Jak investovat do nájemního bydlení: Na co si dát pozor při prověřování nájemních smluv před akvizicí

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
16.4.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Koupi nemovitosti s existujícím nájemníkem se může zdát jednoduchá: byt je již pronajatý, příjmy z nájemného plynou od prvního dne. Realita je však podstatně složitější. Mezi nejčastější chyby investorů patří nedostatečná prověřka nájemní smlouvy, která následně vede ke ztrátě kontroly nad nemovitostí, sporům s nájemníkem, nebo dokonce k finanční ztrátě. Tento článek vás provede tím, na jaká rizika si dát pozor, jaké informace si vyžádat od prodávajícího, a jak se chránit právně i finančně.

Fotka zobrazuje specialistu řešícího problematiku koupi nemovitosti s nájemníkem.

Rychlé shrnutí

  • Koupě nemovitosti s existujícím nájemníkem automaticky znamená převzetí veškerých práv a povinností z nájemní smlouvy. Smlouva pokračuje beze změny – změna vlastníka sama o sobě není důvodem k výpovědi nájmu. Proto je nezbytné nájemní smlouvu důkladně prověřit ještě před podpisem kupní smlouvy.
  • Klíčem úspěšné investice je posouzení výše nájemného, existence inflační doložky, délky trvání smlouvy a přechodu kauce na nového vlastníka. Povinnost vrátit kauci přechází na kupujícího – pokud si ji neujedná v kupní smlouvě s prodávajícím, může ji muset hradit z vlastních prostředků.
  • Investice do nájemního bydlení přináší stabilní příjem, ale skrývá řadu právních pastí. Bez prověrky smlouvy a odborné asistence se zdánlivě výhodná koupě může proměnit ve spor s nájemníkem, zdlouhavé soudní řízení nebo finanční ztrátu.

Základní právní realita: co se stane se stávající nájemní smlouvou po koupi nemovitosti

Když koupíte nemovitost, která je již pronajata, není to jednoduše nabytí prázdného bytu. Nájemní smlouva pokračuje, a to zcela automaticky, bez nutnosti jejího obnovování či podpisu nového dokumentu. Podle občanského zákoníku se změní-li vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Znamená to, že se stáváte nový pronajímatel se všemi právy a povinnostmi, které měl předchozí vlastník.

Toto pravidlo chrání nájemníka, ale může být pro nového investora značným omezením. Nájemce si může zachovat původní nájemní smlouvu, a vy jako nový majitel máte vůči němu pouze ta práva a povinnosti, která v ní jsou uvedena. Změna vlastníka sama o sobě není důvodem k výpovědi nájmu. Při koupi pronajaté nemovitosti se proto vyplatí nechat si zkontrolovat návaznost kupní smlouvy na nájemní vztah v rámci realitního práva.

Pokud nájem nebyl zapsán do katastru nemovitostí a nový vlastník o něm v okamžiku nabytí nevěděl, může nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se o nájmu dozvěděl, s tříměsíční výpovědní dobou. V opačném případě je vázán stávající nájemní smlouvou (§ 2222 občanského zákoníku). Pokud chcete měnit podmínky nájemného, musíte s nájemcem jednat formou dohody, přičemž jeho postavení je ze zákona chráněno.

To je právě důvod, proč musíte nájemní smlouvu prozkoumat před koupí, nikoliv až poté, co se stanete vlastníkem. Jednou uzavřená smlouva vás bude vázat na roky. Praktické dopady nastavení smluvních mechanismů (včetně indexace a změn ceny) shrnujeme také v článku inflační doložky ve smlouvách o dílo: indexy ČSÚ vs. ÚRS a prokazování reálného nárůstu cen materiálů.

Prověřování nájemní smlouvy: co si musíte od prodávajícího vyžádat

Prvním krokem, který předchází jakýmkoliv dalším jednáním, je získání úplného textu platné nájemní smlouvy včetně všech dodatků. Vedle samotné smlouvy si vyžádejte také důkaz o složené kauci (jistotě), v jaké výši a zda byla nájemcem skutečně složena.

Zjistěte, zda je tato povinnost ponechána na jeho uvážení, či zda je již splněna. Stejně tak si ověřte, zda byly v nájemní smlouvě dojednány nějaké smluvní pokuty, a v jaké výši. Zákonem je stanoveno, že souhrnná výše jistoty (kauce) a ujednaných smluvních pokut nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 občanského zákoníku).

Zjistěte také, zda nájemce v bytě provádí nějaké investice nebo úpravy se souhlasem pronajímatele. Příkladem je rekonstrukce koupelny nebo výměna kuchyňské linky. Pokud se strany předem nedohodly na způsobu vyrovnání, má nájemce právo požadovat po skončení nájmu náhradu za zhodnocení bytu, což vám jako novému vlastníkovi může přinést účet za desítky nebo stovky tisíc korun (§ 2223 občanského zákoníku).

V dlouhodobých nájemních vztazích se toto zhodnocení postupně spotřebovává – kuchyňská linka po deseti letech již nebude mít stejnou hodnotu – ale je přesto důležité o těchto závazcích vědět.

Výše a splatnost nájemného: ekonomické jádro investice

Středobodem zájmu každého investora je výše nájemného a jeho splatnost. Nestačí jen vědět, kolik nájemník platí; musíte posoudit, zda výše nájemného odpovídá aktuálním tržním nájmům v dané lokalitě. Pokud je nájemné příliš nízké, výnos z bytu nebude odpovídat vašim očekáváním. V takové situaci dává smysl připravit si podklady a návrh dohody s nájemcem v rámci smluv a vyjednávání. V takovém případě je důležité ověřit, zda smlouva obsahuje doložku umožňující zvýšení nájemného, například inflační doložku.

Inflační doložka je smluvní ujednání, které umožňuje zvyšovat nájemné v souladu s mírou inflace. V praxi dochází k tomu, že jakmile se ceny zboží a služeb navýší o určitý procentuální podíl, zvýší se stejným způsobem i nájemné.

Dobrá inflační doložka by měla obsahovat tři hlavní prvky: určené datum zvýšení nájemného (typicky jednou za rok), konkrétní inflační ukazatel (například index spotřebitelských cen zveřejňovaný Českým statistickým úřadem) a přesně vymezené podmínky, kdy dochází k navýšení. Pokud řešíte indexaci v praxi u bytových domů, může se hodit i přehled nových povinností vlastníků a SVJ v článku společenství vlastníků jednotek: nové povinnosti SVJ ve vztahu k bytovému domu od ledna 2027.

Pokud inflační doložka v nájemní smlouvě chybí, máte jako pronajímatel možnost navrhnout zvýšení nájemného na úroveň obvyklého nájemného v dané lokalitě. Toto zvýšení však nesmí v součtu s předchozími zvýšeními za poslední tři roky přesáhnout 20 % (§ 2248 občanského zákoníku).

K takovému navýšení dojde pouze, pokud s ním nájemce souhlasí nebo ho určí soud. Postup je dlouhý a zdlouhavý – pronajímatel musí nejdříve písemně navrhnout zvýšení, nájemce má dva měsíce na rozhodnutí, a pokud se nedohodnou, může pronajímatel navrhnout soudu, aby výši nájemného určil. To představuje administrativní zátěž a také časový a finanční náklad.

Termín splatnosti nájemného má vliv na váš cashflow. Zjistěte si, zda nájemné padá vždy na počátku měsíce nebo ke konci. Pokud máte hypotéku, kterou splácíte například 15. měsíce, a nájemné vám teče až 25. měsíce, můžete se dostat do situace, kdy sice máte příjem, ale ne v čase, kdy jej potřebujete.

Doba trvání nájmu: jak dlouho jste vázáni

Nájemní smlouva může být uzavřena buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. Toto rozlišení má zásadní dopad na vaši flexibilitu jako pronajímatele.

Je-li smlouva sjednána na dobu určitou, skončí automaticky uplynutím sjednané doby bez nutnosti výpovědi. Avšak zde se skrývá právní past: pokud nájemce v bytě zůstane po uplynutí sjednané doby a vy jej písemně nevyzvete k vyklizení v lhůtě tří měsíců, má se za to, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.

To znamená, že nájemce získá právo vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní dobou, přičemž vy už se jím nebudete moci zbavit bez závažného důvodu (§ 2285 občanského zákoníku).

Právě proto je pro pronajímatele vhodné nájemní smlouvu sjednávat na dobu určitou, alespoň zpočátku. Dává vám kontrolu nad tím, kdy se nájemce musí stěhovat. Pokud chcete se stávajícím nájemníkem pokračovat, můžete smlouvu prodloužit nebo uzavřít novou.

Nejčastější otázky k době trvání a podmínkám nájmu

1. Může nový majitel automaticky vypovědět nájem, jen proto, že se stal vlastníkem?
Ne. Změna vlastníka sama o sobě není důvodem k výpovědi nájmu. Nájemní smlouva pokračuje pod stejnými podmínkami. Výjimka existuje pouze v případě, že nájem nebyl zapsán do katastru nemovitostí a nový vlastník o něm v okamžiku nabytí nevěděl. V takovém případě může nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se o nájmu dozvěděl, s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2222 občanského zákoníku).

2. Co se stane, když nájemní smlouva na dobu určitou uplyne a nájemce nejde pryč?
Pokud nájemce v bytě zůstane i po vypršení doby určité a vy jej písemně nevyzvete k vyklizení ve lhůtě tří měsíců, automaticky se smlouva změní na nájem na dobu neurčitou. Nájemce pak získá práva nájemce na dobu neurčitou a vy se ho nebudete moci zbavit bez závažného důvodu (§ 2285 občanského zákoníku). Proto je absolutně nezbytné poslat písemnou výzvu k vyklizení, pokud chcete nájem skončit.

3. Je lepší koupit byt s dlouhodobým nájmem nebo krátkodobým?
To závisí na vaší strategii. Dlouhodobý nájem (1–3 roky) vám dává jistotu příjmu. Pokud ale chcete byt později sami užívat nebo přeměnit na krátkodobý pronájem (Airbnb), je dlouhodobá smlouva nevýhodná. Před koupí si ujasněte svou vizi.

Kauce, jistota a možnost jejího vrácení

Jedním z nejčastěji přehlížených aspektů je správa kauce (jistoty), kterou nájemce složil. Kauce není příjem pronajímatele; je to zajištění proti neplacení nájemného a případným škodám. Podle zákona nesmí souhrnná výše jistoty (kauce) a ujednaných smluvních pokut překročit trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 občanského zákoníku).

Zde se skrývá praktické riziko: Povinnost vrátit kauci nájemníkovi přechází na nového majitele – to znamená na vás (§ 2221 občanského zákoníku). Pokud prodávající kauci např. použil na pokrytí škod nebo neplacení, vy jako nový vlastník máte povinnost ji vrátit, i když jste ji od předchozího vlastníka neobdrželi.

Pokud jste si toto neujasnili s prodávajícím v kupní smlouvě, přejde na vás pouze povinnost vrátit kauci, nikoliv právo ji od prodávajícího automaticky požadovat.

Z praktického hlediska se to řeší nejčastěji tím, že se částka kauce odečítá přímo z kupní ceny nemovitosti nebo se stanoví jasná dohoda, že ji prodávající vám převede. Pokud to neuděláte dopředu, můžete se dostat do situace, kdy musíte vrátit kauci nájemníkovi z vlastních peněz.

Doporučujeme proto v kupní smlouvě s prodávajícím výslovně upravit otázku kauce: jakou výši má, zda ji prodávající vám převedl (či předal) a jak se s ní bude nakládat po změně vlastníka. Část autorů řeší to, že si kupec zajistí, aby kauce zůstala složena na účtu advokáta či notáře, který zajistí její předání v souladu s dohodou.

Práva a povinnosti nájemce: co musíte vědět, než koupit

Nájemní smlouva by měla jasně vymezovat, co nájemce smí a nesmí dělat v pronajatém bytě. Zde se však ukazuje silná ochrana nájemce v českém právu. Podle občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují nájemcova práva (§ 2235 občanského zákoníku). Pokud tedy smlouva obsahuje například zákaz chovu domácích zvířat nebo zákaz kouření bez objektivního a odůvodnitelného důvodu (např. bezpečnostní či zdravotní důvod), taková ujednání jsou neplatná.

Nájemce má právo užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. V praxi to znamená, že byt užívá k bydlení a nepoškozuje ho úmyslně nebo vinou zanedbáním. Pokud nájemce porušuje domovní řád, způsobuje hluk nebo jinak obtěžuje ostatní, může to být důvod k výpovědi (§ 2288 a § 2291 občanského zákoníku).

Avšak existují zde odstupňované sankce: hrubé porušení povinností nájemce může vést k výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou, zatímco zvlášť závažné porušení (např. dlouhodobé neplacení nájemného, závažné poškozování bytu) může vést k okamžité výpovědi bez výpovědní doby.

Jako nový majitel jste povinen udržovat byt v takovém stavu, aby byl způsobilý k užívání (§ 2205 občanského zákoníku). To znamená, že musíte zajistit funkční rozvody vody, plynu, elektřiny, topení a další základní zařízení. Běžnou údržbu a drobné opravy až do určité výše nákladů hradí nájemce.

Od 1. ledna 2026 se zvýšil limit pro jednu drobnou opravu na 1 500 Kč (dříve 1 000 Kč) a roční strop se zvýšil na 150 Kč za čtvereční metr podlahové plochy (dříve 100 Kč) dle Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmu běžná údržba a drobná oprava související s užíváním bytu. To znamená, že u bytu o 80 čtverečních metrech je nájemce povinen hradit až 12 000 Kč ročně na drobné opravy.

Pokud nájemce porušuje svou povinnost v bytu (např. nezajišťuje prevenci plísní, neopraví prasklou zásuvku, kterou sám rozbitou nechal), odpovídá za vzniklé škody. Vy jako pronajímatel pak můžete požadovat náhradu.

Možné problémy

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Nový vlastník neví, jaké je tržní nájemné a koupí si ztrátový byt.

Právníci ARROWS provedou tržní analýzu nájemného a pomohou stanovit realistickou hodnotu nemovitosti s ohledem na existující nájemní vztah.

Prodávající neujasní, co se stane s kaucí a nájemce později požaduje vrácení od nového majitele.

ARROWS zajistí, aby byla otázka kauce jasně řešena v kupní smlouvě a že budete chráněni před neočekávanými finančními nároky.

Smlouva postrádá jasné podmínky pro skončení nájmu nebo pro řešení změny vlastníka.

ARROWS advokáti prověří smlouvu a upozorní vás na právní rizika, která byste jinak přehlédli.

Nájemník po koupi požaduje splnění atypických povinností (údržba zahrady, placení služeb), které ve smlouvě nejsou jasně vymezeny nebo o nichž nový vlastník nevěděl.

Právníci ARROWS pomohou vyjasnit nájemníkova práva a povinnosti a obhájí vaši pozici.

Nový vlastník zjistí, že stávající nájemní smlouva obsahuje pro něj nevýhodná ujednání nebo že nájemník porušuje smlouvu, což nebylo před koupí zjištěno.

ARROWS vám pomůže s mediací nebo zastupováním v soudních sporech týkajících se nájemního vztahu.

Změny v nájemném právu od roku 2026

V lednu 2026 vstoupila v účinnost novela, která zvýšila limity pro drobné opravy. Jak již bylo zmíněno, limit pro jednu drobnou opravu se zvýšil na 1 500 Kč a roční strop se zvýšil na 150 Kč za metr čtvereční dle Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.. Tato změna posunula hranici toho, co spadá do režimu drobné opravy, a zároveň reflektuje navýšení cen práce a materiálů.

Zároveň se od 1. ledna 2026 začíná systematicky zvyšovat i roční limit o míru inflace, kterou určuje Český statistický úřad. Znamená to, že v příštích letech bude limit také dynamicky vzrůstat.

Pro vás jako investora to znamená, že byste měli pravidelně přezkoumávat, jaké opravy a údržba patří do režimu drobné opravy a jaké jsou odpovědností pronajímatele. Smlouva by měla být dostatečně flexibilní, aby se těmto změnám mohla přizpůsobit.

Pronajímatelovy povinnosti a jejich přechod na nového vlastníka

Když se změní vlastník nemovitosti, obecně přecházejí na něj práva a povinnosti pronajímatele. Zde se však skrývá důležitá výjimka: pro nového vlastníka nejsou závazná ta ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví a o nichž nový vlastník v okamžiku nabytí nevěděl (§ 2221 odst. 2 občanského zákoníku).

Pokud tedy předchozí majitel s nájemníkem dohodl něco atypického – například že pronajímatel bude nájemníkovi jednou týdně vozit nákup – tato povinnost na vás nepřechází, pokud jste o ní nevěděli a zákon ji nestanoví. Pokud nový vlastník o takovém ujednání v okamžiku koupě věděl, pak je již vzhledem k dobré víře vázán.

Z praktického hlediska to znamená, že byste měli prozkoumat nájemní smlouvu také z hlediska atypických povinností, které si majitel s nájemníkem dohodl. Pokud tam figurují nějaké zvláštní služby či povinnosti (např. údržba určitého vybavení, placení určitých služeb pronajímatelem apod.), musíte si uvědomit, že jejich opomenutí může vést k neshodám s nájemníkem, který bude očekávat, že tyto povinnosti budou splněny.

Nejčastější otázky k právům a povinnostem

1. Mohu zakázat nájemníkovi koupit si domácí zvíře?
Pokud si to již v nájemní smlouvě jasně dojednal starý majitel, můžete se na to odvolávat. Avšak musí to být dostatečně zdůvodněné (např. alergik v domě, riziko poškozování bytu, nepřiměřený počet zvířat). Zcela absolutní zákaz bez objektivního zdůvodnění by mohl být některými soudy vykládán jako neplatný, neboť by zkracoval nájemcova práva (§ 2235 občanského zákoníku).

2. Co když nájemce neplatí nájemné nebo neplatí včas?
Máte právo účtovat zákonný úrok z prodlení, který se skládá z repo sazby ČNB plus 8 procentních bodů (podle Nařízení vlády č. 351/2013 Sb.). Dlouhodobé neplacení nájemného a/nebo záloh na služby po dobu alespoň tří měsíců představuje zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, které vám umožňuje dát nájemníkovi okamžitou výpověď nájmu bez výpovědní doby. Pokud chcete předejít tomuto krajnímu řešení, můžete se pokusit domluvit na splátkách nebo se obrátit na advokáta.

3. Kdo platí za opravu rozbitého okna, když jej rozbil nájemce?
Pokud jej rozbil nájemce úmyslně nebo z nedbalosti, musí za opravu platit nájemce. Pokud se okno samo rozbilo vinou věku nebo vady, hradí to pronajímatel (podle § 2205 a § 2207 občanského zákoníku). Ideální je domluvit se a řešit to formou slevy z nájemného nebo z kauce.

Příprava na koupi: co si musíte ujasnit s prodávajícím

Ideálně se všechna tato témata vyřeší ještě před tím, než si sednete k podepisování kupní smlouvy. Kupní smlouva by měla jasně reflektovat, co se děje s nájemní smlouvou, s kaucí a s nájemcem po změně vlastníka.

V kupní smlouvě byste měli výslovně zmínit: (1) že kupující nabývá nemovitost s existujícím nájemníkem, (2) jaká kauce byla složena a jak se s ní bude nakládat (včetně jejího převodu), (3) že nájemní smlouva pokračuje v nezměněné podobě, pokud se kupující s nájemníkem nedohodnou jinak, a (4) jak se budou řešit případné spory mezi prodávajícím a nájemníkem ohledně neplacení nájemného či škod.

Stejně důležité je zajistit, aby kupní cena byla složena v úschově u advokáta, notáře nebo banky – nikoliv předána přímo prodávajícímu. Tímto způsobem se chrání jak kupující, tak prodávající: kupující si je jist, že dostane nemovitost, a prodávající si je jist, že dostane peníze.

Předávací protokol: často opomíjené, ale velmi důležité

Když se stáváte novým vlastníkem, měli byste sepsat s původním majitelem a nájemníkem (ideálně) nebo alespoň s původním majitelem předávací protokol. V tomto dokumentu by mělo být uvedeno: stav bytu v momentě předání, seznam vybavení a zařízení, počet klíčů a jejich předání, případné viditelné vady, a fotodokumentace.

Předávací protokol slouží jako důkaz v případě, že později vzniknou spory o to, v jakém stavu byl byt převzat. Pokud se později nájemník bude domáhat, že jeho kauce měla být použita na opravu špatného stavu bytu, který údajně převzal „zničený", budete mít v ruce protokol, který to vyvrátí.

Fotografii je vhodné pořizovat zároveň: snímky každé místnosti, detaily na zdech, podlahách, oknech. Moderní smartphone postačuje. Pokud je možné, zajistěte i krátké video průchodem bytem. Tyto záznamy se později mohou ukázat jako neocenitelné.

Due diligence v praxi: co si musíte zjistit o nájemníkovi

Koupi nemovitosti s nájemníkem byste měli přistupovat jako k koupi s „balíkem rizik", který si s ní vezmete. Prověřte si platební morálku nájemníka, pokud je to možné. Pokud existují veřejné informace o tom, že nájemce je v insolvenčním řízení nebo vůči němu běží exekuce, je to varovný signál. Ačkoliv to nemusí automaticky znamenat, že nájemce neplatí, je to užitečný datový bod.

Zajistěte si také informace o tom, zda má nájemce v bytě trvalý pobyt, nebo zda jen bydlí. To je důležité pro případné řešení problémů s nájmem. Ověřte si také, kolik osob v bytě trvale bydlí a zda nejde o podnikatelský subjekt, který by zde provozoval nějakou činnost.

Pokud je to vhodné, můžete se také pokusit zjistit, zda nájemce v domě vytváří problémy nebo se chová vstřícně k sousedům. Společenství vlastníků nebo správce bytu mohou poskytnout cenné informace.

Nejčastější otázky k prověřování nájemníka a due diligence

1. Smím se ptát nájemníka, zda je v dluzích nebo v insolvenci?
Formálně ne – na osobní finanční situaci nájemníka se nemáte právo ptát. Můžete si ale ověřit veřejné rejstříky (Centrální evidence exekucí, Insolvenční rejstřík), kde jsou taková data veřejná.

2. Co když nájemce vypovídá, že v bytě nemá registrovaný trvalý pobyt?
To není samo o sobě právní problém, ale měli byste si to poznamenat. Pokud později nájemce prostě zmizí a přestane platit, bude vás složitěji vystopovat. Naopak trvalý pobyt v bytě znamená, že má tam registrovanou adresu, a je to pro vás lepší pro doručování a případné vymáhání.

3. Mohu jako nový majitel změnit nájemní smlouvu s nájemníkem, aniž bych jej o to žádal?
Ne. Musíte ho požádat, a to nejlépe formálně, s tím, že máte zájem na nové nájemní smlouvě s lepšími podmínkami (například s inflační doložkou). Pokud nájemce nesouhlasí, nemůžete mu podmínky vnucovat, pokud to stávající smlouva neumožňuje nebo nejde o zákonné zvýšení nájemného. Pokud si ale chcete vytvořit flexibilitu, můžete s nájemníkem jednat o přepisu smlouvy – v záměně za nějakou výhodu pro něj (např. garance dlouhodobého bydlení).

Postup po koupi s nájemníkem: jak se seznámit a nastavit vztah

Jednu z hlavních chyb, kterou investoři dělají, je absence komunikace s nájemníkem po koupi. Nájemce nemá povinnost se o koupi dozvědět nic, pokud ho na to nikdo neupozorní. Jako nový majitel byste měli co nejdříve notifikovat nájemníka o změně vlastníka a poskytnout mu nové kontaktní údaje, včetně e-mailu či telefonu na osobu odpovědnou za správu nemovitosti (podle § 2221 občanského zákoníku).

Doporučujeme sepsaný dopis nebo e-mail (ideálně doporučeně), který nájemníkovi výslovně sdělí: (1) že jste novým majitelem, (2) že nájemní smlouva zůstává platná v nezměněné podobě, (3) jakým způsobem bude nájemné nadále placeno, (4) jakým způsobem bude řešena údržba a opravy, a (5) kdy se chcete s nájemníkem osobně poznat a prodiskutovat podrobnosti.

Tato komunikace zvyšuje důvěru a snižuje riziko nedorozumění. Mnoho nájemníků se obává, že se změní jejich pozice nebo budou nuceni se stěhovat. Jasná komunikace je základ dobrého vztahu.

Vyjednávání o nové nájemní smlouvě: kdy to má smysl

Pokud máte ambici zlepšit podmínky nájmu (zvýšit nájemné, přidat inflační doložku, zkrátit dobu trvání), máte z právního hlediska několik možností. Za prvé, můžete se s nájemníkem pokusit dohodnout na nové nájemní smlouvě, která bude pro obě strany přijatelnější. Za druhé, pokud je smlouva na dobu neurčitou, můžete v budoucnu zvyšovat nájemné postupně podle zákona (maximálně 20 % za poslední tři roky do výše obvyklého nájemného dle § 2248 občanského zákoníku).

Pokud nájemník na podpis nové smlouvy nenaléhá, měli byste se pokusit poskytnout mu určitou motivaci. Například: „Uzavřeme smlouvu na pět let s inflační doložkou, ale vám garantuji, že během prvních dvou let nájemné nezvednu." Nebo: „Investujeme do malých oprav bytu, které se týkají, ale prosíme vás, abyste souhlasili se zvýšením o pět procent."

Dobře zvolená strategie může být úspěšná – zvlášť pokud nový vlastník nabízí nájemníkovi určitou protihodnotu, například garanci dlouhodobého bydlení nebo investici do bytu.

Zápisem nájemní smlouvy do katastru: má to smysl?

Podle občanského zákoníku je možné zapsat nájemní právo do katastru nemovitostí (§ 2204 občanského zákoníku a § 11 zákona o katastru nemovitostí). Zápis není povinný, ale má značné výhody: nájemce je chráněn pro případ, že by se nemovitost prodala a nový majitel by o nájemním vztahu „nevěděl". Pokud je nájem zapsán v katastru, je zřejmé, že jde o věcné právo s veřejnou platností, k němuž se váže princip veřejné důvěry v katastr.

Navíc, je-li nájem zapsán, nemůže nový majitel uplatnit argument, že o nájmu nevěděl, a tak jej jednostranně vypovědět podle § 2222 občanského zákoníku.

Z vašeho pohledu jako kupujícího to znamená, že byste měli vždy zkontrolovat, zda je existující nájemní právo zapsáno v katastru. Pokud ano, máte o to jasnější právní jistotu. Pokud není zapsáno, všechny strany se spoléhají čistě na písemnou smlouvu.

Zápis nájemního práva se provádí na základě souhlasného prohlášení pronajímatele a nájemce. Není to povinné, ale pro dlouhodobé nájmy (například pro firemní byty nebo investiční pronájmy) se to doporučuje. Jako nový vlastník můžete s nájemníkem později jednat o tom, zda zápis provést.

Závěrečné shrnutí

Koupi nemovitosti s nájemníkem se nesmí podceňovat. Ačkoliv se zdá být atraktivní možnost okamžitého příjmu, kupujete v podstatě „balík" právních práv a povinností, který přepíšete na sebe a budete s ním žít roky. Klíčové body, na které musíte myslet:

Nájemní smlouva je právně závazná a nezaniká změnou vlastníka. Vy se stáváte nový pronajímatel se všemi právy a povinnostmi. Mnohé z těchto povinností nevznikly vaší vůlí – dědíte je od předchozího majitele. Proto je absolutně nezbytné provést co nejkvalitnější prověrku smlouvy ještě před podpisem kupní smlouvy.

Musíte si ujasnit: výši a splatnost nájemného, dobu trvání smlouvy, obsah kauce, inflační doložky, práva a povinnosti obou stran a atypická ujednání. Zjistěte si také, jaká je platební morálka nájemníka a zda v bytě nevznikly nějaké mimořádné situace (např. dlouhodobé neplacení, spory se sousedy).

Kauce je obvykle přehlížena, ale je to zásadní položka. Povinnost ji vrátit přechází na vás, a pokud si ji neujasníte s prodávajícím, můžete ji muset vrátit z vlastních peněz.

Předávací protokol a fotodokumentace nejsou právní povinností, ale jsou praktickou pojistkou proti budoucím sporům o stav bytu a o to, kdo je zodpovědný za jaké škody.

Investice do nájemního bydlení se při pečlivé přípravě a prověrce může stát solidním zdrojem příjmu. Bez patřičné ochrany se však snadno stane zdrojem stresu, sporů a finančních ztrát. Pokud chcete minimalizovat rizika a zajistit si právní jistotu, je vhodné si nechat nájemní smlouvu a celý proces koupě prověřit právníkem.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se na tuto problematiku specializují a pomohou vám nejen s prověrkou stávající smlouvy, ale i s vyjednáváním s prodávajícím, s nájemníkem, a s přípravou nové nájemní smlouvy. Máme zkušenosti s řešením komplexních situací, kdy se původně zdánlivě jednoduchý nákup proměnil v soudní spor. Kontaktujte nás na office@arws.cz , abychom vám pomohli koupi bezpečně uskutečnit.

FAQ - Nejčastější otázky k investování do nájemního bydlení a prověřování smluv

1. Co když se nájemce a já nedohodneme na nové nájemní smlouvě, kterou chci podepsat?
Máte právo se s nájemníkem pokusit domluvit, ale nemůžete mu nové podmínky vnucovat, pokud to stávající smlouva neumožňuje nebo nejde o zákonné zvýšení nájemného. Pokud chcete, můžete v budoucnu postupně zvyšovat nájemné podle zákona (maximálně 20 % za poslední tři roky do výše obvyklého nájemného dle § 2248 občanského zákoníku), ale to je dlouhodobý proces. Pokud je nájemní smlouva na dobu určitou a vypršela, máte šanci si domluvit lepší podmínky jako podmínku prodloužení. Doporučujeme vám, abyste se obrátili na právníka z ARROWS advokátní kanceláře, který pomůže s vyjednáváním (office@arws.cz).

2. Jaké jsou hlavní právní rizika, která si investor nejčastěji neuvědomuje?
Nejčastěji se investoři nedostatečně zaměřují na dobu trvání nájmu. Pokud smlouva skončí a nájemce v bytě zůstane bez vašeho písemného upozornění, automaticky přejde na nájem na dobu neurčitou. Druhé běžné riziko je kauce – pokud si jasně neujasníte, jak se s ní pracuje, můžete ji muset vrátit z vlastních peněz. Třetím rizikem je příliš nízké nájemné bez možnosti zvýšení. 

3. Musím koupit nemovitost s nájemníkem, nebo si ji mohu koupit bez nájmu?
Máte volbu. Pokud koupíte nemovitost, která má aktivní nájemní smlouvu, dědíte ji. Pokud prodávající řekne, že chce nájemníka vystěhovat a prodat vám jen „prázdný" byt, pak si budete muset koupit bez nájmu. Obvykle je ale koupě s nájemníkem nabízena se slevou na ceně, protože je to pro nového majitele méně flexibilní. 

4. Co když se nájemce bude chovat nebezpečně nebo bude obtěžovat sousedy?
Máte právní nástroje. Pokud nájemce porušuje domovní řád nebo způsobuje hluk a obtíže, můžete mu dát výpověď. Nejdříve byste jej měli upozornit a dát mu šanci na nápravu. Pokud to nepomůže, máte právo vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní dobou. V případě zvlášť závažného porušení (např. fyzických incidentů nebo neoprávněného užívání bytu k podnikání) můžete vypovědět i bez výpovědní doby. Právníci ARROWS vám pomohou s přípravou výpovědi a s jejím vymáháním u soudu, pokud bude potřeba (office@arws.cz).

5. Jak se liší koupě nemovitostí v ČR od koupě v zahraničí s nájemníkem?
V ČR je nájemce ze zákona silně chráněn, což znamená, že má široká práva a je těžké ho vypovědět bez opodstatněného důvodu. V některých zemích (např. Německo) je režim ochrany nájemců podobný, v jiných (např. USA) mohou mít vlastníci oprávnění širší. Pokud plánujete koupě se zahraničním prvkem, ARROWS vám pomohou skrze síť ARROWS International pochopit místní práva a povinnosti.

6. Jaké jsou nejčastější chyby v nájemních smlouvách, které vidíte v praxi?
Nejčastěji chybí inflační doložka. Poté přichází nejasnosti ohledně doby trvání a výpovědních lhůt. Také se často setkáme se špatnými definicemi kauce a povinností stran. Někdy jsou ve smlouvě absurdní podmínky, které jsou neplatné (např. absolutní zákaz zvířat bez důvodu, neboť by zkracoval nájemcova práva dle § 2235 občanského zákoníku). 

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také