Právní služby pro developery - od posouzení území přes financování až po prodej

Developerský projekt zahrnuje desítky právních kroků, od posouzení lokality přes náročné povolovací řízení až po prodej jednotek. Každá fáze skrývá rizika, která mohou zhatit investici nebo vést k soudním sporům. V tomto článku si ukážeme, jak správné právní nastavení chrání váš projekt a proč se vyplatí spolupracovat s odborníky, kteří se těmito záležitostmi zabývají denně.

Rychlé shrnutí

• Právní prověrka pozemku je základem úspěchu: Správné posouzení územní disponibility a právních vad určí, zda bude projekt realizovatelný.
• Financování vyžaduje precizní smluvní architekturu: Úvěrová dokumentace s bankou musí být nastavena tak, aby nedocházelo k patovým situacím a porušení kovenantů.
• Prodej jednotek a daně se musí řešit koncepčně: Režim DPH, definice stavebního pozemku a lhůty pro osvobození jsou záležitosti, které je třeba řešit strategicky.
• Bez odborného právního dohledu hrozí citelné sankce: Úřady mohou ukládat vysoké pokuty a kupující mohou vymáhat slevy či náhradu škody.

Právní posouzení pozemku: První rozhodující krok

Nákup pozemku je obvykle řízen obchodní logikou, kdy vidíte vhodné místo a chcete uzavřít transakci. Realita je však složitější a developerská akvizice není běžný nákup nemovitosti. Jde o střet v právní, územně-plánovací a ekonomické rovině, který určuje životaschopnost celého projektu.

Právní audit pozemku (due diligence) je kritický krok, který přesahuje pouhé ověření vlastnictví. Jde o detailní analýzu právního stavu, ekologických zátěží, souladu s územním plánem a prověření existence inženýrských sítí.

Soulad se stavebním zákonem a územním plánem

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který je plně účinný od 1. července 2024, přinesl změny v povolování staveb a územním plánování. Územní plán obce je závazným dokumentem, který definuje funkční využití ploch a prostorové regulativy.

Developeři musí důsledně rozlišovat mezi plochou zastavitelnou a stavebním pozemkem ve smyslu prováděcích předpisů a zákona o DPH. Pro developera je toto rozlišení zásadní, protože ovlivňuje nejen povolovací proces, ale i daňový režim transakce.

Zákon vyžaduje projektovou dokumentaci v souladu s platnými normami. Provádění stavby v rozporu s povolením může vést k uložení pokut v řádech milionů korun a v krajním případě i k nařízení odstranění stavby. Chyba v počátečním posouzení souladu záměru s územním plánem se tak může stát fatální.

Praktická rada: Nikdy se nespoléhejte pouze na tvrzení prodávajícího, že je pozemek „stavební“. Vždy si vyžádejte územně plánovací informaci a nechte prověřit limity využití území advokátem.

Věcná břemena, zatížení a skrytá práva

Při prověrce se často objevují věcná břemena (služebnosti), jako jsou práva inženýrských sítí vést přes pozemek potrubí, práva chůze nebo předkupní práva.

V praxi ARROWS advokátní kancelář řeší případy, kdy byl developer překvapen nezapsaným věcným břemenem nebo ochranným pásmem sítí. Tyto překážky lze často řešit smluvně, například přeložkou sítí, ale vyžaduje to včasné jednání.

Častým rizikem jsou i historická zástavní práva či poznámky spornosti v katastru nemovitostí. Banka nebude financovat projekt, pokud si není jistá čistotou právního titulu. ARROWS provádí detailní analýzu nabývacích titulů až 10 let zpětně, aby eliminovala riziko budoucího zpochybnění vlastnictví.

Environmentální a geologická rizika

Právní audit musí reflektovat i fyzický stav pozemku, protože kontaminace půdy může znamenat náklady na sanaci v řádech milionů korun.

Pokud se na pozemku nachází chráněné biotopy nebo je pozemek v záplavovém území, získání jednotného environmentálního stanoviska (JES) může být komplikované. Právníci z ARROWS spolupracují s experty a zajišťují, aby rizika odhalená průzkumem byla promítnuta do kupní smlouvy.

MicroFAQ

1. Co se stane, pokud zjistím vadu pozemku až po koupi?
Pokud jde o vadu, o které prodávající věděl a zatajil ji, nebo pokud porušil své prohlášení, máte nárok na slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy. Důležité je uplatnit vadu v zákonných či smluvních lhůtách.

2. Je "dobrá lokalita" zárukou, že na pozemku mohu stavět?

Nikoliv, i pozemek v centru může být v územním plánu veden jako plocha zeleně nebo občanské vybavenosti, kde bytovou výstavbu realizovat nelze. Vždy je nutné prověřit regulativy územního plánu.

3. Jak dlouho trvá právní audit (due diligence)?
Základní report lze připravit do jednoho týdne. Kompletní hloubková prověrka trvá obvykle 2–4 týdny v závislosti na složitosti právních vztahů a dostupnosti podkladů.

Smluvní zajištění práva stavby a nákup pozemku

Alternativou k přímému nákupu pozemku, která šetří cash-flow na začátku projektu, je právo stavby. Jedná se o věcné právo, které umožňuje mít stavbu na cizím pozemku, přičemž pozemek a stavba jsou právně odděleny.

Developer se dohodne s vlastníkem na zřízení práva stavby a platí stavební plat. Toto řešení je vhodné v situacích, kdy vlastník nechce pozemek prodat, ale souhlasí s výstavbou.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Developeři často uzavírají smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SOSBK), která slouží k zarezervování pozemku po dobu, kdy developer vyřizuje povolení záměru.

SOSBK musí být precizní, protože neurčité vymezení pozemku nebo podmínek vede k neplatnosti. Klíčové body zahrnují specifikaci nemovitostí, kupní cenu (pevnou či vzorec), lhůtu pro uzavření a rozvazovací podmínky pro případ nezískání povolení.

Negativní závazky a prohlášení prodávajícího

V transakční dokumentaci jsou zásadní prohlášení a záruky, kdy prodávající stvrzuje, že pozemek není zatížen dluhy či soudními spory.

Pokud se prohlášení ukáže jako nepravdivé, developer má nárok na kompenzaci. ARROWS advokátní kancelář standardně nastavuje tato prohlášení tak, aby maximálně chránila investici klienta.

MicroFAQ

1. Jaký je rozdíl mezi SOSBK a rezervační smlouvou?

Rezervační smlouva je často trojstranná a její vymahatelnost může být sporná, pokud neobsahuje všechny náležitosti. SOSBK je přímý, soudně vymahatelný závazek mezi prodávajícím a kupujícím uzavřít kupní smlouvu.

2. Mohu od SOSBK odstoupit, když nezískám stavební povolení?
Pouze pokud to máte ve smlouvě výslovně sjednáno jako rozvazovací podmínku. Jinak jste povinni pozemek koupit i bez povolení, proto právníci ARROWS na tuto podmínku vždy pamatují.

Financování developerských projektů a úvěrové smlouvy

Jakmile je pozemek zajištěný, přichází na řadu financování formou bankovního úvěru, mezaninového financování nebo vlastních zdrojů.

Banky vyžadují robustní zajištění a plnění přísných podmínek. Chyby v úvěrové smlouvě mohou vést k případu porušení, což bance umožňuje zesplatnit celý úvěr okamžitě.

Kovenanty a rizika

Banka si ve smlouvě vymíní kovenanty, jako jsou LTV (Loan to Value) nebo požadavek na předprodeje. Během stavby může dojít k nečekanému problému, stavba se prodraží a developer poruší podmínku nepřekročení rozpočtu.

Pokud smlouva neobsahuje mechanismus pro řešení, banka může zastavit financování. ARROWS do smluv prosazuje nápravné lhůty a flexibilní čerpání, aby projekt neztroskotal na formalitě.

Zajištění projektu

Standardem je zástavní právo k pozemku a k pohledávkám z budoucích kupních smluv, plus zástava obchodního podílu v účelové společnosti.

Specifické je financování na právu stavby, protože je méně likvidní než vlastnictví pozemku a banky mohou být opatrnější. Je nutné mít předjednáno, že banka toto zajištění akceptuje, a správně nastavit vztahy s vlastníkem pozemku.

Řízení o povolení záměru a povolovací procesy

Nový stavební zákon zavedl jednotné řízení o povolení záměru s cílem zrychlení, ale praxe přináší výzvy spojené s digitalizací (Portál stavebníka).

Lhůty a proces

Stavební úřady mají stanovené lhůty pro vydání rozhodnutí, přičemž důležitá je fikce souhlasného závazného stanoviska u dotčených orgánů, která může proces urychlit.

Pro developery je klíčové správně vést spis a reagovat na námitky účastníků řízení. ARROWS zastupuje developery ve správních řízeních a řeší efektivní vypořádání námitek tak, aby nedocházelo k obstrukcím.

MicroFAQ

1. Co je to SPV a proč ho banka vyžaduje?
SPV je společnost účelově založená pouze pro daný projekt, která odděluje rizika od mateřské firmy developera. Banka tak financuje čistě projekt a má nad ním lepší kontrolu.

2. Jak se řeší překročení rozpočtu?

Obvykle musí developer překročení pokrýt z vlastních zdrojů. Ve smlouvě by měl být jasný mechanismus, jak a kdy se tyto prostředky vkládají, aby nedošlo k zastavení čerpání úvěru.

Prodej jednotek a daně

Prodej dokončených jednotek má zásadní daňové dopady, přičemž klíčové je rozlišovat režim DPH a daně z příjmů právnických osob.

DPH u novostaveb: Sazby a osvobození

U prodeje nových bytů a domů se uplatňuje DPH, buď snížená sazba 12 % pro sociální bydlení, nebo základní sazba 21 % u ostatních staveb.

Dodání vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně po uplynutí 23 kalendářních měsíců bezprostředně následujících po měsíci, v němž byla dokončena nebo v němž nastala její podstatná změna. Pro developera je zásadní správně určit okamžik zdanitelného plnění a správně nastavit zálohy v průběhu výstavby.

Stavební pozemky a DPH

Zákon o DPH má vlastní definici stavebního pozemku, která je širší než ve stavebním zákoně.

Prodejce často zapomene daň připočítat při prodeji zasíťovaných parcel. Pokud je na pozemku zřízena přípojka a pozemek je určen k zastavění, podléhá jeho prodej DPH.

MicroFAQ

1. Kdy musím platit DPH z prodeje bytu?
DPH z prodeje bytu platíte, pokud k převodu dojde do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla stavba dokončena nebo na ní nastala podstatná změna.

2. Jak je to s "flipováním" nemovitostí?
Při flipování nemovitostí se stáváte plátcem DPH od ledna roku následujícího po kalendářním roce, ve kterém váš tuzemský obrat překročil 2 000 000 Kč , nebo dnem následujícím po překročení hranice 2 536 500 Kč v aktuálním roce. 

3. Co je to podstatná změna stavby pro účely DPH?
Podstatnou změnou je modernizace měnící účel či podmínky obývání, jejíž náklady bez daně přesáhnou 30 % prodejní ceny nemovitosti, což spustí novou dvouletou lhůtu pro povinné zdanění prodeje.

Prohlášení vlastníka a kolaudace

Prodej bytů na "papíře" končí jejich fyzickým dokončením a právním vymezením v rámci kolaudace a prohlášení vlastníka.

Kolaudace

Podle nového stavebního zákona se vydává kolaudační rozhodnutí, ke kterému musí stavebník doložit soulad stavby s povolením. ARROWS pomáhá při řešení změn stavby před dokončením, aby kolaudace proběhla hladce.

Prohlášení vlastníka

Dokument rozděluje budovu na jednotky a určuje spoluvlastnické podíly, přičemž chyby mohou vést k zamítnutí zápisu v katastru. Přípravu tohoto dokumentu by měl vždy revidovat zkušený právník ve spolupráci s geodetem.

Závěr

Developerský projekt je právně náročný proces, který zahrnuje due diligence pozemku, smluvní zajištění, jednání s bankou i finální převody jednotek.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mají zkušenosti s desítkami projektů po celé ČR. Disponujeme týmem, který se specializuje výhradně na stavební právo a právo nemovitostí.

Ať už projekt teprve plánujete, nebo řešíte komplikace během výstavby, jsme připraveni vám pomoci. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

FAQ

1. Kdy kontaktovat advokáta?

Ideálně před podpisem rezervační smlouvy na pozemek. Včasná due diligence ušetří nejvíce peněz.

2. Jaká je cena právních služeb?
Nabízíme fixní ceny za balíčky nebo hodinovou sazbu u složitějších jednání. Vždy dostanete odhad nákladů předem. Napište si o nezávaznou nabídku na office@arws.cz.

3. Umíte vyřídit i stavební povolení?
Ano, v rámci inženýringu spolupracujeme s technickými dozory a projektanty, my zajišťujeme právní zastoupení v řízení.

4. Zastupujete i ve sporech se stavebními firmami?
Ano, řešíme spory o vady díla, nedodržení termínů výstavby i spory o vícepráce.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.