Současné požadavky na parkovací stání v developerských projektech Optimalizace řešení pro statutární města a vyhýbání se sankcím

Mgr. Karel Huneš
Mgr. Karel Huneš
6.5.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Od července 2024 platí nová vyhláška o požadavcích na výstavbu, která v návaznosti na nový stavební zákon mění pravidla pro parkovací místa. Chyba v jejich výpočtu nebo umístění vás může stát miliony korun i nemožnost kolaudace. V tomto textu ukážeme, co zákon vyžaduje, kde se skrývají největší rizika a jak se jim vyhnout.

Ilustrativní snímek zachycuje advokáta konzultujícího nové požadavky na parkovací místa.

Rychlé shrnutí

  • Celostátní vyhláška č. 146/2024 Sb. stanovuje obecný rámec pro parkovací místa, avšak pro konkrétní výpočty často odkazuje na technické normy a umožňuje odchylky v územně plánovací dokumentaci.
  • Praha, Brno a Ostrava mají vlastní stavební předpisy, které mají přednost před celostátní vyhláškou, a ignorování těchto specifických nařízení vede k zamítnutí záměru.
  • Nejčastější chyby v praxi zahrnují nesprávné stanovení hrubé podlažní plochy, opomenutí požadavků na elektromobilitu a podcenění závaznosti územních plánů.

Nový stavební zákon přinesl zásadní změny, ale ne všude stejné

Když v roce 2024 nabyla účinnosti vyhláška č. 146/2024 Sb. o požadavcích na výstavbu, řada developerů očekávala sjednocení pravidel. Ačkoliv nový stavební zákon centralizoval stavební správu, v oblasti technických požadavků zůstal zachován prostor pro specifika velkých měst.

V praxi se ukázalo, že spoléhat pouze na celostátní vyhlášku bez kontroly městských stavebních předpisů a územních plánů je zásadní chybou, která vede k neschválitelným projektům.

Tři největší města – Praha, Brno a Ostrava – vydala na základě zmocnění v novém stavebním zákoně vlastní prováděcí předpisy. Pokud budujete v těchto metropolích, celostátní vyhláška se na vás v rozsahu upraveném těmito předpisy nevztahuje.

Jak fungují požadavky pro bytové domy v celostátní vyhlášce

Mimo území Prahy, Brna a Ostravy se uplatňuje vyhláška č. 146/2024 Sb. Ta pro výpočet počtu parkovacích stání zpravidla odkazuje na příslušné české technické normy (zejména ČSN 73 6110), pokud územní nebo regulační plán nestanoví jinak.

Pro bytové domy je standardem zajištění odstavných stání pro rezidenty i návštěvníky, přičemž běžnou praxí je požadavek na jedno stání na bytovou jednotku určité velikosti.

Zde se skrývají první nástrahy – běžnou chybou je, že stavebníci mechanicky aplikují koeficienty bez ověření závazné části územního plánu konkrétní obce. U bytových a komerčních projektů proto dává smysl mít už v přípravě prověřené regulativy i metodiku výpočtu v rámci developmentu a stavebního práva. Územní plán může stanovit přísnější koeficienty než norma.

Pokud pracujete v obci, která preferuje veřejnou dopravu a má to zakotveno v územním plánu, mohou být požadavky na parkování redukovány.

Kdy je povinnost zřídit stání

Povinnost zřídit parkovací stání se vztahuje na novostavby a změny dokončených staveb, pokud změna vyvolává nárok na další stání. Vyhláška stanovuje výjimky pro specifické případy, avšak u standardních rezidenčních a komerčních projektů je tato povinnost nevyhnutelná.

Rozhodování, zda a kolik stání vybudovat, není jen matematickou úlohou, ale právním posouzením souladu s novým stavebním zákonem a prováděcími předpisy. Praktický dopad chybného návrhu (včetně odpovědnosti mezi investorem a zhotovitelem) rozebírá i novinka Investor vám dal špatné zadání stavby? Kdo za co odpovídá a jak se na to dívá soud.. Právníci ARROWS advokátní kancelář pro své klienty běžně prověřují právě soulad s územně plánovací dokumentací, aby se předešlo kolizím v povolovacím řízení.

Související otázky k: Výpočet parkovacích míst

1. Co je rozhodující pro výpočet? Rozhodující je účel užívání (bydlení, administrativa, obchod), hrubá podlažní plocha či počet jednotek a koeficienty stanovené v ČSN 73 6110, pokud obecní regulativy nestanoví jinak.

2. Musím mít parkovací místa i pro návštěvy? Ano, technické normy i vyhláška počítají s podílem stání pro návštěvníky, který se liší podle funkce objektu (u bydlení typicky nižší procento než u komerce).

3. Jaké jsou sankce, pokud stavba nebude mít předepsaný počet stání? Stavba provedená v rozporu s povolením je přestupkem podle stavebního zákona. Stavební úřad může uložit pokutu až do 2 milionů korun a nařídit odstranění stavby nebo její úpravu, což fakticky znemožní kolaudaci. V rámci prevence sporů a sankcí je často klíčové správně nastavit i smluvní dokumentaci k projektu, což spadá do oblasti smluv a vyjednávání.

Praha, Brno a Ostrava: Vlastní stavební předpisy znamenají jiná pravidla

Praha, Brno a Ostrava využily svého práva podle § 333 nového stavebního zákona a mají vlastní nařízení.

Pražské stavební předpisy (PSP)

V Praze se postupuje podle aktualizovaných Pražských stavebních předpisů. Klíčová je skutečnost, že v Praze se parkovací místa počítají z hrubé podlažní plochy (HPP) s využitím specifické metodiky. Základní počet stání se odvíjí od HPP, tento počet se však násobí koeficienty dle zóny, ve které se stavba nachází.

Praha dlouhodobě směřuje k zamezení nárůstu individuální automobilové dopravy v centru. Předpisy proto stanovují nejen minima, ale v určitých zónách i maxima parkovacích stání, aby nedocházelo k přetěžování uliční sítě.

Brněnské stavební předpisy (BSP)

Brno přijalo vlastní nařízení, které nabylo účinnosti 1. 7. 2024. Brněnské předpisy rovněž reflektují specifika moravské metropole. I zde se pracuje s principem zónování a dostupnosti veřejné dopravy. Systém výpočtu je nastaven tak, aby reflektoval reálnou potřebu v dané lokalitě.

Ostravské stavební předpisy (OSP)

Ostrava vydala své stavební předpisy, které jsou účinné taktéž od 1. 7. 2024. Ostravské předpisy kladou důraz na modro-zelenou infrastrukturu a specifika postindustriálního města. V oblasti dopravy v klidu se snaží o flexibilitu, která umožní rozvoj proluk a regeneraci brownfieldů bez neúměrných nároků na parkovací kapacity.

Jak to v praxi dopadá na váš projekt?

Pokud stavíte v některém z těchto tří měst, nelze použít obecnou celostátní vyhlášku. Musíte provést analýzu dle konkrétního nařízení daného města (PSP, BSP, OSP), protože jednoduché pravidlo „jedno stání na byt“ zde neplatí paušálně.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře provádějí tyto analýzy pro klienty rutinně a znají aplikační praxi stavebních úřadů v těchto městech.

Související otázky k městským předpisům

1. Jsou stavební předpisy Prahy, Brna a Ostravy závazné?
Ano, na území těchto měst mají přednost před obecnou vyhláškou č. 146/2024 Sb. v rozsahu, který upravují.

2. Mohu v Praze postavit méně míst, než vychází z výpočtu?
Pouze pokud to umožňují výjimky v PSP (např. vázané na konkrétní podmínky území) nebo pokud získáte odůvodněnou výjimku z technických požadavků.

3. Jakou cenu mají parkovací místa?
Náklady na vybudování jednoho podzemního stání se v roce 2026 v Praze pohybují běžně mezi 1 až 2 miliony korun. To má zásadní vliv na ekonomiku projektu.

Jízdní kola a elektromobilita: Nové povinnosti

Vyhláška č. 146/2024 Sb. i městské předpisy implementují požadavky na udržitelnou mobilitu, což přináší nové povinnosti pro developery.

U bytových domů je povinností zřídit prostory pro odstavení jízdních kol, které musí být kapacitně dostatečné a dobře přístupné.

Podle zákona a vyhlášky musí být u nových bytových domů s více než 2 parkovacími místy zajištěna instalace kabelovodů pro každé parkovací místo. U nebytových budov jsou požadavky ještě přísnější a zahrnují povinnost instalovat přímo dobíjecí body u určitého počtu stání.

Ignorování těchto detailů v projektové dokumentaci vede k nutnosti jejího dopracování a zdržení v povolovacím procesu.

Nejčastější chyby a jak se jim vyhnout

V praxi se developeři dopouštějí chyb, které je stojí čas i peníze. Níže uvádíme ty nejzásadnější.

Neznalost lokálních regulativů

Developer aplikuje celostátní normy na projekt v Praze nebo ignoruje specifický regulativ v územním plánu menší obce. Stavební úřad následně řízení přeruší nebo žádost zamítne pro rozpor s územně plánovací dokumentací.

Chybný výpočet hrubé podlažní plochy (HPP)

Definice HPP je v právních předpisech přesně dána, ale častou chybou je nezapočítání některých konstrukcí, izolací nebo nesprávné posouzení podkroví. To vede k poddimenzování počtu stání.

Podcenění přípravy pro elektromobilitu

Projektanti občas zapomínají na nutnost dimenzování elektrických rozvodů a trafo stanic pro budoucí nabíjení elektromobilů (tzv. soudobost). Při revizi projektu energetiky to může znamenat fatální problém.

Absence právního zajištění stání mimo pozemek

Pokud řešíte parkování na sousedním pozemku, nestačí ústní dohoda. Je nutné zřídit věcné břemeno nebo mít pevnou nájemní smlouvu, která splňuje požadavky stavebního úřadu na trvalost zajištění parkování.

Tabulka rizik: Typické problémy a jejich řešení

Rizika a sankce

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Zamítnutí žádosti o povolení: Projekt neodpovídá předpisům (PSP, BSP, OSP či vyhlášce). Ztráta času a nákladů na přepracování.

Právní audit projektu – Před podáním žádosti ověříme soulad dokumentace s platnými předpisy a územním plánem.

Pokuta za provádění stavby v rozporu s povolením: Až 2 000 000 Kč (dle § 302 NSZ), v chráněných územích až 4 000 000 Kč.

Zastoupení v řízení o přestupku – Budeme hájit vaše zájmy a hledat cesty k minimalizaci sankce a legalizaci stavby, je-li to možné.

Nemožnost kolaudace: Stavba bez splněných parkovacích kapacit neobdrží kolaudační rozhodnutí/souhlas. Nelze ji legálně užívat.

Jednání se stavebním úřadem – Pomůžeme vyjednat řešení, např. formou dodatečného povolení změny stavby před dokončením či smluvního zajištění stání jinde.

Neefektivní využití pozemku: Zbytečné budování drahých podzemních podlaží nad rámec povinnosti.

Optimalizace dle předpisů – Pomůžeme najít výklad, který umožní splnit zákonné povinnosti ekonomicky nejvýhodnějším způsobem.

Parkovací místa mimo pozemek: Docházková vzdálenost

Vyhláška č. 146/2024 Sb. i městské předpisy umožňují umístit část parkovacích stání mimo stavební pozemek, pokud jsou v docházkové vzdálenosti. Tato vzdálenost je obvykle stanovena na 300 metrů, měřeno po skutečné trase chůze.

Toto řešení je ideální pro proluky nebo stísněné parcely. Stavební úřady však vyžadují důkaz o tom, že stání budou pro stavbu trvale k dispozici (typicky věcné břemeno/služebnost in rem).

Jak se vyhnout sankcím a negativním dopadům

Krok 1: Právní a technická analýza lokality

Před koupí pozemku nebo zadáním projektu ověřte územní plán a existenci specifických městských předpisů (Praha, Brno, Ostrava).

Krok 2: Přesný výpočet kapacit

Zajistěte, aby projektant použil správnou metodiku výpočtu HPP a aplikoval aktuální koeficienty platné pro rok 2026. Nezapomeňte na kola a elektromobilitu.

Krok 3: Konzultace s úřadem

V případě nejasností využijte institut předběžné informace dle stavebního zákona, čímž získáte závazné stanovisko úřadu k vašemu záměru ještě před plným projektováním.

Krok 4: Právní audit smluv

Pokud zajišťujete parkování jinde, nechte si smlouvy zkontrolovat advokátem, aby byly „neprůstřelné“ pro účely stavebního řízení.

Závěr článku

Parkovací standardy jsou v roce 2026 komplexní právně-technickou disciplínou. Nová legislativa a městské předpisy přinesly jasnější pravidla, ale také nové povinnosti, přičemž chyby ve fázi přípravy projektu jsou extrémně drahé.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mají zkušenosti s povolovacími procesy dle nového stavebního zákona a pomáhají klientům projít labyrintem předpisů.

Pokud připravujete projekt a chcete mít jistotu, že vaše parkovací řešení obstojí před úřady, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nejčastější právní dotazy k parkovacím stáním

1. Platí v Praze a Brně celostátní vyhláška o parkování?
Ne, v rozsahu upraveném Pražskými stavebními předpisy (PSP) a Brněnskými stavebními předpisy (BSP) se celostátní vyhláška č. 146/2024 Sb. nepoužije. Přednost mají městská nařízení.

2. Co hrozí, když nesplním počet stání pro kola?
Nesplnění povinnosti zřídit dostatečné prostory pro kola je rozpor s prováděcím právním předpisem. Stavební úřad nevydá povolení, případně stavbu nezkolauduje.

3. Lze parkovací místa pro bytový dům pronajmout od města?
Ano, pokud město disponuje volnými kapacitami a souhlasí s tím. Stavební úřad bude vyžadovat smlouvu, která garantuje dlouhodobou dostupnost těchto míst pro obyvatele domu.

4. Jak vysoká je pokuta za chybějící parkování?
Dle stavebního zákona může pokuta dosáhnout až 2 000 000 Kč, v případě závažného poškození veřejných zájmů či v chráněných územích i více. Zásadnější je však riziko nařízení odstranění stavby nebo nemožnost jejího užívání.

5. Musí mít každé místo nabíječku na elektromobil?
U rezidenčních budov je zpravidla nutná „příprava“ (kabelovody) pro každé místo, nikoliv okamžitá instalace wallboxu na každém stání. U komerčních budov je povinnost instalovat určitý počet dobíjecích bodů již při výstavbě.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také