Právní služby pro zprostředkovatele prodeje nemovitostí pro cizince v ČR z pohledu cizince

Realitní transakce v ČR pro cizince skrývají specifická právní úskalí, od AML povinností po katastrální řízení a daňové předpisy. Tento článek shrnuje, jaké právní služby dává smysl očekávat od advokátů, a jak právníci z ARROWS advokátní kanceláře chrání zájmy cizinců ve všech fázích prodeje nebo koupě nemovitosti v České republice.

Realitní transakce s cizinci v ČR vyžadují kombinaci ochrany klienta a souladu s povinnostmi realitního makléře dle zákona o realitním zprostředkování, AML předpisů a katastrálního práva. I drobná chyba v kupní smlouvě může vést k zamítnutí vkladu do katastru, zdržení o týdny až měsíce nebo zmaření celé transakce.

Cizinec navíc čelí dalším praktickým překážkám, jako je neznalost právních pojmů, českého katastru nemovitostí, daňového režimu, časté podepisování dokumentů v zahraničí a nutnost doložit původ prostředků v rámci AML kontroly. Právníci ARROWS advokátní kanceláře umí vstoupit do procesu po boku zprostředkovatele, případně zcela samostatně, a zajistit pro klienta kompletní právní due diligence, bezpečné smluvní nastavení, komunikaci s bankou, katastrálním úřadem nebo SVJ i řešení přeshraničních aspektů díky síti ARROWS International.

Úvod: Proč cizinec potřebuje silného zprostředkovatele a advokáta

Zahraniční kupující může v České republice zpravidla bez zvláštních omezení nabývat vlastnické právo k bytům a domům, a to jak pro vlastní bydlení, tak pro investici. Omezení se typicky týkají jen specifických kategorií, jako je zemědělská půda nebo situace plynoucí z mezinárodních sankčních režimů.

Právě relativní „otevřenost“ trhu vede k tomu, že cizinci často podcení právní a procesní stránku transakce a spoléhají se výhradně na makléře nebo developerskou společnost. To může být problém zejména tehdy, když realitní kancelář používá jednostranné formulářové smlouvy, které upřednostňují prodávajícího nebo samotnou kancelář.

Z pohledu cizince je zásadní pochopit roli realitního zprostředkovatele a advokáta: makléř typicky hledá protistranu a koordinuje obchod, zatímco advokát nese odpovědnost za právní jistotu transakce, správnost smluvní dokumentace a bezpečné vypořádání kupní ceny.Český právní řád přitom vychází z toho, že vlastnictví k nemovitosti vzniká až vkladem do katastru nemovitostí, nikoli samotným podpisem kupní smlouvy nebo zaplacením kupní ceny.

Bez znalosti této logiky se cizinec snadno dostane do situace, kdy zaplatí, ale formálně ještě není vlastníkem, nebo kdy mu katastrální úřad zamítne vklad kvůli chybě v kupní smlouvě. Komplexitu dále zvyšují přísné požadavky na identifikaci klienta a zjišťování původu prostředků podle AML zákona, které se dotýkají jak realitních kanceláří, tak advokátů a bank financujících hypotéku. V praxi se proto vyplatí mít smluvně ošetřené nejen převodní dokumenty, ale i postupy komunikace a předávání podkladů, což typicky spadá do oblasti smluv a vyjednávání.

V posledních letech došlo k výraznému zpřísnění požadavků na realitní makléře, včetně povinnosti jmenovat a registrovat AML kontaktní osobu a provádět průběžné sledování rizikových transakcí. To je pro cizince často překvapení – musí předkládat výpisy z účtů, daňová přiznání nebo jiné důkazy o původu peněz, a transakce se může zdržet.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se v praxi běžně setkávají s tím, že cizinec vstupuje do procesu ve chvíli, kdy už má podepsanou rezervační smlouvu, zaplacený rezervační poplatek a nadiktované znění kupní smlouvy od realitní kanceláře nebo developera. V této fázi bývá prostor pro zásadní změny omezený a každá oprava znamená nové vyjednávání a riziko ztráty nemovitosti či rezervačního poplatku. K praktickým krokům, jak bezpečně nastavit kupní smlouvu a vypořádání ceny (včetně úschovy), shrnuje podrobnosti i navazující text Sepsání kupní smlouvy na byt advokátem a advokátní úschova. Pro zahraničního investora je proto často efektivnější přizvat právníky hned na začátku – pomohou nastavit vztah se zprostředkovatelem, připravit nebo upravit zprostředkovatelskou a rezervační smlouvu a připravit transakci tak, aby byla v souladu s českým právem i interními pravidly bank a investorů.

Právní rámec realitního zprostředkování a ochrany cizinců

Zákon o realitním zprostředkování a postavení makléře

Základním předpisem pro realitní zprostředkování je zákon o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb., který upravuje podmínky poskytování realitního zprostředkování, povinné náležitosti smlouvy a informační povinnosti realitních makléřů vůči zájemcům. Tento zákon vyžaduje mj. písemnou smlouvu o realitním zprostředkování a stanovuje povinnost makléře informovat klienta o podstatných skutečnostech týkajících se nemovitosti. V řadě případů je vhodné navázat na tyto povinnosti také právní prověrkou a nastavením převodní dokumentace v režimu realitního práva.

Dále zakazuje spojit smlouvu o realitním zprostředkování s kupní smlouvou do jediné listiny. Cizinec by tedy měl trvat na tom, aby veškeré ujednání s realitní kanceláří byla transparentní a samostatně strukturovaná. Realitní činnost je dnes vázanou živností, což znamená, že makléři musí splňovat určité kvalifikační požadavky a jejich činnost podléhá kontrole živnostenských úřadů. Pro cizince je praktické si ověřit, zda daný zprostředkovatel skutečně disponuje platným oprávněním, má odpovídající praxi a vzdělání a průběžně se vzdělává v oblasti právních a daňových změn. Z pohledu spolupráce s realitní kanceláří může být užitečné i srovnání, jaké právní situace se v praxi nejčastěji řeší, viz Proč realitní kanceláře volí ARROWS pro svůj právní servis.

V praxi to lze udělat jak nahlédnutím do veřejných rejstříků, tak prostým dotazem na makléře; profesionál by měl být schopen doložit své licence a zkušenosti. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mohou pro zahraničního klienta ověřit nejen samotného makléře, ale i jeho obchodní podmínky, pojištění odpovědnosti a případné disciplinární či soudní spory.

Zákon o realitním zprostředkování také zavádí limity pro některá smluvní ujednání, například pro délku exkluzivních zprostředkovatelských smluv nebo podmínky jejich vypovězení. Cizinec by měl rozumět tomu, zda se zavazuje k výlučné spolupráci s jednou kanceláří, jak dlouho závazek trvá a jaké sankce hrozí při předčasném ukončení spolupráce.

Nesprávně koncipovaná exkluzivita může vést k situaci, kdy cizinec zaplatí provizi dvěma různým makléřům, nebo kdy mu realitní kancelář brání oslovit jiné zájemce či makléře.

Zprostředkovatelská smlouva s cizincem: Co očekávat a co si pohlídat

• Role a povinnosti stran: Zprostředkovatel musí aktivně hledat zájemce o nemovitost, předávat informace a jednat v zájmu klienta. Klient (cizinec v roli kupujícího či prodávajícího) má naopak povinnost poskytovat pravdivé informace a plnou součinnost.

• Kdy a jak se platí provize: Klíčové je pohlídat si moment, kdy makléři vzniká nárok na odměnu. Právníci z ARROWS doporučují vázat provizi na skutečný úspěch transakce (např. zápis do katastru či převod peněz do úschovy), nikoliv pouze na formální „seznámení s protistranou“.

• Jasný rozsah služeb: Smlouva musí přesně definovat, co všechno zprostředkovatel zajistí. Je nutné si ujasnit, zda jde pouze o kontaktování zájemců, nebo i o koordinaci technických kroků, a zda jsou případné právní služby již zahrnuty v provizi.

• Limity realitního makléře: Makléř nesmí poskytovat komplexní právní služby vyhrazené advokátům. Často pracuje jen se vzorovými smlouvami, které nezohledňují specifické potřeby cizince, mezinárodní kontext transakce ani jeho daňové postavení.

• Systémové nastavení pro investory: Pro developerské skupiny a investory má smysl nastavit tyto vztahy koncepčně. To znamená sjednotit smlouvy s více agenturami, jasně definovat standardy prověření (due diligence) a zavázat makléře k povinné spolupráci s právním týmem klienta.

Role advokáta při zprostředkování pro cizince

Nezávislý právní zástupce vs. „právník realitní kanceláře“

V praxi se často setkáváme se situací, kdy realitní kancelář doporučí „svého“ advokáta, který připraví kupní smlouvu, úschovu a návrh na vklad do katastru. Z pohledu cizince může působit tento model pohodlně – vše se vyřeší „pod jednou střechou“ a komunikace probíhá přes makléře. Problém nastává ve chvíli, kdy se zájmy stran rozcházejí nebo kdy smluvní dokumentace výrazně upřednostňuje jednu stranu, typicky prodávajícího nebo developera.

Česká advokátní etika zná koncept střetu zájmů a advokát nesmí zastupovat dvě strany s protichůdnými zájmy, pokud nelze rozumně očekávat, že bude jednat nestranně. Ve složitějších transakcích s cizincem, kde se řeší například garance výnosu, rekonstrukce, developerské projekty nebo financování v jiné měně, bývá proto vhodnější, aby měl cizinec vlastního, na realitní kanceláři nezávislého advokáta. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně vstupují do transakcí, kde již existuje „smluvní advokát“ realitní kanceláře, a vystupují výhradně jako poradci a zástupci cizince – ať už je na straně kupujícího, nebo prodávajícího.

Nezávislý advokát pro cizince má několik výhod. Umí přezkoumat rezervační a kupní smlouvu, upozornit na nepřiměřená ustanovení o smluvních pokutách, jednostranné možnosti odstoupení, nevyvážené úpravy vad nebo nejasné platební podmínky. Může rovněž doporučit úpravy smlouvy tak, aby zohledňovala daňovou rezidenci klienta, jeho financování, strukturu SPV či investiční fond, a případně i budoucí plánovaný prodej nemovitosti.

Pokud se transakce zkomplikuje (např. bankovní financování se zadrhne, objeví se právní vada na nemovitosti, prodávající je v insolvenčním řízení), má cizinec „svoje“ právníky, kteří hájí jeho zájmy a umí jednat tvrdě, ale konstruktivně s druhou stranou.

ARROWS advokátní kancelář je pojištěna na profesní odpovědnost až do výše 400 000 000 Kč, což je pro zahraniční investory a developerské skupiny důležitý parametr – zejména u velkých transakcí a portfoliových nákupů. Právníci kanceláře mají navíc díky síti ARROWS International zkušenosti s koordinací přeshraničních aspektů, ať už jde o sladění českých a zahraničních daňových předpisů, bankovních regulací nebo povinností podle domácího práva investora.

Na koho se můžete obrátit?

Advokátní úschova a bezpečné vypořádání kupní ceny

Pro cizince je často nejcitlivější otázkou bezpečné zaplacení kupní ceny – zejména když pochází ze země, kde obdobný systém katastru nebo advokátních úschov nefunguje. Česká praxe stojí na tom, že kupující neposílá kupní cenu přímo prodávajícímu, ale do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, odkud je čerpána až po splnění smluvně definovaných podmínek.

Odborníci na realitní právo i ochranu cizinců shodně upozorňují, že přímé placení prodávajícímu před zápisem do katastru je vysoce rizikové – kupující může o peníze přijít, aniž by se stal vlastníkem, a následné vymáhání je složité a nákladné.

Advokátní úschova je detailně upravena stavovskými předpisy České advokátní komory, které stanoví povinnost vést úschovní prostředky na oddělených bankovních účtech označených jako „advokátní úschova“ a zakazují manipulaci s hotovostí. Peníze musí být vždy přijaty i vydány bezhotovostně přes účet úschovy. Advokát je povinen každou úschovu evidovat v tzv. Elektronické knize úschov a přijetí peněz do úschovy do tohoto elektronického systému dle zákona o advokacii je dlouhodobou povinností.

Za každou hlášenou úschovu odvádí příspěvek do Garančního fondu. To zvyšuje transparentnost a dohled nad úschovami, což je pro cizince vítaným bezpečnostním prvkem. Pokud by i přes tato pravidla advokát s úschovou naložil protiprávně, může být klient odškodněn z Garančního fondu České advokátní komory, a to až do výše 2,5 milionu Kč, nebo 5 milionů Kč v případě úschovy kupní ceny za nemovitost sloužící k bydlení. Tyto limity se vztahují na jednu konkrétní úschovu a představují další úroveň ochrany pro kupujícího – včetně cizinců, kteří jsou jinak vůči českému právnímu prostředí zranitelnější.

Z pohledu realitního zprostředkovatele je spolupráce s advokátní kanceláří, která zajišťuje úschovy, praktická i z hlediska reputace – klienti vnímají, že kancelář pracuje s prověřenými profesionály a minimalizuje rizika transakce. Pro cizince je navíc cenné, že advokátní úschovu lze nastavit detailně podle jeho požadavků – například rozdělit kupní cenu na více tranší v závislosti na splnění stavebních milníků u developerského projektu, nebo vázat uvolnění části kupní ceny na odstranění konkrétních právních vad (výmaz zástavního práva, ukončení nájemní smlouvy apod.). V této oblasti může ARROWS advokátní kancelář poskytnout plný servis – od návrhu textu úschovní smlouvy přes vedení úschovního účtu až po komunikaci s bankou, katastrálním úřadem a protistranou.

Proč cizinec potřebuje vlastní právní tým

Možné problémy	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nevyvážené smlouvy : rezervační a kupní smlouva výrazně upřednostňuje prodávajícího nebo developera a neřeší specifika cizince	Revize smluv a vyjednávání: detailně zkontrolujeme smluvní dokumentaci, navrhneme úpravy a vyjednáme s protistranou vyvážené podmínky včetně jazykové verze a volby práva.
Riziková úschova : úschovu vede osoba bez dostatečné regulace, nebo kupující platí přímo prodávajícímu	Bezpečné vypořádání: zajistíme advokátní úschovu dle předpisů ČAK, nastavíme podmínky čerpání a pohlídáme provázání s katastrálním řízením a bankovním financováním.
AML komplikace : banka, makléř nebo advokát odmítne transakci kvůli nejasnému původu prostředků cizince	AML poradenství: připravíme strategii doložení původu prostředků, pomůžeme s dokumentací a komunikací s bankou, makléřem i úřady, včetně klientů z rizikových zemí.
Zamítnutí vkladu do katastru : formální chyby v kupní smlouvě, nesoulad s údaji v katastru, chybějící náležitosti	Příprava a podání návrhu na vklad: vyhotovíme bezchybnou smlouvu i návrh na vklad, zkontrolujeme údaje v katastru a průběžně sledujeme stav řízení, aby nedošlo ke zbytečným průtahům.
Daňové a energetické povinnosti : pozdní nebo chybné splnění daně z příjmů či daně z nemovitých věcí, chybějící PENB	Komplexní daňové a compliance poradenství: nastavíme transakci s ohledem na daňovou rezidenci cizince, pohlídáme termíny daňových přiznání a kontrolu PENB, kolaudace a dokumentace k nemovitosti.

AML a compliance: Zvláštní povinnosti při práci s cizinci

AML povinnosti realitních zprostředkovatelů a advokátů

Realitní makléři, advokáti i banky jsou v České republice tzv. povinnými osobami podle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (AML zákon). To znamená, že musí provádět identifikaci a kontrolu klienta, sledovat transakce, vyhodnocovat rizika a oznamovat podezřelé obchody Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ).

Realitní zprostředkovatel má povinnost identifikovat každého prodávajícího i kupujícího (včetně jejich zástupců na základě plné moce) a u právnických osob zjistit jejich skutečného majitele. Tyto požadavky se výrazně zpřísnily s účinností od 1. ledna 2021; makléři musí nejen klienta identifikovat, ale i průběžně aktualizovat jeho údaje, zavést interní kontrolní mechanismy a povinně hlásit podezřelé transakce. Pokud je klient politicky exponovanou osobou nebo pochází z vysoce rizikové země, musí makléř a často i advokát provádět zvýšenou kontrolu původu majetku a zdrojů financování.

Od 1. ledna 2021 musejí všechny realitní agentury jmenovat a registrovat AML kontaktní osobu u Finančního analytického úřadu, a to do 10 pracovních dnů od jejího jmenování. Změna kontaktní osoby nebo jejích údajů se musí hlásit do pěti pracovních dnů. Nesplnění těchto povinností může vést k vysokým správním pokutám, pozastavení činnosti agentury, a v extrémních případech i k trestní odpovědnosti, zejména pokud by vědomě napomáhala legalizaci výnosů z trestné činnosti. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mohou pro realitní společnosti nastavit interní AML politiky, proškolit personál a v praxi pomáhat s řešením problematických případů.

Advokáti jsou v rámci AML režimu rovněž povinnými osobami, a pokud zajišťují úschovu nebo připravují smlouvy na převod nemovitosti, musí klienta identifikovat a provést přiměřenou kontrolu jeho osoby i transakce. U cizinců to často znamená ověření pasu, pobytového oprávnění, struktury firemního vlastníka a zdrojů kupní ceny, včetně zahraničních příjmů či výnosů z prodeje jiných aktiv.

Právní realita je zde komplikovaná – někdy AML režim vede k tomu, že advokát nebo banka transakci odmítne, pokud se nepodaří prokázat legální původ prostředků nebo odstranit pochybnosti.

Jak AML dopadá na cizince v praxi

Z pohledu cizince může AML proces působit nepříjemně: musí poskytovat citlivé finanční informace, překládat zahraniční dokumenty, dokládat daňová přiznání a vysvětlovat transakce, které v jeho domovské zemi nikoho nezajímají. Pokud navíc pochází ze země, kterou banky a úřady považují za „rizikovou“, může narazit na přísnější interní pravidla banky nebo advokátní kanceláře.

Může také narazit na delší schvalovací procesy a někdy i odmítnutí transakce. V praxi se často setkáváme s tím, že cizinec počítá s konkrétním termínem podpisu kupní smlouvy či čerpání hypotéky, ale bankovní compliance oddělení si vyžádá další dokumenty, čímž se celý proces posouvá o týdny. Pokud jsou rezervační nebo kupní smlouvy nastavené bez ohledu na tyto reálné termíny, může cizinec čelit smluvním pokutám za prodlení, propadnutí rezervačního poplatku nebo odstoupení prodávajícího od smlouvy. 

Makléř i advokát musí v případě pochybností požadovat doložení původu prostředků, například prostřednictvím úvěrových smluv, rozhodnutí o dědictví, kupních smluv k jiným nemovitostem, potvrzení o příjmech nebo jiných relevantních dokumentů. Pokud klient součinnost neposkytne nebo dokumenty nesedí, musí povinná osoba transakci odmítnout a případně učinit oznámení Finančnímu analytickému úřadu. Cizinec často až v této fázi pochopí, že nestačí mít „peníze na účtu“, ale že musí prokázat jejich legální cestu.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mohou cizincům pomoci už v rané fázi – vyhodnotit rizikovost jejich situace z pohledu AML, připravit soubor dokumentů, které budou banky a advokáti požadovat, a vysvětlit časový rámec, s nímž je třeba počítat. U složitějších struktur, jako jsou zahraniční trusty, holdingové struktury nebo fondy, pomáhají vyjasnit řetězec skutečných vlastníků a připravit podklady pro české banky a zprostředkovatele.

Související otázky

1. Jaké dokumenty po mně mohou makléř, banka a advokát chtít kvůli AML?
Typicky jde o průkaz totožnosti, doklad o pobytu v ČR (pokud existuje), pracovní smlouvu nebo daňové přiznání, výpisy z účtu, případně smlouvy a rozhodnutí dokládající původ peněz (prodej jiné nemovitosti, dědictví, dar, úvěrová smlouva apod.). Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou připravit balíček dokumentů tak, aby co nejlépe vyhovoval požadavkům bank a zprostředkovatelů a minimalizoval zdržení.

2. Může být transakce odmítnuta jen kvůli tomu, že jsem z „rizikové země“?
Samotná státní příslušnost není důvodem pro automatické odmítnutí, ale klienti z některých zemí jsou bankami a povinnými osobami posuzováni přísněji a musí počítat s rozsáhlejší kontrolou. ARROWS advokátní kancelář se s těmito situacemi setkává běžně a může vám poradit, jak od začátku nastavit transakci a dokumentaci, aby šance na úspěšné schválení byla co nejvyšší.

3. Mám obavy sdílet své finanční dokumenty – je to bezpečné?
Advokáti jsou vázáni povinností mlčenlivosti a s vašimi dokumenty nakládají důvěrně; realitní kanceláře a banky podléhají obdobným režimům ochrany osobních údajů a AML dokumentace. Pokud chcete mít jistotu, že jsou vaše citlivé údaje v bezpečí a že sdílíte pouze nezbytné minimum, je vhodné konzultovat konkrétní požadavky s právníky z ARROWS advokátní kanceláře, kteří vám pomohou nastavit postup přiměřený vašim potřebám.

Proces koupě nemovitosti očima cizince

Rezervační smlouva a její úskalí pro cizince

V české praxi je rezervační smlouva běžným krokem mezi prvním zájmem o nemovitost a uzavřením kupní smlouvy. Na jejím základě se prodávající zavazuje nemovitost po určitou dobu dále nenabízet a kupující skládá rezervační poplatek, který je zpravidla započítán na kupní cenu. Zpravidla platí, že pokud kupující nakonec odmítne kupní smlouvu uzavřít z důvodů na své straně, rezervační poplatek propadá ve prospěch prodávajícího nebo realitní kanceláře.

Pro cizince je kritické, komu je rezervační poplatek placen a za jakých podmínek je vratný. Bezpečnější variantou je složení poplatku do advokátní úschovy, ideálně u advokáta, který bude následně administrovat i úschovu kupní ceny. Pokud je poplatek placen přímo realitní kanceláři nebo prodávajícímu, hrozí riziko obtížného vymáhání v případě sporu nebo zmaření transakce z důvodů na straně prodávajícího. Cizinec by měl také trvat na jasném jazykovém znění – rezervační smlouva by měla být buď dvojjazyčná, nebo doplněná závazným překladem, kterému rozumí.

Rezervační smlouva by měla přesně definovat, jaký je další proces: kdo připraví návrh kupní smlouvy, v jakém termínu, jak dlouho má kupující na zajištění financování, jak je nastaven harmonogram podpisu a podání návrhu na vklad do katastru. Chybějící nebo příliš obecné formulace často vedou ke sporům o vrácení rezervačního poplatku, nejasnostem ohledně odpovědnosti za zdržení a ztrátě vyjednávací pozice cizince. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře proto klientům doporučují, aby rezervační smlouvu nepodepisovali bez právní revize, zejména pokud obsahuje vysoký rezervační poplatek nebo agresivní smluvní pokuty.

ozvěte se nám,
vyřešíme to za Vás

Reagujeme do 24 hodin!

office@arws.cz

245 007 740

ARROWS

Advokátní kancelář
pro business a nemovitosti

Domluvit konzultaci

Kupní smlouva, ověřené podpisy a návrh na vklad do katastru

Kupní smlouva na nemovitost musí mít v České republice vždy písemnou formu, jinak je převod vlastnického práva absolutně neplatný. Smlouva musí přesně identifikovat převáděnou nemovitost podle údajů z katastru nemovitostí (parcelní čísla, číslo jednotky, list vlastnictví, katastrální území) a jednoznačně určit smluvní strany a kupní cenu. Cizinec by měl dbát na to, aby identifikační údaje odpovídaly jeho cestovnímu dokladu a aby smlouva obsahovala i ustanovení reflektující jeho status daňového rezidenta či nerezidenta.

Přestože český zákon nevyžaduje obligatorně úředně ověřené podpisy na kupní smlouvě, katastrální úřady v praxi pravost podpisů zkoumají a úřední ověření je standardem. U cizinců, kteří podepisují v zahraničí, je třeba ověření provést buď na zastupitelském úřadu České republiky, nebo formou ověření u místního notáře doplněného apostilou či superlegalizací, podle toho, jaké mezinárodní smlouvy se na daný stát vztahují.

Nesprávně provedené ověření podpisu může vést k zamítnutí návrhu na vklad nebo k nutnosti smlouvu znovu podepsat, což je u zahraničních osob logisticky a časově náročné. Po podpisu kupní smlouvy se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na předepsaném formuláři, ke kterému se přikládá kupní smlouva a případně další listiny (souhlasy, zástavní smlouvy, plné moce apod.).

Návrh může podat kterýkoli účastník řízení, často to bývá advokát zastupující kupujícího nebo prodávajícího; podání je možné osobně, poštou nebo elektronicky prostřednictvím datové schránky. Správní poplatek činí 2 000 Kč za každý návrh na vklad, bez ohledu na způsob podání.

Katastrální úřad po podání návrhu vyznačí na listu vlastnictví tzv. plomby a zahájí řízení; dotčené osoby jsou informovány a mají možnost se k řízení vyjádřit. Pokud katastr zjistí vady v kupní smlouvě nebo jiných podkladech, vklad zamítne a transakce se zpozdí, případně zkomplikuje. Nejčastější chyby se týkají nesouladu mezi smlouvou a údaji v katastru, chybějících podpisů, nedostatečného vymezení převáděné jednotky nebo ignorování existujících věcných břemen či zástavních práv. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře proto doporučují nechat kupní smlouvu i návrh na vklad vždy připravit nebo alespoň zkontrolovat advokátem se zkušeností v katastrálním právu.

Právní due diligence nemovitosti: Co je třeba ověřit

1. Kontrola katastru nemovitostí

• Je nutné ověřit vlastnictví a existenci právních vad (zástavní práva, věcná břemena, exekuce, předkupní práva či poznámky o probíhajících řízeních).
• Katastr je sice online zdarma, ale pro detailní výpisy a správnou interpretaci údajů je vhodné využít právníka.

2. Prověření skrytých právních rizik a dalších rejstříků

• V katastru nemusí být zapsány všechny závady (např. nájemní smlouvy, rodinná domácnost, soudní spory).
• Právník proto prověřuje insolvenční rejstřík, evidenci exekucí, obchodní rejstřík a vyžaduje potvrzení o bezdlužnosti (od správce daně či SVJ).
• U prodeje „pod cenou“ nebo mezi blízkými osobami hrozí v případě finančních problémů prodávajícího riziko, že bude převod v insolvenci napaden jako odporovatelný.

3. Stavební a technický stav

• Je třeba ověřit kolaudační stav, stavební povolení, soulad s dokumentací a územním plánem.
• U bytů je klíčové zjistit stav společných částí, pravidla správy, výši příspěvků do fondu oprav a plánované rekonstrukce (budoucí náklady).

4. Energetická náročnost (PENB)

• Prodávající musí kupujícímu předložit průkaz energetické náročnosti budovy ještě před podpisem smlouvy.
• Při nesplnění této povinnosti hrozí prodávajícímu pokuta (až 50 000 Kč pro fyzické osoby, až 100 000 Kč pro právnické/podnikající osoby) a kupující může smlouvu napadnout.

5. Komplexní přístup (ARROWS advokátní kancelář)

• Pro cizince je ideální kombinovat právní revizi s technickou inspekcí od stavebních odborníků.
• Tento přístup poskytne kompletní přehled o reálné hodnotě, nákladech na opravy, nárocích nájemníků a rizicích budoucích sporů.

Související otázky

1. Kdy se jako cizinec stávám skutečným vlastníkem nemovitosti?
Vlastníkem se stáváte až okamžikem, kdy katastrální úřad povolí vklad vlastnického práva do katastru a tento vklad je zapsán; samotná kupní smlouva a zaplacení kupní ceny nestačí. ARROWS advokátní kancelář pro vás pohlídá správnost kupní smlouvy, návrhu na vklad i průběh řízení, aby bylo riziko zamítnutí nebo zdržení minimální.

2. Je bezpečné zaplatit celou kupní cenu před vkladem do katastru?Placení přímo prodávajícímu před vkladem je považováno za vysoce rizikové, a odborná praxe doporučuje vždy využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu, kde je uvolnění peněz vázáno na vklad vlastnického práva a další podmínky. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře pro vás nastaví úschovnou smlouvu tak, aby chránila jak vaše peníze, tak včasné nabytí vlastnictví.

3. Musím jako cizinec přijet do ČR osobně podepsat smlouvy?
Není to vždy nutné; můžete využít plnou moc s úředně ověřeným podpisem a apostilou nebo superlegalizací, případně podepsat smlouvy na českém zastupitelském úřadě ve vaší zemi. ARROWS advokátní kancelář vám připraví plnou moc, zajistí správný postup ověření v konkrétní zemi a v ČR následně zařídí všechny formální kroky za vás.

Specifika prodeje nemovitostí cizincům: Smluvní úprava, jazyk, jurisdikce

Jazyk smluv, překlady a ověřování podpisů v zahraničí

U transakcí s účastí cizince je otázka jazyka klíčová nejen z praktického, ale i právního hlediska. Kupní smlouva a další dokumenty mohou být uzavřeny v cizím jazyce, pokud se na tom strany dohodnou, ale pro potřeby katastrálního řízení se obvykle předkládá české znění nebo úředně ověřený překlad.

Cizinec by měl trvat na tom, aby byl text, který podepisuje, buď v jazyce, kterému rozumí, nebo aby byl k dispozici závazný překlad, který právník zkontroloval. V opačném případě hrozí, že nebude rozumět rozsahu svých práv a povinností, a případná obrana u soudu bude složitější.

Ověřování podpisů v zahraničí má svá specifická procesní pravidla. Pokud mezi Českou republikou a daným státem existuje dvoustranná smlouva o právní pomoci, může být ověření podpisu v cizině přímo uznáno v ČR. V ostatních případech je nutné, aby byl podpis ověřen notářem v cizí zemi a následně opatřen apostilou podle Haagské úmluvy nebo tzv. superlegalizací, což je vyšší ověření zahrnující ministerstvo zahraničí a český zastupitelský úřad. Pro transakce s cizinci je proto zásadní počítat s dostatečnou časovou rezervou na tyto formality.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mohou pro konkrétní stát připravit přesný návod, jak ověření podpisů provést, jaké instituce navštívit a jak dlouho proces obvykle trvá. Díky síti ARROWS International je možné využít i kontakty na zahraniční advokáty, kteří klienta provedou lokálními formalitami a pohlídají, aby dokumenty splňovaly požadavky českých úřadů.

Volba práva a řešení sporů

U převodu nemovitostí na území České republiky se zásadně použije české hmotné právo – vlastnické a věcné právo k nemovitostem je vázáno na lex rei sitae, tedy právo místa, kde se nemovitost nachází. To však neznamená, že smluvní strany nemohou v kupní smlouvě upravit procesní aspekty, jako je volba soudu nebo rozhodčí doložka, a další související závazky (např. záruky, doplatky či doprovodné služby) mohou podléhat dohodnutému právu.

V případě nájemních smluv s cizinci je situace ještě flexibilnější – strany mohou výslovně sjednat volbu českého práva a pravomoc českých soudů, což je z pohledu pronajímatele i nájemce často praktické řešení, zejména pokud se byt nachází v ČR a případné spory je logické řešit zde. Do smlouvy lze zařadit ustanovení typu: „Strany se dohodly, že spory vzniklé z této smlouvy i v souvislosti s ní budou řešeny místně příslušným českým soudem podle českého práva.“ Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně taková ustanovení formulují tak, aby byla v souladu s kolizními normami a aby byla následně vymahatelná v ČR i v zahraničí.

Pro investory a fondy se zahraniční strukturou může být vhodné kombinovat české právo pro převod nemovitosti s právem domovské jurisdikce pro vztahy uvnitř skupiny (shareholders‘ agreement, financing dokumentace apod.). V těchto případech je pro cizince důležité, aby měl po svém boku právníky, kteří rozumějí nejen českému realitnímu právu, ale i mezinárodnímu soukromému právu a daňovým dopadům – což je typická oblast expertízy ARROWS advokátní kanceláře.

Daňové, energetické a správní povinnosti spojené s transakcí

Daň z příjmů, daň z nemovitých věcí a DPH

1. Zrušení daně z nabytí a současný stav

• Samostatná daň z nabytí nemovitých věcí již neexistuje (byla zrušena v roce 2020).
• Hlavní daňové dopady se nyní týkají daně z příjmů (při prodeji) a každoroční daně z nemovitých věcí.

2. Daň z příjmů a daňové rezidentství

• Rezidenti v ČR zdaňují své celosvětové příjmy, zatímco nerezidenti zdaňují pouze příjmy ze zdrojů v ČR, kam spadá i prodej české nemovitosti.
• Příjmy z prodeje u fyzických osob patří mezi „ostatní příjmy“ (§ 10 zákona o daních z příjmů), pokud nejsou osvobozeny (např. splněním časového testu vlastnictví nebo využitím pro vlastní bydlení).
• Daň fyzických osob je progresivní: 15 % do stanoveného limitu základu daně a 23 % nad tento limit.
• Mezinárodní dopady pro cizince je nutné posuzovat podle příslušné smlouvy o zamezení dvojího zdanění; česká daň se v domovském státě obvykle započte.

3. Každoroční daň z nemovitých věcí

• Kupující (cizinec i občan ČR) musí podat daňové přiznání do 31. ledna roku následujícího po nabytí vlastnictví.
• Daň se platí každoročně, odvíjí se od velikosti, typu a lokality nemovitosti, přičemž ve velkých městech se může postupně zvyšovat na základě rozhodnutí obcí. V mezinárodním srovnání je relativně nízká.

4. Pravidla pro DPH (nové a zrekonstruované stavby)

• DPH se týká převodu nových nebo výrazně zrekonstruovaných nemovitostí prodávaných developery či podnikateli.
• Standardní sazba je 21 %, avšak pro tzv. sociální bydlení (byty do 120 m², domy do 350 m² určené k trvalému bydlení) platí snížená sazba 12 %.
• Prodej je od DPH osvobozen po uplynutí 10 let od kolaudace, prvního užívání nebo dokončení podstatné změny.

5. Význam daňové struktury (ARROWS advokátní kancelář)

• Nesprávné nastavení DPH či opomenutí daňových povinností může vést k sankcím a výrazně snížit výnosnost investice.
• Kancelář ARROWS propojuje právní a daňové služby, což investorům umožňuje optimálně strukturovat transakce (např. s využitím holdingů nebo fondů) s ohledem na český i zahraniční trh.

Energetický průkaz, kolaudace a další dokumenty

Při prodeji nemovitosti má prodávající povinnost poskytnout kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), pokud nemovitost spadá do kategorie, na kterou se povinnost vztahuje. Typicky jde o budovy určené k bydlení s plochou nad 50 m² a některé obchodní prostory; výjimky se týkají např. rekreačních objektů, historických staveb nebo průmyslových hal.

Prodávající je povinen uvést energetickou třídu budovy už v inzerci a předložit průkaz kupujícímu před podpisem kupní smlouvy, jinak mu hrozí pokuta až 50 000 Kč (u právnických osob a podnikajících fyzických osob až 100 000 Kč) a kupující může smlouvu napadnout.

Cizinec často netuší, že tento dokument existuje a jaký má význam – PENB informuje o energetické hospodárnosti budovy a nákladech na její provoz (vytápění, chlazení, ohřev vody atd.). Z právního i ekonomického hlediska je proto vhodné průkaz skutečně zkontrolovat a v případě nesouladu s deklarovaným stavem ve smlouvě řešit odpovědnost za vady. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře často upozorňují, že absence nebo neaktuálnost PENB může být signálem i jiných opomenutí na straně prodávajícího.

Kromě PENB je důležité prověřit kolaudační stav budovy, tedy zda je stavba zkolaudována jako bytový dům, rodinný dům, nebytový prostor apod., a zda nejsou vedeny stavební řízení týkající se stavby či sousedních nemovitostí. Nesoulad mezi faktickým a právním stavem (např. byt oficiálně vedený jako nebytový prostor) může mít zásadní dopady na možnosti užívání i financování hypotékou. Developerské projekty vyžadují navíc kontrolu dokumentace k inženýrským sítím, připojení, věcným břemenům a budoucí správě společných částí.

Povinnosti vůči SVJ a správci domu

U bytových jednotek v domech se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) nebo jiným správcem domu má nový vlastník povinnost oznámit správci změnu vlastnictví, své kontaktní údaje a počet osob, které budou byt užívat. Občanský zákoník ukládá vlastníkovi jednotky povinnost bez zbytečného odkladu oznámit osobě odpovědné za správu domu své jméno, adresu, a v případě nájemního vztahu i údaje o osobách, které byt užívají.

Současně musí vlastník přispívat na správu domu a pozemku podle svého podílu na společných částech a dodržovat pravidla pro správu domu a užívání společných prostor. Při převodu bytu je vhodné, aby prodávající poskytl kupujícímu potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ, aby nedocházelo ke sporům o to, kdo je povinen hradit nedoplatky z minulých období.

ARROWS advokátní kancelář proto do kupních smluv standardně zahrnuje ustanovení o rozdělení povinnosti hradit nedoplatky a přeplatky, stejně jako povinnost prodávajícího zajistit předání podkladů od správce domu. Pro cizince je důležité pochopit, že konflikty v rámci SVJ mohou vést až k soudnímu prodeji jednotky vlastníka, který dlouhodobě porušuje své povinnosti a výrazně zasahuje do práv ostatních vlastníků.

Nastavení spolupráce mezi cizincem, zprostředkovatelem a ARROWS advokátní kanceláří

Prověřování zprostředkovatele a nastavení mandátu

Pro cizince, který vstupuje na český trh poprvé, je obtížné odlišit profesionální realitní kancelář od subjektů, které nemají dostatečné zkušenosti nebo dodržují právní povinnosti jen formálně. Prvním krokem by mělo být ověření, zda má makléř platnou vázanou živnost a odpovídající kvalifikaci, které lze zjistit v živnostenském rejstříku a z doložených certifikátů.

Cizinec se může ptát na počet realizovaných transakcí, specializaci na cizince, znalost angličtiny či jiného jazyka a zkušenosti s hypotékami pro cizince.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mohou pro cizince provést rychlé „background check“ realitní kanceláře, se kterou chce spolupracovat, včetně kontroly živnostenského oprávnění, soudních sporů a reputace na trhu. Následně pomohou nastavit mandát – tedy zprostředkovatelskou smlouvu – tak, aby jasně definoval rozsah služeb, exkluzivitu, provizi, záruky a součinnost při spolupráci s advokáty. Pro zahraniční investory, kteří plánují opakované nákupy, dává smysl vytvořit standardní rámcovou smlouvu s několika prověřenými realitními partnery.

Dlouhodobá spolupráce pro investory a developery

Zahraniční investoři a developerské skupiny často nevstupují do českého trhu jednorázově, ale plánují portfolio transakcí – od jednotlivých bytů po celé projekty. V takových případech je efektivní navázat dlouhodobou spolupráci s právníky z ARROWS advokátní kanceláře, kteří budou dohlížet na všechny transakce a nastaví jednotný standard smluvní dokumentace, due diligence a compliance procesů. To výrazně snižuje transakční náklady, riziko nesrovnalostí a zadržení ze strany katastru nebo bank.

ARROWS advokátní kancelář může zároveň poskytovat externí právní oddělení pro české dceřiné společnosti nebo SPV zahraničních investorů – od přípravy interních směrnic pro práci s realitkami, přes školení makléřů a asset manažerů, až po zastupování v soudních sporech a jednáních s úřady. Díky vysokému pojistnému limitu odpovědnosti a mezinárodní síti je kancelář schopna krýt i velké a složité transakce, včetně přeshraničních akvizic nebo financování.

Závěrečné shrnutí

Pro cizince, který kupuje nebo prodává nemovitost v České republice prostřednictvím realitního zprostředkovatele, je právní realita výrazně složitější, než se na první pohled zdá. Vstupuje do ní zákon o realitním zprostředkování, přísný AML režim, formální pravidla katastru nemovitostí, daňové předpisy, energetické povinnosti a interní pravidla bank i realitních kanceláří.

Zdánlivě „standardní“ rezervační nebo kupní smlouva může obsahovat ustanovení, která cizince vystavují neúměrnému riziku – od propadnutí vysokého rezervačního poplatku přes smluvní pokuty až po zmaření transakce kvůli zamítnutí vkladu do katastru. Opravdovou právní jistotu a ochranu zájmů cizince ale zajišťuje až zkušený právní tým, který umí transakci nastavit od zprostředkovatelské smlouvy, přes rezervační a kupní dokumentaci, advokátní úschovu a katastrální řízení až po daňové a compliance dopady. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se na tuto problematiku dlouhodobě specializují, rozumějí potřebám zahraničních klientů i realitních zprostředkovatelů a dokážou propojit právní, daňový, obchodní i mezinárodní rozměr transakcí.

Pokud nechcete jako cizinec riskovat chyby, zbytečné smluvní pokuty, zdržení zápisu do katastru, problémy s bankou nebo daňové sankce – a současně chcete, aby spolupráce s realitním zprostředkovatelem fungovala hladce a profesionálně – je rozumné svěřit nastavení i realizaci transakce odborníkům. ARROWS advokátní kancelář vám připraví řešení na míru, ať už jste individuální kupující, investor, developerská skupina nebo realitní společnost, která obsluhuje zahraniční klienty. Pro nezávaznou konzultaci nebo konkrétní dotaz se můžete kdykoliv obrátit na právníky ARROWS advokátní kanceláře na adrese office@arws.cz.

FAQ

1. Potřebuji jako cizinec vlastního advokáta, když už má realitní kancelář „svého“ právníka?
Formálně nemusíte, ale z hlediska ochrany vašich zájmů to velmi doporučujeme – „právník realitní kanceláře“ typicky nastavuje smlouvy tak, aby chránily kancelář a prodávajícího, a nemůže plnohodnotně zastupovat dvě strany s rozdílnými zájmy. Vlastní advokát z ARROWS advokátní kanceláře se zaměří výhradně na vaše potřeby, přizpůsobí smlouvy vaší situaci a pohlídá, aby transakce byla bezpečná i v kontextu vaší země původu; pro detailní posouzení vaší situace nás kontaktujte na office@arws.cz.

2. Jaké hlavní kroky by měl pro mě advokát v rámci koupě nemovitosti v ČR zajistit?
Typicky jde o právní due diligence nemovitosti, revizi nebo přípravu zprostředkovatelské, rezervační a kupní smlouvy, přípravu úschovní smlouvy, návrhu na vklad do katastru a případně koordinaci bankovního financování a daňových aspektů. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře pro vás umí celý proces zastřešit „end-to-end“, včetně komunikace s realitní kanceláří, bankou a úřady; začít můžete krátkou konzultací na office@arws.cz.

3. Jak dlouho trvá standardní nákup bytu v ČR pro cizince a kde se to může zdržet?
U běžného bytu z druhé ruky trvá proces od přijetí nabídky po předání klíčů přibližně 4–8 týdnů, u novostaveb déle v závislosti na dokončení stavby a kolaudaci. Zdržení obvykle vzniká při vyřizování hypotéky, doplňování AML dokumentace, chybách v kupní smlouvě nebo katastrálním řízení a při technických či právních vadách nemovitosti; právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou kritická místa identifikovat a smluvně ošetřit tak, aby riziko zdržení a smluvních pokut bylo co nejnižší – obraťte se na nás na office@arws.cz.

4. Jaké jsou nejčastější chyby cizinců při spolupráci s realitními zprostředkovateli?
Typicky jde o podpis rezervační smlouvy bez právní kontroly, složení vysokého rezervačního poplatku přímo realitní kanceláři nebo prodávajícímu, spoléhání na jednostranné vzory kupních smluv od realitky, podcenění AML požadavků a daňových dopadů, a v neposlední řadě ignorování právních vad v katastru (zástavy, věcná břemena, exekuce). ARROWS advokátní kancelář vám pomůže těmto chybám předejít tím, že se zapojí už v rané fázi jednání a nastaví spolupráci s realitním makléřem i smlouvy tak, aby reflektovaly vaši situaci – domluvte si konzultaci na office@arws.cz.

5. Mohu prostřednictvím jednoho právního týmu řešit i další otázky, např. nájem, daňovou optimalizaci nebo budoucí prodej?
Ano, je to dokonce praktické – transakce s nemovitostmi se vždy prolínají s nájemním právem, daňovým plánováním, korporátní strukturou a někdy i pracovním právem (např. služební byty pro zaměstnance). ARROWS advokátní kancelář poskytuje komplexní realitní, daňové, korporátní i pracovněprávní poradenství a díky síti ARROWS International dokáže pokrýt i přeshraniční otázky; pokud plánujete dlouhodobější působení v ČR, rádi s vámi nastavíme dlouhodobou spolupráci – kontaktujte nás na office@arws.cz.

6. Jsem realitní makléř pracující s cizinci – může ARROWS advokátní kancelář pomoci i mně?
Rozhodně ano – právníci ARROWS advokátní kanceláře pomáhají nejen cizincům na straně kupujících či prodávajících, ale i realitním kancelářím s nastavením smluv, interních AML procesů, úpravou rezervačních a zprostředkovatelských smluv a se zastupováním při kontrolách či sporech. Pokud chcete mít jistotu, že vaše dokumentace a praxe obstojí před úřady i náročnými zahraničními klienty, ozvěte se na office@arws.cz a probereme možnosti spolupráce.

ozvěte se nám,
vyřešíme to za Vás

Reagujeme do 24 hodin!

office@arws.cz

245 007 740

ARROWS

Advokátní kancelář
pro business a nemovitosti

Domluvit konzultaci

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.