Zákonná záruka na nemovitosti končí?

Dne 6. 1. 2023 nabyla účinnosti novela občanského zákoníku č. 374/2022 Sb. Jaké změny tato novela přináší a jak se dotýká oblasti prodeje nemovitostí, se dozvíte v následujících řádcích.

Důvodem přijetí novely bylo zejména správné provedení některých směrnic týkajících se ochrany spotřebitele a odstranění některých legislativních nedostatků zákona. Jednou z oblastí zákona, kterou zákonodárce hodnotil jako nepříliš vyhovující z hlediska jasnosti a srozumitelnosti byla úprava tzv. „zvláštních ustanovení o prodeji zboží v obchodě“.

Tato úprava měla primárně dopadat na prodej zboží – tedy hmotných movitých věcí - podnikatelem při jeho podnikatelské činnosti. Fakticky však dopadala též na prodej nemovitostí (vč. bytových jednotek) podnikatelem. Příkladem může být prodej bytu, jestliže smlouvu na straně prodávajícího uzavřela osoba provozující živnost v oblasti realit.

To mělo dopady zejména do oblasti práv z vad – v těchto případech se totiž aplikovala dvouletá zákonná záruka podnikatele. Vyskytla-li se na nemovitosti v průběhu dvou let od převzetí vada, mohl ji spotřebitel u podnikatele reklamovat a uplatňovat svá práva z vadného plnění (právo na opravu věci, právo na přiměřenou slevu z ceny nemovitosti atp.).

Novelou občanského zákoníku došlo k přejmenování celého pododdílu na „zvláštní ustanovení o prodeji zboží spotřebiteli“ a současně došlo k zúžení jeho věcné působnosti těchto pouze na hmotné movité věci. To znamená, že tato ustanovení se již nadále v případě koupi nemovitostí neužijí. Zákonodárce však chtěl i nadále zachovat určitý standard ochrany spotřebitelům kupujícím nemovitosti a přijal proto následující pravidlo:

Je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně.

Koncepce tzv. zákonné záruky tedy skutečně končí. U nemovitostí však došlo k jejímu nahrazení formou vyvratitelné domněnky, jejímž prostřednictvím se zákonodárce snaží spotřebiteli ulehčit důkazní břemeno ohledně vady vzniklé do dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci. Spotřebitel však musí být schopen prokázat, že vada měla příčinu ve skutečnosti, která zde mohla být v okamžiku plnění. Jestliže tedy do nemovitosti například rok po koupi zatéká, může příčina spočívat ve vadné střeše či špatné izolaci.

Pokud si nejste jistí tím, jak řešit reklamaci vad u nemovitosti, obraťte se na nás, rádi Vám pomůžeme.

Na článku spolupracoval Robert Dürrer.