o jeho právech je typická pro situace, kdy je druhá strana slabším subjektem (typicky nájem bytu), nikoli v obchodních vztazích mezi rovnocennými subjekty.

Pronajímatelé by si i přesto měli uvědomit, že jasně formulovaná a odůvodněná výpověď je klíčem k předejití sporům. Nájemci naopak musejí aktivně chránit svá práva, znát lhůty pro vznesení námitek a žalob a důkladně si prostudovat smluvní podmínky již při uzavírání nájemní smlouvy.

Pronajímáte prostory k podnikání? Rozsudek Nejvyššího soudu vám přináší větší právní jistotu – absence poučení nájemce o jeho právech při výpovědi už nevede k její neplatnosti.

I přesto však platí, že dobře formulovaná smlouva a výpověď jsou základem úspěchu. Obraťte se na nás – zajistíme vám smlouvy i výpovědi neprůstřelné jako trezor.