Jak rychle vystěhovat neplatiče z bytu: Nový rozkaz k vyklizení zkrátí spor o nemovitost o mnoho měsíců

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
6.5.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Od 1. ledna 2026 přináší novela občanského soudního řádu nový právní institut, rozkaz k vyklizení, který zásadně mění přístup k řešení problémů s neplatiči a nájemci odmítajícími opustit byt po skončení nájmu. Tento efektivnější nástroj umožní pronajímatelům rychleji získat zpět svou nemovitost bez zdlouhavých soudních sporů, zkracuje proces vyklizení o mnoho měsíců.

Fotka zobrazuje advokáta při konzultaci ohledně rozkaz k vyklizení.

Právní rámec nájemních vztahů v České republice

Nájemní vztahy v České republice upravuje zejména občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), konkrétně jeho ustanovení § 2201 a následující. Zákon mezi sebou rozlišuje nájmy na dobu určitou a nájmy na dobu neurčitou, přičemž pro každý typ jsou stanoveny odlišné podmínky pro jejich ukončení a následné vyklizení nemovitosti. 

Pronajímatel není oprávněn vypovědět nájem zcela svévolně – musí mít zákonný důvod, který je blíže specifikován právě v občanském zákoníku a jeho jednotlivých paragrafech. Nejčastějšími důvody pro výpověď nájmu z důvodů na straně nájemce jsou dle § 2291 občanského zákoníku například: nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu nejméně tří měsíců, hrubé porušování povinností vyplývajících z nájemní smlouvy a z právních předpisů, nebo neoprávněné užívání bytu jiným způsobem, než bylo ujednáno.

V případě, že nájemce porušuje svoje povinnosti zvlášť závažně, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. K takové výpovědi se však nepřihlíží, nevyzve-li pronajímatel před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. V ostatních případech musí dodržet výpovědní lhůtu, která je smluvně domluvena nebo je zákonná.

Proces vyklizení nemovitosti je v České republice striktně regulován a pronajímatel nemá žádné zvláštní právo na tzv. svépomocné vyklízení. Jakákoliv snaha o násilné vyklízení, odpojení energií nebo změnu zámků bez právního rozhodnutí soudu představuje porušování domovní svobody a může vést k trestnímu stíhání pronajímatele s hrozbou až na dva roky odnětí svobody dle § 178 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, o porušování domovní svobody.

Tato ochrana nájemce platí bez ohledu na to, zda je či není v prodlení se splácením nájemného.

Fáze I: Příprava před soudním řízením

Dříve než dojde k samotnému podání žaloby k soudu, musí pronajímatel učinit několik kritických kroků. Správně zvládnutá administrativní a procesní příprava je totiž základním předpokladem pro to, aby byl v případném sporu úspěšný. Celý proces začíná formálně bezchybným ukončením nájemního vztahu. Praktické souvislosti mezi ukončením nájmu a dalším postupem při řešení neplatičů rozebírá i navazující text Jak investovat do nájemního bydlení: Na co si dát pozor při prověřování nájemních smluv před akvizicí. 

Vytvoření a doručení výpovědi z nájmu

Aby mohl pronajímatel postupovat správně a v souladu se zákonem, musí nejprve řádně vypovědět nájemní smlouvu. Výpověď musí být vždy písemná a musí být doručena nájemci na jeho adresu pro doručování, kterou obvykle nájemce uvádí v nájemní smlouvě, nebo na jeho poslední známou adresu. 

V případě nájmů na dobu neurčitou musí pronajímatel také jasně uvést důvod výpovědi, který musí spadat do kategorií stanovených zákonem. Pokud se jedná o neplacení nájemného, musí pronajímatel prokázat, že nájemce neplatil nájemné a náklady na služby spojené s užíváním bytu po dobu nejméně tří měsíců.

Výpověď musí dále obsahovat jasně identifikovaný byt (číslo popisné, adresa), odkazy na nájemní smlouvu a konkrétní důvod výpovědi. Pronajímatel je navíc povinen ve výpovědi poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 

Bylo by chybou vypovědět nájem vágně nebo bez konkrétního důvodu, jelikož soud by takovou výpověď mohl později uznat za neplatnou a celý proces by se musel opakovat. V obdobných situacích se typicky řeší i navazující otázky nájemních smluv a výpovědních důvodů v rámci realitního práva. Minimální výpovědní lhůta je obvykle tři měsíce, pokud si strany neujednaly lhůtu delší.

Automatické prodloužení nájmu – případ tzv. konkludentního nájmu

Zde se nabízí první úskalí, kterou mnozí pronajímatelé přehlížejí. Občanský zákoník v § 2285 upravuje tzv. konkludentní obnovení nájmu. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej v této lhůtě nevyzve k opuštění bytu, nájem se automaticky obnovuje na stejnou dobu, na kterou byl sjednán dříve, nejdéle však na dobu dvou let.

To znamená, že pokud pronajímatel nereaguje včas, nájemce získá efektivně nárok na prodloužení nájmu, i když původní nájemní smlouva již skončila. Toto je důvod, proč je absolutně kritické zaslat nájemci písemnou výzvu k vyklizení bytu nejpozději do tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit. K praktickému nastavení postupů u pronájmů (včetně dopadů na daně a režim pronajímatele) může být užitečné i srovnání v článku Krátkodobé pronájmy versus klasický nájem 2026: Kdy se z pronajímatele stává OSVČ a jaká jsou skrytá daňová rizika.

Tato výzva musí být jednoznačná a z ní musí bezpečně vyplývat, že pronajímatel se s automatickým prodloužením nájmu neztotožňuje a trvá na jeho skončení k původně domluvené lhůtě. 

Pouhé mlčení pronajímatele nebo přijetí poslední splátky nájemného tuto výzvu nenahrazuje. Zákon výslovně vyžaduje, aby byla výzva zaslána v písemné formě, nejlépe pak prostřednictvím doporučeného dopisu s dodejkou nebo datové schránky, aby pronajímatel měl důkaz o odeslání. 

Předžalobní výzva k vyklizení bytu

Jakmile nájem skončí (ať již uplynutím doby, výpovědí, nebo dohodou) a nájemce si byt ponechá, měl by pronajímatel zaslat tzv. předžalobní výzvu k vyklizení bytu, kterou nájemce vyzývá k opuštění nemovitosti v určité lhůtě. Tato výzva nemá sice přísně právní povahu jako výpověď, ale hraje klíčovou roli v procesu.

Při použití tradičního postupu (klasické žaloby na vyklizení) je výzva doporučena minimálně 7 dní před podáním žaloby pro účely náhrady nákladů řízení dle § 142a občanského soudního řádu. Pokud pronajímatel tuto výzvu neodešle, automaticky ztrácí právo na náhradu nákladů řízení a soud mu je po vyhraném sporu může přiznat jen zcela výjimečně z důvodů hodných zvláštního zřetele. 

V případě, že pronajímatel plánuje využít nový rozkaz k vyklizení, je tato písemná výzva již povinná, a to nejméně 14 dní před podáním návrhu na vydání rozkazu. Výzva musí být zaslána na adresu pro doručování nájemce nebo na jeho poslední známou adresu a musí z ní vyplývat, že pronajímatel zamýšlí iniciovat soudní proces, pokud nájemce byt nevyklidí.

Související otázky k fázi přípravy a skončení nájmu

1. Mohu vypovědět nájem bez udání důvodu, pokud je sjednán na dobu neurčitou?
Pronajímatel smí nájem bytu vypovědět pouze z konkrétních zákonných důvodů (např. hrubé porušení povinností nájemcem, vlastní bytová potřeba atd.) a tento důvod musí ve výpovědi vždy výslovně uvést.

2. Co když nájemce tvrdí, že výpověď nikdy neobdržel?
Je nezbytné mít důkaz o doručení. Nejbezpečnější je zaslat výpověď doporučeným dopisem s dodejkou nebo prostřednictvím datové schránky. Pokud nebyla zaslána řádně, soud ji může prohlásit za nedoručenou a výpověď zůstane neplatná.

3. Jak dlouho trvá výpovědní lhůta a kdy skutečně nájem skončí?
Standardní výpovědní lhůta je tři měsíce, pokud si strany neujednaly delší. Nájem skončí uplynutím tří měsíců počítaných od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi, pokud není sjednána jiná délka výpovědní doby.

Fáze II: Přechod od tradičního řízení k novému rozkazu k vyklizení

Pokud předžalobní kroky popsané v předchozí fázi nepřiměly nájemce k dobrovolnému opuštění bytu, nastává čas pro zahájení soudního procesu. Zatímco v minulosti byla jedinou cestou zdlouhavá žaloba na vyklizení, současná legislativa přináší moderní nástroj, který má celý proces výrazně urychlit 

Podmínky pro vydání rozkazu k vyklizení

Nový rozkaz k vyklizení, který nabyl účinnosti 1. ledna 2026, představuje zásadní zjednodušení procesu pro situace, které jsou právně relativně jasné a nezpochybňované. Soud může vydat rozkaz k vyklizení, pokud jsou kumulativně splněny všechny následující podmínky dle § 175a  občanského soudního řádu:

Nejprve musí existovat platný nájemní vztah – tj. že mezi pronajímatelem a nájemcem byla skutečně uzavřena nájemní smlouva. To se obvykle dokazuje nájemní smlouvou samotnou. Je však třeba zdůraznit, že soud pro vydání rozkazu k vyklizení vyžaduje listinné důkazy. Existence nájmu doložená pouze korespondencí či výpisy z účtu může proces zkomplikovat a vést k nutnosti standardního řízení.

Druhou nezbytnou podmínkou je, že nájem skutečně a platně skončil. To znamená, že k zániku nájmu došlo jedním z následujících způsobů: uplynutím sjednané doby u nájmu na dobu určitou, dohodou stran na skončení nájmu, nebo výpovědí z důvodů stanovených zákonem. Zde je klíčové, aby skončení nájmu bylo doloženo listinnými důkazy – nájemní smlouvou s uvedením konce nájmu, výpovědí s prokazatelným doručením, nebo dohodou o skončení.

Třetí podmínkou je, že nájemce odmítá vyklidit byt nebo nemovitost po skončení nájmu a užívá ji bez právního důvodu. To znamená, že fyzicky v bytě zůstává a fakticky ho obývá nebo užívá, aniž by měl na to právní důvod.

Čtvrtou podmínkou je, že pronajímatel zaslal nájemci písemnou výzvu k vyklizení nejméně 14 dní před podáním návrhu na vydání rozkazu. Tato výzva musí být zaslána na adresu pro doručování nájemce nebo poslední známou adresu a měla by jednoznačně vyplývat, že pronajímatel hodlá iniciovat soudní proces, pokud nájemce byt nevyklidí.

Pátou podmínkou je, že pronajímatel musí být vlastníkem bytu nebo nemovitosti nebo mít jiný právní titul k požadování vyklizení a toto právo musí být doložitelné, obvykle výpisem z katastru nemovitostí. Pokud by vlastnictví bylo sporné nebo nejasné, soud rozkaz nevydá a věc bude muset být řešena běžným soudním řízením.

Šestou podmínkou (překážkou pro vydání) je, že u soudu aktuálně nesmí probíhat řízení, ve kterém by se rozhodovalo o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu tohoto bytu nebo domu podaném v zákonem stanovené lhůtě, nebo o užívacím právu žalovaného nájemce k bytu nebo domu. Pokud takové řízení probíhá, soud rozkaz k vyklizení nevydá.

Dokumentace nutná k podání návrhu

Pro úspěšné podání návrhu na vydání rozkazu k vyklizení musí pronajímatel připravit následující dokumenty a důkazy: 

  • Nájemní smlouvu, která dokazuje existenci nájemního vztahu a určuje, že se jedná o byt nebo dům k bydlení.
  • Dále doklad o skončení nájmu – nejčastěji výpověď z nájmu s důkazem doručení (obálka od doporučeného dopisu, potvrzení doručení, nebo záznam datové schránky) nebo dohodu o skončení nájmu, kterou podepsaly obě strany.
  • Nesmí chybět písemná výzva k vyklizení bytu nebo domu, která byla zaslána nájemci nejméně 14 dní před podáním návrhu na soud. Tato výzva musí mít jasný obsah a měly by z ní vyplývat jasné pokyny k vyklizení.
  • A nakonec výpis z katastru nemovitostí, který prokazuje, že pronajímatel je vlastníkem nemovitosti nebo oprávněnou osobou k podání návrhu.
Praktické limity rozkazu k vyklizení

Zde je důležité upozornit na situace, kdy soud rozkaz k vyklizení nevydá, i když jsou jinak splněny formální podmínky:

  • Pokud už běží soudní řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu podle § 2290 občanského zákoníku. V tomto případě nájemce zpochybňuje, zda měl pronajímatel právo vypovědět nájem, a soud nemůže vydat rozkaz do doby, než bude toto řízení o oprávněnosti skončeno.
  • Pokud už běží soudní řízení o užívacím právu nájemce k bytu nebo domu. Pokud si nájemce uplatňuje, že má právo byt užívat i po skončení smlouvy (např. ztvrdí, že na něj nájem přešel po úmrtí předchozího nájemce, se kterým žil ve společné domácnosti), věc se řeší běžným soudním řízením se dokazováním.

V těchto případech nemůže soud vydat rozkaz a věc se řeší klasickým soudním řízením se všemi pravidly dokazování, která s tím souvisejí.

Fáze III: Soudní řízení – tradiční žaloba vs. nový rozkaz

Jakmile jsou splněny všechny formální náležitosti a nájemce na předžalobní výzvy nereaguje, nezbývá než se obrátit na soud. V této fázi se vlastník rozhoduje mezi dvěma cestami. Volba konkrétního postupu závisí především na síle předložených důkazů a na tom, jak velký odpor ze strany nájemce lze v průběhu řízení očekávat. 

Tradičnější cesta: Žaloba na vyklizení

Pokud pronajímatel nemůže nebo nechce využít rozkazu k vyklizení (např. protože nájemce již podal řízení o přezkumu výpovědi, nebo protože dokumentace není zcela jasná), musí podat klasickou žalobu na vyklizení u okresního soudu v místě, kde se nemovitost nachází.

Žaloba na vyklizení musí obsahovat následující základní náležitosti: údaje žalobce (pronajímatele) a žalovaného (nájemce) – jméno, příjmení, adresu a popřípadě rodné číslo nebo identifikační číslo. Dále vylíčení rozhodujících skutečností – že došlo k uzavření nájemní smlouvy, specifikace bytu nebo domu (číslo popisné, ulice, město), a důkazy, že nájemce se odmítá s bytem rozloučit po skončení nájmu.

Měla by také obsahovat označení důkazů – nájemní smlouva, výpověď, příslušná korespondence, fotografie. A petit (to, na co se domáhám) – vyklizení konkrétního bytu či domu do 15 dnů od právní moci rozsudku.

Soud vyměří soudní poplatek, který pronajímatel musí zaplatit. Poplatek za návrh na zahájení řízení o vyklizení se obvykle pohybuje v řádu jednotek tisíc korun, nicméně pro přesnou výši je vždy nutné ověřit aktuální znění sazebníku soudních poplatků platného k danému datu. Pokud pronajímatel poplatek neuhradí v určité lhůtě, soud řízení zastaví.

Po podání žaloby soud prověří splnění procesních podmínek a připraví jednání. Soud pak vyslyší obě strany – pronajímatele a nájemce – a provádí dokazování. Nájemce se může bránit tvrzením, že výpověď nebyla oprávněná, že příslušné výpovědní důvody nebyly splněny, nebo že má právo byt dál užívat.

V praxi se toto řízení v první instanci táhne několik měsíců až rok, v závislosti na vytíženosti soudu, složitosti případu a zejména aktivitě nájemce v procesu (odvolání, námitky, tvrzení o neplatnosti výpovědi, absence ze zasedání apod.). Po nabytí právní moci rozsudku může pronajímatel následně zahájit exekuci.

Nový postup: Rozkaz k vyklizení

Na rozdíl od tradičního řízení, rozkaz k vyklizení se vydává bez nařízení ústního jednání , pokud je situace právně jasná a vše je doloženo listinnými důkazy.

Pronajímatel podává návrh k okresnímu soudu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Návrh musí obsahovat: základní popis situace – identifikaci nájemce a bytu, stručné shrnutí, kdy a jak nájem skončil. Dále listinné důkazy – nájemní smlouvu, výpověď s dokladem o doručení, písemnou výzvu k vyklizení, výpis z katastru nemovitostí.

Na základě podaných listin a bez ústního jednání může soud vydat rozkaz k vyklizení (při splnění všech zákonných podmínek dle § 175a OSŘ). V rozkazu soud nájemci uloží, aby do 15 dnů od doručení rozkazu byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo aby do stejné lhůty podal odpor.

Pokud nájemce v lhůtě 15 dnů nejedná a nepodá odpor, rozkaz se stává pravomocným a vykonatelným. Pronajímatel pak může ihned přistoupit k exekučnímu řízení, aniž by musel čekat na další právní spory. To znamená, že místo obvyklých 12–18 měsíců by se mohl proces skončit již za 1–2 měsíce (doba pro vydání rozkazu soudem obvykle několik týdnů až měsíc, plus 15 dní na odpor).

Zde se však nabízí další úskalí: Pokud nájemce včas podá odpor, rozkaz se v plném rozsahu ruší a soud nařídí jednání. Zákon však výrazně omezuje možnosti nájemce řízení protahovat. Spolu s rozkazem totiž soud nájemci zasílá výzvu, aby se do 30 dnů od doručení rozkazu k žalobě písemně vyjádřil, vylíčil rozhodující skutečnosti své obrany a doložil je důkazy. 

Pokud se nájemce v této lhůtě nijak nevyjádří, má se za to, že nárok pronajímatele uznává, a soud může rovnou vydat rozsudek pro uznání, jímž vyklizení nařídí. Proto je tento postup vysoce efektivní zejména v případech, kdy pronajímatel předpokládá, že obrana nájemce je z právního hlediska beznadějná a nebude schopen relevantní důkazy včas doložit. 

Související otázky k volbě právní cesty

1. Měl bych zvolit rozkaz k vyklizení nebo klasickou žalobu?
Rozkaz k vyklizení je vhodný téměř vždy, pokud je situace doložitelná jednoznačnými listinami (nájem skončil, nájemce byl řádně písemně vyzván). 

2. Kolik mě bude stát soudní poplatek?
Poplatek za návrh na zahájení řízení o vyklizení se obvykle pohybuje v řádu jednotek tisíc korun, nicméně pro přesnou výši je vždy nutné ověřit aktuální znění sazebníku soudních poplatků platného k danému datu.

3. Mohu se obejít bez právního zastoupení?
Technicky ano, ale není to doporučeno. Nájemce se bude bránit, a pokud pronajímatel udělá procedurální chybu, může o věc přijít. Právní zastoupení minimalizuje riziko zamítnutí.

Fáze IV: Exekuční řízení a fyzické vyklizení

Získání pravomocného rozsudku nebo rozkazu k vyklizení je zásadním milníkem, ale samo o sobě ještě neznamená, že nájemce byt opustí. Pokud nájemce nerespektuje soudem určenou lhůtu pro vyklizení, musí pronajímatel přistoupit k poslednímu, ryze praktickému kroku – nucenému výkonu rozhodnutí. 

Zahájení exekuce

Jakmile pronajímatel získá pravomocné rozhodnutí soudu (ať již formou rozsudku z klasické žaloby, nebo formou rozkazu k vyklizení, proti kterému nájemce nepodal odpor), může přistoupit k exekučnímu řízení.

K podání exekučního návrhu má pronajímatel dvě možnosti: soudní výkon rozhodnutí – pronajímatel se obrátí přímo na ten soud, který rozhodoval v původním řízení. Soud pak jako soudce pro výkon rozhodnutí provádí vyklizení.

Druhou možností je soudní exekutor – pronajímatel podá exekuční návrh soudnímu exekutorovi, kterého si zvolí. Exekutor pak provádí vyklizení na základě pověření, které mu udělil soud.

V praxi se mnohem více používá varianta se soudním exekutorem, protože je často rychlejší a pronajímatel má větší vliv na načasování. Exekučním titulem (tj. podkladem) pro zahájení exekuce musí být buď rozhodnutí soudu o vyklizení (v případě tradičního řízení), nebo rozkaz k vyklizení, který nabyl právní moci a proti kterému nájemce nepodal odpor (v případě nového postupu).

Postup soudního exekutora

Když exekutor obdrží exekuční návrh, nejprve vydá vyrozumění o zahájení exekuce , které obsahuje výzvu ke splnění povinnosti (vyklizení) a určuje lhůtu k dobrovolnému vyklizení.

Soudní exekutor nejprve nájemci zašle výzvu k dobrovolnému plnění, v níž mu dá lhůtu (obvykle 30 dní) k dobrovolnému vyklizení nemovitosti. Pokud se nájemce v této lhůtě nevystěhuje, exekutor stanoví termín vyklizení a o tomto termínu vyrozumí nájemce nejméně 15 dní předem.

Jakmile přijde den vyklizení, exekutor se dostaví na místo s tím, aby fyzicky vykázal nájemce a všechny osoby, které se v bytě zdržují na základě práva nájemce. Současně se z bytu odstraňují věci patřící nájemci. Tento proces se provádí za účasti pronajímatele a nezbytných osob, a v krajních případech také za asistence policie, pokud se nájemce fyzicky brání.

Náklady na exekuci

Soudní exekutor si účtuje odměnu za provedení exekuce, kterou stanovuje Exekutorský tarif. U vyklizení nemovitosti činí odměna zpravidla 10 000 Kč za každou vyklizenou nemovitost, stavbu, byt nebo místnost dle Exekutorského tarifu (vyhláška č. 329/2008 Sb., o odměnách a náhradách soudního exekutora, ve znění pozdějších předpisů), plus náhradu hotových výdajů (např. pohonné hmoty, cestovné, poplatky za úschovu).

Všechny náklady na exekuci nese nájemce (povinný). Pronajímatel může požadovat, aby nájemce složil zálohu na tyto náklady, pokud se zdá být nemajetný. Pokud nájemce ani po exekuci nezaplatí, mohou náklady zůstat neuspokojené a pronajímatel se může domáhat jejich úhrady řešením jako osobním bankrotem nájemce či dalšími právními kroky.

Možné rizika a problémy

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz) 

Chybně formulovaná výpověď (např. vágní důvod nebo chybějící poučení) – soud výpověď prohlásí za neplatnou a celý proces (včetně výpovědní lhůty) musíte absolvovat znovu. 

Právníci z ARROWS připraví výpověď na klíč. Zajistíme, aby splňovala všechny zákonné náležitosti, obsahovala správné lhůty i povinná poučení, čímž eliminujeme riziko jejího napadení u soudu. 

Prošvihnutí lhůty u konkludentního nájmu (§ 2285) – pokud nájemce včas nevyzvete k opuštění bytu, nájem se mu automaticky obnoví až o 2 roky a vy jej v bytě musíte strpět dál.

Hlídáme kritické termíny za vás. Včas vypracujeme a odešleme písemnou výzvu k vyklizení, která zabrání nechtěnému prodloužení nájmu a udrží proces vyklizení v běhu. 

Nájemce zapírá doručení výpovědi – bez neprůstřelného důkazu o doručení může nájemce u soudu tvrdit, že o ničem nevěděl, což vede k okamžitému zamítnutí vaší žaloby. 

Zajistíme procesně čisté doručení. Využíváme datové schránky nebo doporučené zásilky s dodejkou a přesně víme, jak postupovat při fikci doručení. Máme připravené důkazy, které soud nezpochybní. 

Podání odporu proti rozkazu k vyklizení – nájemce podá odpor jen proto, aby získal čas, a spoléhá na to, že vás zatáhne do dlouhého klasického soudního sporu. 

Využijeme zkrácené řízení na maximum. Pohlídáme tzv. kvalifikovanou výzvu soudu – pokud nájemce svůj odpor do 30 dnů u soudu detailně nedoloží důkazy, zajistíme obratem vydání rozsudku pro uznání.  

Obvinění z krádeže nebo poškození věcí – nájemce po exekuci tvrdí, že se mu z bytu ztratily cennosti nebo že jste s jeho majetkem naložili protiprávně, a žaluje vás o náhradu škody. 

Dohlédneme na zákonný postup při exekuci. Komunikujeme s exekutorem, aby byl soupis věcí a jejich úschova provedena přesně podle zákona. Tím vás chráníme před následnými žalobami ze strany nájemce. 

Závěrečné shrnutí

Vyklizení neplatiče nebo nájemce, který se odmítá dobrovolně vrátit pronajatý byt, je v České republice povinně soudní proces, který pronajímatel nemůže řešit vlastními silami bez rizika trestního postižení. Starý systém, kdy se pronajímatel musel spoléhat výhradně na klasickou žalobu na vyklizení trvající 12–18 měsíců, se od 1. ledna 2026 zásadně změnil zavedením nového rozkazu k vyklizení.

Rozkaz k vyklizení není samospasitelný – funguje pouze v případech, kdy je situace právně absolutně čistá (nájem zřejmě skončil, nájemce byl řádně vyzván, veškerá dokumentace je nediskutabilní) a nájemce nemá nebo nemůže mít žádné právo byt užívat. V takovém případě se může proces urychlit z dvanácti až osmnácti měsíců na pouhých několik týdnů.

Na druhou stranu, i pokud nájemce podá proti rozkazu k vyklizení včas odpor, čímž se rozkaz ruší, zákon jeho možnosti obhajoby striktně omezuje. Soud totiž k rozkazu povinně připojuje tzv. kvalifikovanou výzvu, která nájemci dává pouze 30 dnů na to, aby svou obranu písemně vyjádřil a doložil důkazy. Pokud to nestihne, soud rovnou rozhodne v jeho neprospěch rozsudkem pro uznání. I při obraně nájemce se tak proces může vyřešit "od stolu" a velmi rychle. 

Nejčastější otázky k vyklizení neplatiče z bytu

1. Jak dlouho trvá vyklizení od prvního podezření, že nájemce neplatí, až po fyzické vyklizení?
V nejrychlejším případě s využitím nového rozkazu k vyklizení a bez odporu nájemce lze čekat na právní moc a exekuční titul zhruba za 1–2 měsíce. Pokud nájemce podá odpor a doloží relevantní obranu, přesouvá se sice věc do standardního řízení.

2. Můžu se obejít bez právníka?
Technicky ano, ale není to doporučeno. Procesní chyby (špatně sepsaná výpověď, chybějící důkazy doručení, formální vady v žalobě) mohou vést k zamítnutí celého řízení a pronajímatel si bude muset začít znovu. Právní zastoupení stojí peníze, ale často se vrací úsporou času a vyvarováním se drahých chyb.

3. Co když nájemce neplatí nájemné, ale odmítá byt opustit po skončení nájmu?
Musíte postupovat v pořadí: nejdříve výpověď z důvodu neplacení, poté předžalobní výzva a podle situace buď rozkaz k vyklizení, nebo klasická žaloba. Rozkaz k vyklizení však řeší pouze samotné opuštění bytu. Pro vymožení dlužného nájemného musíte současně nebo následně podat samostatný návrh (např. na vydání platebního rozkazu), kterým vám soud peníze přizná. 

4. Jaké jsou minimální výpovědní doby a kdy konkrétně nájem skončí?
Standardní výpovědní lhůta je tři měsíce, pokud si strany neujednaly jinou. Nájem skončí uplynutím tří měsíců počítaných od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi, pokud není sjednána jiná délka výpovědní doby.

5. Můžu se domáhat náhrady za užívání bytu za dobu, kdy nájemce byt užívá i po skončení nájmu?
Ano, můžete se domáhat náhrady za užívání bytu ve výši ujednaného nájemného od doby, kdy měl byt opustit, až do doby, kdy jej skutečně opustil. Tuto náhradu si můžete uplatnit v rámci exekučního řízení nebo v samostatném řízení o vymáhání dluhů.

6. Co si mám připravit, abych byl připraven na rychlý proces s novým rozkazem k vyklizení?
Připravte nájemní smlouvu, výpověď s důkazem doručení, písemnou předžalobní výzvu na nájemce, výpis z katastru nemovitostí a veškerou relevantní korespondenci. Ideálně si zajistěte právníka, který vše zkontroluje a zajistí, aby byla dokumentace nezpochybnitelná.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také