Due diligence stavebního pozemku v ČR

Prověření stavebního pozemku, často označované jako due diligence, je pro každého developera a investora zásadní aktivitou, která přesahuje pouhý formální proces. Nejedná se pouze o prevenci právních a technických vad, ale o strategický nástroj, který umožňuje minimalizovat investiční riziko a zároveň maximalizovat potenciální hodnotu projektu. Důkladná analýza pozemku může odhalit skryté vady, které lze využít k vyjednávání o kupní ceně, nebo poskytnout klíčové informace pro optimalizaci budoucího stavebního záměru.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Existuje široce rozšířený mylný předpoklad, že informace o tom, zda je pozemek stavební, lze jednoduše zjistit z katastru nemovitostí. Tento názor je však zásadní chybou. Katastr nemovitostí (KN) ve skutečnosti neposkytuje právně závaznou informaci o stavebním potenciálu pozemku. 

Jeho primární funkcí je evidence vlastnických a jiných věcných práv, a typ pozemku v něm uvedený (např. „orná půda“, „trvalý travní porost“ nebo „zahrada“) slouží primárně k informativním účelům a nemá přímý vztah k jeho zastavitelnosti. Skutečný stavební potenciál pozemku je definován a právně závazně určen výhradně v územním plánu obce, který je klíčovým dokumentem pro jakýkoli stavební záměr. Pochopení tohoto rozdílu je prvním a nejdůležitějším krokem k efektivnímu due diligence.

Právní a finanční prověrka (Online a na Úřadě)

List vlastnictví (LV) a katastr nemovitostí jako základní právní pramen

Základem prověrky každého pozemku je kontrola Listu vlastnictví (LV), který poskytuje přehled o právním stavu nemovitosti. LV je rozdělen do čtyř hlavních částí, které je nutné důkladně prostudovat:

• Část A: Obsahuje informace o vlastníkovi pozemku. Je zde uvedeno jeho jméno, případně název právnické osoby, a také způsob nabytí vlastnictví. Je zde možné zjistit, zda je pozemek ve výlučném vlastnictví, nebo zda se jedná o podílové spoluvlastnictví či společné jmění manželů.
• Část B: Vymezuje detailně pozemek, včetně jeho parcelního čísla, katastrálního území, druhu pozemku (jak je uvedeno v úvodu) a výměry.
• Část C: Jedna z nejdůležitějších částí z pohledu kupujícího. Zde jsou zapsána veškerá omezení vlastnického práva. Patří sem zástavní práva (např. hypotéky) nebo věcná břemena zapsaná v katastru, jako je služebnost cesty či právo doživotního užívání.
• Část D: Obsahuje poznámky a další důležité záznamy, které upozorňují na probíhající řízení (např. řízení o vkladu, exekuce či insolvenční řízení).

Pro rychlou orientaci lze využít bezplatnou aplikaci „Nahlížení do katastru nemovitostí“ na webu ČÚZK. Ačkoli poskytuje základní informace, pro právní úkony je nezbytné pořídit si úředně ověřený výpis z LV, který je zpoplatněný a lze jej získat online, na katastrálním úřadě nebo na kterémkoli pracovišti Czech POINT.

Prověrka finanční stability prodávajícího

Čistý LV ještě nezaručuje, že s prodávajícím nebudou žádné právní komplikace. Exekuce a insolvence jsou primárně vedeny na osobu a až následně se mohou promítnout do záznamů nemovitosti. Proto je klíčové prověřit prodávajícího proaktivně, a to v Centrální evidenci exekucí a v Insolvenčním rejstříku.

Centrální evidence exekucí (CEE): Výpis z CEE odhalí, zda je proti prodávajícímu vedeno exekuční řízení. I když exekuce nemusí být v danou chvíli ještě zapsána v katastru jako poznámka, může bránit převodu vlastnictví a vést k finanční ztrátě kupujícího. Výpis je možné získat osobně na pobočkách Czech POINTu nebo u Exekutorské komory ČR.

Insolvenční rejstřík (ISIR): Tento veřejný rejstřík, spravovaný Ministerstvem spravedlnosti, poskytuje informace o všech probíhajících a ukončených insolvenčních řízeních fyzických i právnických osob. Vyhledávání je dostupné online a umožňuje ověřit si finanční stav prodávajícího podle jména, rodného čísla nebo identifikačního čísla (IČ). Uzavření smlouvy s osobou v úpadku by mohlo vést ke zneplatnění celé transakce, a proto je tato prověrka nezbytná pro včasnou detekci rizika.

Územně-plánovací prověrka: Stavební potenciál a omezení

Územní plán (ÚP) jako hlavní pramen pro stavební záměr

Jak již bylo zmíněno v úvodu, územní plán je nejdůležitějším dokumentem, který určuje, zda, kde a co lze na daném pozemku postavit. Získáte jej na internetových stránkách obce, na obecním nebo stavebním úřadě. Stále častěji jsou ÚP dostupné i na regionálních geoportálech nebo na novém Národním geoportálu územního plánování.

Při interpretaci ÚP se zaměřte na:

• Funkční využití pozemku: Ověřte, zda se pozemek nachází v „plochách určených k bydlení“ nebo „plochách smíšených obytných“.
• Regulativy: Textová část ÚP často obsahuje detailní regulace, které mohou omezit vaše stavební záměry. Tyto regulativy mohou specifikovat například maximální výšku budovy, sklon a barvu střechy nebo dokonce zakázat určité stavební materiály (např. dřevostavby).
• Stavební uzávěra: Důležitým faktorem je také ověření, zda se na pozemek nevztahuje dočasná stavební uzávěra, která by výstavbu zcela znemožnila.
• Územní studie: Zjistěte, zda pro danou lokalitu existuje územní studie. Ačkoliv se nejedná o právně závazný dokument, obce se od nich obvykle nechtějí odchýlit a představují návrh, jak nejlépe uchopit lokalitu a jak by domy měly vypadat.

Nevíte si s daným tématem rady?

Limity využití území: Ochranná a bezpečnostní pásma

Existence ochranných a bezpečnostních pásem je jedním z nejčastějších limitů, které mohou výrazně ovlivnit využitelnost pozemku. Tato pásma chrání inženýrské sítě, dopravní stavby, lesy a vodní toky, ale zároveň omezují nebo zcela zakazují stavební činnost v jejich blízkosti. Mnoho pozemků se sice může nacházet v zastavitelném území, ale právě kvůli těmto pásmům může být jejich zastavitelná plocha výrazně zmenšena nebo dokonce nulová. Následující tabulka uvádí přehled nejběžnějších ochranných pásem, jejich rozměry a dopad na stavební záměr.

Oblast prověrky	Konkrétní typ ochranného pásma	Rozměr pásma	Dopad na stavební záměr
Vodovod a kanalizace	Potrubí do 500 mm (DN ≤ 500)	1,5 m od osy potrubí	Zákaz výkopových prací a staveb bez souhlasu správce sítě.
	Potrubí nad 500 mm (DN > 500)	2,5 m od osy potrubí	To samé.
Plynovody	Nízkotlaké (NTL) a středotlaké (STL)	1 m od osy potrubí	Omezení stavební činnosti v blízkosti plynovodu.
	Vysokotlaké (VTL) a velmi vysokotlaké (VVTL)	VTL 4 m; VVTL až 200 m (dle DN)	Zákaz staveb v rámci bezpečnostního pásma.
Elektrická vedení	Nadzemní vedení do 35 kV	7 m od krajního vodiče	Omezení výšky staveb a manipulace s jeřáby.
	Nadzemní vedení nad 400 kV	30 m od krajního vodiče	Zásadní omezení nebo znemožnění výstavby.
	Podzemní vedení do 110 kV	1 m od kraje vedení	Omezení výkopových prací.
Les	Ochranné pásmo lesa	50 m od okraje lesa	Stavba vyžaduje souhlas orgánu ochrany lesa.
Dopravní stavby	Silnice I. třídy	50 m od osy vozovky	Omezení staveb, je nutné získat souhlas správce.
	Silnice II. a III. třídy	15 m od osy vozovky	To samé.
Železnice	Celostátní a regionální dráha	60 m od osy krajní koleje	Zákaz a omezení staveb v rámci ochranného pásma.

Technická a fyzická prověrka: Praktická proveditelnost

Napojení na inženýrské sítě

Jedním z nejzásadnějších faktorů ovlivňujících náklady a proveditelnost projektu je existence a stav inženýrských sítí. Je třeba prověřit dostupnost vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Identitu správců vodovodní a kanalizační sítě lze obvykle zjistit na obecním úřadě. V případě elektřiny a plynu se obvykle jedná o velké regionální distributory. Požádejte správce sítí o situační výkres, který určí přesné místo napojení.

Pokud pozemek není zasíťovaný, ať už proto, že sítě chybí, nebo jsou příliš daleko, je nutné počítat s vícenáklady na jejich přivedení. Přestože nezasíťovaný pozemek může mít nižší kupní cenu, celkové náklady na projekt se mohou výrazně navýšit o cenu projekční dokumentace, výkopových prací a poplatků za připojení. Vyčíslení těchto nákladů předem je pro investora klíčové, jelikož mu umožní správně posoudit reálnou hodnotu pozemku a vyjednávat o ceně.

Přístupová cesta a její právní status

Bez zajištěné legální přístupové cesty stavební úřad nevydá stavební povolení. Je proto nezbytné ověřit, zda má pozemek přímý přístup na veřejnou komunikaci, nebo zda existuje platné věcné břemeno (služebnost cesty) přes sousední pozemek. Dále je důležité provést fyzickou kontrolu stavu cesty, aby se zjistilo, zda je zkolaudovaná a zda je dostatečně široká a zpevněná pro příjezd těžké stavební techniky, jako jsou domíchávače betonu nebo kamiony s panely.

Fyzická inspekce a místní šetření

Fyzická inspekce pozemku je nepostradatelným doplňkem k administrativní prověrce. Měla by se zaměřit na posouzení topografie, svažitosti terénu, typu podloží a případných geologických rizik. Pozornost je třeba věnovat také přítomnosti viditelných prvků, které by mohly naznačovat existenci ochranných pásem (např. elektrické sloupy, plynovodní značky) nebo skrytých věcných břemen, jako jsou vyšlapané pěšiny nebo potrubí. Konzultace s projektantem a stavebním úřadem může pomoci odhalit případné další překážky.

Odhalení skrytých rizik: Věcná břemena nezapsaná v katastru

Vznik věcného břemene vydržením

Jeden z největších skrytých rizik, které katastr nemovitostí neukáže, je věcné břemeno vzniklé takzvaným vydržením. Jedná se o právní institut, kdy osoba získá právo odpovídající věcnému břemeni (např. právo cesty) na základě dlouhodobého, nerušeného a oprávněného výkonu tohoto práva po stanovenou dobu. Pro nemovité věci činí vydržecí doba 10 let. Právní platnost takového práva vzniká automaticky uplynutím stanovené doby a není podmíněna zápisem do katastru nemovitostí. Zápis do katastru má v tomto případě pouze deklaratorní, nikoliv konstitutivní účinek.

To znamená, že pokud například soused po dobu více než 10 let nerušeně a v dobré víře užívá vyšlapanou cestu přes váš pozemek, může získat právo cesty vydržením, i když o tom neexistuje žádný záznam v katastru. Pro investora to představuje významné riziko, které lze odhalit pouze důkladnou fyzickou inspekcí a rozhovory se sousedy.

Historické prověřování v pozemkových a gruntovních knihách

Pokud fyzická inspekce naznačí existenci takového práva, je možné získat definitivní právní jistotu prostřednictvím historického výzkumu. Před zavedením moderního katastru nemovitostí byly záznamy o vlastnictví a věcných břemenech vedeny v pozemkových a gruntovních knihách.

• Kde hledat: Novější záznamy lze často nalézt na příslušném katastrálním úřadě, zatímco starší gruntovní knihy jsou uloženy v oblastních archivech.
• Jak postupovat: Bádání v archivech má svá specifika. Dokumenty nejsou řazeny podle moderních parcelních čísel, ale často podle velkostatků nebo panství, ke kterým daná obec patřila. K nahlížení je často nutné získat písemné oprávnění a předem si domluvit termín. I když je bádání složité, může potvrdit, že právo, které se projevuje fyzicky na pozemku, skutečně vzniklo a bylo v minulosti řádně zapsáno.

Naši experti na dané téma:

Konsolidace a strategická doporučení

Komplexní due diligence pozemku je mnohem víc než pouhá kontrola Listu vlastnictví. Je to systematický proces, který integruje právní, finanční, územně-plánovací, technické a fyzické prověrky. Pouze spojením všech těchto kroků lze minimalizovat riziko a učinit informované rozhodnutí o investici. I když lze mnohé kroky provést samostatně, spolupráce s odborníky, jako jsou právníci, geodeti a projektanti, je pro profesionální due diligence nezbytná.

Následující tabulka slouží jako praktický a akční přehled všech klíčových kroků pro prověření pozemku.

Oblast prověrky	Konkrétní krok	Co hledat/odhalit	Doporučený zdroj	Poznámka/Dopad na projekt
Právní	Kontrola Listu vlastnictví (LV)	Vlastník, zástavy, věcná břemena zapsaná v KN	Nahlížení do KN, Czech POINT, katastrální úřad	Odhaluje právní zatížení a vlastnickou strukturu.
Finanční	Prověření prodávajícího	Exekuce, insolvenční řízení	Centrální evidence exekucí, Insolvenční rejstřík	Klíčové pro včasnou detekci rizika, které katastr neukáže.
Územně-plánovací	Analýza územního plánu (ÚP)	Funkční využití pozemku, regulativy (výška, sklon střechy)	Web obce, stavební úřad, Národní geoportál ÚP	Určuje skutečnou zastavitelnost a omezuje stavební záměr.
Technická	Zjištění inženýrských sítí	Existence sítí, správci, místo napojení	Obecní/stavební úřad, správci sítí	Vyčísluje dodatečné náklady na přivedení přípojek.
Přístup	Prověření přístupové cesty	Legální přístup, vlastnictví, stav cesty	Katastr nemovitostí (pro vlastnictví), fyzická obhlídka	Bez zajištěného přístupu nelze získat stavební povolení.
Skrytá rizika	Fyzická inspekce a místní šetření	Viditelné pěšiny, staré potrubí, ústní dohody	Fyzická návštěva pozemku a jednání s okolím	Odhaluje riziko věcných břemen vzniklých vydržením.
Historický výzkum	Bádání v archivech	Záznamy o vlastnictví, stará břemena zapsaná v pozemkových knihách	Oblastní archivy, Ústřední archiv zeměměřictví a katastru	Potvrzuje či vyvrací existenci práv, která nejsou zapsána v KN.

Nenechte chaos a ztrátu času ohrozit váš projekt. Kontaktujte nás.

Chcete mít jistotu, že váš developerský projekt poběží hladce a bez právních překážek? V komplexním světě developmentu a stavebního práva je klíčové mít po boku partnera, který zajistí klid a ochrání investice před zbytečným rizikem, chaosem a ztrátou času. Advokátní kancelář ARROWS je spolehlivým průvodcem a ochráncem. 

Díky dvacetiletým zkušenostem, hlubokému vhledu do problematiky, moderním metodám včetně využití umělé inteligence a mezinárodní síti ARROWS International, je připravena řešit i ty nejsložitější výzvy. Rozhodnutí zapojit právní poradenství pro komplexní developerské projekty často pramení z touhy vyhnout se nebo vyřešit významné problémy: chaos byrokracie, ztrátu času při povolování, riziko finančních pokut a sporů a potenciální reputační riziko.

Nenechte se zaskočit legislativními změnami, zdlouhavými povoleními nebo neočekávanými spory. Advokátní kancelář ARROWS je tu, aby poskytla strategické poradenství, precizní smluvní zajištění a efektivní zastoupení, které přinese jistotu a umožní soustředit se na rozvoj podnikání.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.