DPH u developerských projektů 2026: Zásadní rozdíly mezi prodejem a pronájmem jednotek a jak nepřijít o nárok na odpočet

Rok 2026 je pro developery a investory do nemovitostí rokem, kdy je nutné s maximální pečlivostí rozlišovat daňové dopady prodeje a pronájmu. Zákonná pravidla zůstávají neúprosná a chybné posouzení rozdílů mezi osvobozeným pronájmem a zdanitelným prodejem hrozí doměřením daně v řádech milionů korun. Článek vám poskytne klíčové odpovědi, jak předejít zbytečným daňovým rizikům.

Rychlé shrnutí

• Pravidlo 5 let (60 měsíců): Prodej nemovitosti podléhá DPH, pokud k němu dojde do 5 let od prvního užívání (kolaudace). Po uplynutí této lhůty je prodej zpravidla osvobozen od DPH (bez nároku na odpočet).
• Rozdíl pronájmu a prodeje: Pronájem bytových jednotek k trvalému bydlení je ze zákona osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Naopak prodej v prvních 5 letech je zdanitelným plněním se základní sazbou 21 % (nebo sníženou sazbou 12 % u sociálního bydlení).
• Úprava odpočtu po 10 let: Pokud developer uplatnil odpočet DPH (plánoval prodej), ale následně se rozhodne nemovitost pronajímat (osvobozeně), musí původně uplatněný odpočet vracet státu formou každoroční úpravy uplatněné daně.
• Podstatná změna restartuje lhůtu: Rozsáhlá rekonstrukce (naplňující definici podstatné změny stavby) může znovu spustit pětiletý časový test. Pokud nemovitost prodáte dříve, prodej se stává zdanitelným plněním se všemi dopady na cenu a zisk.

DPH u developerských projektů: Realita v roce 2026

Zatímco v oblasti daně z příjmů se lhůty pro osvobození prodloužily (z 5 na 10 let), v oblasti DPH je klíčovou hranicí stále 5 let (60 měsíců). Zákon o DPH, ve znění platném pro rok 2026, stanovuje, že po uplynutí této lhůty od první kolaudace je dodání nemovité věci osvobozeno od daně.

Pro developery, kteří realizují projekty s více jednotkami nebo kombinují pronájem s prodejem, je správné určení tohoto okamžiku zásadní. Jde totiž o to, zda si budete moci uplatnit (a ponechat) odpočet DPH ze vstupů (stavebních materiálů, služeb, projekčních prací), nebo jej musíte státu vracet.

Právníci ARROWS advokátní kancelář se specializací na daňové povinnosti ve stavebnictví vás připraví na tato pravidla a zajistí, aby vaše daňová strategie reflektovala skutečný charakter vašeho projektu. Řešíme komplexní situace, kdy jeden projekt obsahuje různé daňové režimy zároveň (byty, komerční prostory, sociální bydlení), a umíme je od začátku naplánovat a správně ošetřit.

Co znamená časový test 5 let a „první dodání“

Klíč k pochopení legislativy leží v § 56 zákona o DPH. Zdanitelným plněním je převod nemovité věci (stavby či jednotky) uskutečněný do 5 let (60 měsíců) od vydání prvního kolaudačního rozhodnutí. Stejné pravidlo platí pro kolaudační souhlas, popřípadě pro den, kdy bylo započato první užívání stavby.

Každý další prodej téže jednotky po uplynutí této lhůty je automaticky osvobozen od DPH, což zároveň znamená, že prodávající nemá z tohoto prodeje nárok na odpočet DPH na vstupu.

Prakticky to znamená, že pokud developer zkolauduje bytový dům 1. srpna 2024, běží mu pětiletá lhůta do srpna 2029. Pokud prodá byt v roce 2026, jde o zdanitelné plnění se sazbou 21 % (nebo 12 % u sociálního bydlení) a uplatňuje si plný nárok na odpočet ze vstupů.

Pokud by stejný byt prodal až v září 2029, prodej je již ze zákona osvobozen. Developer si v takovém případě nemůže uplatnit odpočet DPH, nebo (pokud si jej dříve uplatnil) musí provést úpravu odpočtu a část DPH vrátit. Toto pravidlo není jen teoretickým cvičením – řeší ho právníci ARROWS advokátní kancelář s developery, kteří se museli vypořádat s chybami v plánování cash-flow a cenotvorby.

Související otázky k časovému testu 5 let

1.Počítá se lhůta od právní moci kolaudačního rozhodnutí?
Ano, lhůta 5 let počíná běžet od vydání prvního kolaudačního rozhodnutí (resp. nabytí právní moci) nebo kolaudačního souhlasu, případně od data prvního užívání stavby, a to od toho okamžiku, který nastane dříve.

2. Mohu si vybrat, zda bude prodej po 5 letech zdaněn?
Po uplynutí 5 let je prodej primárně osvobozen. Plátce se však může rozhodnout, že u prodeje nemovitosti jinému plátci DPH uplatní daň (dobrovolné zdanění). Toto je strategický nástroj, jak si zachovat nárok na odpočet DPH u komerčních nemovitostí. U prodeje bytů občanům (neplátcům) však tato volba není možná – prodej je po 5 letech vždy osvobozen.

3. Co se stane, pokud byt nejdu prodávat, ale chci jej pronajímat?
Na pronájem jednotky se vztahují jiná pravidla. Dlouhodobý pronájem bytové jednotky k bydlení je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Znamená to, že odpočet DPH z pořizovací ceny a výstavby si nemůžete uplatnit, a pokud jste si jej již uplatnili, čeká vás povinnost jej vracet (úprava odpočtu).

Pronájem versus prodej: Dva zcela odlišné daňové světy

Rozdíl mezi prodejem a pronájmem v kontextu DPH je zásadní a v praxi často podceňovaný. Prodej jednotky v časovém testu 5 let se zdaňuje (21 % nebo 12 %), přičemž si developer může uplatnit plný odpočet DPH ze všech vstupů. Naproti tomu nájem nemovité věci určené k bydlení je podle § 56a zákona o DPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet.

Pokud developer plánuje část bytů pronajmout (model „build-to-rent“) a část prodat, musí od začátku rozlišovat své vstupy a případně postupovat cestou krácení nároku na odpočet DPH.

Ještě častější je situace, kdy developer postaví byty se záměrem prodeje (uplatní si plný odpočet DPH), ale kvůli situaci na trhu se rozhodne byty dočasně pronajmout. Tím dochází ke změně účelu použití majetku. V takovém případě nastupuje úprava odpočtu daně podle § 78 a násl. zákona o DPH, přičemž sledované období u nemovitostí je 10 let.

Pokud developer v roce 2025 dokončí byt a začne jej v roce 2026 pronajímat k bydlení (osvobozené plnění), musí za každý rok pronájmu v rámci desetileté lhůty vrátit státu jednu desetinu uplatněného odpočtu.

Chyba v tomto výpočtu nebo opomenutí této povinnosti vede k doměření daně a penále. ARROWS advokátní kancelář klientům pomáhá tímto labyrintem navigovat. Vytvoříme vám podrobný plán, jak nastavit odpočty a jak procesovat případné změny v užívání stavby.

Související otázky k pronájmu versus prodeji

1. Když pronajímám byt na dobu určitou a pak jej chci prodat, jaký režim se uplatní?
Během pronájmu k bydlení vracíte poměrnou část DPH (úprava odpočtu). Pokud následně byt prodáte ještě v rámci 5letého časového testu od kolaudace, prodej podléhá DPH. Zbytek odpočtu si pak můžete „donárokovat“ v rámci finální úpravy odpočtu v roce prodeje. Pokud prodej proběhne až po 5 letech, je osvobozen a nárok na odpočet definitivně ztrácíte.

2. Když pronajímám více bytů v jednom domě a jeden z nich chci pronajímat jako kancelář, jaké pravidlo platí?
Nebytový prostor (kancelář) se řídí volnějším režimem. Pokud pronajímáte kancelář plátci DPH pro jeho ekonomickou činnost, můžete se rozhodnout, že nájem bude zdaněn (fakturován s DPH 21 %). V takovém případě si zachováte nárok na odpočet DPH ze stavebních nákladů vztahujících se k tomuto prostoru.

Podstatná změna stavby a riziko restartování lhůty

Jedním z rizik legislativy je pojem podstatná změna stavby. Podle § 56 odst. 5 zákona o DPH se pětiletá lhůta pro osvobození přerušuje a běží znovu od vydání kolaudačního rozhodnutí (nebo souhlasu) pro podstatnou změnu dokončené stavby.

V praxi to znamená, že pokud developer koupí starší budovu, která je již dávno mimo časový test, a provede na ní rozsáhlou rekonstrukci (např. nástavbu, přístavbu nebo generální opravu vyžadující stavební povolení), může se jednat o podstatnou změnu.

Pokud následně takto zhodnocenou nemovitost prodává, prodej je znovu považován za zdanitelné plnění (DPH 21 % nebo 12 %), protože se spustil nový 5letý test. Investor, který kalkuloval s tím, že prodej bude osvobozen (protože „dům je starý“), se náhle ocitá v povinnosti odvést DPH z celé prodejní ceny.

Finanční správa posuzuje podstatnou změnu zejména podle toho, zda došlo k vydání nového kolaudačního rozhodnutí a zda hodnota provedených úprav významně zvýšila hodnotu stavby.

ARROWS advokátní kancelář klientům pomáhá předcházet těmto překvapením. Posoudíme, zda vaše plánovaná rekonstrukce naplní znaky podstatné změny, a připravíme daňovou strategii prodeje tak, aby byla vaše rizika minimalizována.

Úprava nároku na odpočet DPH při kombinaci pronájmu a prodeje

Pro developery, kteří realizují projekty s více jednotkami a chystají se část pronajímat a část prodávat, je klíčová úprava odpočtu daně podle § 78a zákona o DPH. Sledované období u nemovitostí činí 10 let.

Jak to funguje v praxi? Předpokládejme, že developer postaví dům a uplatní si plný odpočet DPH (s úmyslem prodeje). Pokud se však rozhodne některé byty neprodat, ale pronajmout (osvobozeně), musí provést úpravu odpočtu.

Každý rok, kdy je byt pronajímán (a tedy používán pro osvobozenou činnost), musí developer vrátit 1/10 z původně uplatněného odpočtu připadajícího na daný byt.

Příklad:

• DPH na vstupu u konkrétního bytu: 500 000 Kč.
• Developer byt 4 roky pronajímá (osvobozeně).
• Musí vrátit 4 × (1/10 z 500 000 Kč) = 200 000 Kč státu.
• Pokud by po 4 letech byt prodal, může si zbývajících 6/10 odpočtu ponechat.

Výpočet je složitý, pokud se v průběhu roku mění režim (např. část roku prázdné, část roku nájem). To vyžaduje precizní vedení evidence.

Sazba DPH u staveb pro sociální bydlení: 12 %

V roce 2026 nadále platí (po změnách v konsolidačním balíčku) snížená sazba DPH 12 % na výstavbu a dodání staveb pro sociální bydlení. Podmínkou je, aby stavba splňovala zákonnou definici, tedy byt do 120 m² nebo rodinný dům do 350 m².

Tato sazba se uplatní jak na samotný prodej (pokud je v časovém testu 5 let), tak na stavební a montážní práce spojené s výstavbou či rekonstrukcí takové stavby. U projektu za 100 milionů korun činí rozdíl mezi 21 % a 12 % celých 9 milionů korun, což je zásadní faktor pro kalkulaci ceny.

Pozor na správný výpočet podlahové plochy podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (započítávají se i plochy pod zdmi, ale nikoliv balkony či terasy, pokud nejsou uzavřené). Chyba ve výpočtu o jediný metr čtvereční může znamenat skok ze sazby 12 % na 21 %. ARROWS advokátní kancelář doporučuje nechat si výměry ověřit již ve fázi projektu.

Související otázky k sociálnímu bydlení a 12% sazbě DPH

1. Pokud má byt 130 m², platí sazba 21 %?
Ano, pokud podlahová plocha bytu přesáhne 120 m², uplatní se základní sazba DPH 21 % na výstavbu i prodej tohoto konkrétního bytu.

2. Jak je to u bytového domu s mixem bytů?
Pokud se staví bytový dům, kde jsou některé byty do 120 m² a jiné nad 120 m², uplatňuje se režim sociálního bydlení (12 %) pouze na ty byty, které splňují limit. Společné prostory a konstrukce domu se pak poměrově rozpočítávají, nebo se posuzuje charakter domu jako celku (pokud převažuje sociální bydlení). Zde je nutná přesná kalkulace.

Správné načasování prodeje: Jak eliminovat riziko neočekávaných daňových dopadů

Pětiletá lhůta pro osvobození je kritickým bodem. Developer, který zkolauduje stavbu 1. srpna 2024, má dvě možnosti: buď prodat do 5 let (zdanitelné plnění, nárok na odpočet zůstává), nebo prodat po 5 letech (osvobozené plnění, nárok na odpočet není/musí se vracet).

V praxi se stává, že developer „prošvihne“ lhůtu 5 let a prodej se stane osvobozeným proti jeho vůli. To znamená, že si nemůže uplatnit DPH na vstupu (nebo musí vracet dříve uplatněný odpočet za zbývající roky z 10letého období). To může být finančně nevýhodné, pokud byly stavební náklady vysoké.

Naopak, pokud developer ví, že bude byty dlouhodobě pronajímat, měl by od začátku počítat s tím, že nárok na odpočet mít nebude. ARROWS advokátní kancelář vám pomůže vypracovat daňový plán projektu, který se zaměří na načasování prodejů a optimalizaci odpočtů DPH tak, aby nedocházelo k finančním ztrátám z důvodu chybné časové souslednosti.

Jak se vyhnout největším chybám v roce 2026

Právníci ARROWS advokátní kancelář identifikovali pět nejčastějších chyb, kterých se developeři dopouštějí:

1. Záměna časových testů. Developer si plete 5letý test pro DPH s 10letým testem pro daň z příjmů. Jde o dvě různé daně s různými pravidly.
2. Ignorování úpravy odpočtu. Developer začne pronajímat neprodané byty, ale zapomene v daňovém přiznání provést úpravu odpočtu DPH (vrácení 1/10 ročně).
3. Podstatná změna bez vědomí rizik. Rekonstrukce je považována za „opravu“, ale dle DPH jde o podstatnou změnu, která spouští nové zdanění prodeje.
4. Špatná definice sociálního bydlení. Byt má 121 m², ale developer uplatnil 12 % DPH. Úřad doměří rozdíl 9 % plus sankce.
5. Neřešení režimu předem. Developer se rozhoduje o DPH až při prodeji, kdy už je pozdě na optimalizaci vstupů a smluvních vztahů.

Všechny tyto chyby se dají předejít, pokud se projekt připravuje s právníkem a daňovým poradcem již v přípravné fázi.

Praktické kroky: Jak připravit svůj projekt na rok 2026

Pokud plánujete developerský projekt v roce 2026, doporučujeme postupovat v následujících krocích:

Krok 1: Strategie využití (fáze projektu). Definujte, zda je cílem prodej, pronájem, nebo kombinace. Ověřte výměry pro sociální bydlení.

Krok 2: Daňová analýza. Nechte si od ARROWS advokátní kanceláře posoudit režim DPH u vstupů (plný odpočet vs. krácený odpočet).

Krok 3: Sledování lhůt. Pečlivě evidujte datum vydání prvního kolaudačního rozhodnutí. Nastavte si upozornění na blížící se konec 5leté lhůty.

Krok 4: Evidence majetku. U každé jednotky veďte evidenci pro účely úpravy odpočtu (změna z prodeje na nájem a naopak).

Krok 5: Pravidelná revize. Každý rok na konci zdaňovacího období ověřte, zda není nutné provést úpravu odpočtu podle zákona o DPH.

Závěr článku

Rok 2026 vyžaduje od developerů preciznost. Pravidla DPH týkající se 5letého časového testu, úpravy odpočtu a sazeb u sociálního bydlení jsou striktní. Chyby v daňovém plánování vás mohou stát miliony korun na vraceném DPH a penále.

Právníci ARROWS advokátní kancelář řeší tuto problematiku denně a jsou schopni vám poskytnout komplexní právní a daňovou strategii. Máte již rozpracovaný projekt a chcete ověřit, že je z daňové perspektivy nastaven bezpečně?

Kontaktujte ARROWS advokátní kancelář na office@arws.cz a zajistěte si profesionální právní poradenství. S více než 150 akciovými společnostmi a 750 s.r.o. v naší klientele máme zkušenosti s projekty všech velikostí.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k DPH u developerských projektů 2026

1. Od kdy se přesně počítá 5letá lhůta pro osvobození od DPH?
Lhůta 5 let (60 měsíců) začíná běžet od vydání prvního kolaudačního rozhodnutí (resp. nabytí právní moci) nebo kolaudačního souhlasu, případně od data, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve.

2. Je pravda, že u pronájmu bytu si nemohu uplatnit DPH ze stavebních nákladů?
Ano. Pronájem nemovité věci určené k trvalému bydlení je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Pokud jste si odpočet uplatnili (např. při výstavbě s úmyslem prodeje) a následně byt pronajímáte, musíte uplatněný odpočet postupně vracet státu (úprava odpočtu po dobu 10 let).

3. Co je to podstatná změna stavby?
Podstatnou změnou se rozumí nástavba, přístavba nebo stavební úpravy, u kterých došlo k vydání kolaudačního rozhodnutí/souhlasu a které významně změnily hodnotu či charakter stavby. V případě podstatné změny se 5letá lhůta pro zdanění prodeje rozbíhá znovu od začátku.

4. Jaká sazba DPH platí pro sociální bydlení v roce 2026?
Pro výstavbu a dodání staveb pro sociální bydlení (byty do 120 m², domy do 350 m²) platí snížená sazba DPH 12 %.

5. Mohu dobrovolně zdanit prodej nemovitosti po uplynutí 5 let?
Ano, ale pouze v případě, že kupujícím je jiný plátce DPH a jedná se o prodej pro jeho ekonomickou činnost. U prodeje občanům (neplátcům) nelze po uplynutí 5 let uplatnit DPH – prodej je povinně osvobozen.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice platné k roku 2026. Právní předpisy a jejich výklad se mohou měnit. Pro řešení vaší konkrétní situace je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za škody vzniklé samostatným užitím těchto informací bez individuální právní konzultace.