Zákonná záruka na nemovitosti končí?

Autor článku: JUDr. Lukáš Slanina, ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz, +420 245 007 740)

Dne 6. 1. 2023 nabyla účinnosti novela občanského zákoníku č. 374/2022 Sb. Jaké změny tato novela přináší a jak se dotýká oblasti prodeje nemovitostí, se dozvíte v následujících řádcích.

Důvodem přijetí novely bylo zejména správné provedení některých směrnic týkajících se ochrany spotřebitele a odstranění některých legislativních nedostatků zákona. Jednou z oblastí zákona, kterou zákonodárce hodnotil jako nepříliš vyhovující z hlediska jasnosti a srozumitelnosti byla úprava tzv. „zvláštních ustanovení o prodeji zboží v obchodě“.

Tato úprava měla primárně dopadat na prodej zboží – tedy hmotných movitých věcí - podnikatelem při jeho podnikatelské činnosti. Fakticky však dopadala též na prodej nemovitostí (vč. bytových jednotek) podnikatelem. Příkladem může být prodej bytu, jestliže smlouvu na straně prodávajícího uzavřela osoba provozující živnost v oblasti realit.

To mělo dopady zejména do oblasti práv z vad – v těchto případech se totiž aplikovala dvouletá zákonná záruka podnikatele. Vyskytla-li se na nemovitosti v průběhu dvou let od převzetí vada, mohl ji spotřebitel u podnikatele reklamovat a uplatňovat svá práva z vadného plnění (právo na opravu věci, právo na přiměřenou slevu z ceny nemovitosti atp.).

Novelou občanského zákoníku došlo k přejmenování celého pododdílu na „zvláštní ustanovení o prodeji zboží spotřebiteli“ a současně došlo k zúžení jeho věcné působnosti těchto pouze na hmotné movité věci. To znamená, že tato ustanovení se již nadále v případě koupi nemovitostí neužijí. Zákonodárce však chtěl i nadále zachovat určitý standard ochrany spotřebitelům kupujícím nemovitosti a přijal proto následující pravidlo:

Je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně.

Koncepce tzv. zákonné záruky tedy skutečně končí. U nemovitostí však došlo k jejímu nahrazení formou vyvratitelné domněnky, jejímž prostřednictvím se zákonodárce snaží spotřebiteli ulehčit důkazní břemeno ohledně vady vzniklé do dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci. Spotřebitel však musí být schopen prokázat, že vada měla příčinu ve skutečnosti, která zde mohla být v okamžiku plnění. Jestliže tedy do nemovitosti například rok po koupi zatéká, může příčina spočívat ve vadné střeše či špatné izolaci.

Pokud si nejste jistí tím, jak řešit reklamaci vad u nemovitosti, obraťte se na nás, rádi Vám pomůžeme.

Na článku spolupracoval Robert Dürrer.

Zajímají vás legislativní novinky v roce 2025? Připravili jsme si pro vás webinář. 

Proč si vybrat právě nás?

Naše služby využívají firmy všech velikostí, protože jim poskytujeme rychlá a efektivní řešení v oblasti smluvní dokumentace. Například:

• Smlouvy na míru bez zbytečných průtahů: Připravíme pro vás obchodní smlouvy, dohody s dodavateli, pracovní smlouvy i další dokumenty tak, aby odpovídaly vašim potřebám a minimalizovaly rizika.
• Jasné a srozumitelné podmínky: Navrhujeme smlouvy tak, aby byly praktické, přehledné a snadno použitelné v běžném provozu.
• Ochrana před právními komplikacemi: Pomáháme klientům předcházet nejasnostem, sporům a nevýhodným podmínkám.

Víme, že administrativní zátěž spojená se smlouvami může brzdit váš byznys. Proto jsme pro vás připravili e-book "Neztrácejte čas se smlouvami", který vám ukáže, jak mít smlouvy pod kontrolou bez zbytečných komplikací.

V e-booku najdete:

✅  Praktické rady, jak si efektivně nastavit smluvní procesy a ušetřit čas.
✅  Konkrétní tipy, jak se vyhnout nejčastějším chybám ve smlouvách.
✅Ukázku našeho přístupu: jak jednoduše a srozumitelně předáváme odborné znalosti v oblasti smluvní dokumentace.

Neztrácejte čas se smlouvami – my vám pomůžeme nastavit smluvní procesy tak, aby byly rychlé, efektivní a bezpečné.

Napište si o e-book Neztrácejte čas se smlouvami ZDE 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.