Žádost o změnu stavby před dokončením:

Stojíte před nutností změnit projekt v průběhu výstavby? Tento článek vám poskytne jasné odpovědi na to, jak postupovat v souladu s novým stavebním zákonem. Provedeme vás procesem žádosti o změnu stavby před dokončením, vysvětlíme rozdíl mezi podstatnou a nepodstatnou úpravou a ukážeme, jak se vyhnout milionovým pokutám či nařízení k demolici.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Jan Pavlík, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Změna projektu za běhu: Proč je správný právní postup klíčový?

Změna projektu v průběhu realizace je běžnou součástí stavební praxe. Ať už je vyvolána technickými potřebami, ekonomickými optimalizacemi nebo novými požadavky klienta, málokterý větší projekt se dokončí přesně podle původních plánů. Ačkoliv je to běžné, jakákoliv odchylka od schválené projektové dokumentace představuje právní riziko, které je nutné aktivně, a především včas řídit.

Základní pravidlo, které stanovuje stavební zákon, zní: stavebník je povinen provádět stavbu v souladu s jejím povolením. Ignorování tohoto principu může vést k vážným následkům, včetně vysokých pokut a v krajním případě i k nařízení odstranění stavby.

Stavební zákon (Zákon č. 283/2021 Sb.) definuje "změnu stavby před dokončením" jako jakoukoliv změnu v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo ověřené dokumentaci.

Je zásadní tento pojem odlišit od "změny dokončené stavby", která se týká již zkolaudovaných a užívaných objektů a zahrnuje specifické úpravy jako nástavby, přístavby nebo stavební úpravy zachovávající vnější ohraničení stavby. Tento článek se soustředí výhradně na změny prováděné před kolaudací.

Pro správné pochopení problematiky je nutné si osvojit několik odborných termínů. Projektová dokumentace není jen soubor technických výkresů; je to právně závazný dokument ověřený stavebním úřadem, který definuje podobu stavby.

Stavební povolení pak není jediný dokument, ale zastřešující pojem, který může zahrnovat souhlas stavebního úřadu, samotné stavební povolení, veřejnoprávní smlouvu nebo i oznámený vznik oprávnění stavět.

Mnoho investorů a developerů se mylně domnívá, že zaplacením za projektovou dokumentaci získávají neomezené právo s ní nakládat. Realita je však podle autorského zákona (Zákon č. 121/2000 Sb.) složitější. Projektová dokumentace je autorským dílem a její autor, tedy architekt, má nepřevoditelná osobnostní práva, včetně práva na nedotknutelnost díla.

Jakákoliv změna projektu tak vyžaduje nejen souhlas stavebního úřadu, ale i souhlas (licenci) původního autora. Bez správně nastavené licenční smlouvy může architekt změny zablokovat a ohrozit celý projekt.

V ARROWS chápeme, že stavební projekty jsou živé organismy. Naši právníci denně pomáhají klientům, od lokálních developerů po mezinárodní korporace, navigovat tyto procesy tak, aby jejich projekty běžely hladce, včas a bez zbytečných nákladů.

Podstatná, nebo nepodstatná změna? Rozhodnutí, které ovlivní vše

Jak se můžete vyhnout problémům? Klíčové je správně rozlišit, zda plánovaná úprava představuje podstatnou, nebo nepodstatnou změnu. Toto rozhodnutí je naprosto zásadní, protože určuje celý další administrativní postup a jeho náročnost.

Nepodstatné odchylky jsou takové změny, které nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahují do nosných konstrukcí, nemění vzhled stavby ani způsob jejího užívání. Dále nesmí vyžadovat posouzení vlivu na životní prostředí a nesmí se týkat stavby, která je kulturní památkou. 

Typickým příkladem může být posun nenosné příčky, drobná změna vnitřní dispozice nebo záměna materiálu podlahové krytiny za jiný se srovnatelnými vlastnostmi.

Podstatné změny jsou pak v zásadě všechny ostatní úpravy. Jedná se zejména o jakékoliv rozšíření stavby (přístavba, nástavba), změnu způsobu užívání (například z bytových prostor na komerční), jakýkoliv zásah do nosných konstrukcí nebo viditelnou změnu vnějšího vzhledu budovy.

Pro každý typ změny platí jiný procesní postup. Nepodstatné změny lze projednat zjednodušeně – někdy postačí jejich vyznačení v dokumentaci skutečného provedení stavby, kterou předložíte stavebnímu úřadu až při kolaudaci.

I v těchto případech však důrazně doporučujeme stavební úřad o záměru informovat předem, abyste získali právní jistotu, že úřad vaši klasifikaci změny akceptuje.

Naopak podstatné změny vyžadují plnohodnotné řízení o změně stavby před dokončením. Tento proces se přiměřeně řídí pravidly pro klasické stavební řízení a v praxi představuje jakési "malé stavební řízení".

Ať už se jedná o změnu podstatnou, či nepodstatnou, existuje jedna nepřekročitelná podmínka: jakákoliv změna nesmí být v rozporu s podmínkami původního územního rozhodnutí nebo jiného aktu, který stavbu do dané lokality umístil. Pokud by změna vyžadovala i úpravu územního rozhodnutí, proces se výrazně komplikuje a je nutné vést složitější spojené řízení.

Správné posouzení charakteru změny je prvním a nejdůležitějším krokem. Naši právníci v ARROWS vám připraví odborné právní stanovisko, které vám dá jistotu, jaký postup zvolit, a ochrání vás tak před rizikem, že zvolíte špatnou cestu a budete čelit sankcím.

Průvodce řízením o změně stavby: Jak podat žádost a na co si dát pozor?

Co mám udělat pro splnění povinnosti? Pokud jste dospěli k závěru, že vaše plánovaná úprava vyžaduje formální projednání se stavebním úřadem, je třeba zahájit řízení o změně stavby před dokončením. Správný a kompletní postup je klíčem k rychlému vyřízení.

Žádost může podat výhradně stavebník nebo jeho právní nástupce. Zásadní je načasování:

žádost musíte podat vždy před provedením zamýšlené změny. Pokus o legalizaci již provedené úpravy prostřednictvím tohoto institutu je nepřípustný. Takový postup je považován za realizaci "černé stavby" a stavební úřad v takovém případě zahájí řízení o jejím odstranění.

Žádost se podává na příslušný stavební úřad, přičemž nejefektivnější cestou je využití Portálu stavebníka. Pro tento účel existují standardizované formuláře, které celý proces usnadňují.

Kromě obecných náležitostí, jako je identifikace stavebníka a stavby, musí žádost obsahovat především podrobný popis změn a jejich srovnání s původním povolením a ověřenou dokumentací.

Nezbytnou přílohou je projektová dokumentace změn stavby, případně kopie původní dokumentace, do níž navrhované změny vyznačil autorizovaný projektant. Dále může být nutné doložit nová závazná stanoviska dotčených orgánů (např. hasičů, hygieny, památkářů), pokud jsou jejich chráněné zájmy změnou dotčeny.

Samotné řízení se přiměřeně řídí pravidly pro stavební řízení. Jeho účastníky jsou osoby, jejichž práva mohou být změnou přímo dotčena, typicky tedy vlastníci sousedních nemovitostí. Lhůty pro vydání rozhodnutí jsou standardní dle správního řádu – 30 dní v jednoduchých případech a 60 dní ve složitějších.

Kompletnost a správnost žádosti je klíčem k rychlému povolení. Právní tým ARROWS pro vás zajistí nejen přípravu samotné žádosti, ale i koordinaci s projektantem a komunikaci s dotčenými orgány. Našim klientům tak šetříme čas a minimalizujeme riziko průtahů v řízení. Můžeme pro vás také zajistit odborná školení pro vaše projektové manažery, aby těmto rizikům uměli předcházet.

Nevíte si s daným tématem rady?

Rizika a sankce: Co hrozí, když se odchýlíte od povoleného projektu?

Podcenění pravidel pro změnu stavby může mít pro developera či investora fatální následky. Provedení jakékoliv změny bez povolení nebo v rozporu s ním je podle nového stavebního zákona (Zákon č. 283/2021 Sb.) považováno za přestupek, za který hrozí citelné sankce.

Nový stavební zákon v tomto ohledu přinesl výrazné zpřísnění. Za provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním hrozí fyzickým i právnickým osobám pokuta až do výše 2 000 000 Kč. V případě, že se stavba nachází ve zvláště chráněném území, ochranném pásmu nebo se jedná o záměr vyžadující posouzení vlivů na životní prostředí (EIA), může se sankce vyšplhat až na 4 000 000 Kč.

Finanční postih však není tím největším rizikem. Tou největší hrozbou je skutečnost, že jakmile stavební úřad zjistí nepovolenou změnu, je povinen z moci úřední zahájit řízení o odstranění stavby. Tento proces představuje pro stavebníka existenční hrozbu, která může vyústit v nařízení demolice části nebo dokonce celé stavby, a to na jeho vlastní náklady.

Rizika spojená s nepovolenými změnami jsou příliš vysoká na to, aby se podceňovala. V ARROWS se specializujeme na prevenci – pomáháme klientům nastavit interní směrnice a procesy, které takovým situacím předcházejí. A pokud už problém nastane, máme rozsáhlé zkušenosti se zastupováním klientů ve správních řízeních a minimalizací hrozících sankcí.

Následující tabulka shrnuje nejčastější rizika a ukazuje, jak jim lze s pomocí odborníků předejít.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS:
Nesprávné posouzení změny (považování podstatné změny za nepodstatnou)	Zahájení řízení o odstranění stavby, pokuta až 2 000 000 Kč, zdržení projektu.	Vyhotovení právního stanoviska, které jednoznačně určí charakter změny a doporučí správný procesní postup.
Neúplná nebo chybná dokumentace k žádosti	Přerušení řízení, výzvy k doplnění, průtahy v řádu měsíců, zamítnutí žádosti.	Příprava kompletní dokumentace a podkladů pro žádost, zajištění souladu se zákonem a požadavky úřadu.
Provedení změny před jejím povolením	Považováno za "černou stavbu", zahájení řízení o odstranění, vysoké pokuty, nemožnost kolaudace.	Právní konzultace a nastavení interních procesů, které zajistí, že stavební práce budou probíhat vždy v souladu s povolením.
Konflikt se sousedy nebo dotčenými orgány	Námitky v řízení, odvolání proti rozhodnutí, soudní spory, blokace celého projektu.	Zastupování při jednání s účastníky řízení a dotčenými orgány, příprava smluvních ujednání a mediace sporů.
Nerespektování podmínek územního rozhodnutí	Zamítnutí žádosti o změnu, nutnost vést nové a složitější spojené řízení.	Analýza souladu záměru s územně-plánovací dokumentací a zastupování v územním řízení.
Porušení autorských práv architekta	Žaloba ze strany autora, zákaz provádění změn, finanční kompenzace, zablokování projektu.	Revize a příprava licenčních smluv s architekty, které zajistí potřebná práva pro budoucí úpravy projektu.

Záchranná brzda: Dodatečné povolení a řízení o odstranění stavby

Co dělat, když už problém nastal a stavební úřad zahájil řízení o odstranění vaší nepovolené stavby nebo její změny? I v této kritické situaci existuje možnost záchrany v podobě žádosti o dodatečné povolení. Nový stavební zákon (Zákon č. 283/2021 Sb.) však tento proces výrazně zpřísnil.

Klíčovou změnou oproti dřívější praxi je, že řízení o odstranění stavby a řízení o dodatečném povolení jsou nyní jedním spojeným řízením. Stavební úřad již nepřerušuje řízení o odstranění a nečeká na výsledek samostatného řízení o dodatečném povolení. Vše probíhá v rámci jednoho procesu, což klade na stavebníka enormní tlak na rychlost a preciznost.

V oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby vás stavební úřad poučí o možnosti podat žádost o dodatečné povolení. Na tento krok máte lhůtu pouhých 30 dnů.

Tato 30denní lhůta je propadná (prekluzivní), což znamená, že jejím zmeškáním definitivně a bez náhrady ztrácíte možnost stavbu legalizovat.

Podmínky pro úspěšné dodatečné povolení jsou navíc přísnější než dříve. Kromě prokázání souladu s územním plánem a dalšími předpisy, nově platí, že stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Toto je zásadní zpřísnění, které výrazně omezuje okruh staveb, které lze dodatečně povolit. Dalšími podmínkami mohou být uhrazení již uložené pokuty za přestupek nebo prokázání tzv. "dobré víry".

Čelit řízení o odstranění stavby je jednou z nejstresovějších situací pro každého developera. Díky našim zkušenostem z desítek podobných případů a hluboké znalosti nového stavebního zákona dokážeme okamžitě reagovat, podat včasnou a bezchybnou žádost o dodatečné povolení a efektivně vás zastupovat před stavebním úřadem, abychom odvrátili nejhorší scénář.

Následující tabulka ukazuje kritická rizika, která v tomto krizovém řízení hrozí.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS:
Zmeškání 30denní lhůty pro žádost o dodatečné povolení	Definitivní ztráta možnosti stavbu legalizovat, nařízení odstranění stavby.	Okamžitá právní reakce a příprava podkladů pro podání žádosti v zákonné lhůtě.
Nesplnění podmínek pro dodatečné povolení (např. nutnost výjimky)	Zamítnutí žádosti a následné nařízení odstranění stavby.	Hloubková právní analýza a posouzení šancí na úspěch ještě před podáním žádosti, abychom předešli zbytečným nákladům.
Nedostatečné prokázání souladu s předpisy	Stavební úřad žádost zamítne pro neunesení důkazního břemene.	Zajištění kompletní a přesvědčivé argumentace a dokumentace, včetně koordinace se znalci a projektanty.
Zrušení původního stavebního povolení (např. v přezkumném řízení)	Nutnost vést tzv. opakované řízení; pokud není úspěšné, následuje nařízení odstranění stavby.	Zastupování v přezkumném i opakovaném řízení, ochrana práv klienta proti nezákonným postupům úřadů.
Výkon rozhodnutí o odstranění stavby	Fyzická demolice stavby na náklady vlastníka, exekuce.	Využití všech dostupných opravných prostředků (odvolání, správní žaloba) k odvrácení výkonu rozhodnutí.

Obraťte se na naše specialisty:

Mezinárodní dimenze a smlouvy FIDIC: Jste připraveni na specifika velkých projektů?

Pro zahraniční investory a developery představuje české stavební právo specifickou výzvu. Povolovací procesy jsou často vnímány jako nepřehledné, zdlouhavé a nepředvídatelné. Skutečnost, že povolení běžného bytového domu může trvat i více než pět let, odrazuje zahraniční kapitál, který pak dává přednost investicím v zemích s transparentnějším prostředím, jako je Polsko nebo Rumunsko.

U velkých mezinárodních projektů, zejména v oblasti infrastruktury a energetiky, je navíc standardem použití mezinárodních smluvních podmínek FIDIC. Tyto smlouvy mají vlastní, do detailu propracovaný systém pro řízení změn projektu. Změna se v terminologii FIDIC nazývá "variace" (variation) a řídí se specifickými smluvními postupy, které nemusí odpovídat lokálním zvyklostem.

Klíčovou roli v procesu schvalování změn a řešení nároků (claimů) hraje ve smlouvách FIDIC nezávislý "správce stavby" (the Engineer). Jeho rozhodnutí a pokyny mají zásadní vliv na průběh, cenu i termíny projektu. Pro úspěšné řízení takového projektu je nezbytná nejen znalost českého stavebního zákona, ale i hluboké porozumění smluvním mechanismům FIDIC.

Pro naše mezinárodní klienty jsme partnerem, který rozumí jak lokálním specifikům českého stavebního práva, tak mezinárodním standardům jako FIDIC. Díky naší síti ARROWS International, budované přes deset let, řešíme projekty s mezinárodním prvkem na denní bázi a zajišťujeme hladkou realizaci i těch nejsložitějších záměrů.

Nejsme jen právníci, ale i byznys partneři. Rádi si poslechneme vaše podnikatelské nápady a díky naší rozsáhlé síti kontaktů propojujeme klienty se zajímavými investičními a obchodními příležitostmi, a to jak v České republice, tak v zahraničí.

Váš projekt si zaslouží partnera, který rozumí byznysu i právu

Změna stavby před dokončením je komplexní proces, kde se prolíná technika, právo a obchod. Nový stavební zákon celý proces zpřísnil a klade na stavebníky a developery vyšší nároky než kdy dříve. V tomto prostředí není profesionální právní podpora nákladem, ale klíčovou investicí do ochrany hodnoty a úspěšného dokončení celého projektu.

Naše zkušenosti se opírají o dlouhodobé poskytování služeb pro portfolio více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a 51 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a hlubokém porozumění byznysu našich klientů.

Advokátní kancelář ARROWS vám v této oblasti může poskytnout komplexní právní servis, který zahrnuje:

• Přípravu nebo revizi smluv (s architekty, dodavateli, dle standardů FIDIC).
• Získání licencí a potřebných povolení, včetně povolení změny stavby.
• Přípravu podkladů a dokumentace, která vás ochrání před pokutami a sankcemi.
• Právní stanoviska a konzultace, které vám pomohou minimalizovat rizika.
• Zastupování u soudů a správních orgánů, včetně krizového řízení o odstranění stavby.
• Vyhotovení interních směrnic pro efektivní řízení vašich stavebních projektů.
• Odborná školení pro vaše zaměstnance a management včetně certifikátu.

Plánujete změnu projektu, čelíte kontrole ze stavebního úřadu nebo vám dokonce hrozí sankce? Nečekejte, až se z malého problému stane velký. Kontaktujte nás ještě dnes. Naši specialisté na stavební právo jsou připraveni posoudit vaši situaci a navrhnout efektivní řešení na míru vašemu projektu.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.